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Consejos para no pagar de más al vender una vivienda

 

La lectura conjunta demuestra que a las administraciones les interesa que el mercado se mueva, ya que cobran todas: Estatal, Autonómica y Local. El vendedor deberá asumir dos impuestos: IRPF y plusvalía municipal.

El vendedor tributará en IRPF en la base del ahorro si obtiene una ganancia patrimonial conforme a la siguiente tabla:

Rentas totales del ahorro

Tipo impositivo

Hasta 6.000 €

19%

De 6.000 a 50.000 €

21%

De 50.000 a 200.000 €

23%

A partir de 200.000 €

26%

¿Cómo podemos rebajar la factura fiscal? Vamos a enunciar algunas posibilidades, recordando que es fundamental contrastar con un asesor el cumplimiento de todos los requisitos

  • La ganancia o pérdida patrimonial se calcula restando el valor de adquisición al de transmisión. Podemos reducir este beneficio si añadimos gastos inherentes al valor de adquisición y los restamos al de adquisición. Veamos algunos ejemplos de gastos: impuesto que se pagó por la adquisición (ITP o IVA, Sucesiones y Donaciones), la comisión de la inmobiliaria, gestoría, abogado, peritos, notario y Registro de la Propiedad, certificado de eficiencia energética. También podemos considerar los gastos vinculados a la hipoteca, incluidos los de tasación del inmueble o de cancelación, pero nunca los intereses. Si el piso que vendemos ha estado en alquiler, debemos restar la amortización, incrementando por lo tanto la ganancia. Nos hayamos deducido o no esa amortización. También hay que tener en cuenta las inversiones o mejoras que se hayan hecho en el inmueble.
  • Hagamos caso al entrenador Maturana que decía que perder es ganar un poco. Así que ya que hemos tenido pérdidas elijamos bien los tiempos para al menos aprovecharlas fiscalmente. Las ganancias y pérdidas patrimoniales tributan de forma acumulada, por lo que podemos reducir la base si hemos generado pérdidas por ejemplo con la venta de acciones o fondos de inversión. En el propio ejercicio o en los cuatro anteriores. También podemos compensar, si existen, los rendimientos negativos del capital mobiliario con el 25 % de las ganancias.
  • Está exenta la ganancia si el importe de la venta se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años. Si la reinversión es parcial, la exención es proporcional a la reinversión realizada. Recordemos aquí que vivienda habitual será aquella que haya sido residencia habitual y efectiva durante 3 años, salvo causas que necesariamente justifiquen un cambio (y cuidado que en esto Hacienda tiene una concepción muy restrictiva). Si la adquisición se financia con un préstamo, Hacienda consideraba reinversión solamente lo que efectivamente se había pagado en los dos años posteriores a la venta de la vivienda. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha matizado el criterio, estableciendo que la reinversión es el dinero del préstamo aplicado a la compra de la nueva vivienda. Por tanto, se tendrá en cuenta la totalidad del valor de adquisición de la nueva vivienda con independencia de si su importe ha sido satisfecho o financiado.
  • El médico, poeta y juez del Tribunal Supremo americano, Oliver Wendell Holmes, decía que: “El joven conoce las reglas, pero el viejo las excepciones”, y vienen dos que hay que conocer.

La ganancia por la vivienda habitual está exenta para mayores de 65 años y personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. La exención también aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular, reservándose éste el usufructo vitalicio.

Si uno está cerca de esa edad se pueden buscar fórmulas para realizar la transmisión de la propiedad después del 65 cumpleaños, porque cuidado no vale cumplir años en el mismo ejercicio de la transmisión, hay que vender a partir del día del cumpleaños.

Y atención que aún no han acabado las ventajas de los mayores de 65 años. Si lo que se vende es la casa de la montaña no la vivienda habitual también estará exenta para contribuyentes mayores de 65 años si reinvierten el importe obtenido en rentas vitalicias, condicionado a ciertos requisitos.

