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Martes, 12 Noviembre 2019 07:07

¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso?

¿Qué hacer cuando tienes un inquilino moroso?

El gran temor de cualquier propietario que piensa en poner una vivienda en alquiler es que su inquilino deje de pagar. Aún da más miedo que, además de no abonar la renta, se niegue a irse de la casa. Esa es la ‘tormenta perfecta’ a la que se puede enfrentar cualquier arrendador. Por eso es importante que sepa cómo reaccionar ante un inquilino moroso y cuánto tiempo tardará en recuperar la vivienda.

Según apunta el despacho de abogados barcelonés Sanahuja & Miranda, “antes de iniciar cualquier procedimiento judicial es aconsejable  acudir a la vía extrajudicial para intentar una solución amistosa”. En este sentido, el primer paso sería remitirle un burofax comunicándole el importe pendiente de la renta y advirtiéndole que si a la mayor brevedad no procede a la liquidación de la deuda, se iniciará la vía judicial. 

¿Qué hacer? 

Es muy probable que la vía extrajudicial  fracase, dejando como única opción acudir a los tribunales. Al iniciar la vía judicial debemos tener en cuenta que podemos interponer tres tipos de reclamaciones o de acciones. Por un lado, podemos interponer demanda reclamando únicamente el desahucio de la vivienda. También podemos solicitar las rentas pendientes sin solicitar el desahucio (reclamación de cantidad) o, por último, unir la demanda de desahucio y la de reclamación de rentas.

En opinión de los expertos de Sanahuja & Miranda, “ya que se ha tomado la decisión de interponer demanda, es aconsejable ejercer en la demanda la acción de desahucio y acumular la reclamación de rentas, ya que así en un solo proceso se pueden ventilar las dos cuestiones que afectan al propietario”.

Para preparar la demanda será preciso aportar en el Juzgado el contrato de arrendamiento  y los recibidos impagados. Si se ha efectuado reclamación extrajudicial previa (burofax) también se deberá aportar junto con el acuse de recibo. En este sentido, hay que tener en cuenta que es necesario que hayan transcurrido al menos 30 días desde el envío hasta la interposición de la demanda, de lo contrario el inquilino podría enervar la acción para ganar tiempo.

¿Cómo funciona el proceso?

La ley prevé que el demandado, una vez recibida la demanda, disponga de 10 días para ponerse al día de los pagos de las rentas y evitar así el desahucio. Ahora bien, si con 30 días de antelación a la interposición de la demanda ha recibido un burofax de reclamación de las rentas, y no ha pagado el importe pendiente, no podrá enervar la acción. Por lo tanto, el procedimiento de desahucio podrá continuar su curso.

Una vez interpuesta la demanda, se dictará el correspondiente decreto de admisión de la demanda en el que se requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague el actor, bien enerve la acción (pague la totalidad de la deuda pendiente), o bien se oponga a la demanda, alegando los motivos por lo que entiende que no debe en todo o en parte la cantidad reclamada.

Además, se fijará la fecha de juicio para el supuesto de que el demandado se oponga a la demanda y también la fecha de lanzamiento (desahucio). Si el demandado recibe la demanda y paga la totalidad de las rentas pendientes hasta la fecha, se dictará auto que pondrá fin al procedimiento y declarara enervada la acción.

¿Cuánto dura?

Otra de las grandes preocupaciones del propietario es saber cuánto tiempo durará todo el procedimiento, ya que cada mes que pasa es un mes que no cobra y tiene al inquilino dentro de la vivienda y sin pagar ni renta. Cabe advertir que la última reforma ha sido denominada como ‘desahucio exprés’, y se ha extendido el pensamiento de que en 10 días se podía echar al inquilino de la casa. Sin embargo, desde el despacho de abogados apuntan que “la práctica nos permite concluir que ni mucho menos en 10 días se puede desahuciar a una persona”. 

En este sentido es difícil fijar un plazo de tiempo determinado ya que depende la carga de trabajo que tenga el juzgado, pero sí que es cierto que las últimas reformas legales han reducido sensiblemente los plazos, pero aun así continúan prolongándose entre 3 y 8 meses de media, dependiendo de lo saturado o no que esté el juzgado en el que caiga la demanda.

(Fuente idealista.com)

Publicado en Alquiler
Jueves, 08 Marzo 2018 13:02

El inquilino no paga y no deja el piso

El inquilino no paga y no deja el piso

Una de las situaciones más temidas a la hora de ceder un piso en alquiler son los impagos.

¿Qué debo hacer si el inquilino no paga y no deja el piso? En primer lugar, es conveniente hablar con él para averiguar si se trata de un mero retraso en el pago por alguna circunstancia especial. Y comprobar, en definitiva, si cabe la posibilidad de que se repita la situación. 

Llegar a un acuerdo

Si se trata de un inquilino responsable que ha venido cumpliendo con sus obligaciones a lo largo del contrato de forma puntual y simplemente ha tenido un percance económico transitorio, se podría esperar un tiempo prudencial. A ver si se subsana esta situación.

Es más, si nos consta que es una persona formal y que nos tiene cuidada la vivienda, podría incluso pensarse en la posibilidad de firmar con él un anexo al contrato de arrendamiento. En el que, durante un determinado periodo de tiempo (que debe quedar claramente acotado) se rebaje la renta. A veces es preferible eso a la incertidumbre de un nuevo inquilino. Porque tampoco sabemos cómo va a resultar.

Una vez que el casero tiene claro que no se trata de un retraso puntual y constata que el inquilino va a continuar sin pagar es conveniente enviarle un burofax con certificado de texto y acuse de recibo. Lo mejor es que dicho burofax vaya con la firma de un letrado. En este se dará al inquilino un plazo para ponerse al corriente en el pago de la renta. Anunciándose ya acciones judiciales en caso contrario.

Se puede incluir en el burofax la posibilidad de que el inquilino nos ofrezca una propuesta de liquidación de la deuda. Se trata de abrir una vía de negociación en la que el objetivo principal sea que el inquilino deje la vivienda por voluntad propia. Firmando además un documento de resolución con entrega de llaves.

De este modo, no será necesario acudir al juzgado a recuperar la posesión de la vivienda. En ocasiones, esta solución puede ser más práctica que meternos en un procedimiento judicial. Aunque para lograrlo haya que condonarle, o lo que es lo mismo, perdonarle parte de las rentas debidas. 

Acudir a la vía judicial

Si finalmente fuera necesario acudir a la vía judicial es importante tener en cuenta que el arrendatario tiene la posibilidad de enervar la acción. Es decir, parar el desahucio pagando. Aunque esto solo puede hacerlo una vez.

Si una vez interpuesta la acción de desahucio en el juzgado el inquilino paga, el arrendamiento continúa. Pero si volviera a dejar de pagar y el propietario se viera obligado a demandarle nuevamente, ya no podría parar el desahucio esta segunda vez. Ni aunque pague.

Esto es así salvo que el propietario antes de demandar le hubiera enviado el burofax. En este caso, si ha transcurrido un mes sin pagar, el inquilino no podrá oponerse al desahucio ni siquiera la primera vez. De ahí la conveniencia de enviar el burofax.

(Fuente fotocasa.es)

Publicado en Alquiler

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