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Cómo cubrirnos las espaldas con las arras si comienza a haber más denegaciones de hipoteca

No perderemos el dinero de las arras si nos deniegan la hipoteca si el contrato contiene esta cláusula específica

Debido a la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo las entidades bancarias endurecen los requisitos a la hora de conceder préstamos hipotecarios. Ahora, debemos cumplir unas condiciones más exigentes al solicitar una hipoteca, lo que complica la firma de préstamos para la compra de una propiedad.

¿El motivo? Con el aumento del coste de la financiación, también se incrementa el riesgo de impago, por lo que las entidades solicitan unas exigencias más duras para cubrirse las espaldas. Y ¿en qué se traduce todo esto? En más denegaciones de hipotecas y, consecuentemente, en la pérdida de las señales adelantadas en los contratos de arras.

Teniendo en cuenta este contexto, ¿cómo actuar? Desde Fotocasa, analizamos cuáles son las opciones que tiene el comprador de vivienda para no perder el importe de las arras si el banco no le concede la hipoteca.

¿Cómo funciona el contrato de arras?

El contrato de arras es un documento privado no obligatorio en el que se recogen una serie de compromisos en un proceso de compraventa. Por un lado, el vendedor de la vivienda se compromete a vender el piso conforme a las condiciones pactadas y, por otro, el comprador se compromete a llevar a cabo la operación de compra en un periodo de tiempo estipulado, que acostumbra a ser, como máximo, de seis meses.

El comprador, en la firma de las arras, aporta una cantidad de dinero que sirve como señal o anticipo. Este importe se descuenta del precio final una vez se realiza la compraventa.

Durante el plazo de vigencia del contrato de arras, el comprador de la vivienda que requiera de hipoteca debe contactar con las entidades bancarias para solicitar la financiación y, así, reunir el dinero necesario para la compra de la propiedad.

¿Qué ocurre si no nos conceden la hipoteca en el banco?

Si el comprador y el vendedor han firmado un contrato de arras y el interesado en adquirirla no puede conseguir la hipoteca, este perderá el dinero aportado en concepto de señal. En este caso, el comprador estará incumpliendo el contrato, ya que se comprometió a adquirir la vivienda, algo que, sin la hipoteca, le será imposible.

Por suerte, existen soluciones. Los contratos de arras pueden contener una cláusula que recoja la posibilidad de no perder la señal en caso de que alguna de las partes incumpliera el contrato.

¿Qué hacer para no perder el dinero si me deniegan la hipoteca?

Aunque lo más habitual es perder el importe entregado como señal en caso de incumplir el contrato de arras por no llegar a finalizar la compraventa de la vivienda, hay una fórmula que nos permite tener derecho a una devolución de arras si el banco no nos concede la hipoteca.

Para que nos puedan devolver las arras, el contrato debe contener la cláusula de devolución de arras por no concesión de hipoteca

Para que esto sea posible, el contrato de arras debe recoger de forma explícita la «cláusula de devolución de arras por no concesión de hipoteca». 

Teniendo en cuenta esta posibilidad, el comprador, antes de firmar el documento, debe asegurarse de que el contrato incluye el derecho a la devolución de las arras en caso de denegación de hipoteca, además de leer detenidamente y comprender todas y cada una de las cláusulas recogidas.

Otra solución para no perder las arras: solicitar una prórroga

Si el contrato que firmamos no contenía esta cláusula que nos da derecho a recuperar las arras si el banco no nos concede la hipoteca, también podemos solicitar una prórroga del contrato para tratar de buscar soluciones y poder cumplirlo. Para ello, será necesario que las partes firmen un anexo de ampliación al contrato de arras que ya firmaron.

Como alternativa, también podemos solicitar una prórroga del contrato de arras para buscar financiación

Se trata de un trámite en el que ambas partes, si están de acuerdo, deben establecer el nuevo plazo para efectuar la compraventa y los motivos de la prórroga. Esta extensión del plazo le permite al comprador contar con más tiempo para tramitar la hipoteca y estudiar la oferta de hipotecas de las entidades bancarias y valorar detenidamente qué otros bancos ofrecen unas condiciones más accesibles a su perfil.

Por otro lado, esta opción también permite contar con algo más de tiempo para ahorrar y poder entregar un importe más elevado para la entrada. Esta solución le permite al comprador abaratar ligeramente la cuota hipotecaria mensual, lo que puede ser positivo para que el banco valore favorablemente la concesión del préstamo.