  • Coeficientes de abatimiento. Hay también un descuento de la factura fiscal si la casa se compró antes de las Olimpiadas de Barcelona. Es complejo de detallar, pero cuántos más años antes de 1992 fuera la compra, menos se va a pagar por la ganancia. Es una norma antigua y ya está muy limitada, pero aún puede dar alguna pequeña alegría.
  • Otra alegría se llevarán aquellos que compraron su inmueble entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, porque el 50 % de su ganancia quedará exenta. Para entender el origen de esta extraña medida hay que volver a 2012. Ese año la selección jugaba muy bien, pero la economía nacional iba muy mal, especialmente el sector inmobiliario. Y se tomó esa medida para animar a los compradores que se lo estaban pensando, pero llevando el impacto recaudatorio a los años siguientes (cuando vendan).

Hay otras exenciones relacionadas con la dación en pago o la donación a ciertas entidades.

La plusvalía municipal es como se llama coloquialmente al Impuesto sobre el incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana, que debe pagar el comprador en las transmisiones onerosas.

Este impuesto ha dado mucho que hablar estos años, resumidamente, por lo siguiente. Era un precioso país cuyos terrenos subían de valor continuamente. El legislador, con la intención de hacer las cosas más sencillas, estableció una fórmula para calcular ese incremento de valor: multiplicar el valor catastral por unos porcentajes en función del tiempo que se ha sido propietario. El problema es que esa fórmula no contempla qué pasa si los inmuebles no se incrementaban de valor o incluso bajaban.

Pero todo lo que sube baja y ese país, aunque no dejó de ser bonito, sí vio como sus inmuebles empezaron a bajar de valor. Sin embargo, la fórmula seguía multiplicando el valor catastral por un porcentaje y los obedientes contribuyentes seguían pagando por la plusvalía, aunque realmente hubieran experimentado una minusvalía.

Como en la fábula de la rana sorda, que no escuchaba a las demás ranas que les decían que lo que intentaba era imposible y por eso lo consiguió, unos valientes fiscalistas se acordaron de que la Constitución dice que se debe contribuir en función de la capacidad económica. Y empezaron a cuestionar si tenía sentido pagar impuestos por ser más pobre.

Se perdieron las primeras batallas, pero se ganó la batalla final: el Tribunal Constitucional sentenció que los artículos que fijaban esa fórmula eran inconstitucionales en la medida en que someten a tributación situaciones de inexistencia de incrementos de valor. También instó al legislador a cambiar la ley.

El legislador no ha encontrado el momento desde 2017 para establecer otra fórmula. Así que la situación ahora mismo es que el contribuyente tiene que demostrar a los Ayuntamientos que el terreno no ha ganado valor. ¿Cómo? Pues eso depende. Algunos ofrecen la posibilidad de no pagar si se aportan las escrituras como prueba, otros piden tasaciones, y con otros hay que pagar y luego recurrir a los tribunales.

Por último, recordar que, a efectos del IBI, es recomendable para el vendedor tratar de repercutir el importe proporcional del año en que el inmueble ya no es suyo.

(Fuente idealista.com publicado el 20 de Octubre del 2021)

Publicado en Ventas

Los 27 factores que suman o restan valor en la tasación de tu vivienda

En opinión de muchos propietarios, su casa es única, más aún cuando deciden ponerla a la venta. Esta pasión, cuasi obsesión, por la vivienda propia es un peligro a la hora de valorarla, ya que sacarla al mercado con un sobreprecio puede significar una demora de meses -cuando no años- hasta dar con un comprador. La solución pasa por contar con la opinión de un tasador profesional y por entender que hay factores que suman o restan a la hora de valorar una vivienda. 

Calculadora en mano, César Escobar, codirector de Control de Valoración de la sociedad de tasación Tinsa, explica que la existencia o no de un ascensor puede modificar hasta en el 30% el precio de la casa, la altura de una vivienda sumar entre 3.000 y 6.000 euros por planta, y una terraza, hasta el 25%. Afirmaciones que como todas las de este reportaje pueden ser matizables, ya que cada venta inmobiliaria es única.

