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Diferencias entre valor catastral y valor de mercado de un inmueble

¿Cuál es la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado de un inmueble? ¿Cómo se calcula cada uno de ellos?

Conocer el valor de un inmueble es fundamental cuando se está dispuesto a comprar una vivienda. No obstante, no existe un único valor, sino dos (tres si se tiene en cuenta el valor final de compraventa). Los más relevantes son el valor catastral y el valor de mercado ¿En qué se diferencian y qué implican estos conceptos? 

1. Valor catastral y valor de mercado: diferencias
   1. Qué es el valor catastral y para qué sirve
   2. Qué es el valor de mercado
2. Cómo se calcula el valor catastral y el valor de mercado 
   1. Calcular el valor catastral de un inmueble
   2. Calcular el valor de mercado de un inmueble
3. Valor catastral superior al valor de mercado
4. Diferencia entre el valor de tasación y el valor de mercado

Valor catastral y valor de mercado: diferencias

Existen varias diferencias entre estos conceptos:

• El valor de mercado se obtiene mediante una tasación o en el propio acto de compraventa, mientras que el valor catastral se consigue en la sede electrónica del catastro
• El valor de mercado de una propiedad tiene en cuenta factores temporales, como la demanda o el contexto económico. En cambio, el valor catastral emplea información objetiva del valor real del inmueble.

Qué es el valor catastral y para qué sirve

El catastro es una base de datos que recopila todos los datos referentes a los inmuebles construidos en España; entre ellos, el valor catastral, un valor administrativo fijado objetivamente para cada inmueble y que se obtiene de la aplicación de los criterios de valoración recogidos en la ponencia de valores del municipio correspondiente.

Tener un valor catastral acorde a la propiedad influye en el pago de impuestos. Este valor es el que determina la base impositiva del IBI. Por tanto, si este valor es correcto, los tributos que repercuten sobre el inmueble serán los justos y no se pagará de más anualmente.

Qué es el valor de mercado

El valor de mercado de un inmueble fluctúa y depende de varios factores, especialmente de la demanda. Si hay muchos compradores interesados en la compra de una propiedad con características concretas, el valor en el mercado de la casa subirá de precio. Si no los hay, bajará. 

Cómo se calcula el valor catastral y el valor de mercado 

Si te interesa saber cómo se calcula el valor de mercado de una vivienda y su diferencia con respecto al cálculo del valor catastral, en los siguientes apartados te desarrollamos cada uno de estos puntos:

Calcular el valor catastral de un inmueble

Los valores catastrales se pueden actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

Para hallar el valor catastral, el catastro se fija en una serie de factores y criterios como:

• La localización del inmueble
• El valor de la construcción
• El valor del suelo
• La antigüedad del inmueble
• Reformas o renovaciones
• Valor artístico o histórico

Cabe destacar que cualquier modificación que se realice en el entorno de un inmueble podría cambiar el valor catastral, por ejemplo, obras de mejora en la calle de la propiedad. 

El valor catastral tiene en cuenta factores objetivos como los anteriores, pero no contempla otros indicadores como la oferta y la demanda. Además, no podrá ser mayor al valor de mercado de una propiedad y por ello se ha fijado un coeficiente de referencia al mercado del 0,5. Lo óptimo sería que el valor catastral fuera el 50% del valor de mercado.

Calcular el valor de mercado de un inmueble

La tasación es el método que arroja una cifra más aproximada del valor de mercado de una propiedad. Muchas veces, si se vende el piso con una inmobiliaria será la agencia quien se encargue de fijar un precio.

También se puede calcular el valor de un piso realizando un estudio del mercado, conociendo a cuánto se venden las casas de esas características en la zona, fijándose en el estado de conservación y el valor del suelo, entre otras cuestiones.

Establecer un valor acorde y realista favorecerá que la venta de una casa sea más ágil. Una vivienda a un precio superior al valor de mercado, raramente se venderá y el interesado, en caso de que exista, podrá tener problemas a la hora de obtener una hipoteca, ya que muchas veces los bancos se encargan de la tasación.

Si te gustaría saber cuánto vale tu casa en el mercado, puedes utilizar la herramienta de valoración gratuita de idealista.

Valor catastral superior al valor de mercado

Vender una vivienda por encima del valor catastral es frecuente y legal. Dependiendo de la forma que se use para calcular la plusvalía: objetiva (en la que sí cuenta el valor catastral) o real (en la que no se tiene en cuenta el valor catastral), vender por encima influirá en el pago del tributo.

