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El Supremo recuerda estos requisitos para realizar obras que alteran la estética de la comunidad de vecinos

Una sentencia del alto tribunal confirma que los cerramientos en terrazas privadas pueden ser ilegales aunque tengan licencia municipal

El Tribunal Supremo ha vuelto a poner límite a las obras en comunidades de propietarios. En la sentencia núm. 1.254/2025, de 16 de septiembre, la Sala de lo Civil ha dejado claro que un vecino no puede modificar su vivienda dentro de una urbanización si con ello rompe la estética del conjunto o perjudica a otros residentes. Y esto se aplica incluso cuando se hacen las reformas en espacios de uso privativo, como una terraza.

El cerramiento de una terraza con licencia que llegó al Supremo

El caso comenzó en Madrid, donde los propietarios de una vivienda adosada cerraron la terraza superior de su casa. Lo hicieron con licencia municipal, pero los vecinos no estuvieron de acuerdo, por lo que denunciaron que el cerramiento desfiguraba la fachada del conjunto y restaba vistas a los demás.

La Justicia les dio la razón en todas las instancias: primero el Juzgado de Primera Instancia y después la Audiencia Provincial de Madrid, confirmado finalmente el alto tribunal la obligación de retirar la obra.

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las obras en urbanizaciones?

El punto central del litigio giraba en torno a la aplicación del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, que regula los complejos inmobiliarios privados. Los dueños de la vivienda alegaron que el cerramiento se había realizado en su terraza —parte exclusiva de la vivienda— y que, por tanto, la comunidad no tenía nada que decir.

El Supremo no lo vio así, recordando que en una urbanización los derechos de los propietarios no son absolutos, estando limitados por la convivencia y por el interés común. Tal y como apunta la sentencia, el derecho propio no puede ejercerse en perjuicio del ajeno ni alterar la configuración del conjunto.

Los límites a la propiedad privada en comunidades de vecinos

La resolución es contundente: aunque el cerramiento se realizara en un espacio privativo, no puede considerarse inocuo. La obra alteraba la uniformidad estética de la hilera de adosados y afectaba al derecho de otros vecinos a mantener sus vistas.

El tribunal subrayó que la propiedad privada en comunidades está condicionada por reglas de vecindad: cada actuación debe respetar no solo los elementos comunes, sino también la armonía del conjunto.

Otro elemento clave fue el Reglamento de Régimen Interior de la comunidad, aprobado en 2001. Este documento prohibía los cerramientos, enrejados o aperturas que pudieran romper la estética común.

El Supremo avaló su validez, ya que se trata de una norma legítima y compatible tanto con la Ley de Propiedad Horizontal como con los estatutos del complejo. Entre sus objetivos se encuentran garantizar la convivencia y la uniformidad arquitectónica.

El peso de los reglamentos internos de la comunidad frente a las licencias municipales

Tanto el reglamento como los estatutos regulan las relaciones privadas entre propietarios y tienen plena eficacia jurídica dentro de la comunidad, siempre que no contravengan la ley.

Si el reglamento prohíbe determinados cerramientos o materiales y la obra contraviene esa norma, la comunidad puede exigir su retirada aunque exista licencia municipal. La clave está en que la licencia urbanística habilita frente a la Administración, pero no exonera al propietario de cumplir con las normas internas que regulan las relaciones privadas entre vecinos y que preservan la estética y la convivencia en la urbanización.

Claves que deja el Supremo sobre obras en urbanizaciones

El alto tribunal nos recuerda que en una urbanización el derecho de propiedad no puede ejercerse de manera aislada. Las viviendas forman parte de un conjunto cuya armonía y funcionalidad dependen del respeto a unas reglas comunes. Por ello, cualquier intervención que rompa esa uniformidad o cause perjuicio a otros vecinos puede ser declarada ilegítima, aunque se lleve a cabo en un espacio privativo.

El fallo aclara que la licencia municipal no basta para legitimar una obra cuando entra en conflicto con los estatutos o el reglamento de la comunidad, documentos que refuerzan la protección de la estética del complejo y aseguran una convivencia equilibrada entre derechos individuales y el interés colectivo.

De esta forma, el Supremo refuerza un criterio que deben tener presente tanto los propietarios que quieran reformar su vivienda como las comunidades que busquen preservar la imagen y valor de la urbanización.

El derecho a modificar un inmueble existe, pero está limitado por la necesidad de mantener la coherencia del conjunto y de garantizar que las actuaciones de uno no se traduzcan en perjuicio para los demás.

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Alternativas para ganar espacio sin infringir las normas comunitarias

Los propietarios que desean ampliar o mejorar el uso de su vivienda en una urbanización disponen de varias alternativas que permiten ganar habitabilidad sin entrar en conflicto con la comunidad.

Una de las más efectivas consiste en reorganizar el interior de la casa, aprovechando mejor los metros útiles mediante mobiliario a medida o soluciones de almacenaje como armarios empotrados.

También es posible recurrir a opciones reversibles y discretas, como mobiliario exterior plegable o toldos retráctiles, siempre que respeten la estética de la fachada. Estas soluciones aportan comodidad y funcionalidad sin comprometer la uniformidad arquitectónica del conjunto.

