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Cómo se diferencia el contrato de reserva de vivienda del contrato de arras

Encontrar la casa de tus sueños es una cuestión complicada. Y cuando la encuentras, el problema es que puede que tus gustos coincidan con los de otro comprador. Para que no se adelanten, lo mejor es hacer una reserva y así evitar sorpresas. Para ello, hay dos contratos: el de reserva y el de arras.

¿Cómo se hace un contrato de reserva?

En un contrato de reserva, el comprador reserva la vivienda a cambio del pago de una cantidad de dinero y el vendedor se compromete a venderla al recibir dicha suma. Esta cifra, a la que se conoce como señal o reserva, luego se restará del precio total de la vivienda. No hay una cantidad fija, ya que depende del acuerdo entre las partes, pero suele estar entre el 1% y el 5% del precio de la casa.

Cabe destacar que este tipo de contrato también se puede utilizar en operaciones donde la vivienda está en proceso de construcción o aún no se ha empezado a construir y obliga al vendedor a entregar el inmueble con las características estipuladas.

El contrato de reserva debe cumplir y poseer las condiciones pactadas entre comprador y vendedor, que luego sientan las bases para el contrato de compraventa.

Estos son los puntos que deben aparecer en el contrato de reserva: 

• Datos personales: Los datos identificativos del comprador y del vendedor.
• Descripción de la casa: Referencia catastral, dirección, superficie del inmueble, plaza de garaje, trasteros, etc. 
• Número del Registro de la Propiedad de la vivienda: Es necesario para saber si la titularidad de la casa corresponde al vendedor.
• Certificado de cargas de la propiedad: Revela si la vivienda se encuentra libre de cargas, hipoteca, etc.
• Importe de la señal: Suele ser del 1% al 5% del precio total.
• Forma de pago: Establece cómo se pagará el resto del importe de la compraventa, y cómo se reparten los gastos entre comprador y vendedor (notaría, plusvalía municipal, etc.).
• Cláusulas de rescisión: Algunas veces se pueden incluir algunas especificaciones por las cuales podría romperse el contrato.

Cómo todo contrato, establece unas serie de derechos y obligaciones para ambas partes:

Comprador

• Tiene que comprar la vivienda en el tiempo fijado y al precio pactado con el vendedor.
• Está obligado a comprar la vivienda. No puede echarse para atrás, por ejemplo, si encuentra otra a mejor precio.
• Debe cumplir los plazos de pago que se han establecido en el contrato.

Vendedor

• Tiene que vender la vivienda en el precio y plazo estipulado.
• Está obligado a vender el inmueble en las condiciones pactadas. Tampoco puede echarse para atrás si consigue un comprador que esté dispuesto a pagar más.

Contrato de arras 

Para la compra de una vivienda, lo más habitual suele ser el contrato de arras, en virtud del cual se entrega al vendedor una cantidad de dinero y se dejan cerrados los detalles que van a formar parte de la futura compraventa. Es similar al contrato de reserva, pero cuenta con mayor poder a nivel legal.

“El contrato de arras está recogido en el artículo 1454 del Código Civil, por lo que otorga mayor seguridad jurídica que un contrato de reserva”, explica Cesar García, director de Acounsel Abogados. “Este contrato blinda la operación para ambas partes, ya que si la compraventa no se lleva a cabo por parte del comprador, este perderá la cantidad entregada y, en cambio, si es el vendedor el que la incumple, tendrá que devolver el doble del importe entregado”, añade.

Por otro lado, cabe destacar que el contrato de arras se puede rescindir si se paga la indemnización estipulada en el contrato, mientras que el de reserva solo se puede romper si la casuística de las cláusulas lo permite.

García enumera los puntos que debe tener un contrato de arras para evitar problemas en el futuro:

• Importe de la reserva que se entrega en concepto de arras.
• Indicar un plazo para otorgar la escritura de compraventa: fecha, día y hora en la que se acude ante el notario y qué ocurre si una de las partes no asiste.
• Establecer quién fija la fecha del otorgamiento de la escritura pública de la compraventa y cómo se avisa de la misma.
• Normalmente es el comprador el que marca la fecha de comparecencia ante el notario, con un plazo que ha debido ser fijado en el contrato de arras.
• Es muy importante indicar cómo se notifica por parte del comprador al vendedor el día en que se va a otorgar la escritura pública de compraventa. Dicha notificación puede ser por email, pero si no queremos tener problemas, se aconseja siempre que se haga por burofax.
• Una de las cuestiones más importantes es fijar cómo se van a pagar los gastos derivados de la escritura de compraventa (notario, registros, plusvalía municipal, etc.). Se aconseja que se fijen conforme a lo que marca la ley; es decir, los gastos de otorgamiento de escrituras serán a cuenta del vendedor y los demás posteriores a la venta correrán a cargo del comprador. Así como será también a cuenta del vendedor la plusvalía municipal, mientras que el comprador abonará los gastos del Registro de la Propiedad.

