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Cuatro peligros que acechan a los arrendadores de viviendas en 2021 más allá del covid

El mercado del alquiler ha dado un vuelco en plena pandemia sanitaria. Durante 2020 se dispararon la demanda y la oferta y los precios bajaron con fuerza en las principales ciudades del país.

Según los datos de idealista, el stock de pisos en alquiler y la demanda crecieron a un ritmo cercano al 80% interanual, mientras que las rentas en el conjunto de España subieron un 1,4%, hasta quedarse en 11,1 euros mensuales/m2. Sin embargo, los mercados más dinámicos registraron caídas históricas. Barcelona lideró los descensos, con un -9,4% interanual, seguido por Madrid (-7,3%), Palma (-6,2%), Málaga (-5,6%) y Sevilla (-5,2%).

Y a todas las alteraciones que ha provocado la crisis del covid-19 se sumará en los próximos meses el impacto de las novedades legislativas que ha tomado el Gobierno en materia de alquiler y las que está estudiando poner en marcha. Unas medidas que, según el sector, podrían provocar la paralización del mercado.

Según explica el despacho de abogados Ático Jurídico, entre las cuestiones que más preocupan a los arrendadores están si podrán desahuciar a los inquilinos en caso de impago, cómo evitar la okupación, si les harán tributar por tener las viviendas vacías y si el Ejecutivo puede limitar el precio máximo del alquiler.. Repasamos cada una de las medidas que inquietan a los propietarios:

¿Se puede desahuciar a un inquilino por impago?

Para responder a esta respuesta hay que acudir al real decreto ley 37/2020 que aprobó el Gobierno a finales del año pasado y que entró en vigor concretamente el 23 de diciembre. Esta normativa impide los desalojos por impago durante el estado de alarma (cuyo fin está previsto para el próximo 9 de mayo), pero siempre y cuando el inquilino acredite que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica y que el desahucio se presente en los próximos meses.

Por tanto, si el arrendatario no está en situación de vulnerabilidad el arrendador podrá desahuciarle. No obstante, Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que “la situación de cierto colapso que atraviesan muchos juzgados por el covid-19 no es muy halagüeña”. En su opinión, esto podría provocar que la recuperación del piso se demore en el tiempo y, para entonces, “lo más probable es que le resulte muy difícil cobrar las rentas que su inquilino le adeude”.

En este contexto, Salcedo recuerda que el incremento de los impagos de alquiler en plena pandemia está impulsando la contratación de seguros especiales, que cubren “el impago de los alquileres y posibles desperfectos en la vivienda, de manera que el propietario se asegura el cobro de la renta mientras dure el proceso de desahucio”.

Cómo evitar que los okupas entren en la vivienda si no logro alquilarla

Durante la pandemia también creció el fenómeno de la okupación de viviendas. Según los casos conocidos por las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado, entre enero y septiembre se habían producido cerca de 11.800 ocupaciones ilegales, siendo Cataluña la región más afectada del país. En los nueve primeros meses del año concentró 5.670 denuncias, seguida de Andalucía (1.800), Madrid y Comunidad Valenciana, con cerca de un millar de casos cada una.

Con estas cifras sobre la mesa, el letrado insiste en que “para muchos arrendadores dejar el piso vacío e improductivo no es una opción”, puesto que “necesitan rentabilizar la inversión que realizaron al adquirir el inmueble. Otros han tenido que reinventarse como consecuencia de la pandemia; por ejemplo, reconvirtiendo su piso destinado al alquiler turístico en una vivienda para un alquiler de larga duración”.

En un intento por evitar la entrada de intrusos, muchos propietarios han reforzado las medidas de seguridad en sus inmuebles; entre ellas, a través de cerraduras de seguridad, puertas blindadas, rejas o la instalación de alarmas. Además de los propietarios, algunos organismos públicos también están tomando medidas similares para intentar proteger las viviendas, como por ejemplo la Agencia de Vivienda Social de Madrid (AVS), que está usando puertas antivandálicas y chapas en las ventanas para disuadir a los okupas.

Impuestos y penalizaciones por las viviendas vacías

Salcedo recuerda que ya hay varias autonomías que están promoviendo medidas coercitivas, entre las que se encuentran un incremento del IBI a los inmuebles vacíos, el establecimiento de sanciones e incluso expropiaciones. Unas medidas que están encaminadas a que los propietarios deban tributar más o sufran penalizaciones por tener viviendas desahitadas.

También hay autonomías que han decidido crear un impuesto autonómico a las viviendas vacías, como Cataluña y Comunidad Valenciana. El letrado también recuerda que otras podrían establecer tributos similares con los que, “según justifica el legislador, se pretende incentivar la oferta de alquiler y garantizar la función social de la propiedad de las viviendas”, recalca el abogado.

La limitación al precio máximo del alquiler

Esta posibilidad que tanto preocupa a muchos arrendadores podría llegar este año, según los planes que maneja el Gobierno. De hecho, ya está en marcha el llamado Índice de Precios de Alquiler, con la intención de poder limitar de forma temporal las subidas de precios en determinadas zonas tensionadas.

En Cataluña, que durante 2020 marcó la agenda de las novedades legislativas en materia de alquileres, esta limitación entró en vigor el mes de septiembre, y está previsto que la medida llegue próximamente al Consejo de Ministros. El objetivo es crear el marco legal para que autonomías y ayuntamientos puedan establecer límites a los precios, ya que el Estado no tiene competencias en materia de vivienda.

