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Renta 2019: en qué casos puede el casero disfrutar de la reducción por alquiler y cómo no perderla

En un mercado en el que cada vez hay más propietarios que arriendan sus viviendas, es importante conocer en qué casos el casero puede disfrutar de la reducción del 60% por alquiler. Pero, ojo, también es posible perder el derecho a su aplicación. 

La reducción por alquiler prevista en la Ley del IRPF es del 60% y se calcula sobre el rendimiento neto positivo que se haya obtenido por el alquiler de una vivienda. José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, asegura que primero hay que determinar cuál es el rendimiento neto. “Para ello, deduciremos a los ingresos obtenidos los gastos previstos en el artículo 23, apartado 1, de la Ley de IRPF, siempre que, evidentemente, estén relacionados con el inmueble arrendado, o hayan sido necesarios para obtener los ingresos del alquiler”, añade.

¿Qué caseros pueden disfrutar de la reducción?

No todos los arrendadores tienen derecho a aplicar la reducción. El inmueble arrendado tiene que utilizarse para vivienda del arrendatario, y no con otra finalidad. Por ejemplo, el alquiler de un inmueble, para despacho de un profesional, o para constituir la sede de una empresa, no genera el derecho a aplicar la reducción.

Además, es necesario que las rentas obtenidas tributen como rendimientos del capital inmobiliario, y no como actividad económica.

Salcedo recuerda que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 27.2 de la Ley de IRPF, el arrendamiento de inmuebles tendrá la consideración de actividad económica, si para su ordenación se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

“En ese caso, los ingresos obtenidos tributarán como actividad económica, y no existirá derecho a aplicar la reducción del 60%. Y es que ésta sólo está prevista para el caso de que el contribuyente obtenga rendimientos del capital inmobiliario”, señala Salcedo.

¿Qué pasa si el inmueble se alquila a una sociedad, para vivienda de sus empleados?

En ocasiones la arrendataria es una sociedad, pero el destino del inmueble no va a ser el de oficina o sede social de la entidad, sino el de vivienda de uno de sus empleados. ¿Podría en estos casos el arrendador aplicarse la reducción?

La respuesta es que sí. El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) ha declarado que lo importante es el destino que se vaya a dar al inmueble. Y que, si éste es el de vivienda, es posible que el arrendador se aplique la reducción, aunque el arrendatario sea una sociedad.

Eso sí, debe constar en el contrato de alquiler la mención de que el inmueble sólo se destinará a vivienda, y la persona física concreta que lo ocupará.

¿Y si lo alquilo a una ONG que lo cede como vivienda?

Algo parecido ocurrirá si el inmueble se alquila a una ONG, siempre que el destino del referido inmueble no sea el de oficina o sede de la entidad. Es frecuente que algunas ONG alquilen inmuebles, para luego cederlos a personas sin recursos, o que integren colectivos de especial protección.

En este caso, José María Salcedo considera que debe atenderse igualmente al destino final que se va a dar al inmueble. “Cierto es, que será mucho más complicado en este tipo de arrendamientos, el poder identificar a las personas que efectivamente van a ocupar el inmueble. Pero consideramos que debiera prevalecer el criterio finalista, teniendo en cuenta que el inmueble se va a destinar como vivienda, y debería admitirse la reducción”, concluye.

En esta noticia puedes ver más detalles sobre cómo alquilar una vivienda a una ONG

En qué casos puede perderse el derecho a la reducción

El derecho a aplicar la reducción puede perderse, si el contribuyente no incluye los ingresos y gastos obtenidos por el alquiler de vivienda en su declaración de IRPF.

“Es indiferente que los ingresos percibidos se declaren o no en plazo, siempre que no se haya iniciado una comprobación tributaria. Es decir, el contribuyente puede realizar una complementaria si en su día olvidó declarar tales ingresos, y aplicarse la reducción”, comenta el abogado.

No obstante, si se inicia una comprobación tributaria y tales ingresos no han sido declarados, el criterio de Hacienda es el de considerar que el contribuyente ya no podrá pedir, en el seno de la comprobación, que se le aplique la reducción.

“Estamos, en cualquier caso, ante un criterio administrativo, que no tiene por qué ser compartido por los contribuyentes. De hecho, el TSJ de Madrid ha considerado, en una reciente sentencia, que el criterio del TEAC supone imponer al contribuyente una doble sanción: Por un lado, se le negará la aplicación de la reducción. Por otro, normalmente, se le sancionará por haber incluido incorrectamente en su declaración de IRPF tal reducción. Considera, en definitiva, el TSJ madrileño, que sería posible solicitar la aplicación de la reducción, aunque se hubiera iniciado una comprobación tributaria”, subraya Salcedo.

