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¿Cuándo debe asumir el comprador el IBI que dejó pendiente el vendedor?

La Dirección General de Tributos aclara en qué casos hay que abonar el IBI que dejó sin pagar el anterior propietario de la vivienda

El IBI puede generar conflictos entre comprador y vendedor si quedan recibos pendientes tras la venta del inmuebleCreative commons

Comprar o vender una vivienda no solo implica firmar una escritura ante notario. También acarrea obligaciones fiscales que pueden convertirse en un auténtico quebradero de cabeza. Una de las más repetidas en consultas jurídicas y foros inmobiliarios es: ¿quién paga el IBI al vender una vivienda?

La Dirección General de Tributos se ha pronunciado en una consulta vinculante para despejar una cuestión que afecta directamente al bolsillo de compradores y vendedores.

¿Qué es el IBI y cuándo se devenga?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal que grava la propiedad de pisos, casas, garajes o locales y la clave está en el calendario: el artículo 75 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) señala que el impuesto se devenga el 1 de enero de cada año.

En esa fecha se decide el obligado a pagar el recibo anual, y será quien aparezca como propietario en ese momento. Esto implica que, aunque la vivienda se venda en abril, julio o diciembre, será el titular del 1 de enero quien tenga que abonar el impuesto completo de ese ejercicio.

¿Quién paga el IBI en una compraventa?

La regla general es que el vendedor debe asumir el IBI correspondiente al año en curso. Por su parte, el comprador no tiene que pagar ese ejercicio, salvo pacto en contrario o… que existan deudas pendientes. En este último caso, Hacienda puede reclamarlas por dos vías: la hipoteca legal tácita o la afección real.

Deudas del IBI: ¿qué pasa cuando el vendedor no paga?

La ley prevé un mecanismo llamado afección real, recogido en el artículo 64 del TRLRHL. Traducido a un lenguaje cotidiano: la deuda va unida al inmueble, no solo al propietario.

De esta forma, si el vendedor deja de pagar, la Administración podrá llegar a reclamar al comprador los importes pendientes, pero solo como responsable subsidiario, y siempre después de declarar fallido al transmitente y de tramitar formalmente un procedimiento de derivación de responsabilidad.

Además, en este supuesto el comprador solo responde de la cuota principal del impuesto, sin que se le puedan exigir recargos de apremio ni intereses de demora. Dicho de otro modo, la casa “arrastra” consigo las deudas de IBI, pero con límites claros para el adquirente.

La prioridad de Hacienda frente a otros acreedores

Además, Hacienda cuenta con una preferencia especial frente a cualquier otro acreedor: el artículo 78 de la Ley General Tributaria (LGT) reconoce una hipoteca legal tácita que garantiza el cobro del IBI correspondiente al año en curso y al inmediatamente anterior.

En este caso, el Ayuntamiento puede reclamar esas cantidades al comprador, una vez iniciado el procedimiento de apremio contra el transmitente y transcurrido sin pago el plazo establecido en el artículo 62.5 de la LGT. No se trata de una responsabilidad tributaria, sino de una garantía real del crédito público, ejecutable directamente sobre el bien transmitido.

Plazo para reclamar los recibos de IBI pendientes

El plazo general de prescripción de las deudas del IBI es de cuatro años contados desde el día siguiente a aquel en que termina el periodo voluntario de pago (artículo 66 LGT).

No obstante, este plazo puede interrumpirse en los supuestos previstos en el artículo 68, como la notificación de actuaciones de gestión, recaudación o apremio. Mientras la deuda no prescriba, el Ayuntamiento podrá reclamarla: directamente al vendedor como deudor principal, o al comprador.

¿El vendedor puede repercutir el IBI al comprador en el contrato de compraventa?

Sí, pero solo como pacto privado entre las partes. La ley fija que el obligado principal es el propietario a 1 de enero, pero nada impide que vendedor y comprador acuerden otra distribución. Eso sí, este pacto solo vincula a ellos: frente a Hacienda, el responsable seguirá siendo el titular a 1 de enero.

En la práctica, es habitual que se reparta a prorrata por meses, corriendo el vendedor con la cuota correspondiente a los meses en los que fue propietario y el comprador con la restante. Aunque no es obligatorio, se ha convertido en un uso de mercado aceptado por la mayoría de agentes inmobiliarios y notarías.

Incluirlo en el contrato de arras evita discusiones posteriores y da seguridad a ambas partes. De esta forma, ya queda fijado de antemano cómo se repartirá el impuesto en la escritura definitiva.

¿Qué pasa si en la escritura no se menciona nada sobre el IBI pendiente?

Cuando no se prevé nada al respecto en el contrato de compraventa, se aplica la regla legal: el vendedor debe pagar el año en curso. Sin embargo, como recuerda la Dirección General de Tributos, cuando quedan deudas pendientes de liquidar, Hacienda puede reclamarlas al comprador como responsable subsidiario, tras declarar fallido al vendedor y derivar formalmente la responsabilidad.

Cómo evitar problemas con el IBI en la compraventa de viviendas

La normativa es clara: en principio es el vendedor quien debe hacerse cargo del IBI del año en curso, aunque el comprador puede llegar a responder de las deudas que arrastre la vivienda si no se han regularizado antes de la transmisión.

