Diferencias entre valor catastral y valor de mercado de un inmueble

¿Cuál es la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo se calcula cada uno de ellos?

Conocer el valor de un inmueble es fundamental cuando se está dispuesto a comprar una vivienda. No obstante, no existe un único valor, sino dos (tres si se tiene en cuenta el valor final de compraventa). Los más relevantes son el valor catastral y el valor de mercado ¿En qué se diferencian y qué implican estos conceptos? 

1. Valor catastral y valor de mercado: diferencias
   1. Qué es el valor catastral y para qué sirve
   2. Qué es el valor de mercado
2. Cómo se calcula el valor catastral y el valor de mercado 
   1. Calcular el valor catastral de un inmueble
   2. Calcular el valor de mercado de un inmueble
3. Valor catastral superior al valor de mercado
4. Diferencia entre el valor de tasación y el valor de mercado

Valor catastral y valor de mercado: diferencias

Existen varias diferencias entre estos conceptos:

• El valor de mercado se obtiene mediante una tasación o en el propio acto de compraventa, mientras que el valor catastral se consigue en la sede electrónica del catastro
• El valor de mercado de una propiedad tiene en cuenta factores temporales, como la demanda o el contexto económico. En cambio, el valor catastral emplea información objetiva del valor real del inmueble.

Qué es el valor catastral y para qué sirve

El catastro es una base de datos que recopila todos los datos referentes a los inmuebles construidos en España; entre ellos, el valor catastral, un valor administrativo fijado objetivamente para cada inmueble y que se obtiene de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores del municipio correspondiente.

Tener un valor catastral acorde a la propiedad influye en el pago de impuestos. Este valor es el que determina la base impositiva del IBI. Por tanto, si este valor es correcto, los tributos que repercuten sobre el inmueble serán los justos y no se pagará de más anualmente.

Qué es el valor de mercado

El valor de mercado de un inmueble fluctúa y depende de varios factores, especialmente de la demanda. Si hay muchos compradores interesados en la compra de una propiedad con características concretas, el valor en el mercado de la casa subirá de precio. Si no los hay, bajará. 

Cómo se calcula el valor catastral y el valor de mercado 

Si te interesa saber cómo se calcula el valor de mercado de una vivienda y su diferencia con respecto al cálculo del valor catastral, en los siguientes apartados te desarrollamos cada uno de estos puntos:

Calcular el valor catastral de un inmueble

Los valores catastrales se pueden actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

Para hallar el valor catastral, el catastro se fija en una serie de factores y criterios como:

• La localización del inmueble
• El valor de la construcción
• El valor del suelo
• La antigüedad del inmueble
• Reformas o renovaciones
• Valor artístico o histórico

Cabe destacar que cualquier modificación que se realice en el entorno de un inmueble podría cambiar el valor catastral, por ejemplo, obras de mejora en la calle de la propiedad. 

El valor catastral tiene en cuenta factores objetivos como los anteriores, pero no contempla otros indicadores como la oferta y la demanda. Además, no podrá ser mayor al valor de mercado de una propiedad y por ello se ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0,5. Lo óptimo sería que el valor catastral fuera el 50% del valor de mercado.

Calcular el valor de mercado de un inmueble

La tasación es el método que arroja una cifra más aproximada del valor de mercado de una propiedad. Muchas veces, si se vende el piso con una inmobiliaria será la agencia quien se encargue de fijar un precio.

También se puede calcular el valor de un piso realizando un estudio del mercado, conociendo a cuánto se venden las casas de esas características en la zona, fijándose en el estado de conservación y el valor del suelo, entre otras cuestiones.

Establecer un valor acorde y realista favorecerá que la venta de una casa sea más ágil. Una vivienda a un precio superior al valor de mercado, raramente se venderá y el interesado, en caso de que exista, podrá tener problemas a la hora de obtener una hipoteca, ya que muchas veces los bancos se encargan de la tasación.

Si te gustaría saber cuánto vale tu casa en el mercado, puedes utilizar la herramienta de valoración gratuita de idealista.

Valor catastral superior al valor de mercado

Vender una vivienda por encima del valor catastral es frecuente y legal. Dependiendo de la forma que se use para calcular la plusvalía: objetiva (en la que sí cuenta el valor catastral) o real (en la que no se tiene en cuenta el valor catastral), vender por encima influirá en el pago del tributo.

Diferencia entre el valor de tasación y el valor de mercado

El valor de tasación se obtiene por medio de un análisis técnico. El valor de mercado hace alusión a la cantidad que un comprador está dispuesto a pagar por una vivienda en concreto. Son dos conceptos estrechamente relacionados.

(fuente idealista.com 23022023)