(Fuente fotocasa.es 22022023)

Publicado en Compras

Conviene leer la letra pequeña del contrato hipotecario, para cerciorarse de que no está incluida la bautizada 'cláusula de impedimento de alquiler

En qué casos se puede alquilar una casa hipotecada

¿Qué pasa si quiero alquilar una casa de la que todavía estoy pagando la hipoteca? ¿Puedo alquilar mi casa hipotecada? A pesar de que, por regla general, no hay inconveniente para poder arrendar una vivienda que todavía está en proceso de pago, hay situaciones en las que el propietario de una vivienda no puede alquilarla hasta que la hipoteca se cancele. Es lo que se conoce como cláusula de impedimento de alquiler, incluida en los contratos hipotecarios.

  1. ¿Se puede alquilar una propiedad hipotecada?
  2. ¿Qué es la cláusula de impedimento de alquiler?
  3. ¿Por qué algunos bancos aplican la cláusula de impedimento de alquiler?
  4. ¿Qué pasa con el inquilino si la casa es embargada?
  5. ¿Qué debo tener en cuenta si alquilo una casa hipotecada?

¿Se puede alquilar una propiedad hipotecada?

Se tiende a pensar que, si una casa es mía, debería poder alquilarla sin problemas si quisiera. Sin embargo, para poder alquilar una casa hipotecada hay que tener en cuenta qué pone en el contrato de hipoteca. Es decir, hay que leer la letra pequeña del contrato.

En algunos casos, cuando vamos a pedir una hipoteca, el banco incluye en el contrato una cláusula de impedimento de alquiler. Si el contrato en cuestión cuenta con esta cláusula no podremos alquilar la vivienda. Del mismo modo, si en el contrato no aparece ninguna mención al respecto, entonces podremos proceder al alquiler de la casa sin problemas.

¿Qué es la cláusula de impedimento de alquiler?

La cláusula de impedimento de alquiler es una disposición que se puede incluir en algunos contratos hipotecarios. Esta cláusula especifica que, mientras dure el período de vida de la hipoteca (es decir, hasta la cancelación de la hipoteca), el propietario no puede alquilar la vivienda.

¿Por qué algunos bancos aplican la cláusula de impedimento de alquiler?

Hay que decir que la cláusula de impedimento de alquiler es una disposición cada vez menos habitual en los contratos de hipoteca. La mayoría de los bancos, sobre todo las entidades más grandes, prescinden de esta cláusula en la mayoría de los contratos, especialmente si se trata de pedir una hipoteca para una primera vivienda.

Lo más habitual es encontrar la cláusula de impedimento de alquiler en los contratos de hipotecas para segundas viviendas. Y, en cualquier caso, se trata de una práctica cada vez menos común.

La principal razón que esgrimen los bancos y financieras que incluyen esta cláusula en los contratos es que, al alquilar la vivienda, el precio de la casa puede reducirse respecto al precio de tasación. Es decir, al alquilar la vivienda a terceros, se supone que el uso que se hace de la misma va a afectar a su estado, haciendo que el precio de venta se reduzca.

Por ello, en el hipotético caso que la vivienda se tuviera que embargar por una ejecución hipotecaria, el precio de esta podría ser considerablemente inferior al que se fijó en la tasación en el momento de la concesión del préstamo. Por lo que algunos bancos no ven con buenos ojos esta práctica, y por eso incluyen la cláusula de impedimento de alquiler en algunos contratos.

¿Qué pasa con el inquilino si la casa es embargada?

Si se va a embargar una casa que está alquilada, la ley garantiza que el inquilino pueda seguir habitando la casa sin que el proceso de ejecución hipotecaria le afecte.

En concreto, es el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) el que estipula que el inquilino no está obligado a abandonar la vivienda hasta que se cumplan al menos 5 años de alquiler (en el caso de alquileres de particulares) o 7 años (en el caso de alquileres de personas jurídicas).

¿Qué debo tener en cuenta si alquilo una casa hipotecada?

Si estás pensando en alquilar una casa con hipoteca, ten en cuenta lo siguiente:

  • Revisa el contrato de la hipoteca: lo primero que debes hacer es revisar el contrato de la hipoteca en busca de la cláusula de impedimento de alquiler. En el caso de que la haya, no podrás alquilar la casa. Mientras que si no aparece dicha cláusula puedes alquilar la casa sin problemas.
  • Fija una cuota de alquiler que te permita pagar la cuota de la hipoteca: para evitar cualquier problema respecto al pago de la hipoteca, lo más recomendable es que la cuota del alquiler que se fije sea algo superior a la cuota que se paga por la hipoteca. De esta forma, se asegura contar con el dinero necesario para hacer frente al préstamo.

Como puedes ver, a la pregunta de si puedo alquilar una casa hipotecada, lo más importante que debes tener en cuenta es la letra pequeña del contrato de la hipoteca. Si en él no aparece la cláusula de impedimento de alquiler y no se hace mención al respecto, entonces no deberías tener problemas para alquilarla.

(fuente idealista.com 31012023)