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Cómo cubrirnos las espaldas con las arras si comienza a haber más denegaciones de hipoteca

No perderemos el dinero de las arras si nos deniegan la hipoteca si el contrato contiene esta cláusula específica

Debido a la subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo las entidades bancarias endurecen los requisitos a la hora de conceder préstamos hipotecarios. Ahora, debemos cumplir unas condiciones más exigentes al solicitar una hipoteca, lo que complica la firma de préstamos para la compra de una propiedad.

¿El motivo? Con el aumento del coste de la financiación, también se incrementa el riesgo de impago, por lo que las entidades solicitan unas exigencias más duras para cubrirse las espaldas. Y ¿en qué se traduce todo esto? En más denegaciones de hipotecas y, consecuentemente, en la pérdida de las señales adelantadas en los contratos de arras.

Teniendo en cuenta este contexto, ¿cómo actuar? Desde Fotocasa, analizamos cuáles son las opciones que tiene el comprador de vivienda para no perder el importe de las arras si el banco no le concede la hipoteca.

¿Cómo funciona el contrato de arras?

El contrato de arras es un documento privado no obligatorio en el que se recogen una serie de compromisos en un proceso de compraventa. Por un lado, el vendedor de la vivienda se compromete a vender el piso conforme a las condiciones pactadas y, por otro, el comprador se compromete a llevar a cabo la operación de compra en un periodo de tiempo estipulado, que acostumbra a ser, como máximo, de seis meses.

El comprador, en la firma de las arras, aporta una cantidad de dinero que sirve como señal o anticipo. Este importe se descuenta del precio final una vez se realiza la compraventa.

Durante el plazo de vigencia del contrato de arras, el comprador de la vivienda que requiera de hipoteca debe contactar con las entidades bancarias para solicitar la financiación y, así, reunir el dinero necesario para la compra de la propiedad.

¿Qué ocurre si no nos conceden la hipoteca en el banco?

Si el comprador y el vendedor han firmado un contrato de arras y el interesado en adquirirla no puede conseguir la hipoteca, este perderá el dinero aportado en concepto de señal. En este caso, el comprador estará incumpliendo el contrato, ya que se comprometió a adquirir la vivienda, algo que, sin la hipoteca, le será imposible.

Por suerte, existen soluciones. Los contratos de arras pueden contener una cláusula que recoja la posibilidad de no perder la señal en caso de que alguna de las partes incumpliera el contrato.

¿Qué hacer para no perder el dinero si me deniegan la hipoteca?

Aunque lo más habitual es perder el importe entregado como señal en caso de incumplir el contrato de arras por no llegar a finalizar la compraventa de la vivienda, hay una fórmula que nos permite tener derecho a una devolución de arras si el banco no nos concede la hipoteca.

Para que nos puedan devolver las arras, el contrato debe contener la cláusula de devolución de arras por no concesión de hipoteca

Para que esto sea posible, el contrato de arras debe recoger de forma explícita la «cláusula de devolución de arras por no concesión de hipoteca». 

Teniendo en cuenta esta posibilidad, el comprador, antes de firmar el documento, debe asegurarse de que el contrato incluye el derecho a la devolución de las arras en caso de denegación de hipoteca, además de leer detenidamente y comprender todas y cada una de las cláusulas recogidas.

Otra solución para no perder las arras: solicitar una prórroga

Si el contrato que firmamos no contenía esta cláusula que nos da derecho a recuperar las arras si el banco no nos concede la hipoteca, también podemos solicitar una prórroga del contrato para tratar de buscar soluciones y poder cumplirlo. Para ello, será necesario que las partes firmen un anexo de ampliación al contrato de arras que ya firmaron.

Como alternativa, también podemos solicitar una prórroga del contrato de arras para buscar financiación

Se trata de un trámite en el que ambas partes, si están de acuerdo, deben establecer el nuevo plazo para efectuar la compraventa y los motivos de la prórroga. Esta extensión del plazo le permite al comprador contar con más tiempo para tramitar la hipoteca y estudiar la oferta de hipotecas de las entidades bancarias y valorar detenidamente qué otros bancos ofrecen unas condiciones más accesibles a su perfil.

Por otro lado, esta opción también permite contar con algo más de tiempo para ahorrar y poder entregar un importe más elevado para la entrada. Esta solución le permite al comprador abaratar ligeramente la cuota hipotecaria mensual, lo que puede ser positivo para que el banco valore favorablemente la concesión del préstamo.

