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¿Cuándo es necesario el ITE para vender una casa?

El tiempo también les pasa factura a las edificaciones. De hecho, España es uno de los países de Europa con los edificios más antiguos: casi la mitad son anteriores a 1980, aunque la media de edad ronda los 45 años. Por ello es muy importante revisar la salud de las construcciones para saber cuál es su estado y si son seguras o no.

Precisamente de ello se encarga la Inspección Técnica de Edificios (ITE), un informe que tiene como objetivo conocer a fondo el estado de conservación de las edificaciones en nuestro país y que, por ende, resulta imprescindible en la mayoría de casos. A continuación analizamos qué es exactamente el ITE, cuándo es necesario para vender una casa y qué sucede en el supuesto de no pasarlo.

¿Qué es el ITE? 

El ITE o Inspección Técnica de Edificios es un examen visual que permite conocer de forma exacta y veraz las condiciones de seguridad, salubridad y, en general, el estado de conservación de los inmuebles. Dada su importancia, debe ser realizada por técnicos especializados, como arquitectos o ingenieros.

El objetivo del ITE es poder actuar en caso de que el edificio presente algún tipo de daño o carencia que pueda perjudicar su salud y, en consecuencia, poner en peligro la seguridad de sus residentes. Por lo tanto, permite un mantenimiento preventivo y, con él, alargar la vida de las construcciones.

El ITE es un informe que permite conocer las condiciones de seguridad, salubridad y, en general, el estado de conservación de los inmuebles

Se trata de un documento necesario para que los propietarios conozcan el estado de su edificio y, por lo tanto, de su vivienda. A grandes rasgos, el ITE recoge el estado de conservación, la accesibilidad del edificio y la eficiencia energética.

Por lo tanto, en base a la información extraída, los propietarios podrán planificar obras de rehabilitación y mantenimiento del edificio, algo que también contribuirá a revalorizar su inmueble.

Cabe destacar que, salvando las distancias, el ITE es similar a la ITV que deben pasar anualmente todos los vehículos en España.

En base a la información extraída del ITE, los propietarios podrán planificar obras de rehabilitación, algo que contribuirá a revalorizar su inmueble

¿Es obligatorio pasar el ITE?

El ITE es obligatorio para todos los edificios de uso residencial de nuestro país que tengan más de cincuenta años, es decir, que fueron construidos antes de 1972. Esto representa más del 20% de los inmuebles españoles.

Respecto a la periodicidad, es también obligatorio hacerlo cada diez años después del primer informe, aunque cabe mencionar que actualmente son las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos quienes regulan cómo y cuándo se realizan los exámenes, por lo que puede variar de unos a otros.

Todos los edificios residenciales de España construidos antes de 1972 deben pasar el ITE cada diez años

¿Cuándo se necesita el ITE para vender una casa?

El ITE es necesario para todos aquellos propietarios que quieran vender una casa que tenga más de cincuenta años de antigüedad. Una vez llevado a cabo el examen, y en caso de haberlo pasado, se deberá presentar el informe del técnico ante notario, junto con un certificado de aptitud del edificio, expedido por la Administración.

En caso de no pasar el ITE, también deberá presentarse el informe ante notario, para que éste dé fé, si así lo considera oportuno, de que aunque el inmueble presenta fallos estructurales importantes el propietario puede venderlo. Con este documento bastará para poder poner el inmueble a la venta, dado que el notario garantiza que el edificio ha recibido el ITE y, por ende, sabe qué obras deben llevarse a cabo para poder pasarlo.

El ITE es necesario para vender una casa, aunque si el notario al que se la presenta el informe lo considera oportuno, puede autorizar su venta

Además, si el propietario informa a los posibles compradores acerca de dicha situación, éstos pueden eximir de la presentación apta del ITE. Para ello, también ante notario, deberán firmar un documento en el que conste que aceptan comprar el piso en dichas condiciones.

En la mayoría de los casos, los compradores suelen pedir, a cambio, una rebaja del precio de venta de la vivienda, dado que ellos deberán pagar los gastos de las reformas que habrá que hacer en el edificio en los recibos que gire la comunidad de propietarios. Además, en caso de hacerlas y, de nuevo, no pasar el examen, puede que el piso tenga menos valor y, en caso de querer venderlo, perder dinero.

