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Cómo y cuándo se puede subir la cuota de la comunidad de vecinos

Se prevé que este año los gastos comunitarios suban más de lo habitual debido a la crisis energética

Es habitual que a principio de año la cuota de la comunidad de vecinos, así como la del seguro del hogar o la del gimnasio, incrementen. Ya estamos acostumbrados a ello. Este año, además, está previsto que los gastos comunitarios suban todavía más, debido a la crisis energética que estamos atravesando.

Sin embargo, ¿es legal subir la cuota de la comunidad sin avisar a los propietarios? ¿Están obligados a pagarla? ¿Cómo y cuándo se puede incrementar? Te lo contamos en este artículo de Fotocasa.

¿Están todos los propietarios obligados a pagar la cuota de la comunidad de vecinos?

Sí. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) todas las personas que tengan un un inmueble en propiedad están obligadas a pagar de forma periódica una serie de gastos -conocidos como gastos ordinarios.

Los gastos ordinarios son, como decimos, de pago obligatorio, dedo que permiten el correcto mantenimiento de las zonas comunes de la comunidad de propietarios. Dependiendo de lo que estipulen los estatutos de la comunidad, éstos se pagarán de forma mensual, trimestral o anual, periódicamente.

Todas las personas que tengan un un inmueble en propiedad están obligadas a pagar de forma periódica los gastos de la comunidad de vecinos

Los propietarios también deberán abonar los gastos extraordinarios, conocidos como derramas, para hacer frente a gastos adicionales de mantenimiento, como por ejemplo el cambio de tuberías o la instalación de un ascensor. Eso sí, sólo estarán obligados a pagarlos si son para mejorar la seguridad y/o accesibilidad del edificio; si son con fines estéticos, como por ejemplo mejorar la apariencia de la fachada, no tendrán que pagarlos si no quieren.

En el supuesto de que se trate de obras de conservación o mantenimiento del edificio, de sus servicios e instalaciones comunes, seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal son obras de obligado cumplimiento para la comunidad y, por ello, todos los propietarios deberán contribuir a su pago independiente de su importe, incluidos los disidentes.

Otra cuestión son las obras de mejora, es decir, aquellas que no son necesarias para el mantenimiento del edificio pero que, pese a ello, la comunidad decide llevarl a cabo, como puede ser por razones de estética. En este caso, a diferencia del anterior, únicamente si el importe de las obras supera las tres mensualidades de gastos comunes, el disidente no estará obligado a contribuir a su pago.

(fotocasa.es 20012023)

Videovigilancia e intimidad personal: cómo evitar el enfrentamiento entre vecinos

Casi 2.200 reclamaciones relacionadas con la videovigilancia fueron registradas en 2022 por la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD), el 26% más que un año antes. La captación y grabación de imágenes de personas identificadas, o identificables, por seguridad es una práctica cada día más habitual en entornos como las comunidades de propietarios, pero también más conflictiva, de hecho, ya es la segunda con más reclamaciones atendidas por la AEPD, según explica en su Memoria Anual 2022.

“Estos sistemas son ya asumidos por los vecinos de forma normalizada y es más limitante el coste de la derrama, que la percepción de ser grabado”, explica Peio Mendia, tesorero del Consejo de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE): “Cuando en una comunidad se produce algún tipo de robo o acto vandálico de entidad, suelen ser contratados los servicios de vigilancia, ya que es relativamente económica su instalación, entre 50 y 70 euros por plaza de aparcamiento en un garaje, por ejemplo, y su mantenimiento es de un coste bajo”.

En su opinión, “estos sistemas están ya muy integrados en las comunidades. Se han dado casuísticas muy variadas. Principalmente se han resuelto temas de robos y se reducen notablemente los actos vandálicos, pero también han servido para conocer intentos de violación, de malos tratos, de pequeños y no tan pequeños tráficos de droga. Son sistemas que se usan también de forma disuasoria para evitar viviendas donde se ejerce la prostitución, ya que a los usuarios de estas viviendas no les gusta ser grabados”.

Sin embargo, el goteo de resoluciones de la AEPD demuestra que en ocasiones, también son fuente de conflicto cuando algún vecino siente limitado su derecho a la protección de datos e intimidad. La revisión de los procedimientos de la AEPD nos ayuda a destapar algunos de los incumplimientos de la ley más habituales, conocerlos puede evitar enfrentamientos innecesarios.

Cámaras orientadas a otras viviendas o vía pública

Con fecha uno de marzo de 2023, la AEPD inicia un procedimiento sancionador de 300 euros por la instalación de una cámara de videovigilancia en la fachada de una vivienda que, por su ubicación y orientación, puede efectuar grabaciones de otra vivienda colindante y de la vía pública.  

En este caso la presunta infracción afecta a la intimidad personal y al ámbito público, “sin causa justificada”. Se corresponde con el artículo 5.1c del Reglamento General de Protección de Datos (RGPD), que establece el principio de minimización, exigiendo que los datos personales serán “adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados”.

