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Vender mi casa para saldar la deuda de la hipoteca

Existen varias situaciones en las que es posible valorar la venta de una vivienda hipotecada, incluso con un precio inferior a su valor de compra. Te contamos todo lo que deberías saber sobre este tipo de transacciones inmobiliarias.

¿Se puede vender una casa hipotecada por el banco? Esta es la primera pregunta que nos planteamos al pensar en vender una casa sujeta a un préstamo hipotecario. Lo cierto es que sí, se puede realizar la venta y, de hecho, se ejecutan este tipo de operaciones prácticamente a diario. Actualmente, es muy habitual que los propietarios se hipotequen a 20, 30 o, incluso, 40 años. Así que resulta lógico pensar que las necesidades o la situación familiar puede cambiar durante estos años, resultando necesario vender la vivienda con una hipoteca en curso.

Vender piso por menos de la hipoteca ¿cuándo tiene sentido?

Aunque en un primer momento puede parecer que vender una vivienda por debajo del precio de la hipoteca no es una gran idea, lo cierto es que hay algunas situaciones en las que puede convertirse en la mejor solución. Principalmente, podemos destacar dos supuestos que pueden empujarnos a tomar esta determinación: el precio de las propiedades ha caído notablemente en los últimos años y las hipotecas se han encarecido.

Por ejemplo, un piso que se compró en 2007 vale hoy menos dinero que en el momento en que se solicitó la hipoteca. Además, durante los años que precedieron a la crisis económica era habitual que se concedieran hipotecas elevadas, incluso a veces por encima del valor de la vivienda. Esta es la razón por la que muchos de estos inmuebles se están vendiendo a un precio inferior al de la hipoteca concedida.

El precio de las viviendas compradas antes de la crisis económica de 2008 se ha devaluado y pueden contar con hipotecas elevadas, superando incluso el valor del inmueble.

Por otra parte, ante la subida del euríbor y el encarecimiento de las cuotas, algunas familias pueden optar por vender la vivienda ante las dificultades para devolver el dinero al banco. La subida de los tipos de interés en 75 puntos básicos por parte del Banco Central Europeo (BCE), que entró en vigor el pasado 14 de septiembre, es la culpable de esta subida en los recibos mensuales de la hipoteca.

Actualmente, el índice de referencia principal se encuentra en 1,25% y la facilidad de depósito en el 0,75%. El objetivo de esta subida de los tipos es controlar la inflación en Europa en un escenario socioeconómico convulso. Sin embargo, todo apunta a que esta medida no será la única. De hecho, los expertos esperan dos subidas más antes de que acabe el año.

Vender una casa cuando su valor es inferior a lo que costó

Como ya hemos comentado, existe la posibilidad de poner un piso a la venta y descubrir, con horror, que vale menos que en el momento de la compra. En esta situación, tenemos dos alternativas: esperar a que el precio de las viviendas suba de nuevo o vender a un precio inferior ante el temor de que la situación se mantenga en el tiempo o, incluso, empeore.

La bajada de los precios en el mercado inmobiliario ha sido desigual, por eso antes de tomar una decisión es recomendable analizar la situación actual para valorar cuál es la mejor opción en cada momento. En cualquier caso, si estás decidido a vender la vivienda y cancelar la hipoteca, te contamos algunas cuestiones que deberías tener en cuenta, ya que pueden surgir problemas.

En este caso, habrá que destinar todo el dinero de la venta a cancelar la hipoteca. Pero si vendemos por debajo del valor hipotecario, es posible que no llegue para saldar la deuda pendiente con el banco. La única forma de que la entidad financiera autorice la venta es garantizar la cancelación total del préstamo hipotecario, ya que no será posible subrogar al comprador, puesto que la cuantía total supera el valor del piso. Es decir, se cancela la hipoteca, pero se asume una nueva deuda con el banco. Si bien es cierto que esta será menor y podrá saldarse con ahorros o un préstamo personal.