Sin embargo, los tasadores profesionales saben diferenciar entre el valor de la vivienda y la opinión del propietario y comprador. También saben que el mercado da por válidas normas y tendencias no escritas que aprecian o deprecian, en muchos casos, entre el 5% y el 15% del valor total.

Con el objetivo de valorar de forma más realista la vivienda, este experto tasador ha identificado hasta 27 características atendiendo a su ubicación, tipo de inmueble y antigüedad, e interior. 

Sobre la ubicación de la vivienda

Factores que suman:

  • Transporte público. Uno de los factores que más impactan en el precio del inmueble “y que más lo va a hacer en el futuro”, explica Escobar. “Todo parece indicar que las condiciones de acceso al transporte privado al centro de la ciudad van a ser más restrictivas, por lo que se buscan situaciones que permitan desplazarse con comodidad en transporte público”, comenta.
  • Centro ciudad. La vivienda en el centro de la ciudad siempre conlleva un sobreprecio, ya que garantiza cercanía a un mayor número y variedad de servicios a pie.
  • Zonas verdes próximas. Contar con un parque en un radio de 10 ó 15 minutos a pie es valorado como positivo para una gran mayoría de compradores, de cualquier perfil.
  • Calle principal. Las viviendas en la calle o calles principales del barrio siempre se valoran por encima de las ubicadas en las secundarias. Aquí la excepción son las que se ven afectadas por una gran circulación o ruido.
  • Proximidad a infraestructuras y servicios. Entre los factores que incrementan el valor también destaca la cercanía con zonas de servicios, siendo los colegios, hospitales, zonas comerciales y deportivas las más valorados.

Factores que restan:

  • Contaminación vial o comercial. “Lo más habitual es que el comprador busque tranquilidad, por lo que un exceso de tráfico de vehículos o de viandantes por tratarse de una zona comercial, pueden afectar negativamente a la tasación”, aclara el experto.
  • Falta de coherencia socioeconómica. Quizá el más sutil de los condicionantes unidos a este apartado. “La desubicación socieconómica no suele favorecer la venta, sobre todo cuando se trata de una por encima del estándar social del barrio. Por el contrario, una vivienda de tipología más modesta ubicada en un barrio socialmente más ambicioso, puede verse favorecida”, destaca Escobar.

Sobre la calidad del edificio y la antigüedad

Factores que suman:

  • Calidad de la edificación. La opinión de Escobar no da lugar a duda: “Cuanto mayor es la calidad del edificio y sus acabados en fachada y zonas como portal, ascensor o escalera, más valor en el mercado”.
  • Garaje. Es un factor que por lo general suma, sobre todo donde hay mayor dificultad de aparcamiento en calle. La mejor forma de evaluarlo es informándose del precio de una plaza en la zona. “En Madrid no tiene el mismo impacto sobre el precio de la vivienda, en zonas donde una plaza cuesta 60.000 u 80.000 euros que donde cuestan 12.000”, considera el tasador.
  • Inspección Técnica de Edificios. Según sea positiva o negativa, el potencial comprador sabe si le espera o no una próxima derrama. Y a la vista de las deficiencias que indique el informe se puede evaluar el monto de su cuantía.
  • Servicios de comunidad. Un edificio que ofrece servicios a la comunidad por encima de la media se sobrevalora. Por ejemplo, una comunidad con piscina en el centro de la ciudad –donde no suele ser habitual en el urbanismo español– puede incrementar el precio entre el 5% y el 15%.
  • Edificios con protección especial. Suele ser muestra de exclusividad y una calidad superior a la media por su arquitectura, antigüedad o historia, por lo que pesa favorablemente. “Pueden contar con excepciones en el pago del IBI. Por el contrario, su especial catalogación puede conllevar una mayor exigencia en su conservación”, explica.
  • Certificación Energética de Edificios. Desde el punto de vista de la tasación profesional, a mayor calificación, mayor valor. Sin embargo, el mercado español sigue sin poner en valor lo que implica una mayor eficiencia energética, algo que “poco a poco irá cambiando en un contexto de encarecimiento de la factura energética”, considera el codirector de Control de Valoración de Tinsa.

