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La reforma del alquiler aun necesita el visto bueno del Congreso: cómo afecta a propietarios e inquilinos

El pasado miércoles 19 entró en vigor la reforma del mercado del alquiler elaborada por el Gobierno de Pedro Sánchez. Los cambios más significativos afectan a la duración de los contratos de arrendamiento y a las fianzas. Sin embargo, el Congreso debe convalidar el Real Decreto en un plazo de 30 días. En caso de que no se convalide, esta normativa es como si no hubiera existido, pero cualquier contrato que se haya firmado durante la vigencia del Real Decreto quedará inalterado, aunque después el Congreso tumbe estas medidas.

Aún falta el visto bueno del Congreso al famoso Real Decreto Ley que modifica la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 (LAU). El Gobierno del PSOE necesita mayoría absoluta y Podemos se ha mostrado reacio a aprobar esta normativa, ya que no contempla su medida estrella: limitar por ley el precio del alquiler.  

En caso de que el Congreso no saque adelante la reforma del alquiler, propietarios e inquilinos deben saber cómo actuar:

- El contrato de arrendamiento firmado durante la vigencia del Real Decreto Ley, es decir, desde el pasado 19 de diciembre, tendrá plena validez puesto que hay que respetar la voluntad de las partes, tal y como recuerda Carmen Giménez, abogada titular del despacho G&G Abogados. Sin embargo, los plazos de prórroga forzosa para el arrendador y a voluntad del inquilino quedarán en 3 años (sea un particular o una empresa) y la tácita reconducción será anual.

- Si el contrato contempla 5 o 7 años de duración, esto queda inalterado porque es la voluntad de las partes. Pero la tácita reconducción que está en tres años por la reforma actual, quedaría sólo en un año que es lo regulado en la reforma de 2013 bajo el Gobierno del PP

- Si el contrato de arrendamiento se celebra por 1, 2 años o 3 años, está regulado por la Ley de 2013. Estamos en los tres años de prórroga forzosa y la tácita reconducción quedaría en un año. 

- No obstante, la abogada subraya que si existe una verdadera voluntad de alquilar una propiedad no merece la pena esperar a ver si se convalida o no el Real Decreto,  porque existe libertad de pactos entre las partes para establecer el plazo de duración del contrato que acuerden, y el propietario que quiera alquilar por 5 o 7 años tal y como prevé ahora el Real Decreto, así lo hará constar en el contrato, previo acuerdo con el inquilino, con independencia de que legislación se aplique, si la reforma de 2013 o la de 2018.

- En cualquier caso, será ilegal que propietario quiera rescindir el contrato cuando haya transcurrido un plazo inferior al establecido como prórroga forzosa en la legislación que esté vigente, si el inquilino manifiesta su deseo de continuar en la vivienda. Porque la prórroga forzosa es un derecho del arrendatario y una obligación del casero. Cualquier plazo que sea superior al previsto como forzoso, es perfectamente válido.

- ¿Le merece la pena al propietario esperar a que se apruebe o no en Las Cortes la reforma del alquiler? Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, asegura que si da con un buen inquilino, quizá al propietario no le merezca la pena correr el riesgo de perderlo. Pero otros analistas consideran que quizá merece la pena esperar un mes a ver qué pasa en el Congreso a firmar un contrato que te obligue a mantener al inquilino 5 o 7 años, más los años de prórroga forzosa.

- En el caso de los inquilinos, Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, cree que “es el mejor momento para firmar un contrato porque la vigencia del mismo estará sujeto a la legislación vigente, aunque dentro de un mes el congreso tumbe el Real Decreto. Mi consejo a los inquilinos es que firmen cuanto antes porque si la ley se confirma, no tendrá consecuencias. Si la ley no sale, al menos estarán cubiertos un plazo mucho mayor”. 

- Si no se convalidara en el Congreso el Real Decreto, no quedaría modificada tampoco la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por lo que el inquilino deberá pagar este impuesto cuando firme un nuevo contrato de alquiler.

(Fuente idealisra.com)

Publicado en Alquiler

El Gobierno podría aprobar la reforma del alquiler de manera inminente

El Ejecutivo de Pedro Sánchez ultima la puesta en marcha de medidas urgentes en materia de alquiler de viviendas, según ha podido saber idealista/news. El mercado no descarta que el Consejo de Ministros apruebe este viernes 14 medidas como la ampliación de los contratos de arrendamiento tres a cincos años (siete en el caso de empresas) o la imposición de dos meses de fianza. Queda en el aire si saldrá adelante o no la propuesta de limitar los precios de los alquileres en zonas de mayor demanda. 

Desde la entrada del Gobierno de Pedro Sánchez el pasado junio, la vivienda ha sido uno de sus principales caballos de batalla. El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, lleva tiempo afirmando que el Ejecutivo abordará cuanto antes los cambios regulatorios en el mercado del alquiler de viviendas.

La secretaria general de Vivienda del Ministerio, Helena Beunza, ya adelantó a idealista/news algunas de las medidas contempladas que se estaban estudiando para su aprobación en un próximo Consejo de Ministros. Ahora, parece inminente la entrada en vigor de ese paquete de cambios antes de final de año.

Según fuentes del sector, y falta de confirmación del Gobierno, el Consejo de Ministros de este viernes 14 de diciembre (o el próximo del 21 de diciembre en Barcelona) aprobará medidas urgentes en materia de alquiler. Entre los cambios que se han barajado en los últimos meses se encuentran:

  • Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años, y se ampliará la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas. En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán 7 años de prórroga obligatoria y 3 de tácita.
  • Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel en el caso de personas físicas o siete años en personas jurídicas, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.
  • Se establecerá que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza en metálico hasta un máximo de dos mensualidades de la renta. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador (en los supuestos en los que el arrendador sea una persona jurídica).
  • Se establecerá que el derecho del arrendador a recuperar la vivienda antes del plazo legalmente establecido deba estar recogido en el contrato de arrendamiento, de forma que se impulse la estabilidad para el arrendatario y se conozcan de forma transparente las condiciones del contrato.
  • Se incluirá la posibilidad de que las AAPP competentes ejerzan los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble y cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

El Índice de Precios, la gran incógnita

Lo que aún no está claro es que el Gobierno vaya a sacar adelante una de las propuestas más comprometidas en materia de alquiler: limitar los precios en las zonas con mayor tensión entre la oferta y la demanda, como Madrid o Barcelona. Una medida muy criticada tanto por el sector inmobiliario, los grandes inversores y fondos de inversión o incluso del Fondo Monetario Internacional (FMI).

Hasta ahora, el Ejecutivo había barajado la posibilidad de limitar los arrendamientos en determinadas zonas:

  • Los Ayuntamientos podrán elaborar un índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo con una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica. Los consistorios podrán declarar temporalmente una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual.
  • El objetivo del Gobierno es que los Ayuntamientos y las CCAA puedan regular y limitar las subidas “abusivas” del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler. 

Habrá que esperar a las próximas horas para saber si finalmente estas medidas irán en el próximo Consejo de Ministros del viernes 14 de diciembre o habrá que esperar más tiempo a su puesta en funcionamiento.

(Fuente idealista.com)

Publicado en Alquiler

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