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Los trucos de los arrendadores en los contratos de alquiler para suavizar el impacto de la nueva LAU

Ya ha pasado prácticamente un año desde que entró en vigor la nueva ley del alquiler. Una normativa que introdujo varios cambios sustanciales en los contratos. Dos de los más conocidos son la ampliación de la duración de los contratos y la vinculación de la aactualización interanual de la renta al IPC.

Recordemos que la nueva normativa eleva de tres a cinco años la duración de los contratos cuando el arrendador es una persona física y a siete años en el caso de que el casero sea una empresa. En lo que se refiere a la renta, la subida está vinculada a la evolución del IPC, en un intento por evitar que los propietarios pierdan poder adquisitivo.

Sin embargo, los expertos tiran de refranero popular y recuerdan que “hecha la ley, hecha la trampa”. De hecho, se están produciendo algunos casos muy concretos de ‘triquiñuelas’ que utilizan los caseros para esquivar las imposiciones y limitaciones de la normativa, como por ejemplo ampliar el tamaño de la vivienda para que no se pueda aplicar la LAU, empezar a cobrar el garaje a partir del cuarto año o inventarse causas de necesidad para recuperar la propiedad. Resumimos cinco de los trucos que están detectando los expertos:

  1. Ampliar el tamaño de las viviendas. Muchos caseros están amañando los m2 de las casas para que no tengan que cumplir las condiciones que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

“En viviendas grandes que no llegan a los 300m2 (muchos chalecitos adosados de los alrededores de Madrid) pero que se acercan a esa superficie, se obliga a poner en los contratos que las viviendas tienen esa superficie (incluso metiendo superficies de la parcela u otras no habitables) con el fin de que se puedan considerar como arrendamientos de viviendas suntuarias y no les sea de aplicación el régimen de prórrogas obligatorias de la LAU”, explica a idealista/news José Ramón Zurdo, Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler.

  1. Aprovechar la renovación tácita. Este es otro de los ejemplos más frecuentes. Según Zurdo, lo que están haciendo muchos propietarios para que no se les apliquen los nuevos y largos plazos de duración de los arrendamientos es esperar a la finalización de los arrendamientos y finalizados los contratos, consentir sin ninguna oposición que se mantengan los alquileres”.

En estos casos, continúa, “los alquileres se van renovando por tácita reconducción anualmente en función de cómo se haya determinado el pago de las rentas y así los propietarios saben que la duración de los alquileres sólo va a depender de ellos y que cada año van a poder recuperar sus viviendas. El problema que plantea esta forma de actuar es que no se puede subir la renta, aunque sí actualizarla”.

  1. Cobrar por el garaje. Desde la consultora PwC ponen otro ejemplo de subida encubierta de las rentas: el casero establece en el contrato que durante los primeros tres años el garaje va a ser gratuito y a partir de entonces obliga al inquilino a pagar una cantidad adicional al mes, como por ejemplo 100 euros. De esta forma, burlan la ampliación de la duración del contrato y aplican una subida de precios a partir del cuarto año. Otra opción para aplicar una subida indirecta en el precio es poner por contrato que a partir del cuarto año el inquilino va a pagar la comunidad.
  2. Falsas causas de necesidad para recuperar la casa. Desde la Agencia Negociadora del Alquiler también explican que muchos caseros “se inventan falsas causas de necesidad para recuperar los inmuebles, como por ejemplo falsas separaciones o divorcios, falsas emancipaciones de sus hijos..., y así no tener que esperar a la finalización de los arrendamientos”. Ahora bien, este caso no podría darse en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica.
  3. Firmar contratos inferiores a un año. Por último, Zurdo pone sobre la mesa que, para acortar el periodo de arrendamiento, otra triquiñuela que se está utilizando es “firmar contratos por menos de un año para considerarlos contratos de temporada y que así no se les pueda aplicar el régimen de prórrogas obligatorias de la LAU”. Ahora bien, puntualiza que, “para considerar un arrendamiento como de temporada, el contrato tiene que recoger el motivo de la temporalidad del arrendamiento y también recoger que el arrendatario sigue conservando su domicilio habitual en otro lugar”.

(FUENTE IDEALISTA.COM)

Publicado en Alquiler
Martes, 12 Noviembre 2019 07:07

¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso?

¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso?

El gran temor de cualquier propietario que piensa en poner una vivienda en alquiler es que su inquilino deje de pagar. Aún da más miedo que, además de no abonar la renta, se niegue a irse de la casa. Esa es la ‘tormenta perfecta’ a la que se puede enfrentar cualquier arrendador. Por eso es importante que sepa cómo reaccionar ante un inquilino moroso y cuánto tiempo tardará en recuperar la vivienda.

Según apunta el despacho de abogados barcelonés Sanahuja & Miranda, “antes de iniciar cualquier procedimiento judicial es aconsejable  acudir a la vía extrajudicial para intentar una solución amistosa”. En este sentido, el primer paso sería remitirle un burofax comunicándole el importe pendiente de la renta y advirtiéndole que si a la mayor brevedad no procede a la liquidación de la deuda, se iniciará la vía judicial. 

¿Qué hacer? 

Es muy probable que la vía extrajudicial  fracase, dejando como única opción acudir a los tribunales. Al iniciar la vía judicial debemos tener en cuenta que podemos interponer tres tipos de reclamaciones o de acciones. Por un lado, podemos interponer demanda reclamando únicamente el desahucio de la vivienda. También podemos solicitar las rentas pendientes sin solicitar el desahucio (reclamación de cantidad) o, por último, unir la demanda de desahucio y la de reclamación de rentas.

En opinión de los expertos de Sanahuja & Miranda, “ya que se ha tomado la decisión de interponer demanda, es aconsejable ejercer en la demanda la acción de desahucio y acumular la reclamación de rentas, ya que así en un solo proceso se pueden ventilar las dos cuestiones que afectan al propietario”.

Para preparar la demanda será preciso aportar en el Juzgado el contrato de arrendamiento  y los recibidos impagados. Si se ha efectuado reclamación extrajudicial previa (burofax) también se deberá aportar junto con el acuse de recibo. En este sentido, hay que tener en cuenta que es necesario que hayan transcurrido al menos 30 días desde el envío hasta la interposición de la demanda, de lo contrario el inquilino podría enervar la acción para ganar tiempo.

¿Cómo funciona el proceso?

La ley prevé que el demandado, una vez recibida la demanda, disponga de 10 días para ponerse al día de los pagos de las rentas y evitar así el desahucio. Ahora bien, si con 30 días de antelación a la interposición de la demanda ha recibido un burofax de reclamación de las rentas, y no ha pagado el importe pendiente, no podrá enervar la acción. Por lo tanto, el procedimiento de desahucio podrá continuar su curso.

Una vez interpuesta la demanda, se dictará el correspondiente decreto de admisión de la demanda en el que se requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague el actor, bien enerve la acción (pague la totalidad de la deuda pendiente), o bien se oponga a la demanda, alegando los motivos por lo que entiende que no debe en todo o en parte la cantidad reclamada.

Además, se fijará la fecha de juicio para el supuesto de que el demandado se oponga a la demanda y también la fecha de lanzamiento (desahucio). Si el demandado recibe la demanda y paga la totalidad de las rentas pendientes hasta la fecha, se dictará auto que pondrá fin al procedimiento y declarara enervada la acción.

¿Cuánto dura?

Otra de las grandes preocupaciones del propietario es saber cuánto tiempo durará todo el procedimiento, ya que cada mes que pasa es un mes que no cobra y tiene al inquilino dentro de la vivienda y sin pagar ni renta. Cabe advertir que la última reforma ha sido denominada como ‘desahucio exprés’, y se ha extendido el pensamiento de que en 10 días se podía echar al inquilino de la casa. Sin embargo, desde el despacho de abogados apuntan que “la práctica nos permite concluir que ni mucho menos en 10 días se puede desahuciar a una persona”. 

En este sentido es difícil fijar un plazo de tiempo determinado ya que depende la carga de trabajo que tenga el juzgado, pero sí que es cierto que las últimas reformas legales han reducido sensiblemente los plazos, pero aun así continúan prolongándose entre 3 y 8 meses de media, dependiendo de lo saturado o no que esté el juzgado en el que caiga la demanda.

(Fuente idealista.com)

Publicado en Alquiler

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