(Fuente fotocasa.es 22022023)

Si has heredado o comprado una casa, te interesa saber dónde pagar los impuestos

Cada impuesto es un mundo y más si no se sabe si el Estado ha cedido competencias a una autonomía o a un ayuntamiento. Para aclarar dudas sobre dónde liquidar un impuesto, es esencial prestar atención al concepto de residencia habitual (que varía según el impuesto), a las normas de competencia territorial de cada impuesto. Por ejemplo, en el caso de una herencia, el impuesto hay que declararlo en la oficina del territorio donde el fallecido tuvo su residencia habitual.

Pero, ojo, que el hecho de que un impuesto esté cedido a una CCAA no significa que se tenga que pagar dicho tributo en la CCAA. Un ejemplo de esto es el IRPF. La Autonomía en la que resida el contribuyente recibirá parte de la recaudación del impuesto, pero hay que liquidarlo ante la Agencia tributaria (AEAT), y no ante el órgano competente de la CCAA.

La residencial habitual varía según el impuesto a pagar

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, asegura que el criterio para determinar la CCAA en la que el contribuyente tiene su residencia varía según el impuesto.

• IRPF: este impuesto considera residencia habitual la que se encuentre en la CCAA en la que el contribuyente haya permanecido un mayor número de días del periodo impositivo.
• Impuesto sobre el Patrimonio: este impuesto mantiene el mismo criterio que el del IRPF, es decir, la residencia habitual en la que el contribuyente haya permanecido un mayor número de días del periodo impositivo.    
• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD): la residencia habitual será aquella en la que el contribuyente haya pasado un mayor número de días, pero del año anterior. Y el año se contará desde el devengo del impuesto hacia atrás.   Además, se considera que una persona física permanece en el territorio de una CCAA cuando en dicho territorio radique su vivienda habitual.

Dónde pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD)

• En el caso de una herencia, el impuesto hay que declararlo en la oficina del territorio donde el fallecido tuvo su residencia habitual (mayor número de días en los últimos cinco años). En caso de que el causante no tuviera residencia en España, se tendrá que presentar en la Delegación de Hacienda de Madrid porque la competencia es del Estado.
• En el caso de una donación, si lo que se dona es un inmueble, el impuesto se deberá presentar en la oficina del territorio en la que esté situado. Si el inmueble está situado fuera de España, la presentación del impuesto se hará en la Delegación de Hacienda de Madrid.
• En caso de donación de otro tipo de bien, la declaración se hará en la oficina del territorio donde tenga su residencia habitual el donatario (mayor número de días en los últimos cinco años).

Dónde pagar el ITP

• Si se transmite una vivienda o hay que tributar por el alquiler de un inmueble, el ITP hay que pagarlo en la oficina correspondiente al territorio donde está ubicado el inmueble.
• Si se transmite un bien mueble, el pago del impuesto se hará en la oficina del territorio donde el adquiriente tenga su residencia habitual (mayor número de días en el último año), si es persona física, o su domicilio fiscal si es persona jurídica.
• En caso de constitución de préstamos, fianzas y arrendamientos de bienes muebles, el criterio será igualmente el de la residencia habitual (o domicilio fiscal, si es persona jurídica) del sujeto pasivo.
• “La presentación del ITP por el resto de las transmisiones gravadas se regula, igualmente, en el artículo 103 del Real Decreto 828/1995”, recuerda Salcedo.

Dónde pagar el AJD

Este impuesto se liquidará en la oficina donde se encuentre el Registro en el que deban inscribirse los bienes o actos a que se refiere el documento. Pero en caso de que el acto o documento se refiera a operaciones societarias (como un aumento de capital de una sociedad), este tributo debe pagarse en la oficina del domicilio fiscal de la empresa.

Dónde pagar el IRPF

Aunque parte de la recaudación por IRPF y del Impuesto de Patrimonio vaya a parar a las CCAA, estos dos tributos hay que presentarlos antes la Agencia Tributaria del Estado. Eso sí, la residencia habitual del contribuyente (mayor número de días del último período impositivo), influye y mucho en la tributación y en la existencia de beneficios fiscales.

“En el IRPF, la Comunidad Autónoma que resulte competente por el criterio de residencia, recibirá parte de la recaudación, y tiene competencia sobre la escala de gravamen (autonómica), establecimiento de beneficios fiscales y deducciones autonómicas. En el Impuesto de Patrimonio, la Comunidad Autónoma que recibe los rendimientos del impuesto podrá regular ciertos beneficios fiscales, como pueden ser bonificaciones o mínimos exentos”, señala José María Salcedo.

Dónde pagar la plusvalía municipal  

Este impuesto es un tributo local, con lo que para pagarlo el contribuyente debe acudir al Ayuntamiento del municipio donde se encuentre ubicado el inmueble.

(Fuente idealista.com)