Por ello, conviene solicitar al vendedor los últimos recibos del IBI pagados, además de un certificado de estar al corriente emitido por el Ayuntamiento. Este documento aporta una garantía sólida, ya que acredita oficialmente la inexistencia de deudas en la fecha de su expedición, aunque no cubre posibles liquidaciones posteriores aún no notificadas.

También resulta recomendable incluir en el contrato de compraventa una cláusula que determine con claridad quién asumirá las eventuales deudas pendientes. Así, comprador y vendedor podrán formalizar la operación con mayor seguridad jurídica y minimizar el riesgo de que surjan facturas inesperadas vinculadas al inmueble.

(FUENTE IDEALISTA.COM 09102025)

Los pisos en València salen a la venta con un sobreprecio de hasta el 20 %

La mayoría de los pisos que sale a la venta en València tiene un sobreprecio de hastael 20 %, según el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia. Las inmobiliarias admiten que algunas viviendas "están pasadísimas de precio" y finalmente se venden pasados varios meses tras una fuerte rebaja. Además, el sector ha detectado desde este verano el enfriamiento del mercado inmobiliario con viviendas de 200.000 euros en el Cap i Casal sin vender tras cinco años de compras y subidas sin freno.

La tasadora UVE Valoraciones asegura que la divergencia entre los precios de oferta publicados en los portales inmobiliarios y los finalmente firmados en las notarías complica la detección de una posible burbuja. UVE ha analizado la evolución de los precios de la vivienda en España entre 2021 y el segundo trimestre de 2025. El estudio revela una brecha significativa entre los principales índices del mercado: "las ofertas publicadas en portales como Fotocasa e Idealista muestran precios hasta un 44 % superiores a los valores medios declarados ante notario". En el caso de Valencia la diferencia no es tan grande.

Vicente Díez, portavoz del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia, reconoce que "la mayoría de los inmuebles que salen a la venta están sobrevalorado. Un 75 % de los pisos tienen un precio inicial que es entre un 15 % y un 20 % más alto del que al final se acaban vendiendo".

La presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana(Asicval), Nora García, reconoce que algunas viviendas "están pasadísimas de precio". "Hay muchas que salen a la venta muy por encima del valor de mercado y van bajando", afirma García, que no cuantifica el porcentaje de viviendas sobrevaloradas. "Son pisos por los que piden entre un 15 % y un 20 % más de lo que está pagando el mercado", coincide la presidenta de Asicval con la estimación de los API. "Los pisos que están en precio se venden en una semana o quince días", añade.

El análisis de la tasadora UVE muestra que la diferencia entre los precios anunciados en Fotocasa y los registrados finalmente ha pasado del 8 % en 2021 a más del 32 % en 2025. La compañía incide en que la distorsión se produce por el sistema de ponderación de los portales que, según su visión, no refleja la realidad del mercado.

Sin burbuja

El informe concluye que, a nivel nacional, "todavía no existe una burbuja inmobiliaria generalizada ni tampoco burbujas locales, aunque las divergencias entre índices y la aceleración actual de los precios requieren vigilancia, porque podrían ser síntomas de que el proceso de creación de burbujas (al menos locales) podría estar iniciándose. Las diferencias metodológicas en la elaboración de los índices -ponderación geográfica, fuentes y composición del mercado- explican gran parte de la disparidad en los resultados y deben tenerse en cuenta antes de extraer conclusiones alarmistas".

Rigor ante el alarmismo

Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, afirma que “los precios de la vivienda están subiendo, aunque no con la intensidad que percibe el mercado. Esta discrepancia se explica por la metodología de medición y por la situación real del comprador. Los datos indican que los índices basados en ofertas crecen más rápido que los basados en compraventas declaradas. En gran medida, la diferencia responde al aumento de ofertas en zonas caras, al mayor peso de las transacciones en áreas más asequibles y al desplazamiento de la demanda hacia casas más pequeñas. Por ello, es fundamental analizar los datos con rigor antes de hablar de una posible burbuja”.

Cambio de tendencia

Por otro lado, las inmobiliarias aseguran que el mercado de la vivienda en València y su área metropolitana está ante un punto de inflexión tras el subidón de precios desde la pandemia. El portavoz del Colegio de API de Valencia asegura: "Nosotros estamos notando una desaceleración del mercado. Ya no vemos la voracidad compradora de hace unos meses". Vicente Díez destaca que se están retirando los inversores porque a partir de los 200.000 euros de precio de compra "no les salen los números"

El Colegio de los API incide en que pese al enfriamiento del mercado no espera una rebaja sustancial de los precios. "Es difícil que bajen mucho los precios porque no hay oferta. No estamos en el escenario de 2008 en que había mucha oferta", subraya Vicente Díez.

Ya no se vende cualquier cosa

Las inmobiliarias insisten en que el mercado empieza a normalizarse. «Los valencianos buscan pisos de entre 200.000 y 250.000 euros y ya no notamos la ansiedad que había antes por si seguían subiendo los precios», asegura Vicente Díez. El portavoz de los APIde Valencia insiste en que el comprador se está relajando porque se da cuenta de quelas viviendas «ya no vuelan» en horas y no se vende cualquier cosa a precios inflados.«Vemos que aumentan las bajadas de precios en los anuncios de los portales», añade.

(Fuente www.levante-emv.com/economia/2025/11/03/pisos-valencia-salen-venta-sobreprecio-vivienda-valencia-123197699.amp.html)