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Si quieres comprar casa, ¿mejor entre particulares o a través de una agencia?

Un particular que, tras publicar un anuncio en alguna web especializada en internet, hace visitar su vivienda a un potencial comprador que se había mostrado interesado. Unas semanas después, formalizan su acuerdo ante el notario y realizan el traspaso de la propiedad. Si esta es sin duda la estampa más común cuando se habla de compraventa de vivienda, de una encuesta de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) se desprende que el trato directo entre particulares fue adoptado en menos de la mitad de los casos el año pasado (un 45%). Por el contrario, el 37% de los compradores prefirió confiar en una agencia inmobiliaria (una cuarta parte de ellos declaró no haber tenido una buena experiencia) y el restante 18% pasó por otras vías.

El proceso de compra y los elementos en los que el usuario debería fijarse dependen de quién sea el vendedor o quién intervenga como mediador en su desarrollo. Aun así, en opinión de la portavoz de la OCU, Ileana Izverniceanu, hay consejos válidos en cualquier caso. “Primero: extremar la prudencia y tener muy claras tanto las necesidades como las posibilidades económicas, ya que los riesgos de una compra compulsiva o inducida por un hábil vendedor tendrían aquí efectos muchos más graves que el que padecemos en cualquier compra de un producto de consumo”, advierte.

Y habrá también que distinguir entre una compra sobre plano –es decir, de una vivienda que no está construida todavía– y una casa de segunda mano. En el primer supuesto, se averiguarán meticulosamente las características de la promoción a través de la documentación aportada por la promotora. En el segundo, se pondrá el foco en la situación legal de la vivienda (propietario real, eventuales cargas o hipotecas, ocupantes), su entorno de día y de noche (para evitar ruidos u olores indeseados), y su estado material (termitas, aluminosis, humedades, y aislamiento, entre otras fuentes de problemas). “Aunque en algunos casos se podrá reclamar, lo importante es extremar las precauciones antes de la compra para no llevarse sorpresas después”, resume Izverniceanu.

Entre particulares

Cuando el vendedor es un particular que traspasa una vivienda usada a otro particular, su relación mutua se rige por la legislación civil. Si lo estima necesario, el comprador puede reclamar por vicios ocultos en un plazo de seis meses, o pedir la nulidad de la compra por error en el consentimiento, o la resolución de la compraventa si cree que le han vendido gato por liebre. Si la vivienda tiene menos de 10 años, los plazos de garantía que prevé la Ley de Ordenación de la Edificación son de un año para defectos de acabado, tres para problemas con la habitabilidad, y 10 cuando se detectan fallos en la estructura.

El director general de la empresa de intermediación Tu Solución Hipotecaria, Ricardo Gulias, destaca algunas de las dificultades que pueden surgir en la compraventa entre particulares. “¿Qué pasa cuando en la finca hay una carga hipotecaria muy vieja pero no caducada? Y si hay una herencia, ¿quién pone a los herederos de acuerdo? ¿Y si el vendedor no vive en la misma ciudad del comprador? ¿Y si hay embargos en la finca?”, se pregunta. “A veces, la presencia de un profesional es fundamental para llevar a cabo una compraventa”, defiende.

A través de una agencia

Por ello, muchos deciden acudir a una agencia inmobiliaria, aunque el 26% de los compradores que lo hicieron el año pasado se declaró insatisfecho con la experiencia, siempre según datos de la OCU. Del lado del vendedor, las cosas no parecen ir mejor. Desde la organización señalan, por ejemplo, que “la cláusula de exclusividad –por la que el agente pretende cobrar la comisión en todo caso, incluso cuando no ha existido una mediación eficaz por su parte– campa todavía por sus respetos, pese a haber sido declarada abusiva en diversas ocasiones”.

“Dentro del sector hay auténticos fuera de serie pero también chapuzas”, admite Gulias, quien, para detectar si la agencia es seria, sugiere observar la documentación que entrega al comprador. “Si nos dan la nota simple actual [un documento expedido por el Registro de la Propiedad que informa sobre quién es la persona propietaria del inmueble, las posibles cargas asociadas y las limitaciones de uso], copia del catastro, estado de la comunidad de propietarios, si hay o no derramas, el certificado energético, la cédula de habitabilidad [en las Comunidades Autónomas donde está prevista], información sobre si la ITE está pasada o no, y cuánto se paga de comunidad, será difícil que la inmobiliaria no cumpla con nuestras expectativas”, asegura.

Malas costumbres

Cuando el cliente se haya decantado por un inmueble y esté convencido de que quiere adquirirlo, será necesario hacer un contrato de paga y señal o reserva, en el que se fijará el precio ofertado”. “Es cuando la inmobiliaria debería entregar la nota simple de la vivienda”, subraya Gulias. En la reserva se emplazará la parte propietaria del bien a hacer el contrato de arras, en el caso de aceptar la propuesta. En este contrato se establecerá el precio final y la fecha de vencimiento, así como si se conceden unos días para el desalojo de la vivienda y si en la vivienda se quedan unos muebles, entre otros detalles.

