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La vía legal para vender la casa y seguir viviendo en ella hasta comprar otra

Es muy habitual que un propietario venda una vivienda, recibiendo la totalidad o la mayor parte del precio, pero que no la entrega al comprador hasta pasado un determinado período de tiempo (bien porque precisa de tiempo para adquirir otra con el dinero obtenido por la venta, bien porque no le han entregado la vivienda previamente adquirida, o por otra serie de circunstancias).

El plazo máximo, contemplando el último día que tiene el vendedor, para la entrega de llaves de la vivienda queda pactado en la escritura pública de compraventa que se formaliza ante notario; y es a partir de dicho plazo, cuando se suele fijar un importe en concepto de penalización por cada día de retraso que se produzca en dicha entrega.

Pero, durante ese intervalo de tiempo, en el que el vendedor deja de ser propietario, pero ocupa y usa la vivienda, ¿en concepto de qué ocupa la vivienda?

Dependiendo del mayor o menor período temporal concedido al vendedor, para que siga haciendo uso de la vivienda que ya ha transmitido, y de los acuerdos a los que quieran llegar entre sí, vendedor y comprador, sobre todo en referencia a, quién, y en qué proporción se hace cargo cada uno de ellos de los gastos inherentes a la vivienda, es por lo que es necesario contemplar en la propia escritura pública de compraventa la calificación jurídica adecuada en la que queda el vendedor, que evite futuros quebraderos de cabeza y sorpresas innecesarias; debiendo descartarse, en principio, la fórmula del alquiler -incluso aunque se acordara el pago de una cantidad similar a la de una renta durante ese espacio temporal-, por los problemas que se pudieran generar.

Previamente, vamos a ver cuáles son las diferencias entre propiedad y posesión, o propietario y poseedor.

Qué es la posesión de la vivienda

como claramente indica la palabra, la tiene quien hace uso, o tiene la posibilidad de hacer uso, de la vivienda o inmueble. La posesión la tiene, consecuentemente:

1. El propietario que no haya cedido el uso del inmueble por ningún concepto.
2. La persona a quien se haya cedido el uso del inmueble, por parte del propietario, ya sea en concepto de arrendatario, precarista o comodatario.

Qué es la propiedad de la vivienda

Por tanto, mientras que la posesión se adquiere por la cesión a un tercero, por parte del propietario, del uso del inmueble o vivienda; la propiedad, se adquiere a través de una transmisión realizada, bien por compraventa, bien por herencia o bien por donación.

El poseedor, por tanto, solo tendrá el derecho de uso del inmueble; mientras que el propietario, no solo tiene ese mismo derecho de uso, sino también la capacidad de disponer de él como le plazca, y dentro de la legalidad vigente.

Las fórmulas legales para permanecer temporalmente en la casa vendida

Pues bien, vendida una vivienda en la que quien vende (propietario) va a permanecer en su uso durante un tiempo, el derecho de propiedad pasa directamente al comprador, quien habrá de asegurar, mediante los oportunos acuerdos y su regulación, que la entrega se haga durante o en la fecha límite del tiempo pactado y en las condiciones y estado en el que compró el inmueble.

Por tanto, ese derecho de uso, o posesión temporal de quien ya vendió la vivienda, podría quedar regulada por varias figuras jurídicas en virtud del principio por el que se adquiere la posesión, que no es otro que el de la cesión.

Tal y como hemos visto anteriormente, la posesión del inmueble se adquiere, entre otras cuestiones, por la cesión voluntaria del propietario, a través de cualquiera de las siguientes fórmulas: 1) el arrendamiento; 2) la ocupación en concepto de precarista por consentimiento del propietario; 3) la ocupación en concepto de comodatario, también por consentimiento del propietario.

En el supuesto que estamos analizando, de ocupación por parte del anterior propietario, por un período determinado, hemos de descartar el arrendamiento, figura habitualmente propuesta cuando los períodos de seguir residiendo en la vivienda superan los tres o cuatro meses: “vendo, cobro el precio, pero pago un alquiler durante el tiempo que voy a permanecer en la vivienda”. El riesgo de acceder a esa propuesta no es, ni nada menos que, la posibilidad de encontrarnos con una vivienda pagada y un alquiler que puede durar hasta cinco años, a voluntad del arrendatario (anterior propietario), de acuerdo con la regulación legal actual del arrendamiento, la que no puede ser contravenida ni por acuerdo expreso entre las partes, siendo sancionada de nulidad el pacto que pretenda ir contra la ley y las prórrogas en la misma recogidas.

