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Lunes, 15 Abril 2024 19:05

Cuándo se pueden reclamar las rentas por el impago de alquiler

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Cuándo se pueden reclamar las rentas por el impago de alquiler

¿En qué momento se puede demandar por el impago de alquiler a un inquilino moroso que ha dejado de pagar sus rentas?

Pagar la cuota del alquiler es la principal obligación del inquilino. Dejar de pagar la renta es el incumplimiento más grave del contrato de arrendamiento, por lo que se podrá rescindir el mismo. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) contempla una norma para que el propietario pueda recuperar su vivienda ¿A partir de cuándo se puede demandar por impago de alquiler? ¿Cuánta deuda ha tenido que dejar el inquilino moroso para poder echarle?

  1. Cuándo se puede reclamar el impago del alquiler
  2. ¿Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler un mes?
  3. Demanda por impago de alquiler
    1. Modelo de demanda de impago de alquiler 2023 
  4. El proceso de desahucio por impago de alquiler
  5. Reclamación de rentas después del desahucio
    1. ¿Qué parte de la nómina del inquilino se puede embargar?
  6. ¿Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler?

Cuándo se puede reclamar el impago del alquiler

Según el artículo 27 de la LAU y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, el incumplimiento del contrato por cualquiera de las partes dará derecho a la parte que si lo cumpla a exigir el cumplimiento o a rescindir el contrato de arrendamiento. Es decir, con un solo mes que no se pague el alquiler se podrá rescindir el contrato.

¿Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler un mes?

Siempre se aconseja intentar solucionar la situación por la vía amistosa, ya que el proceso de desahucio por impago es largo (de unos 8 a 12 meses) y costoso. A veces ocurre algún tipo de retraso puntual que puede comprometer el pago de la renta. Sin embargo, si se acumulan dos cuotas habrá que tomar medidas para evitar que se dilate en el tiempo.

Lo que suelen recomendar los abogados es mandar un burofax con un requerimiento de pago. Si pasan 30 días desde la comunicación y el inquilino sigue sin pagar, habrá que poner la demanda e iniciar el desahucio.

El burofax, aunque no haya conseguido recuperar las cantidades que debe el inquilino, habrá servido para que este no pueda enervar el juicio, es decir, no podrá frenar el desahucio aunque se ponga al día con sus obligaciones económicas.

Demanda por impago de alquiler

Si tu inquilino ha dejado de pagar el alquiler, el propietario tiene varias opciones: 

  • Interponer una demanda en la que se reclame la deuda
  • Una demanda que solicite el desahucio por impago
  • Una demanda que reclame la deuda y pida el desahucio

Esta demanda debe estar firmada por un abogado y un procurador y en ella se puede pedir que el inquilino pague las costas del proceso, es decir, los gastos del abogado y procurador.

Modelo de demanda de impago de alquiler 2023 

Consulta este modelo de demanda de desahucio por impago de alquiler en España en 2023. Ten en cuenta que este es solo un modelo y que deberás ampliarlo y adaptarlo a tus circunstancias particulares y a la normativa vigente en tu comunidad autónoma.
 

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE [Ciudad donde se presenta la demanda]

D./Dña. [Nombre y apellidos], mayor de edad, con domicilio en [Dirección], y con DNI número [Número de DNI], en calidad de arrendador/a de la vivienda sita en [Dirección de la vivienda arrendada], ante este Juzgado comparece y, como mejor proceda en Derecho, DICE:

HECHOS

Primero.- Que el/la demandado/a D./Dña. [Nombre y apellidos], mayor de edad, con domicilio en [Dirección], y con DNI número [Número de DNI], ostenta la condición de arrendatario/a de la vivienda sita en [Dirección de la vivienda arrendada], desde el día [Fecha de inicio del contrato de arrendamiento], en virtud de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

Segundo.- Que el contrato de arrendamiento tiene una duración de [Duración del contrato de arrendamiento] y se encuentra vigente en la actualidad.