Por ello, el abogado aconseja el recurso para el caso de que Hacienda niegue la aplicación de la reducción, por los motivos referidos.

(FUENTE IDEALISTA.COM)

Publicado en Impuestos

Los trucos de los arrendadores en los contratos de alquiler para suavizar el impacto de la nueva LAU

Ya ha pasado prácticamente un año desde que entró en vigor la nueva ley del alquiler. Una normativa que introdujo varios cambios sustanciales en los contratos. Dos de los más conocidos son la ampliación de la duración de los contratos y la vinculación de la aactualización interanual de la renta al IPC.

Recordemos que la nueva normativa eleva de tres a cinco años la duración de los contratos cuando el arrendador es una persona física y a siete años en el caso de que el casero sea una empresa. En lo que se refiere a la renta, la subida está vinculada a la evolución del IPC, en un intento por evitar que los propietarios pierdan poder adquisitivo.

Sin embargo, los expertos tiran de refranero popular y recuerdan que “hecha la ley, hecha la trampa”. De hecho, se están produciendo algunos casos muy concretos de ‘triquiñuelas’ que utilizan los caseros para esquivar las imposiciones y limitaciones de la normativa, como por ejemplo ampliar el tamaño de la vivienda para que no se pueda aplicar la LAU, empezar a cobrar el garaje a partir del cuarto año o inventarse causas de necesidad para recuperar la propiedad. Resumimos cinco de los trucos que están detectando los expertos:

  1. Ampliar el tamaño de las viviendas. Muchos caseros están amañando los m2 de las casas para que no tengan que cumplir las condiciones que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

“En viviendas grandes que no llegan a los 300m2 (muchos chalecitos adosados de los alrededores de Madrid) pero que se acercan a esa superficie, se obliga a poner en los contratos que las viviendas tienen esa superficie (incluso metiendo superficies de la parcela u otras no habitables) con el fin de que se puedan considerar como arrendamientos de viviendas suntuarias y no les sea de aplicación el régimen de prórrogas obligatorias de la LAU”, explica a idealista/news José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler.

  1. Aprovechar la renovación tácita. Este es otro de los ejemplos más frecuentes. Según Zurdo, lo que están haciendo muchos propietarios para que no se les apliquen los nuevos y largos plazos de duración de los arrendamientos es esperar a la finalización de los arrendamientos y finalizados los contratos, consentir sin ninguna oposición que se mantengan los alquileres”.

En estos casos, continúa, “los alquileres se van renovando por tácita reconducción anualmente en función de cómo se haya determinado el pago de las rentas y así los propietarios saben que la duración de los alquileres sólo va a depender de ellos y que cada año van a poder recuperar sus viviendas. El problema que plantea esta forma de actuar es que no se puede subir la renta, aunque sí actualizarla”.

  1. Cobrar por el garaje. Desde la consultora PwC ponen otro ejemplo de subida encubierta de las rentas: el casero establece en el contrato que durante los primeros tres años el garaje va a ser gratuito y a partir de entonces obliga al inquilino a pagar una cantidad adicional al mes, como por ejemplo 100 euros. De esta forma, burlan la ampliación de la duración del contrato y aplican una subida de precios a partir del cuarto año. Otra opción para aplicar una subida indirecta en el precio es poner por contrato que a partir del cuarto año el inquilino va a pagar la comunidad.
  2. Falsas causas de necesidad para recuperar la casa. Desde la Agencia Negociadora del Alquiler también explican que muchos caseros “se inventan falsas causas de necesidad para recuperar los inmuebles, como por ejemplo falsas separaciones o divorcios, falsas emancipaciones de sus hijos..., y así no tener que esperar a la finalización de los arrendamientos”. Ahora bien, este caso no podría darse en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica.
  3. Firmar contratos inferiores a un año. Por último, Zurdo pone sobre la mesa que, para acortar el periodo de arrendamiento, otra triquiñuela que se está utilizando es “firmar contratos por menos de un año para considerarlos contratos de temporada y que así no se les pueda aplicar el régimen de prórrogas obligatorias de la LAU”. Ahora bien, puntualiza que, “para considerar un arrendamiento como de temporada, el contrato tiene que recoger el motivo de la temporalidad del arrendamiento y también recoger que el arrendatario sigue conservando su domicilio habitual en otro lugar”.

(FUENTE IDEALISTA.COM)

Publicado en Alquiler

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