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Estas son las soluciones para vender una casa heredada si un heredero no quiere

Conoce las alternativas que contempla la ley para poder hacer frente a este conflicto de la manera más beneficiosa

Vender una casa recibida en herencia puede ser un auténtico quebradero de cabeza si existe conflicto de intereses entre los herederos. Cuando unos quieren vender y otros no, es donde empiezan los problemas. Ante la pregunta ¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere? La respuesta es fácil y corta: no se puede vender una vivienda si un heredero se opone. Sin embargo, la ley contempla varias soluciones a este conflicto.

1. El proindiviso y la herencia de una casa
2. Opciones para vender una propiedad heredada
   1. Adjudicación de la vivienda a un heredero
   2. Acto de conciliación entre ambos herederos
   3. Subasta voluntaria del inmueble heredado
   4. División judicial de la casa heredada
   5. Venta proindiviso de la vivienda en herencia
3. ¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere firmar?
4. ¿Cuántas personas tienen que estar de acuerdo para vender una casa heredada?
5. ¿Cuándo no se puede vender una propiedad en herencia?
6. ¿Qué pasa si dos herederos quieren vender y uno no?

El proindiviso y la herencia de una casa

Antes de nada, conviene recordar que los bienes que se reciben en herencia, salvo que en testamento se especifique otra cosa, pertenecen a los herederos en proindiviso y por partes iguales. 

Cuando hablamos de proindiviso hacemos referencia a un término jurídico que se utiliza para describir una situación en la que una propiedad o un bien pertenece a varias personas a la vez, pero sin que esté delimitada la parte exacta que le corresponde a cada una. Es decir, todos son propietarios de la totalidad del bien y no de una fracción específica del mismo. Si no se especifica una cuota de participación entre los herederos, todos tendrán el mismo porcentaje de la propiedad. 

Opciones para vender una propiedad heredada

¿Qué hay que hacer si se recibe una casa en herencia y se quiere vender? ¿Cómo afecta la negativa de uno de los copropietarios? Cierto es que no se puede obligar a un heredero a vender, pero los demás tampoco tienen que seguir siendo copropietarios forzosamente. Tener una vivienda afecta al pago de impuestos y conlleva una serie de gastos. Por ello o por lo otro, la ley contempla algunas alternativas para los casos en los que un heredero quiere vender y otro no.

Adjudicación de la vivienda a un heredero

Imaginemos el siguiente escenario: Margarita ha fallecido y ha dejado una única vivienda a sus dos hijos, Juan y Fernando. Juan desea vender la casa, pero Fernando se opone a esta idea.

Debido a que una casa es una cosa indivisible, se requiere el consentimiento de ambos herederos para vender la casa heredada. Sin embargo, la ley otorga a Fernando la opción de quedarse con la totalidad de la casa (el 100%) y compensar a Juan por su parte de propiedad con una suma de dinero equivalente al 50% del valor.

Esto aparece recogido en el artículo 1062 del Código Civil, que establece que “cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga”.

Acto de conciliación entre ambos herederos

Antes de recurrir a un proceso judicial, siempre se aconseja intentar la conciliación mediante la mediación de un tercero. Aunque no es necesario contar con el asesoramiento de un abogado al presentar la solicitud para la celebración de un Acto de Conciliación, es altamente recomendable. Existen abogados expertos en temas de herencias que pueden buscar la mejor vía para resolver el conflicto.

Una vez presentada la solicitud de conciliación, se notifica al heredero que se opone a la venta para que asista al acto de conciliación. Una vez llegados hasta este punto, existen tres posibles situaciones:

• Si se llega a un acuerdo, el conflicto se resuelve.
• Si se llega a un acuerdo que posteriormente no se cumple, habrá que solicitar al juzgado que haga efectivo lo pactado.
• Si no se llega a un acuerdo, habrá que dejar el asunto en manos de la justicia.

Subasta voluntaria del inmueble heredado

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También es posible que los herederos lleguen a un acuerdo para vender la propiedad, pero no se pongan de acuerdo en el precio de venta. La Ley de Jurisdicción Voluntaria ofrece a los herederos la opción de solicitar una subasta voluntaria para vender una vivienda heredada.

Este es un procedimiento basado en el acuerdo mutuo, lo que significa que los herederos deben estar de acuerdo en subastar la casa.

La solicitud se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde se ubica la vivienda que se desea subastar. En la solicitud se debe incluir, entre otras cosas, el valor por el cual se llevará a cabo la subasta (valor de tasación).

Una vez realizada la subasta, pueden ocurrir dos escenarios:

• La casa se adjudica al postor que haya ofrecido el valor acordado por los herederos.
• Si el valor acordado no se alcanza, se informará a los herederos para que decidan si aceptan o no la adjudicación.

