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Cómo solucionar los problemas de ruido de los vecinos

En 2019 un 14,1% de hogares españoles reconoció tener problemas de ruido producidos por los vecinos o procedentes del exterior (tráficos, negocios, etc.), según la encuesta del INE sobre Condiciones de Vida. Por comunidades autónomas, los hogares de Islas Baleares (23,8%), Melilla (23,1%) y País Vasco (20,75) fueron los más afectados.  En la Comunidad de Madrid, este porcentaje se situó en un 17,5%, por debajo de la media nacional.

Poner fin a los ruidos en una comunidad de propietarios requiere, en un principio, tener empatía con el vecino, es decir, recurrir a la vía del diálogo. Pero si con ello no se resuelve, solo queda echar mano de la normativa municipal (cuando sobrepasa los límites sonoros) y de la Ley, en este caso de la Ley de Propiedad Horizontal, que es una de las normas en donde se contempla el ruido como actividad molesta.

¿Qué medidas puede adoptar la comunidad ante esta actividad molesta? ¿Qué podemos hacer contra un propietario que no atiende a razones y se dedica, por ejemplo, a subir el volumen de la televisión a horas intempestivas o a dar golpes a las paredes de su casa de forma deliberada con la única intención de molestar? Analizamos las opciones con motivo del Día Internacional de Concienciación sobre el Ruido que se celebra el último miércoles del mes de abril.

“En primer lugar, el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, tendrá que requerir a este propietario la inmediata cesación de estos ruidos, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Para ello, es aconsejable que la comunicación se realice por conducto fehaciente (por ejemplo, un burofax) de cara a presentarlo como prueba en el correspondiente procedimiento judicial”, explica Patricia Briones, abogada del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid. “Si pese a ello, el propietario persiste en su conducta, previa autorización de la junta de propietarios, adoptando un acuerdo por mayoría simple de los asistentes a la reunión, se podrá entablar contra él acción de cesación”, prosigue.

¿En qué consiste la acción de cesación y cuáles son sus consecuencias?

Presentada la demanda por parte de la comunidad, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad molesta, como es el ruido, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.

Ahora bien, para que esta acción prospere es necesario que la comunidad prepare la prueba del procedimiento de forma que pueda justificarse los hechos que están ocurriendo con denuncias, burofax, grabación de ruidos mediante un sonómetro...

Según Briones, “si la sentencia fuese estimatoria, el juez podrá disponer, además de la cesación definitiva del ruido y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda por un tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad”.

¿Qué ocurre cuando es el inquilino y no el propietario el que causa los ruidos deliberadamente?

Primero es importante requerirle para que cese en su conducta y, si esta situación persiste, es cuando acudimos al propietario para que “ponga cartas en el asunto”, aconseja Briones. Y argumenta: “Si estos requerimientos no surten el efecto esperado, la comunidad de propietarios podrá acudir, como hemos visto antes, a la vía prevista en la Ley que regula el ejercicio de la acción de cesación por actividades molestas, acción que debe dirigirse al mismo tiempo contra el propietario y ocupante de la vivienda, en este caso el arrendatario o inquilino”.

A través de esta vía, no solo se podrá solicitar el cese de dichas actividades sino también, en su caso, la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios derivados de las mismas, así como la extinción de los derechos del arrendatario sobre la vivienda y su inmediato lanzamiento, resolviendo así, su contrato de alquiler.

No obstante, no es necesario agotar esta vía ya que el propietario también puede forzar la salida de su inquilino. A este respecto, la Ley de Arrendamientos Urbanos es clara y señala que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato de alquiler, entre otras, por la siguiente causa: cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

¿Existe un plazo de tiempo prefijado desde que se requiere al propietario o inquilino para que cese en los ruidos hasta que la comunidad decide iniciar acciones legales?

La Ley de Propiedad Horizontal no determina el plazo que la comunidad debe conceder al arrendador o arrendatario para que cese en su actividad molesta, aunque debe entenderse que el tiempo necesario para resolver la situación, que puede ser de entre 15 o 30 días. La última palabra la tendrá la junta de propietarios que es soberana para fijar dicho plazo atendiendo a las circunstancias.