Por tanto, nos quedarían como opciones el precario y el comodato, figuras jurídicas muy similares entre sí, que pueden confundirse debiendo ser extremadamente cuidadosos en su elección, dependiendo siempre de los acuerdos a los que lleguen las partes intervinientes -vendedor y comprador-, fundamentados en quién y en qué proporción van a ser abonados los gastos, o no, durante el período de tolerancia de permanencia por parte de quien fue propietario; tales como los gastos de comunidad, seguro de la vivienda, impuesto sobre bienes inmuebles, reparaciones sobre elementos dañados o estropeados de manera fortuita, etc.

La principal diferencia entre precario y comodato, es que este último, el comodato, se hace para un uso o plazo determinado.

El precario tiene lugar cuando el dueño, en este caso el comprador, tolera o cede el uso de la vivienda a otra persona para que la use sin más, sin contraprestación alguna, y sin pagar renta. Dicha cesión se hace, habitualmente, sin establecer una duración determinada o sin especificar un uso concreto, y el propietario puede solicitar recuperar la vivienda, en cualquier momento.

El comodato consiste en ceder el uso de la vivienda de forma gratuita -sin pagar renta alguna-, si bien se establece para un uso concreto y/o durante un plazo determinado. Ambas partes pueden pactar que, entre las obligaciones del comodatario (en este caso anterior propietario de la vivienda), y dado el plazo más o menos largo que se pueda acordar, se encuentren que, este último, corra con determinados gastos, que habrán de ser determinados concretamente, además de los obligados por Ley, que son todos aquellos que resulten necesarios para el uso y conservación de la vivienda prestada.

El comodatario, debe conservar y servirse de la vivienda, y devolverla cuando llegue el plazo pactado o concluya el uso para el que se prestó.

Resulta que lo más habitual en la práctica, en estas situaciones, es pactar en la propia escritura un período que denominan precario, el que será, más o menos razonable, si el vendedor no tiene que abonar importe alguno durante su permanencia en la vivienda por ningún concepto; pero entiendo que lo más adecuado jurídicamente, por todo cuanto ha quedado dicho anteriormente, es pactar dicho período en calidad de comodato, por ser precisamente, la limitación temporal característica del mismo, lo que lo diferencia del precario.

(fuente idealista.com 20092023)

Estas son las soluciones para vender una casa heredada si un heredero no quiere

Conoce las alternativas que contempla la ley para poder hacer frente a este conflicto de la manera más beneficiosa

Vender una casa recibida en herencia puede ser un auténtico quebradero de cabeza si existe conflicto de intereses entre los herederos. Cuando unos quieren vender y otros no, es donde empiezan los problemas. Ante la pregunta ¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere? La respuesta es fácil y corta: no se puede vender una vivienda si un heredero se opone. Sin embargo, la ley contempla varias soluciones a este conflicto.

1. El proindiviso y la herencia de una casa
2. Opciones para vender una propiedad heredada
   1. Adjudicación de la vivienda a un heredero
   2. Acto de conciliación entre ambos herederos
   3. Subasta voluntaria del inmueble heredado
   4. División judicial de la casa heredada
   5. Venta proindiviso de la vivienda en herencia
3. ¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere firmar?
4. ¿Cuántas personas tienen que estar de acuerdo para vender una casa heredada?
5. ¿Cuándo no se puede vender una propiedad en herencia?
6. ¿Qué pasa si dos herederos quieren vender y uno no?

El proindiviso y la herencia de una casa

Antes de nada, conviene recordar que los bienes que se reciben en herencia, salvo que en testamento se especifique otra cosa, pertenecen a los herederos en proindiviso y por partes iguales. 

Cuando hablamos de proindiviso hacemos referencia a un término jurídico que se utiliza para describir una situación en la que una propiedad o un bien pertenece a varias personas a la vez, pero sin que esté delimitada la parte exacta que le corresponde a cada una. Es decir, todos son propietarios de la totalidad del bien y no de una fracción específica del mismo. Si no se especifica una cuota de participación entre los herederos, todos tendrán el mismo porcentaje de la propiedad. 

Opciones para vender una propiedad heredada

¿Qué hay que hacer si se recibe una casa en herencia y se quiere vender? ¿Cómo afecta la negativa de uno de los copropietarios? Cierto es que no se puede obligar a un heredero a vender, pero los demás tampoco tienen que seguir siendo copropietarios forzosamente. Tener una vivienda afecta al pago de impuestos y conlleva una serie de gastos. Por ello o por lo otro, la ley contempla algunas alternativas para los casos en los que un heredero quiere vender y otro no.

Adjudicación de la vivienda a un heredero

Imaginemos el siguiente escenario: Margarita ha fallecido y ha dejado una única vivienda a sus dos hijos, Juan y Fernando. Juan desea vender la casa, pero Fernando se opone a esta idea.

Debido a que una casa es una cosa indivisible, se requiere el consentimiento de ambos herederos para vender la casa heredada. Sin embargo, la ley otorga a Fernando la opción de quedarse con la totalidad de la casa (el 100%) y compensar a Juan por su parte de propiedad con una suma de dinero equivalente al 50% del valor.