“La agencia puede proveer asesoramiento hipotecario y vincular la operación a la viabilidad del préstamo”, destaca Gulias, “pero no puede coaccionar el cliente para que utilice este servicio obligatoriamente”. Desentenderse del proceso una vez hayan percibido los honorarios es otra mala práctica que señalan tanto Izverniceanu como Gulias. Según este experto, se trata de una costumbre extendida entre las llamadas inmobiliarias low cost.

Ojo con las prácticas ilegales

En la resolución de problemas que puedan ocurrir en la compraventa de una vivienda usada a través de una agencia, habrá que distinguir la responsabilidad del vendedor y la del intermediario. “Entre el comprador y la agencia existe una relación de consumo, a la que se aplica la normativa de consumo y las reglas generales del derecho civil”, explica Izverniceanu. Su consejo es que, desde el principio, se dejen claras las condiciones de la mediación para el comprador, como si le cobrarán una comisión o si el precio anunciado incluye ya todos los gastos.

Al lado de una mayoría de agencias serias, prosperan también prácticas que Izverniceanu no duda en definir “ilegales”. Una de ellas consiste en incluir compromisos vinculantes en meras hojas de visita que el potencial comprador firma al inspeccionar una vivienda en venta. O hacer firmar un documento por el que la agencia pasa al vendedor una oferta de parte del comprador con una rebaja sobre el precio anunciado. “El problema es que este documento incluye ya el compromiso firme del comprador de adquirir esa casa si el vendedor accede a la oferta, sin que el adquiriente se dé realmente cuenta de ello”, advierte Izverniceanu. “Incluso se suele pedir avances de dinero en efectivo para trasladar esa oferta”, añade. Por lo que reitera su consejo: tener prudencia.

Publicado en Compras

Por qué valor escriturar y tributar cuando se compra o hereda una vivienda

Cuando un contribuyente compra o hereda una vivienda le surge la duda del valor por el que debe escriturar y tributar para evitar que Hacienda recalcule los impuestos del ITP o el de Sucesiones y Donaciones que ya pagaron. Lo más recomendable es ser prudente y solicitar una valoración previa de la casa que se va a adquirir.

José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, enumera varias situaciones que se pueden dar en función del perfil del contribuyente:

Perfil prudente 

En este caso recomienda solicitar una valoración previa del inmueble que se va a heredar o comprar. Esta valoración previa está regulada en el artículo 90 de la Ley General Tributaria y puede solicitarse antes de que finalice el plazo para declarar el impuesto que corresponda. Lo positivo es que esta valoración vincula a Hacienda, con lo que no puede hacer una comprobación del valor de la vivienda al contribuyente.

“Los contribuyentes también pueden consultar directamente la información sobre valoración de inmuebles publicada por su Comunidad Autónoma, en aplicación de alguno de los métodos previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria. Y la valoración del inmueble, así obtenida, también vincula Hacienda. Así lo ha declarado recientemente el Tribunal Supremo”, señala Salcedo.

No obstante, el experto fiscalista recuerda que en ocasiones los valores publicados por la comunidad autónoma correspondiente pueden estar muy inflados y no tener nada que ver con el estado actual del inmueble.

Perfil valiente

Este perfil encaja con el del contribuyente que opte por tributar por el valor por el que han escriturado el inmueble. Eso sí, José María Salcedo recuerda que esta opción es la más lógica pero la que más problemas acarrea con el fisco.  Y esto se debe a que el valor de las escrituras y por el que han pagado impuestos los contribuyentes no suele coincidir con el realizado por la administración autonómica, es decir, el valor de la administración suele ser siempre superior. Esto significa que la CCAA correspondiente hará una comprobación de valores para que el contribuyente pague más impuestos.

No obstante, los tribunales cada vez fallan más a favor de los contribuyentes y con un buen asesoramiento legal es posible anular la comprobación y la liquidación dictadas. “La falta de motivación de la valoración, la combinación ilegal de métodos de comprobación, la ausencia de visita al inmueble del perito, etc. son la causa de que la mayoría de las liquidaciones sean anuladas”, apunta el abogado Salcedo. En este especial te explicamos cómo impugnar este tipo de comprobaciones de valores en cada CCAA.

“Hay que tener en cuenta que la base imponible de impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales y Sucesiones y Donaciones es el valor real de los inmuebles, y no su precio de mercado. Y ello da alas a Hacienda para ignorar el precio que figura en las escrituras y fijar sus propios valores”, subraya.

Perfil ‘guerrero’

Se trata del contribuyente que comprueba que la casa que ha adquirido por 200.000 euros la comunidad autónoma la valora en 120.000 euros. En este caso, José María Salcedo afirma que es posible tributar por este último valor ya que los valores publicados por cada CCAA vinculan a Hacienda. Sin embargo, le tocará pleitear ya que la Administración nunca acepta esta tesis y le obligará a tributar por el valor escriturado, acogiéndose al artículo 46.3 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

“Sin embargo, consideramos que la aplicación de dicho artículo es improcedente. Y es que dicho artículo está dentro del procedimiento de comprobación de valores. Y por tanto, si dicho procedimiento no puede iniciarse porque el contribuyente ha declarado conforme a los valores publicados por la Administración, no podrá aplicarse”, apostilla el abogado Salcedo.

(Fuente idealista.com)

Publicado en Compras

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