Diferencia entre el valor de tasación y el valor de mercado

El valor de tasación se obtiene por medio de un análisis técnico. El valor de mercado hace alusión a la cantidad que un comprador está dispuesto a pagar por una vivienda en concreto. Son dos conceptos estrechamente relacionados.

(fuente idealista.com 23022023)

¿Has heredado una vivienda? Estos son los pasos a seguir

Antes de aceptar una casa procedente de un testamento conviene analizar el coste que supondrá hacerlo

Autor

Eduardo (Colaborador de idealista news)

15 Noviembre 2022, 6:00

Tras el fallecimiento de un familiar, por lo general, te abruman los sentimientos y querrás dejar de lado los temas burocráticos; sin embargo, hay trámites que deberás solventar para no tener futuros problemas. Uno de ellos es la gestión de la herencia que dicho familiar te ha dejado, ya sea por testamento o por legitimidad. 

Si has heredado una vivienda por testamento puedes aceptarla o rechazarla. Un motivo común para rechazar la casa en cuestión es no contar con solvencia económica para afrontar los impuestos que conlleva la herencia. Además, también puedes haber heredado una casa hipotecada o con deudas, lo que hace la herencia no rentable.

Cabe la posibilidad de que no aparezcas en el testamento. Pero, si eres descendiente directo del fallecido, puedes reclamar la legitimidad de la herencia.

1. ¿Cómo aceptar la vivienda heredada? 
2. ¿Cómo reclamar una herencia si no apareces en el testamento? 
3. ¿Qué hacer si no tienes dinero para pagar los impuestos? 

¿Cómo aceptar la vivienda heredada? 

Durante todo el proceso te pedirán varias veces el certificado de defunción del precursor, por lo que es importante que lo tengas a mano para evitar demoras. También necesitarás el último recibo del IBI, la escritura de la casa o la nota simple. Una vez poseas los documentos necesarios, tendrás que entregarlos ante notario para preparar la escritura de aceptación del inmueble. 

Cuando hayas conseguido la escritura llega la parte del pago de impuestos de la herencia, entre los que están el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o la plusvalía municipal.  

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es un tributo progresivo y autonómico. Su cuantía depende de cada comunidad autónoma y del valor del inmueble. En Madrid, por ejemplo, este impuesto está bonificado al 99%, por lo que si heredas un piso valorado en 200.000 euros, tras aplicar todas las reducciones, te quedarán a pagar 2.000 euros, siempre que la herencia sea entre padres e hijos; también entre cónyuges y parejas de hecho. La región también ha anunciado más bonificaciones entre hermanos y tíos y sobrinos.

Por su parte, la plusvalía municipal grava el incremento del valor de la vivienda. Su aplicación y cantidad depende del ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre la casa. Puedes hacer el cálculo directamente en la calculadora de idealista.

Una vez que hayas pagado los impuestos correspondientes podrás acudir al Registro de la Propiedad para hacer el cambio de nombre. Recuerda que tienes seis meses para pagar estos impuestos o perderás el derecho a la herencia. 

¿Cómo reclamar una herencia si no apareces en el testamento? 

Los herederos forzosos en primera instancia son los hijos y los nietos. En el caso de que no haya descendientes, los siguientes herederos serán los padres y otros ascendientes. A falta de todos los anteriores, el heredero legítimo será el cónyuge.  

Para reclamar la vivienda tendrás que tramitar una declaración de heredero 'ab intestato', un documento público que permite determinar quiénes son los herederos de una persona fallecida que no ha otorgado testamento y en qué proporción lo son. También deberás estar en posesión del libro de familia o de un certificado que señale el parentesco. 

¿Qué hacer si no tienes dinero para pagar los impuestos de una herencia? 

En este caso, Hacienda te permite cobrar por adelantado parte de la herencia, dando prioridad a los seguros de vida y ahorros, para hacer frente al Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía Municipal. Otra alternativa es pedir el aplazamiento del pago, aunque conlleva la suma de intereses. 

Algunos bancos conceden préstamos ofreciendo como garantía el inventario de la herencia, siempre que este no sea proindiviso, ya que podría generar deudas sobre otros beneficiarios. 

Fuente:

Autor

Eduardo (Colaborador de idealista news)

15 Noviembre 2022, 6:00

www.idealista.com