Vender una vivienda cuando surgen problemas para pagar la hipoteca

Otras veces, las circunstancias personales cambian y surgen problemas para hacer frente al pago de las cuotas hipotecarias. Ante la necesidad real de vender la vivienda hipotecada, la decisión será muy diferente. Ya no se trata de valorar si es un buen momento para vender o de si habrá pérdidas con la operación, estaremos ante la mejor solución para evitar un embargo. Llegados a este punto, tendremos que diferenciar entre dos situaciones:

• La persona hipotecada está al corriente de pagos, aunque la previsión es que no pueda hacer frente a las mensualidades. En este supuesto, lo mejor será vender la vivienda y liquidar la deuda pendiente con el banco para evitar males mayores.
• El propietario no está al corriente de pagos, así que la entidad financiera estará más predispuesta a negociar con el objetivo de solventar este problema lo antes posible. Vender la vivienda, aunque sea con pérdidas, puede evitar contraer una deuda que terminará siendo inasumible.

¿Tengo que pagar impuestos si vendo mi piso por lo que me queda de hipoteca?

Para saber si ha habido pérdida o ganancia con la venta de un inmueble, habrá que calcular la diferencia resultante entre el valor de venta (transmisión) y de compra (adquisición). Aunque, eso sí, se podrá sumar a cada uno de estos valores todos los gastos derivados de la operación. Si tras hacer el cálculo, obtenemos una cifra en negativo habremos tenido una pérdida patrimonial.

La buena noticia es que en este caso no habrá que hacer frente al IRPF por la venta del piso, ya que Hacienda considera que no existe plusvalía alguna sobre la que tributar. Si bien es cierto que, para evitar problemas fiscales en el futuro, es aconsejable reflejar dicha pérdida en la declaración de la renta.

En cualquier caso, sí que habrá que hacer frente al pago de la plusvalía municipal, a pesar de que el año 2017 el Tribunal Constitucional sentenció que las ventas de viviendas con pérdidas no deberían tributar en este concepto. Sin embargo, algunos ayuntamientos siguen girando recibos por este impuesto, en cuyo caso se pueden reclamar previo pago del mismo. Es habitual que estos organismos municipales permitan a los contribuyentes demostrar su pérdida patrimonial y recuperar el importe abonado.

Ante la pérdida patrimonial por la venta de una vivienda, los contribuyentes estarán exentos del pago del IRPF.

En definitiva, vender una casa por debajo de su precio de compra no parece una gran idea, ya que supone una pérdida patrimonial. Sin embargo, existen situaciones determinadas en las que esta operación es la solución para evitar un endeudamiento mayor.

(fuente fotocasa.es Fotocasa Life - Actualidad, inspiración y cultura inmobiliaria)

¿Por cuánto más puedo vender un piso reformado?

Vender una vivienda reformada puede aumentar su valor en hasta un 65%. ¿Qué valoran los compradores?

¿Quieres vender tu piso rápido? ¿Piensas que al vender una vivienda reformada reformado podrás aumentar su valor y venderla antes? ¿Merece la pena reformarlo? Si tienes un piso por vender, es muy probable que te ronden preguntas de este tipo.

Aunque los precios del mercado inmobiliario no son una ciencia exacta, en la mayoría de los casos, reformar una vivienda antes de venderla o alquilarla suele salir muy rentable. Hay que tener en cuenta que, al reformar el inmueble, deberás agregar valor a la vivienda para poder venderla por un precio mayor, por lo que tienes que tener claro qué valorarán positivamente tus futuros compradores.

En la mayoría de los casos reformar una vivienda permite incrementar notablemente su precio a la hora de venderla

Hay una serie de consejos para reformar una vivienda antes de venderla que nunca fallan. Por un lado, podemos optar por realizar lo que se conoce como «un lavado de cara», es decir, arreglar pequeños desperfectos o pasarle una mano de pintura, o bien, realizar una reforma integral. Esta última, según los datos de la empresa de reformas Ambiente Cálido, puede conllevar un desembolso de entre 300 y 800 euros por metro cuadrado.

Por lo tanto, si reformamos por completo una vivienda de 80 metros cuadrados nos gastaremos, de media, unos 44.000 euros; sin embargo, podremos llegarla a aumentar su precio en un 65%. Es decir, si antes de la reforma costaba 200.000 podremos llegarla a vender por 330.000 euros.