“Si transcurrido el plazo indicado en el requerimiento, de ahí su importancia, el propietario o inquilino persiste en su conducta, la junta de propietarios, aunque nunca el presidente de forma unilateral, podrá adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar contra él la acción de cesación a través del correspondiente procedimiento ordinario”, finaliza la abogada Patricia Briones.

(Fuente idealista.com)

Acción de cesación: todo lo que debes saber para acabar con las actividades molestas de los vecinos

Nuestro hogar es una especie de refugio, el lugar donde descansamos, y que, por tanto, debe ofrecernos la tranquilidad adecuada para hacerlo posible. Sin embargo, no son pocas las ocasiones en la que este ideal no es más que eso, un ideal. Las situaciones que lo evitan pueden ser muchas y muy diversas, pero algunas de ellas pueden tener como causa la existencia de un vecino molesto que realiza actividades que perturban la paz que debería reinar en el inmueble.

Cuando es esta la causa, y el vecino molesto no atiende a razones ni está dispuesto a negociar para alcanzar un acuerdo, la desesperación puede hacer acto de presencia. No obstante, existen fórmulas para, en los casos extremos, lograr que se restablezca la tranquilidad.

Una de las herramientas que los vecinos tienen a su disposición para poner fin a las actividades molestas es la acción de cesación.

Pero ¿qué es una actividad molesta?

Para responder a esta pregunta, podemos dirigirnos a la Ley de Propiedad Horizontal. En su artículo 7.2 señala que por actividades molestas debemos entender aquellas “prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”. Por la expresión “contravengan las disposiciones”, debemos entender aquellas aprobadas por los ayuntamientos y las comunidades autónomas, en el uso de sus competencias. 

Pero, además, también pueden etiquetarse como actividades molestas las malas conductas que tenga como consecuencia el quebranto de las relaciones de vecindad y buena convivencia, señala el abogado Francisco Sevilla.

Así pues, en diferentes sentencias, el Tribunal Supremo ha delimitado tres categorías dentro de la cuales pueden incluirse los diferentes supuestos de actividades no permitidas:

• Las que prohíben los estatutos de la comunidad.
• Las que generan daños en la finca.
•  Las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícita.

Otro requisito que deben cumplir estas actividades es la de permanencia y notoriedad. Es decir, no cabe ejercer la acción de cesación si ocurren de forma puntual o no se dan de forma repetitiva o recurrente.

El primer paso: el requerimiento

El mismo artículo 7.2. señala que cuando se da alguna actividad que encaja en algunas de las tipologías señaladas, el primer paso es requerir “a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas”.

El requerimiento es el primer paso para intentar solucionar el problema de un modo conciliador, que evite pasar a mayores. Este escrito puede hacerlo el presidente por decisión propia o a requerimiento de cualquier vecino afectado por las molestias. Deberá realizarse por escrito, preferiblemente en, y de manera fehaciente, por lo que es recomendable hacerlo mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido o mediante requerimiento notarial, advirtiendo de que si no cesan las mismas se iniciarán acciones judiciales.

Si el vecino apercibido hace caso omiso de los requerimientos que recibe, existen varias vías. Una de ellas es la de dirigirse a la administración competente, como por ejemplo el ayuntamiento de la localidad en caso de que los ruidos sean la actividad molesta. La otra se basa en la posibilidad que contempla la norma para iniciar acciones judiciales, para lo cual deberá celebrarse una reunión extraordinaria de propietarios que autorice al presidente a hacerlo.

 El procedimiento judicial

El procedimiento judicial indicado cuando se ejercita una acción de cesación de actividades molestas en la Comunidad es el juicio ordinario, tal y como se prevé en los artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Llegado el momento, es importante contar con pruebas que demuestren que el vecino ha sido advertido de que está causando molestias a otros vecinos mediante un medio de comunicación fehaciente. También es importante contar con testigos y otras pruebas que dejen claro la existencia de las actividades molestas denunciadas.

Una vez celebrado el juicio, Sevilla señala que si la sentencia es estimatoria para la comunidad de vecinos, según la Ley de Propiedad Horizontal, el juzgado podrá establecer distintas medidas:

• La completa cesación de actividades molestas en la Comunidad por parte del vecino  infractor o persona que venga usando el piso o local.
• La indemnización de daños y perjuicios.
• Privación al dueño u ocupante del uso de la propiedad durante un máximo de tres años.

(FUENTE IDEALISTA.COM)