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Cómo afecta el nuevo valor fiscal de tu casa al IRPF y a la plusvalía municipal

Desde que arrancara el nuevo año no se ha parado de hablar en los círculos legales del valor de referencia de Catastro, el nuevo valor fiscal de tu vivienda y que es la base imponible de impuestos tan importantes como el ITP, que se paga al comprar una casa usada, o del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). También afecta al Impuesto sobre el Patrimonio, pero su sombra es alargada y toca más impuestos, como el IRPF y la plusvalía. Te explicamos cómo te afecta en estos dos tributos.

Cómo afecta el nuevo valor en el IRPF

Este nuevo valor fiscal afecta al IRPF, pero es importante diferenciar si el inmueble se dona o se compra/vende, tal y como reconoce José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

En el caso de que se done la vivienda

La ley del IRPF señala que se toma como referencia el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. Esto significa que el valor de transmisión de la vivienda corresponde con el valor que tenga el inmueble a efectos del ISyD. Y éste no será otro que el valor de referencia de Catastro, cuando el inmueble tenga asignado tal valor, o el de escritura, si es superior.

Y en caso de que el contribuyente quiera vender la vivienda recibida en donación, deberá tomar como “valor de adquisición” el valor de referencia de Catastro.

En el caso de la compra de una vivienda usada

Se paga el ITP, cuya base imponible es el nuevo valor de referencia de Catastro, pero no incide en el IRPF. Porque la ley del IRPF establece que el valor de adquisición, y transmisión, en estos casos, es el importe real por el que la adquisición (o enajenación) se hubiera efectuado, es decir, el valor real de la casa.

En el caso de la venta de una casa, el vendedor deberá tributar por el valor real de la venta. Y lo mismo les ocurrirá a los contribuyentes que adquieran un inmueble de forma onerosa. De cara a una futura venta, deberán tomar como “valor de adquisición”, el importe real por el que compraron el inmueble.

Ojo con las comprobaciones de valores tras comprar una casa usada

La Ley del ITP contempla que la comprobación de valores que haga Hacienda al comprador de una casa se notifique al vendedor, ¿con qué finalidad? Con la de imponerle el valor comprobado en su IRPF, con lo que tendrá que pagar IRPF en función del valor comprobado por el fisco.

Por tanto, cuando un contribuyente que ha adquirido un inmueble y pagado el ITP según escritura, reciba una comprobación de valores, el resultado de ésta puede notificarse también al vendedor, con objeto de alterar la ganancia patrimonial declarada, y hacerle pagar más IRPF.

No obstante, José María Salcedo recuerda que las comprobaciones de valores, tras la aprobación del valor de referencia de Catastro, van a ser minoritarias. Ello se debe a que solo se llevarán a cabo cuando un inmueble no tenga asignado un valor de referencia, y la Administración considere que el contribuyente ha tributado por debajo de valor de mercado.

Por tanto, aunque se prevé que el resultado de una comprobación de valores pueda trasladarse al vendedor, y a su IRPF, esto será poco frecuente en la práctica, al reducirse el número de comprobaciones de valores que se van a realizar. 

Cómo afecta el valor de referencia de Catastro en la plusvalía municipal

Este nuevo valor fiscal de la vivienda puede afectar al impuesto de plusvalía municipal, tras la modificación hecha por el Gobierno en dicho impuesto el pasado mes de noviembre vía Real Decreto Ley 26/2021 para adecuar esta norma a la declaración de inconstitucionalidad del Tribunal Constitucional.

¿Cómo incide? La nueva normativa establece que los contribuyentes pueden evitar pagar el impuesto si no ha habido ganancias con la operación. Y también permite calcular la base imponible mediante dos métodos: conforme al aumento de valor realmente obtenido o por un método objetivo que hasta ahora se imponía a los contribuyentes.

Para cualquiera de los dos métodos, el contribuyente debe comparar los valores de adquisición y transmisión. En el caso de una compraventa, el valor será el de las escrituras de compraventa.