Aunque no se requiere la intervención de un abogado o procurador, siempre es aconsejable contar con el asesoramiento de profesionales en la materia.

División judicial de la casa heredada

Otra opción es recurrir a la justicia presentando una demanda de división de la propiedad heredada. Este proceso, generalmente implica que el juez ordene la venta de la propiedad en una subasta pública y distribuya las ganancias entre los herederos que compartan la propiedad. Este procedimiento se lleva a cabo cuando no se logra llegar a un acuerdo entre los herederos y se considera necesario poner fin a la situación de copropiedad.

Una vez presentada la demanda de división de la cosa común, el juez analizará el caso y tomará la decisión de ordenar la venta de la propiedad en una subasta pública. Una vez realizada la subasta, las ganancias obtenidas se distribuirán entre los copropietarios de acuerdo con sus respectivas participaciones en la propiedad.

Venta proindiviso de la vivienda en herencia

Una alternativa para los herederos que desean vender su parte de la propiedad en herencia es realizar una venta del proindiviso, que implica transmitir su porcentaje de propiedad a una empresa o entidad. Este procedimiento está respaldado por el Código Civil y es legal.

Sin embargo, es importante tener en cuenta las posibles desventajas antes de optar por esta opción:

• Pérdida de control sobre la propiedad.
• Necesidad de llegar a un acuerdo con los demás herederos.
• Dilución de la participación en el valor total de la propiedad. 

Además, es crucial considerar las cuestiones fiscales que ello supone, ya que pueden existir implicaciones en cuanto a impuestos y costes asociados a la venta del proindiviso.

¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere firmar?

Si uno de los herederos se niega a firmar en el proceso de venta de una propiedad heredada, puede generar complicaciones legales. Se requiere el consentimiento de todos los herederos para llevar a cabo la venta. Es importante buscar una solución a través de negociación, mediación u otras vías legales para llegar a un acuerdo y llevar a cabo la venta.

¿Cuántas personas tienen que estar de acuerdo para vender una casa heredada?

En el caso de una propiedad heredada, todos los herederos deben estar de acuerdo para vender la casa. Se requiere el consentimiento unánime de todos los herederos registrados en la escritura de propiedad. Sin embargo, un juez puede considerar que debe realizarse la venta en algunos casos.

¿Cuándo no se puede vender una propiedad en herencia?

Si no existe acuerdo entre los herederos, en principio, no se podrá vender. Sin embargo, existen alternativas: hacer una extinción de condominio, vender el proindiviso o interponer una demanda judicial de división de la cosa común.

¿Qué pasa si dos herederos quieren vender y uno no?

Si dos herederos quieren vender y otro no, habrá que intentar resolver la situación. Lo mejor que se puede hacer es solicitar una mediación o un acto de conciliación, algo que puede evitar tener que ir a juicio. 

(fuente idealista.com 27072023)

Cómo afecta el valor de referencia catastral en la venta de la vivienda tras un divorcio o una herencia

El valor de referencia de Catastro ha cumplido un año y según afirman tanto las agencias inmobiliarias, como tasadoras y abogados fiscalistas ha venido para “inflar” el valor de muchas viviendas compradas. Las inmobiliarias denuncian que este nuevo valor lastra la compra de vivienda por parte de compradores con pocos ahorros y de pequeños inversores que ya no ven tan atractiva la adquisición de una casa para alquilar. Pero también hace poco viables operaciones de venta de parte de la vivienda en caso de divorcios o de una herencia, es decir, en las operaciones de extinción de condominio o división de la cosa común.

José María Salcedo, abogado experto en procedimiento tributario, asegura que este valor, en ocasiones, amenaza la viabilidad de operaciones de división de la cosa común. Por ejemplo, en el caso de un divorcio, las partes quieren vender el inmueble, cuyo valor se fija por sus dos propietarios en el importe de 300.000 euros. Pero a la hora de adjudicarlo a uno de ellos, la compensación en metálico que el otro deberá recibir será de 150.000 euros, correspondiente al 50% del valor del bien. Pero ¿qué ocurre si el valor de referencia del inmueble es de 450.000 euros? ¿Cómo afecto esto a la compensación en metálico que debe entregar el copropietario que se queda el inmueble, y a la tributación de la operación?

Y lo mismo pasa en caso de una vivienda heredada cuya propiedad es de varios contribuyentes. Es posible que los valores de mercado poco o nada tengan que ver con el valor de referencia de Catastro pues éste es mayor. En estos casos, se generan excesos de adjudicación.