En el plano jurídico, otra vía es solicitar acuerdos puntuales a la Junta de propietarios. En determinados casos, la comunidad puede conceder autorizaciones bajo condiciones específicas, lo que abre la puerta a ciertas modificaciones siempre que se ajusten a los límites establecidos colectivamente.

El uso de materiales y acabados similares a los originales es igualmente recomendable. Cuando se acompaña la petición con un informe técnico que acredite la compatibilidad de la obra con la estética del complejo, se incrementan las posibilidades de obtener la aprobación de los vecinos.

Fuente idealista.com 02102025

¿Cómo se elige en la comunidad de vecinos si instalar o no un ascensor?

La instalación del ascensor en las comunidades de propietarios suele ser motivo de controversia. ¿Cómo lo deciden las comunidades de propietarios?

España es el país de Europa con más ascensores por habitante, según la FEEDA (Federación Empresarial Española de Ascensores). La razón es que en nuestro país predominan los edificios de varias plantas, mientras que en el resto del continente lo hacen los de menos altura, o las viviendas unifamiliares.

Pero ¿es obligatorio? ¿Cómo determina una comunidad de vecinos si instalar o no un ascensor? ¿Existen ayudas para rehabilitar las zonas comunes de las viviendas colectivas? Entre las ayudas que ofrece el Gobierno este 2024 se encuentra las reformas para mejorar la accesibilidad en edificios viviendas, donde los ascensores u otras instalaciones resultan casi imprescindibles.

Lo cierto es que la instalación del ascensor suele ser motivo de controversia en las comunidades de propietarios, tratándose de uno de los temas que generan más problemas entre vecinos. Para salir de dudas, desde Fotocasa analizamos si es obligatorio instalar un ascensor en todos los edificios y de qué depende.

Instalar un ascensor en una comunidad de propietarios cuesta, como mínimo, unos 12.000 euros, aunque el importe puede llegar a incrementar mucho más -hasta llegar a sobrepasar los 35.000 euros-, en función varios factores como:

    El número de plantas que tenga el edificio.

    La antigüedad de la construcción.

    El tipo de ascensor que se elija colocar.

    Si existe un hueco disponible o, por el contrario, hay que hacerlo.

Instalar un ascensor en una comunidad de propietarios cuesta, de media, entre 12.000 y 35.000 euros

Como hemos mencionado anteriormente, el Gobierno ofrece ayudas a la rehabilitación para mejorar la accesibilidad en edificios de viviendas, entre las que se incluye la instalación de ascensores, siempre que:

    La construcción del edificio sea anterior a 1996.

    La mitad de los pisos sean vivienda habitual.

    Exista un informe técnico que acredite la necesidad de instalar un ascensor.

    Las viviendas pueden ser tanto unifamiliares como viviendas colectivas.

La cuantía de las ayudas supone el 60% del coste de la actuación, pudiéndose subvencionar, además de la instalación de ascensores, la implementación de otros elementos como salvaescaleras, rampas móviles o dispositivos adaptados (videoporteros, pantallas…).

Normativa para poner un ascensor en una comunidad de vecinos

La Ley de Propiedad Horizontal establece que es obligatorio instalar un ascensor en una comunidad de vecinos siempre que en ella viva, trabaje o haga tareas de voluntariado:

    Una persona con discapacidad.

    Una persona con movilidad reducida.

    Una persona mayor de 70 años.

Es obligatorio en las comunidades en las que viva o trabaje una persona con discapacidad, movilidad reducida o mayor de 70 años

Por lo tanto, siempre que en una comunidad haya una o más personas con estas condiciones sus propietarios estarán obligados a instalar un ascensor. También será obligatorio si se ha votado en junta de propietarios y los votos a favor representen la mayoría de las cuotas de participación.

Eso sí, el importe de la instalación no podrá superar el total de las cuotas que paga cada vecino anualmente. Recordemos que algunos vecinos pagan más gastos de comunidad que otros, en función de la cuota de participación estipulada en las escrituras del edificio.

En el caso de que superara dicho importe, la instalación seguirá siendo obligatoria pero el coste extra deberán asumirlo aquellos propietarios que lo hayan solicitado.

A modo de ejemplo: si un propietario paga mensualmente 100 euros de gastos de comunidad, el importe que deberá abonar para la instalación del ascensor no podrá superar los 1.200 euros.

¿Quién debe pagar la instalación de un ascensor en la comunidad de vecinos?

Como hemos mencionado, cada propietario paga unos gastos de comunidad en función del coeficiente de participación de su vivienda. Por lo tanto, los costes de instalar un ascensor se dividirán entre todos los vecinos, que deberán pagarlos en función de la cuota de participación que le corresponda a su inmueble.

Los propietarios de los bajos también deberán pagar la instalación del ascensor, a no ser que los estatutos de la comunidad indiquen lo contrario

Es importante mencionar que los propietarios de los bajos también deberán pagar la instalación y las reparaciones del ascensor, a no ser que los estatutos de la comunidad indiquen lo contrario. Y es que, a pesar de no utilizarlo, se trata de un elemento común de la finca en la que se encuentra su vivienda, por lo que deberán abonar la cuota que corresponda en función de su coeficiente de participación.

Por lo tanto, como hemos visto, en muchos casos es obligatorio instalar un ascensor en una comunidad de propietarios, siempre que no afecte a la habitabilidad del edificio ni de las viviendas que lo conforman.

(Fuente fotocasa.es 12012024)