Esta es una de las principales preocupaciones de los propietarios, que en su mayoría son “pequeños ahorradores que invirtieron en vivienda y necesitan rentabilizarla para atender los pagos del préstamo que solicitaron para comprarla. O cuentan con el alquiler que perciben como complemento a sus ingresos que en muchos casos se han visto mermados por la pandemia”, concluye Salcedo.

Renta 2019: en qué casos puede el casero disfrutar de la reducción por alquiler y cómo no perderla

En un mercado en el que cada vez hay más propietarios que arriendan sus viviendas, es importante conocer en qué casos el casero puede disfrutar de la reducción del 60% por alquiler. Pero, ojo, también es posible perder el derecho a su aplicación. 

La reducción por alquiler prevista en la Ley del IRPF es del 60% y se calcula sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido por el alquiler de una vivienda. José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, asegura que primero hay que determinar cuál es el rendimiento neto. “Para ello, deduciremos a los ingresos obtenidos los gastos previstos en el artículo 23, apartado 1, de la Ley de IRPF, siempre que, evidentemente, estén relacionados con el inmueble arrendado, o hayan sido necesarios para obtener los ingresos del alquiler”, añade.

¿Qué caseros pueden disfrutar de la reducción?

No todos los arrendadores tienen derecho a aplicar la reducción. El inmueble arrendado tiene que utilizarse para vivienda del arrendatario, y no con otra finalidad. Por ejemplo, el alquiler de un inmueble, para despacho de un profesional, o para constituir la sede de una empresa, no genera el derecho a aplicar la reducción.

Además, es necesario que las rentas obtenidas tributen como rendimientos del capital inmobiliario, y no como actividad económica.

Salcedo recuerda que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 27.2 de la Ley de IRPF, el arrendamiento de inmuebles tendrá la consideración de actividad económica, si para su ordenación se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

“En ese caso, los ingresos obtenidos tributarán como actividad económica, y no existirá derecho a aplicar la reducción del 60%. Y es que ésta sólo está prevista para el caso de que el contribuyente obtenga rendimientos del capital inmobiliario”, señala Salcedo.

¿Qué pasa si el inmueble se alquila a una sociedad, para vivienda de sus empleados?

En ocasiones la arrendataria es una sociedad, pero el destino del inmueble no va a ser el de oficina o sede social de la entidad, sino el de vivienda de uno de sus empleados. ¿Podría en estos casos el arrendador aplicarse la reducción?

La respuesta es que sí. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha declarado que lo importante es el destino que se vaya a dar al inmueble. Y que, si éste es el de vivienda, es posible que el arrendador se aplique la reducción, aunque el arrendatario sea una sociedad.

Eso sí, debe constar en el contrato de alquiler la mención de que el inmueble sólo se destinará a vivienda, y la persona física concreta que lo ocupará.

¿Y si lo alquilo a una ONG que lo cede como vivienda?

Algo parecido ocurrirá si el inmueble se alquila a una ONG, siempre que el destino del referido inmueble no sea el de oficina o sede de la entidad. Es frecuente que algunas ONG alquilen inmuebles, para luego cederlos a personas sin recursos, o que integren colectivos de especial protección.

En este caso, José María Salcedo considera que debe atenderse igualmente al destino final que se va a dar al inmueble. “Cierto es, que será mucho más complicado en este tipo de arrendamientos, el poder identificar a las personas que efectivamente van a ocupar el inmueble. Pero consideramos que debiera prevalecer el criterio finalista, teniendo en cuenta que el inmueble se va a destinar como vivienda, y debería admitirse la reducción”, concluye.

En esta noticia puedes ver más detalles sobre cómo alquilar una vivienda a una ONG

En qué casos puede perderse el derecho a la reducción

El derecho a aplicar la reducción puede perderse, si el contribuyente no incluye los ingresos y gastos obtenidos por el alquiler de vivienda en su declaración de IRPF.

“Es indiferente que los ingresos percibidos se declaren o no en plazo, siempre que no se haya iniciado una comprobación tributaria. Es decir, el contribuyente puede realizar una complementaria si en su día olvidó declarar tales ingresos, y aplicarse la reducción”, comenta el abogado.

No obstante, si se inicia una comprobación tributaria y tales ingresos no han sido declarados, el criterio de Hacienda es el de considerar que el contribuyente ya no podrá pedir, en el seno de la comprobación, que se le aplique la reducción.

“Estamos, en cualquier caso, ante un criterio administrativo, que no tiene por qué ser compartido por los contribuyentes. De hecho, el TSJ de Madrid ha considerado, en una reciente sentencia, que el criterio del TEAC supone imponer al contribuyente una doble sanción: Por un lado, se le negará la aplicación de la reducción. Por otro, normalmente, se le sancionará por haber incluido incorrectamente en su declaración de IRPF tal reducción. Considera, en definitiva, el TSJ madrileño, que sería posible solicitar la aplicación de la reducción, aunque se hubiera iniciado una comprobación tributaria”, subraya Salcedo.

Por ello, el abogado aconseja el recurso para el caso de que Hacienda niegue la aplicación de la reducción, por los motivos referidos.

(FUENTE IDEALISTA.COM)