Factores que restan:

  • Antigüedad. La norma dice que cuanto mayor es la antigüedad, menor valor. Por supuesto, hay excepciones cuando la conservación es exigente.
  • Ascensor. Su carencia es uno de los factores que más puede devaluar el precio de un edificio, en porcentajes tan significativos como el 30% para edificios sin ascensor del centro de Madrid. En zonas donde la edificación estándar no supera las tres alturas, la disminución del precio puede ser del 7%.
  • Gastos de comunidad. “En una ubicación de alto poder adquisitivo no es muy relevante”, matiza Escobar, “pero en el resto de segmentos inmobiliarios, cuantos menos gastos fijos, mejor”. Afirmación que el tasador matiza cuando entran en juego factores como contar con conserjería u otros.
  • Déficit de servicios. Una situación relativamente novedosa es la de la vivienda cuya comunidad de propietarios ofrece unos servicios por debajo de la media de los ofrecidos en  su barrio. Por ejemplo, en un entorno de urbanizaciones, la vivienda ubicada en una comunidad sin servicios deportivos ve devaluado su valor.
  • Bajos comerciales. Sobre todo en las plantas más bajas, los negocios ubicados en los bajos comerciales también pueden influir en el precio: el comprador rechaza negocio que relaciona con ruidos, olores, tráfico de gente o nocturnidad.  

Sobre el interior de la vivienda

Factores que suman:

  • Piso exterior. Lo normal es que la vivienda exterior sea siempre más cara. Esta afirmación es matizable cuando da a una calle con exceso de tráfico o ruido o  cuando la vivienda interior da a patios de manzana amplio e iluminado. El interior que da a patio de luces, siempre cuenta con un descuento.
  • Calidad de los acabados. Es donde la vivienda se juega entre el 5% y el 10% de su valor, “pero los tasadores valoramos siempre para un comprador medio en condiciones medias”, y Escobar se explica. “Aunque hayas puesto unos grifos de oro o el interiorismo sea realmente sorprendente, no lo vamos a tener en consideración porque no todos los compradores lo van a preciar como una mejora”.
  • Viviendas más pequeñas. Una apreciación que es importante recordar es que comparar el valor por metro cuadrado en la zona es una equivocación, siempre que no sean viviendas similares. Por ejemplo, el precio siempre será más alto en un apartamento de 60 m2 que de 120 m2.
  • Balcón o terraza. “Con la pandemia hay una auténtica obsesión por las viviendas con terrazas”, destaca el experto. “Cuando su superficie es superior a los 15 m2 puede sumar entre el 20% y 25%”.
  • Terraza en ático. Un auténtico tesoro inmobiliario en estos momentos por ser el más codiciado. 

Factores que restan:

  • Planta del piso. Muy importante: “En obra nueva, el precio del mismo piso sube por planta entre 3.000 y 6.000 euros”. Desde Tinsa se explica que las entreplantas y primeras plantas siempre están por debajo del resto del edificio, y los sótanos, semisótanos y plantas bajas tienen grandes problemas de comercialización como viviendas.
  • Conservación. Una reforma estándar de una vivienda de 90 metros cuadrados puede costar unos 60.000 euros. Pasados entre 10 y 15 años se considera amortizada por el tasador, salvo que ofrezca una conservación muy cuidada o sus acabados sean de especial calidad.      
  • Distribución interior. El tasador presta especial atención a los metros cuadrados útiles, “las zonas de paso para conectar estancias sin aprovechamiento, las casas con una estructura de tubo por su gran pasillo, abuhardilladas o con dificultades de ventilación, son penalizadas”.
  • Falta de anejos. En un contexto de disminución de espacio en la vivienda, no sumar a la propiedad espacios como los del trastero o cuarto comunitario de bicicletas resta.

(Fuente idealista.com)

Publicado en Ventas

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