La Justicia obliga a una comunidad de propietarios y a su aseguradora a reparar una terraza con filtraciones
El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Guadalajara ha dado la razón a un vecino de El Casar (Guadalajara) afectado por filtraciones de agua en su plaza de garaje
El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Guadalajara ha dado la razón a un vecino de El Casar (Guadalajara) afectado por filtraciones de agua en su plaza de garaje, causadas por los daños en el deterioro de la lámina impermeabilizadora de la terraza-patio de la vivienda situada justo encima.
Durante el proceso, tanto la comunidad como la aseguradora trataron de desvincularse del problema, alegando que los propietarios del piso superior habían llevado a cabo una ampliación irregular que habría modificado los desagües.
Sin embargo, el magistrado-juez rechaza ese argumento al señalar que “no se ha probado la fecha de realización de las obras ni consta que la comunidad adoptara acuerdo alguno para requerir al propietario que las deshiciera”. De esta manera, descarta la falta de legitimación pasiva y mantiene la responsabilidad de la comunidad de propietarios.
La sentencia, de 25 de julio de 2025, recuerda que el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal impone a las comunidades el deber de conservar los elementos comunes, como son las cubiertas del edificio. “Al tratarse de un elemento común, la comunidad demandada es la responsable de ejecutar las obras de conservación del inmueble”, subraya. Además, la sentencia concluye que “no se ha demostrado que las filtraciones se deban a un mal uso de la terraza ni que las obras realizadas hubieran menoscabado la seguridad del edificio”.
También la sentencia rechaza la alegación de prescripción planteada por la comunidad y aseguradora. En este sentido, el magistrado-juez considera que no se trata de un supuesto de responsabilidad extracontractual, que prescribiría al año, sino de una obligación legal de conservación, sujeta al plazo general de cinco años del artículo 1964 del Código Civil.
En cuanto a la cuantía de los daños, el juzgado da mayor credibilidad a la valoración pericial del demandante, que incluía trabajos de reparación, pintura, alquiler de andamios y retirada de escombros. En consecuencia, condena solidariamente a la comunidad y a su aseguradora al pago de los 487,01 euros reclamados, más los intereses previstos en el artículo 20 de la Ley de Contrato de Seguro desde el 3 de agosto de 2021, fecha en que se detectaron los daños.
¿Qué dicen los expertos?
Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, en lo que respecta a la reparación de la terraza o patio como elemento común, pero de uso privativo, debe tenerse en cuenta tres supuestos determinados por un informe técnico:
- Que la humedad sea originada por un incorrecto mantenimiento del suelo o un mal uso de dicha terraza por parte del propietario: debe sufragar la reparación el propietario.
- Que la humedad sea originada únicamente por un defecto en la capa de impermeabilización o tela asfáltica: dado el carácter de elemento estructural y, por lo tanto, común, debe sufragar la reparación la comunidad como obra necesaria de conservación y mantenimiento del edificio.
- Que la humedad sea originada por ambas causas, es decir, incorrecto mantenimiento del propietario y el deterioro propio de la capa generalmente por el paso de los años: en estos casos, suele repartirse los gastos de reparación al 50% o lo que acuerden las partes.
En consecuencia, el propietario que dada la ubicación de su vivienda tiene atribuido el uso privativo de la cubierta, deberá sufragar los gastos del mantenimiento ordinario derivados de su uso, pero no de los derivados de la reparación de la impermeabilización asfáltica al ser elementos de carácter estructural.
¿Qué debe entenderse incluido dentro del mantenimiento ordinario? Pintura de la zona interna de la terraza tanto del muro de cerramiento como de la pared, reparación del zócalo y el mantenimiento del solado, en concreto, rotura baldosas y lechada.
(Fuente Juanjo Bueno (Colaborador de idealista news) 5 Noviembre 2025, 21:40