Tercero.- Que el/la demandado/a adeuda al/la actor/a la cantidad de [Cantidad adeudada], correspondiente a los meses de [Meses adeudados] del alquiler de la vivienda objeto del contrato, así como las cantidades debidas en concepto de gastos comunes y suministros, que ascienden a [Cantidad de gastos comunes y suministros adeudados], en total una cantidad de [Cantidad total adeudada], según se acreditará en el acto del juicio.

Cuarto.- Que el/la demandado/a ha sido requerido/a por el/la actor/a para que proceda al pago de las cantidades adeudadas en diversas ocasiones, mediante requerimientos fehacientes, sin que hasta la fecha se haya producido el pago de dichas cantidades.

Quinto.- Que el/la demandado/a se encuentra en situación de impago del alquiler y de las cantidades debidas en concepto de gastos comunes y suministros, lo que supone un incumplimiento grave de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.

(EN ESTA PARTE HABRÍA QUE AÑADIR LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO

El proceso de desahucio por impago de alquiler

El desahucio es el mecanismo legal que permite al propietario recuperar la posesión de su inmueble tras la resolución del contrato por el incumplimiento de las obligaciones del inquilino; en este caso, dejar de pagar la renta.

Una vez iniciado el proceso, el inquilino podrá enervar el desahucio una vez durante todo el contrato, siempre y cuando no se haya enviado el burofax con el requerimiento de pago. Es decir, si vuelven a haber impagos, el inquilino no podrá volver a detener el desahucio.

Aproximadamente un mes después de haber puesto la demanda de desahucio, el juzgado emite el decreto de admisión, autorizando el desalojo del inquilino moroso del piso y fijando la siguiente información:

  • Fecha del juicio
  • Fecha del desahucio
  • El anuncio del plazo de 10 días hábiles para que el inquilino se oponga a la demanda desde su recepción. Si el inquilino no contesta durante esos 10 días de plazo, no habrá juicio y se irá directamente al lanzamiento (desalojo).
  • El anuncio del plazo de tres días al inquilino para solicitar justicia gratuita

La mejor forma de evitar el desahucio por impago de alquiler es que el inquilino pague las deudas que tenga contraídas con el arrendador desde la presentación de la demanda de desahucio hasta que efectúe el pago por enervación. Esto será posible si no se ha enviado el burofax con el requerimiento de pago.

Reclamación de rentas después del desahucio

Una vez se ha producido el desahucio, el propietario tiene cinco años de plazo para reclamar las deudas al inquilino. Muchos arrendatarios morosos no tienen propiedades a su nombre ni nóminas embargables, por lo que la mejor herramienta frente a los impagos es el fichero de inquilinos morosos.

Queda recordar que las deudas por impago de alquiler prescriben a los cinco años. No obstante, para que ocurra esto tienen que pasar esos cinco años sin que se reclame ni se ponga en evidencia la existencia de dicha deuda. Si el propietario reclama la deuda y no la cobra, esos cinco años de plazo se reiniciarán.

¿Qué parte de la nómina del inquilino se puede embargar?

No se puede embargar nada que no supere el salario mínimo interprofesional (S.M.I.), que en 2023 es de 1.080 euros. Pasado este umbral se puede embargar el 30% de la cuantía que suponga el importe del doble del S.M.I. Además, se puede embargar el 50% de la suma que se cobre como sueldo bruto comprendida entre 2.000 y 3.000 euros.

¿Qué hacer si el inquilino no paga el alquiler?

Si el inquilino deja de pagar el alquiler y no acepta una solución amistosa debes enviar un requerimiento de pago por burofax con un plazo de 30 días para que cumpla con sus obligaciones. Si no surte efecto, habrá que acudir a un abogado e interponer una demanda por impago de alquiler.

Pero realmente ¿Cuánto se puede retrasar el pago del alquiler? En ocasiones el inquilino puede presentar algún tipo de problema que provoque el retraso de un mes de renta. No obstante, si se retrasa más de una cuota es aconsejable iniciar los trámites necesarios para recuperar las cantidades adeudadas o proceder al desalojo.

(fuente idealista.com 15 Marzo 2023)

 

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