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Las penalizaciones que hay cuando el inquilino resuelve el contrato de alquiler de forma anticipada

El inquilino que desiste anticipadamente el contrato puede enfrentarse a unas penalizaciones, aunque no en todos los casos. Y antes de abordar qué sucede en ese escenario es conveniente distinguir dos claves: la fecha de celebración de los contratos y si se hubiera establecido en ellos una penalización para tal supuesto.

La fecha de celebración de los contratos es muy importante, porque la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) desde que se promulgó en 1994 ha tenido diversas modificaciones, por lo que habría que estar a la fecha de celebración de los contratos para ver qué reformas eran aplicables a esta materia en ese momento.

Antes la última gran reforma del 6 de junio de 2013, no se permitía por ejemplo que los inquilinos pudieran resolver los contratos anticipadamente antes del primer año, y si esto ocurría, se dejaba a los tribunales el criterio de cuantificar la indemnización, que algunos extendían al cumplimiento íntegro del primer año de contrato, y que luego fue moderado por la teoría del enriquecimiento ilícito del propietario, a los perjuicios realmente sufridos, independientemente de que se hubiera pactado o no, penalización en los contratos. La ley sólo permitía a los inquilinos la resolución anticipada en los arrendamientos de duración pactada superior a cinco años.

Después de la reforma de 2013 se modificó el artículo 11 de la LAU en el sentido de permitir a los inquilinos de viviendas desistir de los contratos una vez hubieran transcurrido los seis primeros meses, siempre que lo hubieran comunicado a los arrendadores con una antelación mínima de 30 días. También la reforma contemplaba, siempre que se pactase en los contratos, la penalización máxima que se podía exigir a los inquilinos, que era la equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que restase por cumplir, y para los períodos de tiempo inferiores al año, la parte proporcional de la indemnización.

De lo expuesto se pueden extraer dos consecuencias, y dos preguntas:

  • La primera consecuencia es que, para poder exigir penalización a los inquilinos, a diferencia de la legislación anterior, la penalización debe pactarse en los contratos, sino se hubiera pactado no se podría exigir penalización por la resolución anticipada.
  • La segunda consecuencia es que la penalización nunca podría ser superior a la indicada en la ley, por lo que, si se estableciera una penalización mayor, podría ser considerada nula por vulnerar el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La pregunta que surge que no explica de forma clara la ley, pero que se infiere de su redacción, es qué ocurriría en aquellos arrendamientos en los que los inquilinos desistiesen anticipadamente de su cumplimiento una vez cumplido el primer año de contrato, por ejemplo, porque desistieran al año y medio. ¿Se les podría aplicar penalización si ya hubieran transcurrido seis meses? La respuesta parece afirmativa porque esos arrendamientos a la finalización del primer año de contrato se prorrogan por otra anualidad completa, y vuelve a empezar a correr otra vez el cómputo del plazo anual, por lo que si los inquilinos se fueran a los seis meses de esa nueva anualidad (año y medio de contrato) y se hubiera pactado penalización en el contrato, la penalización máxima que se les podría imponer, sería la de medio mes de renta.

Por último, también surge la pregunta de saber qué ocurriría si los inquilinos resolvieran anticipadamente los contratos incluso antes del cumplimiento del sexto mes. La ley no resuelve esta situación y va a quedar en manos de los jueces en valorar cada situación. Hay sentencias (la mayoría) que están penalizando a los inquilinos con las rentas pendientes de pago hasta el cumplimiento del sexto mes. En cambio, otras sentencias, han pretendido que la penalización se ajustase más al perjuicio que realmente hubieran tenido los propietarios en base a la teoría del enriquecimiento ilícito, antes indicado.

(Fuente idealista.com)


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Visto 171 veces Modificado por última vez en Martes, 20 Octubre 2020 16:52

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