Contrato de reserva o de arras, ¿cuál elegir?

Depende de la situación de cada uno. Por ejemplo, si el comprador no tiene la certeza absoluta de que va a poder comprar la vivienda (incertidumbre a la hora de obtener financiación, etc.), es mejor decantarse por un contrato de arras, ya que podrá rescindirlo pagando la indemnización. 

En cambio, si el comprador tiene la certeza de que va a comprar el inmueble, firmar un contrato de reserva hará que el vendedor no pueda venderla a otra persona, aunque le ofrezcan más dinero, por ejemplo.

Lo mejor, en una operación tan importante como la compraventa de una vivienda, es dejarse aconsejar por un profesional cualificado. Muchas veces, las prisas por cerrar la transacción pueden suponer auténticos quebraderos de cabeza en el futuro.

(fuente idealista.com)

Las 10 vías más utilizadas en España para comprar una vivienda sin tener ahorros previos

La compra sobre plano, el alquiler con opción a compra, el aplazamiento del ITP o un préstamo de un familiar están entre las fórmulas habituales

En los últimos años la compra de la vivienda se ha vuelto una operación más complicada. A diferencia de lo que sucedía durante la época de la burbuja, actualmente los bancos financian de media el 80% del valor de tasación o el precio de compra de la casa, lo que significa que es necesario contar con ahorros previos para afrontar el 20% restante más los gastos e impuestos de la compraventa.

En general, el colchón necesario para adquirir una casa es del 30%, lo que se traduciría en unos 60.000 euros para un inmueble de 200.000 euros. Si tenemos en cuenta que el salario medio en España no llega a 25.000 euros, la opción tradicional de convertirse en propietario supondría tener que ahorrar durante varios años para pagar la entrada de la vivienda.

Sin embargo, actualmente las compraventas están en máximos de más de una década. ¿Cómo es esto posible? La respuesta es que hay diversas alternativas que permiten comprar una casa a pesar de no contar con los ahorros suficientes, como por ejemplo adquirir la vivienda sobre plano, el alquiler con opción a compra, pedir un préstamo personal adicional a la hipoteca o que los familiares presten el dinero necesario. Repasamos cada alternativa:

Comprar una vivienda sobre plano

Esta opción supone comprar la casa antes de que esté terminada e incluso antes de que haya empezado a construirse, lo que permite ir pagando cuotas poco a poco hasta alcanzar ese 20% del precio que, de media, no financian los bancos en la hipoteca; y ahorrar para pagar los impuestos (un 10% de IVA en el caso de una vivienda nueva). Según los expertos, lo ideal es buscar una hipoteca en un plazo de dos o tres meses antes de que se pueda entrar a vivir en la casa. 

Alquiler con opción a compra

A grandes rasgos, esta fórmula consiste en la firma un contrato de alquiler que garantice que, pasado un plazo de tiempo determinado, el comprador tiene derecho a adquirir la vivienda a un precio acordado previamente con el propietario, descontando el importe que haya pagado a través de las rentas mensuales hasta ese momento.

Esta opción tiene ventajas tanto para el inquilino y futuro comprador como para el actual propietario de la vivienda. El arrendatario, por ejemplo,tiene la tranquilidad de que si finalmente los planes no salen como espera, su compromiso estará limitado a interrumpir el contrato de alquiler en las condiciones legales habituales. Además, le conocer a fondo la vivienda y la zona, y saber si esta se adapta plenamente a sus necesidades antes de formalizar la compra.

En el caso del arredador y futuro vendedor, el beneficio es que percibe unos ingresos y una rentabilidad durante los meses en que está alquilada, y puede ser una opción interesante para los propietarios que encuentran dificultades para vender su inmueble por hallarse situado en zonas –o cuando se atraviesan en situaciones económicas- en las que las compraventas aún se encuentran muy paradas.

Pedir una hipoteca a más del 80%

A pesar de que no todos los bancos están dispuestos a financiar más del 80% del precio de la vivienda o su valor de tasación, algunas entidades se muestran más flexibles en las condiciones y pueden llegar al 90%. E incluso al 95% en el caso de colectivos concretos como los jóvenes que tienen capacidad de pago, pero no disponen de ahorros. Santander e Ibercaja han anunciado estrategias de este tipo recientemente. 

A pesar de que la oferta es muy limitada, también existen hipotecas que financian el 100% de la operación, aunque la banca suele establecer unos tipos de interés más altos que en los préstamos estándar por el riesgo que entrañan y suelen exigir la contratación de productos adicionales, como el seguro de protección de pagos (que se activa si el hipotecado pierde el empleo). Además, los expertos recuerdan que esta opción supone, entre otras cosas, asumir un endeudamiento excesivo. 

Un préstamo o donación de familiares 

Otra de las posibilidades es que alguien del entorno (familiares, amigos...) tenga ahorros suficientes como para poder prestar al comprador un importe que le permita afrontar una compraventa habitual. Actualmente, según los notarios, la donación en metálico está en máximos históricos, al igual que las donaciones de viviendas, según el INE. 