Los compradores pueden eximir al propietario de la presentación apta del ITE, siempre que firmen un documento ante notario que lo especifique

Además, hay que tener en cuenta que no disponer del ITE puede conllevar multas y denegación de la hipoteca, entre otros problemas. Por lo tanto, aunque sí que es posible vender un piso sin pasar el ITE, siempre que un notario lo autorice, no es en absoluto recomendable.

(fuente fotocasa.es 25032022)

Vender la casa familiar tras un divorcio

La crisis de la COVID-19 y el confinamiento que hemos vivido para frenar los contagios en la parte más dura de la pandemia ha disparado los casos de divorcio, y con ello ha aumentado la necesidad de vender la vivienda familiar. Es necesario tener en cuenta algunos factores para poder solventarlo de la mejor manera.

Consideraciones a tener en cuenta

El primer paso es decidir y acordar si una de las partes quiere quedarse con la vivienda, con lo que deberá compensar económicamente al cónyuge, o bien si ambas partes deciden venderla a un tercero. En ambos casos el procedimiento a seguir dependerá del tipo de régimen matrimonial en el que se haya adquirido esta vivienda, y de si hubiera acuerdo entre ambas partes.

Caso 1: Matrimonio en régimen de gananciales

En este régimen matrimonial los bienes adquiridos durante el matrimonio (así como las deudas) se reparten a partes iguales. Por lo tanto, en caso de divorcio, se realizaría una disolución del régimen económico matrimonial ante notario el cual repartiría los bienes entre ambos cónyuges.

Si hay acuerdo entre las partes: se disuelve el matrimonio y la pareja decide si se vende la vivienda a un tercero, o bien alguna de las partes adquiere la vivienda. En este segundo caso, la parte adquiriente compensaría económicamente la otra ya sea comprando su parte, haciéndose cargo del 100% de la hipoteca o una mezcla de ambas.

Si no hay acuerdo: se pone en manos de un juez, que determinaría la disolución del régimen económico del matrimonio y propondría una repartición de bienes. Si aún así no hay consenso, cualquiera de las dos partes podría solicitar la división de la cosa común, que derivará en la subasta pública de la vivienda.

Caso 2: Matrimonio en régimen de separación de bienes

En este régimen matrimonial se mantienen por separado las masas patrimoniales (y también las deudas) de ambos cónyuges y se establece la participación de cada cónyuge a cada uno de los bienes adquiridos durante el matrimonio. Por tanto, en caso de divorcio, los bienes se dividen según la aportación de cada uno.

Si hay acuerdo y ambas partes deciden vender la vivienda a un tercero: se procede a la venta sin realizar ningún procedimiento legal adicional a la demanda de divorcio.

Si hay acuerdo, pero una parte adquiere la vivienda: habrá que llegar a acuerdo sobre qué parte se queda con la vivienda y el precio de tasación de la misma, pues esto determinará la compensación económica del cónyuge. Para iniciar este proceso, primero será necesario realizar una extinción de condominio ante notario para finalizar la copropiedad. 

Si no hay acuerdo y una de las partes no quiere vender la vivienda, habría dos opciones: recurrir a un proindiviso o recurrir a la vía judicial. En el primer caso, el objetivo es vender el 50% de la parte que quiere vender a este proindiviso (hay varios en el mercado), pero hay que tener en cuenta que el valor del piso sería el 50% de su valor de mercado. Además, el cónyuge tendría derecho a tanteo y retracto, pudiendo anular la operación en última instancia. En el caso de la vía judicial, se solicitaría una división de la cosa común y, a falta de acuerdo, el piso terminaría en subasta pública.

La opción más rentable para ambos, si hay hipoteca

Determinar la mejor opción para cada caso dependerá de la situación económica pero también emocional que deriva de los procesos de divorcio. En cualquier caso, si existen deudas como hipotecas, se recomienda la opción de vender la vivienda familiar a un tercero de mutuo acuerdo por su aporte económico a los cónyuges.

Por una parte, los ingresos de esta venta que se realizaría como un proceso de venta normal nos permitiría cancelar la hipoteca, y el resto de los ingresos obtenidos se repartiría a partes iguales (en el caso de bienes gananciales) o en proporción (en el caso de separación de bienes). En el supuesto de viviendas VPO es más complejo.

(Fuente fotocasa.es)