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Un Tribunal rechaza indemnizar a un inquilino por los desperfectos de la vivienda

Las reparaciones realizadas por los propietarios y la falta de pruebas sobre la gravedad de los defectos impiden justificar la compensación

Que una vivienda presente algunos desperfectos no significa que el arrendatario pueda pagar menos de lo acordado. La Audiencia Provincial de Albacete se ha pronunciado sobre esta cuestión en una sentencia del 16 de julio, donde analiza la reclamación de un inquilino que solicitaba una indemnización por los problemas del inmueble que, según defendía, los arrendadores no habían atendido.

El caso parte de una vivienda de Aguas Nuevas (Albacete) alquilada desde octubre de 2021. Durante el arrendamiento, el inquilino reclamó a los propietarios, que residían en Canadá, por varios elementos, entre ellos el mobiliario de cocina, la grifería, la campana extractora, las mosquiteras, la carpintería y la caldera. También consideraba que unos enseres almacenados en el garaje limitaban el uso de una parte de ese espacio.

El artículo 21 de la LAU obliga al arrendador a conservar la vivienda

El punto de partida lo encontramos en el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino.

El arrendatario basó su reclamación en esta obligación para solicitar la ejecución de las obras que consideraba necesarias. También reclamó una compensación calculada a razón del 30% de la renta durante los meses en los que se mantuvo la situación.

El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Albacete rechazó la demanda. Para entonces, el contrato ya se había extinguido por una sentencia dictada en un procedimiento de desahucio anterior, de modo que la petición para que se realizaran las obras había perdido su objeto.

La discusión que llegó a la Audiencia Provincial quedó centrada en si los desperfectos suponían un incumplimiento de las obligaciones de los arrendadores capaz de justificar una indemnización o una rebaja de la renta.

Reparaciones realizadas por los propietarios

La respuesta del tribunal fue negativa y uno de los elementos que tuvo en cuenta fue precisamente lo que los propietarios sí hicieron durante el arrendamiento.

La Sala considera acreditadas numerosas intervenciones que incluyen pintura y limpieza en profundidad, reparación de la vitrocerámica, el lavavajillas y el frigorífico, revisión de radiadores y calderas, sustitución de las tapas de los inodoros, ajuste y sellado de puertas y ventanas, engrase de persianas, adquisición de un mando para el garaje y cambio de la cerradura del buzón.

Por ello, la sentencia subraya que estas actuaciones, junto con el resto de las circunstancias del caso, no permiten apreciar un incumplimiento que justifique la indemnización por daños y perjuicios. Además, la prueba pericial no permitió acreditar que varios de los defectos alegados existieran antes del inicio del arrendamiento.

No todos los desperfectos afectan a la habitabilidad de la vivienda

La Audiencia de Albacete no parte de que cualquier desperfecto sea irrelevante, sino que analiza la importancia de cada uno y hasta qué punto afectaba a la habitabilidad.

Por ejemplo, un armario empotrado sin revestimiento interior no constituye necesariamente un defecto que el propietario tenga que solucionar si nunca había contado con dicho acabado. Tampoco es indemnizable que solo uno de los dos interfonos estuviera conectado, ya que esa era su situación desde siempre.

Respecto al mobiliario de cocina, el grifo, la campana extractora, las manivelas, las mosquiteras y los interruptores, la Audiencia considera que las deficiencias acreditadas no afectaban a la habitabilidad ni justificaban la indemnización solicitada.

La sentencia recalca además que no se puede exigir que todos los elementos de una vivienda se encuentren en las mismas condiciones que los de una instalación recién estrenada.

La avería de la caldera no justificaba la indemnización

La caldera fue otro de los puntos de conflicto. El inquilino sostenía que su funcionamiento era deficiente, pero la Audiencia Provincial considera probado que determinadas actuaciones estaban pendientes de una gestión documental que correspondía al propio arrendatario.

Tampoco quedó acreditado que él o su familia hubieran estado privados durante años del uso de la caldera. La prueba apuntaba, como máximo, a un uso incómodo del agua caliente, sin que el perito pudiera comprobar una afectación de mayor entidad.

Los enseres del propietario en el garaje tampoco permiten una reducción del alquiler

El inquilino también cuestionaba que los propietarios mantuvieran determinados enseres en el garaje, porque entendía que ocupaban una parte del espacio que debía poder utilizar.

El tribunal tampoco lo considera un incumplimiento con suficiente entidad, al no constar que aquellos objetos impidieran el uso normal del garaje ni que no pudieran ser trasladados para solucionar la eventual afectación.