El familiar pide un préstamo personal

En el caso de que no disponga de un colchón financiero, una vía utilizada es que sea ese familiar (habitualmente los padres) el que pida un préstamo personal al banco para poder cubrir el importe que no incluye la hipoteca que puede pagar él o bien, el futuro comprador, que es el beneficiario en última instancia. Esta alternativa es, lógicamente, más arriesgada que la anterior, ya que supone un endeudamiento extra. Dentro de esta fórmula también está que el familiar actúe como avalista. 

Solicitar un aplazamiento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Este tributo es el grava las compraventas de viviendas usadas (en el caso de ser una casa nueva se aplica el IVA). Depende de las CCAA, aunque está entre un 4% y un 10%. Y es posible aplazar el pago de este impuesto si se dan algunas circunstancias (por ejemplo, que el inmueble no tenga más de 120 m2 de superficie útil) y supone pagar intereses a la Hacienda autonómica de turno.

En el caso de la Comunidad de Madrid, por ejemplo, esta posibilidad de fraccionamiento debe ser solicitada "antes de que expire el plazo reglamentario de pago", "ha de consistir en la adquisición de una vivienda destinada a domicilio habitual y permanente del sujeto pasivo". 

Pedir un préstamo personal además de la hipoteca

Otra de las fórmulas más usadas a la hora de comprar una vivienda sin tener los ahorros suficientes es pedir un préstamo personal con la misma entidad financiera que nos concede la hipoteca o con otra diferente, con el fin de conseguir el importe pendiente. 

Sin embargo, esta opción conlleva riesgos y requiere hacer correctamente los cálculos de forma previa para que el cliente se asegure de que va a tener capacidad para pagar a la vez el préstamo y la hipoteca, ya que supone un riesgo de sobreendeudamiento. Además, hay bancos que pueden denegar la hipoteca si ven que los ahorros aportados vienen de un préstamo personal reciente, por lo que el cliente podría quedarse con un préstamo personal, pero sin hipoteca.

Comprar un piso del banco

Una manera de acceder a una vivienda a pesar de la falta de ahorros es comprar un piso de un banco. A raíz de la crisis de 2008, las entidades bancarias han acumulado gran cantidad de capital en forma de viviendas. Solo en idealista hay actualmente cerca de 26.000 inmuebles de bancos en venta, y la mayoría son casas y pisos. Sin embargo, el negocio principal de las entidades bancarias no es el inmobiliario.

Por eso, los bancos ofertan estos inmuebles a precios mucho más asequibles que otros inmuebles similares, a través de campañas de descuentos o de viviendas por importes bajos, muchas veces inferiores a 80.000 euros. Además, también ofrecen hipotecas adaptadas a este tipo de compra. Estas hipotecas ofrecen condiciones particularmente ventajosas para los contratantes, ya que el propio banco es el primer interesado en deshacerse de este tipo de pisos que tiene en su haber, por lo que a menudo financian más de ese 80% estándar.

Aportar otra vivienda como garantía

Si dispones de otra vivienda en propiedad sin hipoteca o con un saldo pendiente muy bajo, otra alternativa es aportar ese inmueble como garantía, de tal manera que el banco hipoteca ambas propiedades y así puede estar dispuesto a financiar un importe superior y compensar esa falta de ahorros.

Eso sí, has de tener en cuenta que estás poniendo en riesgo también esta propiedad, y que no podrás venderla sin cancelar antes la parte de hipoteca por la que responda este inmueble.

Contar con un avalista

Otra opción que facilita acceder a una hipoteca a pesar de la falta de ahorros es contar con un avalista. Los avales son figuras que se responsabilizan de la deuda contraída con el banco en el caso de que el contratante no pague; es decir, que deben hacerse cargo de la deuda en caso de que el hipotecado no pueda pagar la cuota del préstamo, y responde solidariamente por la totalidad de la deuda y con todos sus bienes.

Para ello, es necesario que los avalistas sean solventes, tengan estabilidad financiera y unos ingresos suficientes como para asumir el pago, y habrá que presentar un aval que dé seguridad al banco que vaya a conceder el préstamo como, por ejemplo, un inmueble que el avalista tenga en propiedad.

Lo más habitual es que los avalistas sean los padres de los contratantes de la hipoteca, aunque no es una opción recomendable, ya que su situación financiera puede verse comprometida si están a las puertas de la jubilación o, lo que es peor, cuando ya están cobrando una pensión. Y es que, en caso de impago, el banco acudirá a los avalistas para recuperar su dinero, lo que podría implicar que el banco se quedase con la casa que se ha puesto como aval de la hipoteca. Para evitarlo existe la figura del aval parcial, lo que permite garantizar únicamente parte del préstamo y no la totalidad ni durante toda la vida de la hipoteca.

(fuente idealista.com)