La invasión de la intimidad es, sin duda, una de las causas más presentes en las actuaciones de la AEPD, por lo que el organismo siempre recuerda que:

• Las cámaras solamente podrán captar imágenes de las zonas comunes de la comunidad. No podrán captarse imágenes de la vía pública salvo que resulte imprescindible para la finalidad perseguida, a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble, ni tampoco imágenes de terrenos y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno.
• Si se utilizan cámaras orientables y/o con zoom deben utilizarse máscaras de privacidad para evitar captar imágenes de la vía pública, terrenos y viviendas de terceros.
• La contratación de un servicio de videovigilancia o la instalación de las cámaras por un tercero, no exime a la comunidad de propietarios del cumplimiento de esta norma.

Cámaras instaladas por un vecino sin autorización

La casuística sobre la mala orientación o inadecuada ubicación de las cámaras se complica aún más cuando el dispositivo ha sido instalado por un vecino, de modo particular y sin el necesario permiso. Muy comunes son las denuncias relativas a las cámaras colocadas por un propietario cuyo foco se orienta al descansillo de la escalera.

Entre los argumentos de la AEPD están la necesaria autorización de la junta de propietarios, “debiendo ser solicitada en el correspondiente orden del día, y ser en todo caso aprobada en los términos de la LPH (Ley Propiedad Horizontal)”. Y se recuerda que son los particulares los responsables de cumplir con la legalidad.

Estas cámaras deben estar orientadas a su espacio privativo “evitando la captación de zona privativa de terceros sin causa justificada”. Algo que no cumplió un vecino multado con 1.500 euros por colocar una cámara en el interior de su vehículo grabando parte del garaje comunitario.

El procedimiento sancionador resalta que había medidas antirrobo menos invasivas de la privacidad como la alarma sonora, que la instalación de la cámara no había sido comunicada a la comunidad, que no se limitaba a su espacio personal y doméstico, y no había carteles anunciadores.

Mendia recuerda que “el derecho de un particular es grabar su propiedad, no desde su propiedad hacia fuera. Otra cuestión es que para grabar tu propiedad sea inevitable grabar una zona común o de la vía pública, si esto se hace de una forma proporcionada, está permitido”. También recuerda que las mirillas digitales, “si no graban no se entiende como un sistema de videovigilancia”.

Acceso injustificado a las imágenes

Recientemente, la AEPD sancionaba a una comunidad de propietarios con 2.000 euros de multa por divulgar imágenes de un vecino por WhatsApp, atentando a su privacidad e intimidad, tal y como publicó idealista/news. Se trataba de una grabación procedente de los sistemas de videovigilancia que la presidenta distribuyó entre diferentes miembros de la comunidad de vecinos en un chat.

Una de las justificaciones de la AEPD para su decisión, es la del acceso de la presidenta de la comunidad a los sistemas de grabación sin causa justificada. En su resolución se explica que:

“El acceso a las grabaciones de los sistemas de videovigilancia solo puede producirse en los supuestos determinados legalmente y por persona debidamente autorizada en su caso, siendo igualmente excepcional la difusión de las imágenes que se hayan obtenido con los mismos…”.

“En una comunidad de propietarios los visionados deben hacerse siempre por la empresa instaladora, homologada por policía y a solicitud de las Fuerzas de Seguridad del Estado”, explica Mendia: “Es contrario a ley que un vecino solicite ver unas imágenes por un interés particular. Esto solo sería posible con un acuerdo unánime de todos los propietarios, unido a la autorización expresa de estos, cosa casi imposible de conseguir. Por ello, estas imágenes se pueden solicitar en caso de robos, actos vandálicos o delitos que lo justifiquen”.

Desde la AEPD, se explica que “el sistema de grabación se ubicará en un lugar vigilado o de acceso restringido. A las imágenes grabadas accederá sólo el personal autorizado que deberá introducir un código de usuario y una contraseña”. Además, transcurrido un mes, deberán ser borradas de no mediar una denuncia por delito o infracción por parte de la policía o de un juzgado.

Deficiencias en la aprobación por la Junta de Propietarios

En esta resolución de 27 de febrero de 2023, la AEPD multa con 1.000 euros a una comunidad de propietarios por la instalación de un sistema de videovigilancia sin contar con el consentimiento de los propietarios, ni informar al conjunto de vecinos del inmueble.

Peio Mendia explica que la aprobación de estos sistemas requiere “del voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.

El portavoz de la CGCAFE recuerda que la propuesta debe figurar en el orden del día de la convocatoria de la Junta de Propietarios: “Pero hay que tener en cuenta que, en el caso de que una mayoría de vecinos vote negativamente la instalación, esta no será aprobada. En caso contrario, si se da una doble mayoría favorable a su instalación, se deberá esperar al voto presunto del ausente para que se apruebe de forma definitiva. Una vez contabilizado si hay un 60% de votos favorables, se habrá aprobado”

Los vecinos que no hayan asistido a la junta disponen de 30 días desde la recepción del acta con los acuerdos para pronunciarse, en caso de no hacerlo, su voto se añadirá a la mayoría que adoptó el acuerdo.

Incumplimiento de señalización de videovigilancia

Otros de los temas más recurrentes en las resoluciones de la AEPD, es el incumplimiento de la obligada señalización de zona con videovigilancia con el debido cartel, o  no ofrecer en el mismo la información debida.

Para evitar conflictos, uno o varios carteles, siempre en zonas visibles, deben identificar al responsable de la instalación al que dirigirse para ejercer los derechos que prevé la normativa de protección de datos. También debe facilitarse información de contacto para obtener más información sobre el tratamiento de los datos personales.

(fuente idealista.com 23062023)