Un Tribunal analiza cuándo responde el arrendador por una fuga de agua

La Audiencia de Madrid analiza quién debe afrontar estos daños en una vivienda alquilada y qué papel juega el aviso del inquilino

Una tubería cede, el agua se filtra al piso de abajo y aparece la gran pregunta: ¿quién paga los daños cuando la vivienda está alquilada? Estos conflictos son de los más frecuentes entre inquilinos y propietarios y, a veces, acaban en los tribunales. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, dictada el 6 de octubre de 2025, ha arrojado luz sobre este tipo de situaciones.

La Audiencia de Madrid no aprecia responsabilidad del arrendador

El tribunal madrileño ha absuelto a un propietario que había sido condenado en primera instancia a pagar 13.210,08 euros por los daños provocados por una inundación en la vivienda inferior.

El dato clave es que el piso donde se originó la fuga de agua, aunque era de su propiedad, estaba alquilado. La Audiencia concluye que, en este caso, no puede imputarse responsabilidad al arrendador mientras no se acredite culpa, ya sea por conocimiento previo de la avería o por la posibilidad real de haberla conocido y evitado.

Aunque el origen del daño se sitúa en un latiguillo de fontanería, el tribunal pone el acento en la falta de aviso al propietario, lo que impide exigirle responsabilidad por no haber podido intervenir a tiempo.

Distinto sería el supuesto en el que el daño es continuado y fácilmente perceptible, ya que en esos casos los tribunales pueden apreciar que el propietario tuvo posibilidad real de conocer la avería y exigirle una mayor diligencia en el mantenimiento de la vivienda.

Una fuga de agua entre dos pisos del mismo propietario

El caso se inició cuando la inquilina del piso inferior reclamó una indemnización por los daños sufridos a causa de las filtraciones procedentes de la vivienda superior. Ambos inmuebles pertenecían al mismo propietario, lo que llevó a la afectada a sostener que este debía responder por el mal estado de las instalaciones.

El Juzgado de Primera Instancia nº 40 de Madrid dio inicialmente la razón a la demandante y condenó al propietario al pago de la indemnización reclamada, al considerar que los daños tenían su origen en un elemento de la instalación de la vivienda.

La clave del recurso: el propietario desconocía la avería

El propietario recurrió la sentencia alegando que no residía en la vivienda donde se produjo la fuga y que el inquilino del piso superior nunca le comunicó la existencia de ningún problema en la instalación de agua.

Según expuso en su recurso, no se le podía exigir la reparación de una avería que desconocía y que se había producido en un elemento situado en el interior de la vivienda, cuyo control inmediato correspondía a quien la habitaba.

La obligación del inquilino de comunicar las reparaciones al arrendador

La Audiencia Provincial centró su análisis en el artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), precepto que obliga al inquilino a comunicar al arrendador, en el plazo más breve posible, cualquier reparación necesaria para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. En este tipo de litigios, la prueba de si existió o no comunicación previa del inquilino suele ser determinante a la hora de atribuir o excluir la responsabilidad del propietario.

En este caso, el tribunal constató la inexistencia de pruebas de que el inquilino del piso superior hubiera avisado del deterioro del latiguillo antes del siniestro. Esa falta de comunicación es, precisamente, la que impide imputar al propietario una conducta negligente.

El propietario no responde automáticamente si no fue avisado de la avería

La Audiencia recuerda que el artículo 1910 del Código Civil atribuye la responsabilidad, con carácter general, a quien habita la vivienda de la que proceden los daños. En el caso analizado, el tribunal descarta que pueda imputarse dicha responsabilidad al propietario, ya que no residía en la vivienda ni tuvo conocimiento de la avería, sin que pudiera exigírsele un control directo sobre la instalación.

Rechaza igualmente la existencia de culpa conforme al artículo 1902 del mismo texto, al no haberse acreditado una conducta negligente por parte del propietario, ya que exigirle una supervisión constante de las instalaciones de una vivienda alquilada supondría imponerle un deber de vigilancia permanente que la ley no contempla, sobre todo cuando el arrendatario incumple su deber de poner en conocimiento del arrendador la existencia de averías, obligación que, además de en la LAU, encuentra respaldo en el artículo 1559 del Código Civil.

Criterios para determinar la responsabilidad por fugas de agua en viviendas alquiladas

No es ninguna novedad que el propietario tiene la obligación de conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Ahora bien, ante la ausencia de conocimiento previo de averías como la que dio origen a este litigio y sin que se acredite una conducta negligente, no se le puede imputar de forma automática responsabilidad civil por daños causados a terceros.

La resolución fija así varios criterios de utilidad práctica en el ámbito de los arrendamientos urbanos: por un lado, es el propietario quien responde cuando conoce o puede conocer la existencia de una avería y, aun así, no actúa para repararla; por otro, el inquilino tiene el deber de informar de cualquier deterioro que afecte a la vivienda en el plazo más breve posible, siendo esta comunicación determinante para fijar la responsabilidad.

(Fuente idealista.com Jesús Prieto (Colaborador de idealista news)