Esto aparece recogido en el artículo 1062 del Código Civil, que establece que “cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga”.

Acto de conciliación entre ambos herederos

Antes de recurrir a un proceso judicial, siempre se aconseja intentar la conciliación mediante la mediación de un tercero. Aunque no es necesario contar con el asesoramiento de un abogado al presentar la solicitud para la celebración de un Acto de Conciliación, es altamente recomendable. Existen abogados expertos en temas de herencias que pueden buscar la mejor vía para resolver el conflicto.

Una vez presentada la solicitud de conciliación, se notifica al heredero que se opone a la venta para que asista al acto de conciliación. Una vez llegados hasta este punto, existen tres posibles situaciones:

• Si se llega a un acuerdo, el conflicto se resuelve.
• Si se llega a un acuerdo que posteriormente no se cumple, habrá que solicitar al juzgado que haga efectivo lo pactado.
• Si no se llega a un acuerdo, habrá que dejar el asunto en manos de la justicia.

Subasta voluntaria del inmueble heredado

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También es posible que los herederos lleguen a un acuerdo para vender la propiedad, pero no se pongan de acuerdo en el precio de venta. La Ley de Jurisdicción Voluntaria ofrece a los herederos la opción de solicitar una subasta voluntaria para vender una vivienda heredada.

Este es un procedimiento basado en el acuerdo mutuo, lo que significa que los herederos deben estar de acuerdo en subastar la casa.

La solicitud se presenta ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar donde se ubica la vivienda que se desea subastar. En la solicitud se debe incluir, entre otras cosas, el valor por el cual se llevará a cabo la subasta (valor de tasación).

Una vez realizada la subasta, pueden ocurrir dos escenarios:

• La casa se adjudica al postor que haya ofrecido el valor acordado por los herederos.
• Si el valor acordado no se alcanza, se informará a los herederos para que decidan si aceptan o no la adjudicación.

Aunque no se requiere la intervención de un abogado o procurador, siempre es aconsejable contar con el asesoramiento de profesionales en la materia.

División judicial de la casa heredada

Otra opción es recurrir a la justicia presentando una demanda de división de la propiedad heredada. Este proceso, generalmente implica que el juez ordene la venta de la propiedad en una subasta pública y distribuya las ganancias entre los herederos que compartan la propiedad. Este procedimiento se lleva a cabo cuando no se logra llegar a un acuerdo entre los herederos y se considera necesario poner fin a la situación de copropiedad.

Una vez presentada la demanda de división de la cosa común, el juez analizará el caso y tomará la decisión de ordenar la venta de la propiedad en una subasta pública. Una vez realizada la subasta, las ganancias obtenidas se distribuirán entre los copropietarios de acuerdo con sus respectivas participaciones en la propiedad.

Venta proindiviso de la vivienda en herencia

Una alternativa para los herederos que desean vender su parte de la propiedad en herencia es realizar una venta del proindiviso, que implica transmitir su porcentaje de propiedad a una empresa o entidad. Este procedimiento está respaldado por el Código Civil y es legal.

Sin embargo, es importante tener en cuenta las posibles desventajas antes de optar por esta opción:

• Pérdida de control sobre la propiedad.
• Necesidad de llegar a un acuerdo con los demás herederos.
• Dilución de la participación en el valor total de la propiedad. 

Además, es crucial considerar las cuestiones fiscales que ello supone, ya que pueden existir implicaciones en cuanto a impuestos y costes asociados a la venta del proindiviso.

¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere firmar?

Si uno de los herederos se niega a firmar en el proceso de venta de una propiedad heredada, puede generar complicaciones legales. Se requiere el consentimiento de todos los herederos para llevar a cabo la venta. Es importante buscar una solución a través de negociación, mediación u otras vías legales para llegar a un acuerdo y llevar a cabo la venta.

¿Cuántas personas tienen que estar de acuerdo para vender una casa heredada?

En el caso de una propiedad heredada, todos los herederos deben estar de acuerdo para vender la casa. Se requiere el consentimiento unánime de todos los herederos registrados en la escritura de propiedad. Sin embargo, un juez puede considerar que debe realizarse la venta en algunos casos.

¿Cuándo no se puede vender una propiedad en herencia?

Si no existe acuerdo entre los herederos, en principio, no se podrá vender. Sin embargo, existen alternativas: hacer una extinción de condominio, vender el proindiviso o interponer una demanda judicial de división de la cosa común.

¿Qué pasa si dos herederos quieren vender y uno no?

Si dos herederos quieren vender y otro no, habrá que intentar resolver la situación. Lo mejor que se puede hacer es solicitar una mediación o un acto de conciliación, algo que puede evitar tener que ir a juicio. 

(fuente idealista.com 27072023)