A continuación, te contamos cuánto puedes aumentar el valor de tu inmueble realizando mejoras para su venta y te contamos, en caso de avanzar con la reforma, qué tramites legales deberás llevar a cabo.

Al vender un piso reformado aumentas el precio en hasta un 65%

Según el análisis de diferentes inmobiliarias, una vivienda reformada puede aumentar su valor entre un 20% y un 65%. Y es que, a pesar de la inversión necesaria para reformar el piso, esta opción es muy interesante para la colocación del inmueble en una mejor situación de cara a la venta.

Para que tengas claras cuáles son las teclas que deberás tocar para incrementar el valor de tu inmueble, te dejamos cuáles son las aspectos más valorados por los compradores según el portal Habitissimo:

• La luminosidad del inmueble. En este caso, poco puedes hacer si tu vivienda no es luminosa, aunque puedes intentar potenciar la luz naturalincorporando colores claros en las paredes para dar una mayor sensación de luz, por ejemplo
• Una cocina en buen estado y espaciosa. Si la cocina de tu inmueble es de las antiguas, esta reforma puede darle un impulso al precio de venta. El precio de reformar la cocinasuele rondar los 1.500 euros por metro cuadrado, pero revalorizará mucho el precio de venta.
• La eficiencia energética del piso. Cada vez más, los compradores se fijan en la calificación energética del inmueble a la hora de adquirir una vivienda
• Las tecnologías que faciliten la vida (domótica). Persianas eléctricas, control de climatización, iluminación…
• Baños grandes y adecentados. Como ocurre en el caso de la cocina, contar con baños modernos y amplios, te dará muchos puntos a la hora de vender tu vivienda a un mayor precio

Una vivienda reformada puede aumentar su valor entre un 20% y un 65%

Si necesitas ayuda de un profesional, debes saber que hay especialistas que te pueden asesorar para vender tu vivienda a un mayor precio a través de las técnicas del llamado home staging. Se trata de un servicio que puede tener un precio de entre 120 y 900 euros en función del tipo que escojas (virtual, básico, completo…) tal y como indica el portal Cronoshare.

El home staging crea espacios diáfanos, organizados, cómodos, limpios, ordenados, frescos, bien iluminados y con un ambiente agradable. Está demostrado que el potencial comprador se decide nada más empezar la visita (en los primeros 90 segundos) cuando se han empleado las técnicas home staging. «Hay que tomarse esta técnica como un teatro», explican los expertos. El objetivo es preparar la escena para que la vivienda pueda transmitir la sensación deseada, haciéndole ver al cliente la posibilidades de la propiedad.

Las técnicas del Home Staging te ayudarán a vender tu casa a un mayor precio convirtiéndola en irresistible para los compradores.

¿Qué debo saber si quiero reformar un piso para venderlo?

«Con frecuencia, a la hora de vender un piso, es conveniente acometer primero una reforma», señalan desde donpiso, quienes añaden «es necesario inscribir cualquier cambio en el Catastro inmobiliario».

Por lo tanto, cuando se realice una reforma, rehabilitación, ampliación o cualquier nueva construcción en una vivienda, ésta debe inscribirse en el catastro, por lo que será necesario presentar una declaración catastral, en la que se especifiquen las alteraciones producidas en el inmueble.

Este trámite puede llevarse a cabo de forma presencial, online o por Correos, a la atención del Organismo Provincial de Asistencia Económica y Fiscal (OPAEF). Esta inscripción deberá efectuarse entre los dos y seis meses después de la fecha de finalización de las obras.

Eso sí, para no dejar ningún cabo suelto, tal y como recomiendan desde donpiso, lo mejor es acudir a un experto profesional que asista en la presentación correcta de todos los documentos necesarios.

Además de todo lo anterior, te recomndamos que te descargues el ebook de Fotocasa sobre cómo vender un piso paso a paso. Te será de gran ayuda.

(Fuente fotocasa.es FotocasaFotocasa Life - Actualidad, inspiración y cultura inmobiliaria)

28092022