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En qué casos el propietario puede recuperar la vivienda alquilada

En qué casos el propietario puede recuperar la vivienda alquilada

Una de las consultas más frecuentes en los despachos de abogados o empresas especializadas en la gestión de los alquileres de viviendas es cuándo el propietario puede recuperar la posesión de la vivienda alquilada. Hay varios motivos que alegar para poder recuperar la casa, pero siempre hay que ceñirse a lo que establezca la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el propio contrato de arrendamiento.

Así, desde la Agencia Negociadora del Alquiler enumeran los supuestos en los que el propietario puede recuperar la vivienda arrendada:

  1. A la finalización del arrendamiento o de cualquiera de sus prorrogas obligatorias o extraordinarias. Recordamos que la LAU señala que la duración será libremente pactada por las partes. Si fuera inferior a cinco años o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
  2. En caso de desistimiento anticipado de los inquilinos, con penalización o sin ella, según se hubiera estipulado en los contratos. La fecha de celebración de los contratos es muy importante, porque la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) desde que se promulgó en 1994 ha tenido diversas modificaciones, por lo que habría que estar a la fecha de celebración de los contratos para ver qué reformas eran aplicables a esta materia en ese momento.
  3. A la finalización del procedimiento de desahucio que haya tenido que promover un arrendador para recuperar la posesión de la vivienda, en caso de que los inquilinos hayan incumplido el contrato.
  4. Cuando el inquilino subarriende parte de la vivienda sin consentimiento del arrendador o incumpla cualquier otra condición del contrato. Si hay consentimiento del propietario, debe quedar por escrito.
  5. Cuando voluntariamente las partes lo acuerden.
  6. Por desistimiento o abandono del arrendatario, si su cónyuge o pareja de hecho no cumpliera con las formalidades de comunicación que exige la Ley para continuar en la vivienda.
  7. Por enajenación de la vivienda arrendada, siempre que el arrendamiento se hubiera suscrito entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019, y el arrendamiento no se hubiera inscrito en el registro de la propiedad. En puridad quien tendría derecho a recuperar la vivienda arrendada no es el arrendador, sino el nuevo propietario. Para los contratos posteriores al 6 de marzo de 2019, el nuevo comprador debería respetar el arrendamiento existente hasta la finalización de su plazo, incluidas prorrogas obligatorias.
  8. En los supuestos de separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, siempre que su cónyuge o pareja de hecho no cumpliera los requisitos de comunicación que exige la Ley.
  9. Por extinción del usufructo, si se extinguiera el usufructo por fallecimiento del arrendador usufructuario o por vencimiento del plazo, en el caso de usufructos temporales. En puridad quienes tendrían derecho a recuperar la vivienda arrendada serían los nudos propietarios, al convertirse en plenos propietarios por consolidarse en ellos los derechos de usufructo y de nuda propiedad, que conforman la plena propiedad del inmueble.
  10. Como supuesto más habitual, en los casos de tener los arrendadores la necesidad de ocupar la vivienda para ellos, en casos de separación, divorcio o nulidad o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción. Para ello, deben preavisar al inquilino con dos meses de antelación como mínimo. Este supuesto de recuperación de la vivienda arrendada no es aplicable a los arrendadores personas jurídicas.
  11. Por muerte de los inquilinos que habitan la vivienda, siempre que no tuvieran familiares que se pudieran subrogar en el contrato, o si los tuvieran, estos no cumplieran las formalidades de notificación que exige la ley para la subrogación. En concreto, la LAU concede derecho a subrogarse en lo que queda de arrendamiento a determinados familiares del inquilino fallecido y son los siguientes:
  • El cónyuge del inquilino fallecido que al tiempo del fallecimiento estuviera conviviendo con él, aunque también podría subrogarse en el contrato sino estuviera casado, la pareja afectiva del inquilino fallecido, aunque en este caso se exigiría una convivencia previa de dos años, salvo que hubieran tenido descendencia común (hijos), en cuyo caso bastaría con la mera convivencia.
  • También podrían subrogarse los descendientes del arrendatario fallecido, o sea los hijos y nietos que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o en caso de ya no estarlo, hubieran convivido habitualmente con el fallecido durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
  • También podrían subrogarse al contrato los ascendientes del arrendatario fallecido, o sea los padres y abuelos que hubieran convivido habitualmente con él, durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
  • También podrían subrogarse los hermanos del inquilino fallecido que hubieran convivido durante los dos últimos años con el fallecido.
  • Y por último, también podrían subrogarse en el arrendamiento otras personas diferentes a las mencionadas que tuvieran una minusvalía igual o superior al 65%, pero siempre que tuvieran una pequeña relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el inquilino fallecido y hubieran convivido con él durante los dos últimos años.

Ahora bien, si al tiempo del fallecimiento del inquilino no existiera ninguna de las personas mencionadas, entonces sí que el arrendamiento quedaría extinguido y el propietario ya podría recuperar la posesión de la vivienda arrendada. También quedaría extinguido el arrendamiento, si los parientes del inquilino con derecho a subrogación mencionadas, no comunicaran al arrendador en el plazo de tres meses, la muerte del inquilino, acompañando el certificado que lo acredite e indicando también en la comunicación la identidad de la persona que se quiere subrogar en el contrato y el parentesco que tiene con el inquilino fallecido.

También existe la posibilidad de que no se pudieran subrogar en el contrato los parientes del inquilino y el arrendamiento se extinguiera con la muerte del mismo.

Ello sólo podrá ocurrir en cuatro casos:

1º.- Cuando no hubiera ningún pariente que tuviera derecho a la subrogación de acuerdo con lo indicado por la ley.

2º.- También cuando habiendo parientes éstos no cumplieran los requisitos de convivencia con el inquilino fallecido que exige la ley, normalmente dos años de convivencia.

3º.- También cuando en contratos de duración superior a cinco o siete años, dependiendo de que el arrendador fuera una persona física o jurídica, el inquilino admitiera en el contrato la renuncia a la subrogación pasados estos plazos.

4º.- Y, por último, cuando habiendo parientes del inquilino con derecho a la subrogación, éstos no comunicaran al arrendador dentro de los plazos legales, tres meses a contar desde el fallecimiento, el hecho del fallecimiento con la documentación que exige la ley acompañar, como es el certificado de defunción y los datos de identidad de las personas que tuvieren derecho a la subrogación y el parentesco que tuvieran con el inquilino fallecido.

(fuente idealista.com 16022022)


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Visto 37 veces Modificado por última vez en Martes, 21 Junio 2022 09:01

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