La Dirección General de Tributos considera no sujeta en el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) la compra de la parte de la vivienda al otro copropietario, a cambio de compensarle con dinero. Por tanto, aquí no hay una venta en sí, sino una especificación de derechos. Por eso, estas operaciones tributan en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), por el documento notarial.

Por este motivo, podría pensarse que el valor de referencia no afecta a estas operaciones, teniendo en cuenta que quedan gravadas por el documento notarial, y no porque realmente haya una transmisión. Sin embargo, el artículo 30.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (Ley del ITP) es claro al declarar que, cuando la base imponible del AJD “se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido.”

José María Salcedo aclara este extremo: la norma se remite al artículo 10 de la Ley del ITP, que es el que establece que, en el caso de que se transmitan inmuebles, el valor de referencia de Catastro es la nueva base imponible. Ello, salvo que se escriture por un valor superior.

Por tanto, en el caso de una disolución de una comunidad de bienes o, lo que es lo mismo, de la adjudicación a uno solo de los copropietarios de la vivienda que era de todos ellos, la base imponible del impuesto del AJD debe calcularse atendiendo al valor de referencia, cuando éste sea superior al valor por el que se pretenda escriturar la extinción de condominio. De ahí la importancia de conocer el valor de referencia del inmueble en cuestión.

En el caso resuelto por la Dirección General de Tributos, dos hermanos heredan dos inmuebles, con el mismo valor, a partes iguales. Así, acuerdan extinguir la situación de comunidad adjudicándose cada uno de ellos la propiedad de uno de los inmuebles sin compensar al otro en metálico. ¿Cuál es el problema? Que el valor de referencia de Catastro de uno de los inmuebles es diferente al del otro, y arroja una diferencia de 20.000 euros.

“Para la Dirección General de Tributos, el valor de referencia de Catastro tiene la capacidad de generar excesos de adjudicación, no contemplados en la operación en los términos inicialmente previstos. Y los contribuyentes deberán tributar por dichos excesos de adjudicación. Si son compensados en metálico, la tributación procedente será en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Y si no se compensan en metálico, dicho exceso no compensado deberá tributar en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD)”, aclara Salcedo.

No obstante, el Tribunal Supremo ha aclarado qué excesos de adjudicación son susceptibles de tributar en el ITP y en el ISyD y cuáles no.

El Supremo deja sin tributar la vivienda tras un divorcio

El Tribunal Supremo ha vuelto a ponerse del lado de los contribuyentes en contra del criterio de las haciendas autonómicas. En concreto, permite no tributar la adjudicación de la vivienda habitual tras un divorcio en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) porque estima que no hay una donación cuando uno de los excónyuges se queda con la vivienda habitual y asume el 100% de la hipoteca. En una sentencia del pasado 12 de julio de 2022 (recurso 6557/2020), el alto tribunal abre la puerta a solicitar devoluciones tributarias.

Es decir, el alto tribunal considera que ese exceso de adjudicación no compensado no debe tributar como donación. ¿Y por qué? Según José María Salcedo por dos motivos:

1. Porque los excesos de adjudicación, están previstos únicamente en el ámbito del ITP, y solo tributan en este impuesto, y no en el ISyD. Esto es así, independientemente de cuál sea su origen.
2. Porque en estos casos no existe el necesario “animus donandi” o intención de donar, para entender que estamos ante una donación. Y es que el reparto desigual es consecuencia de la irrupción del valor de referencia, y no de la intención de los copropietarios de que uno de ellos reciba más de lo que inicialmente tenía en la situación de comunidad. No consta, en definitiva, la intención de realizar una donación, ni tampoco la aceptación de tal donación por parte del otro copropietario.

Qué pasa en caso de la venta de parte de la vivienda en el ITP

Que un copropietario se quede con la vivienda y, con motivo de un valor de referencia catastral más alto que el de mercado, haya un exceso de adjudicación, sí puede tener consecuencias en el ITP.

La ley contempla que el exceso de adjudicación debe ser declarado por el contribuyente, debido a un valor de referencia catastral superior al de mercado.

Sin embargo, el contribuyente podrá evitar la tributación del tal exceso de adjudicación, si acredita que dicho exceso era inevitable, recuerda José María Salcedo. Es decir, que no era posible realizar un reparto de bienes que respetara en mayor medida la equivalencia en las adjudicaciones.

Sin embargo, cuando no pueda oponerse la inevitabilidad del exceso de adjudicación, el contribuyente tendrá que tributar por el mismo. Y, en esa tesitura, su única opción para evitar dicha tributación, recuerda Salcedo, será combatir el valor de referencia de Catastro. Ello, por la vía de la rectificación de autoliquidación, o recurriendo la liquidación que notifique la Administración, para anular tal valor y lograr que prevalezcan los valores declarados en la operación.

(fuente idealista.com 24012023)