La Sala valora también las circunstancias relacionadas con la residencia de los propietarios en Canadá y su previsión de retirar los objetos cuando viajaran a España, unida a que la superficie ocupada no superaba los “3x3 metros en una vivienda de 180 m²”.

Por todo ello, la Audiencia Provincial de Albacete rechaza la indemnización solicitada y desestima el recurso de apelación, confirmando la sentencia de primera instancia, con imposición de las costas al arrendatario.

( Fuente idealista.com Jesús Prieto (Colaborador de idealista news)

Vender la vivienda no permite adelantar la salida del inquilino

La Audiencia de Madrid declara nula una cláusula que pretendía excluir las prórrogas legales del alquiler si el inmueble se vendía 

El deseo de un propietario de vender no permite poner fin al alquiler de forma anticipada, aunque el arrendatario hubiera aceptado esa posibilidad. Así lo ha confirmado la Audiencia Provincial de Madrid en una sentencia del 2 de julio.

El caso tiene su origen en un contrato en el que las partes habían previsto que la vivienda se pondría a la venta transcurrido un año. El acuerdo establecía que, llegado ese momento, el inquilino tendría que dejar el inmueble, sin derecho a indemnización y con renuncia expresa a la prórroga prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Ante su oposición a marcharse, la propietaria acudió a los tribunales para solicitar la resolución del contrato, apoyándose en esa cláusula. El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuenlabrada rechazó la demanda, por lo que recurrió ante la Audiencia Provincial.

La venta no permite excluir las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La propietaria defendía que ambas partes conocían y aceptaron esa condición y que, además, existía una intención real de vender. Sin embargo, esta situación no debe confundirse con el supuesto de necesidad que contempla el artículo 9.3 de la LAU, que permite al arrendador recuperar el inmueble si lo destina a vivienda permanente para sí o para determinados familiares.

La Audiencia centra entonces su análisis en si la LAU permite dejar sin efecto, desde el principio, las prórrogas que reconoce al inquilino. La Sala concluye que no, ya que la cláusula pretendía excluir anticipadamente su aplicación.

La LAU pone límites a lo que propietario e inquilino pueden pactar

Aunque las partes pueden acordar las condiciones del contrato, esa libertad encuentra límites cuando se trata de un arrendamiento de vivienda. La Audiencia de Madrid recuerda que los artículos 4 y 6 de la LAU establecen el carácter imperativo de determinadas normas y que las cláusulas que las modifiquen en perjuicio del inquilino son nulas, salvo que la propia ley permita expresamente esa modificación.

Por ese motivo, el tribunal no considera suficiente que el arrendatario supiera desde el principio que el inmueble podía ponerse a la venta, ya que el contrato no podía convertir esa previsión en una renuncia de sus derechos.

Duración del alquiler y recuperación de la vivienda

El artículo 9.1 permite pactar libremente la duración inicial. Sin embargo, cuando se trata de un alquiler de vivienda, queda sujeto a las prórrogas previstas en ese mismo precepto, de modo que el contrato puede extenderse hasta cinco años si el arrendador es una persona física y siete cuando se trate de una persona jurídica. La sentencia recuerda que esta prórroga es obligatoria para el propietario y facultativa para el arrendatario.

Por tanto, que las partes acuerden un periodo determinado (como un año) no permite al arrendador recuperar el inmueble cuando termina ese plazo si las prórrogas todavía son aplicables.

Alcanzado ese periodo mínimo, el artículo 10 establece una prórroga tácita por plazos anuales, hasta un máximo de tres años más. Esta prórroga sí puede evitarse llegado el momento, siempre que el propietario notifique su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación. La diferencia es fundamental: una cosa es que el arrendador se oponga cuando la ley se lo permite y otra que pretenda dejar la prórroga sin efecto desde la firma.

La Audiencia Provincial de Madrid desestima así el recurso de la propietaria, imponiéndole además el pago de las costas procesales de la segunda instancia y la pérdida del depósito constituido.

¿Qué ocurre con el contrato de alquiler cuando se vende la vivienda?

Dicho esto, debemos recordar que la venta de la vivienda tampoco implica por sí misma que el alquiler desaparezca, ya que el artículo 14 de la LAU establece que el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones que se deriven del contrato.

Si las partes han estipulado que la enajenación extinguirá el arrendamiento, como sucedió en este caso, el comprador deberá soportar el alquiler durante el tiempo que reste hasta completar los cinco primeros años de vigencia, o siete si el anterior arrendador fuese una persona jurídica.

Fuente idealista.com, Jesús Prieto (Colaborador de idealista news)

8 Septiembre 2026, 20:2