Donar la vivienda siendo mayor de 65 años: ¿qué impuestos se pagan y cuáles no?

La donación de la vivienda habitual por mayores de 65 años puede quedar exenta en el IRPF si se cumplen determinados requisitos

Donar una vivienda es una de las fórmulas más habituales para anticipar la transmisión del patrimonio, especialmente en el ámbito familiar. Sin embargo, se trata de una decisión que no solo tiene implicaciones civiles, sino también fiscales, que no siempre se conocen con claridad.

En España, toda donación de un inmueble exige un doble análisis tributario: por un lado, el impacto que tiene la operación en el IRPF del donante y, por otro, la tributación que asume quien recibe la vivienda.

La buena noticia es que la normativa contempla una exención especialmente relevante cuando quien dona es mayor de 65 años y transmite su vivienda habitual, un beneficio fiscal que, si se cumplen los requisitos legales, puede suponer un ahorro considerable.

Tributación en el IRPF de la donación de una vivienda habitual

Como regla general, donar una vivienda implica para el propietario una alteración en su patrimonio. Como indica el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, existe ganancia o pérdida patrimonial cuando se produce una alteración en el patrimonio del contribuyente que da lugar a una variación en su valor.

En este caso, la variación se calcula por la diferencia entre el valor al que se adquirió el inmueble y el valor de transmisión conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 36.

Esa ganancia debe integrarse en la base imponible, mientras que, si de la donación resultase una pérdida patrimonial, esta no sería computable a efectos de este impuesto, al tratarse de una transmisión lucrativa, conforme a lo dispuesto en el artículo 33.5.c).

Exención en el IRPF por donación de vivienda habitual a mayores de 65 años

No obstante, la excepción recogida en el artículo 33.4.b) dispone que estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley 39/2006, de 14 de diciembre.

Este criterio ha sido confirmado recientemente por la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025, relativa a un matrimonio, ambos mayores de 65 años, que pretende donar su vivienda habitual a sus hijos. La conclusión es que, mientras se cumplan los requisitos legales, la ganancia patrimonial por dicha donación no tributará en el IRPF.

Plazo mínimo de residencia para que se considere vivienda habitual

Con carácter general, se entiende por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente ha residido de forma efectiva y continuada durante, al menos, tres años; salvo que concurran circunstancias que exijan el cambio de domicilio, como matrimonio, separación, traslado laboral, obtención de primer empleo u otras análogas. Este concepto se recoge en el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF.

Aun así, la normativa flexibiliza este requisito en el ámbito de la exención, ya que también considera que existe transmisión de vivienda habitual cuando el inmueble tuvo tal consideración dentro de los dos años anteriores a la transmisión. Esta precisión se establece expresamente en el apartado 3 del mismo artículo 41 bis y es un punto especialmente relevante para quienes han cambiado de domicilio en este periodo.

¿La exención se aplica automáticamente o hay que justificarla?

Aunque la exención está prevista en la ley, ello no exonera al contribuyente de declarar la operación en su IRPF, consignando la ganancia patrimonial como exenta y pudiendo acreditar que se cumplen los requisitos exigidos.

En todo caso, Hacienda podrá comprobar la operación a posteriori y exigir documentación que acredite la edad del donante, que el inmueble tenía la condición de vivienda habitual y que se han cumplido los plazos. Por tanto, aunque la ley reconozca la exención, la carga de la prueba recae en el contribuyente.

Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en la donación de una vivienda

Recordemos que esta exención solo alcanza a los transmitentes, pues quien recibe el inmueble debe tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, al tratarse de una adquisición gratuita. El impacto económico de este impuesto dependerá en gran medida de la comunidad autónoma donde se liquide, existiendo importantes diferencias entre territorios.

Planificación fiscal antes de donar una vivienda

La donación de una vivienda habitual siendo mayor de 65 años puede ser muy ventajosa desde el punto de vista del IRPF. Sin embargo, hay que recordar que cada operación tiene sus propios matices.

Comprobar que se cumplen los requisitos legales, analizar si existe una posible desmembración del dominio y revisar la normativa autonómica aplicable en el momento de la transmisión son pasos esenciales antes de firmar, con el fin de evitar sorpresas fiscales posteriores.

(Fuente Jesús Prieto (Colaborador de idealista news) idealista.com