En caso de que se trate de una transmisión gratuita (herencia o donación) la norma se remite al valor declarado en el ISyD. “Y no hay duda de que, por prescripción legal, éste debería ser el valor de referencia de Catastro. Ello, salvo que se haya escriturado por un valor superior, o el inmueble no tenga asignado valor de referencia”, señala Salcedo.

Cómo recurrir el valor de referencia de Catastro en el IRPF y la plusvalía

“La posibilidad de recurrir el valor de referencia solo está expresamente prevista en las normativas del ITP y del ISyD. Similar problemática se plantea en el ámbito del Impuesto sobre el Patrimonio. Y es que la normativa de este impuesto tampoco prevé la posibilidad de impugnar tal valor. Sin embargo, estos contribuyentes sí podrán recurrir el valor de referencia cuando adquieran el inmueble (reclamando el ITP o ISyD pagado), y así evitar que dicho valor afecte a su Impuesto sobre el Patrimonio”, sostiene el socio de Ático Jurídico.

Pero en el caso del IRPF o de la plusvalía municipal los contribuyentes no correrán la misma suerte, pues en principio no tienen vías legales para recurrir dicho valor de referencia, con lo que se podría dar la paradoja de que se les impone este valor para calcular la cuota a pagar en el IRPF o en la plusvalía, pero no se les permite recurrir dicho valor.

(fuente idealista.com 13012022)

La plusvalía municipal tras vender o heredar una casa: plazos para pagar y sanciones por no hacerlo

Muchas personas se preguntan si es posible no pagar la plusvalía municipal tras vender o heredar una vivienda. Es una cuestión muy habitual que hay que tener en cuenta para no incurrir en problemas fiscales.

Qué es la plusvalía y cuándo se paga

En primer lugar, debemos conocer qué es la plusvalía. Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión.

Actualmente no se tiene en cuenta el precio de compraventa, sino el valor catastral del inmueble. El cálculo del impuesto se hace en función de unas tablas de coeficientes que corrigen el importe que debemos de pagar en función del tiempo durante el que se ha mantenido la posesión del inmueble con un máximo de 20 años.

Este impuesto ha de pagarse cada vez que haya una transmisión, ya sea por compraventa o permuta. En líneas generales, paga la plusvalía quien transmite el inmueble, excepto en la herencia o donación que lo paga quien lo recibe.

Dónde y cómo se tramita la plusvalía

El impuesto ha de tramitarse en el Ayuntamiento donde esté ubicado el bien en el plazo de 30 días naturales desde la compraventa si la transmisión ha sido por venta, o de 6 meses desde el fallecimiento si ha sido adquirido por herencia.

Hay que presentar toda la documentación referente a esa transmisión y el Ayuntamiento notificará la liquidación resultante que hay que abonar y el plazo de pago voluntario.

Recargos y sanciones por no pagar la plusvalía

Si ha pasado el período voluntario de presentación para liquidar la plusvalía y no se ha pagado, el Ayuntamiento enviará una comunicación por correo postal obligando al pago. En esa comunicación, además del importe de la liquidación inicial, se le añaden los intereses de demora, recargos y sanción por incumplimiento de pago.

Si tras esta comunicación, el sujeto tampoco abonara el importe solicitado, el Ayuntamiento podrá reclamar el importe del impuesto más los intereses por la vía ejecutiva, pudiendo llegar a embargar las cuentas bancarias, inmuebles u otros bienes hasta cubrir la cuantía reclamada.

En el caso de que se haya pasado el plazo voluntario, pero aún no se haya recibido la comunicación del Ayuntamiento, lo ideal es presentar la documentación cuanto antes y llegar a un acuerdo con el mismo para evitar sanciones y recargos.

No obstante, hay que tener en cuenta que, como otros tributos, la plusvalía prescribe transcurridos 4 años desde que finaliza el período voluntario de pago.

Es importante conocer que los recargos por presentarlo fuera de plazo son los siguientes:

• 5% durante los 3 primeros meses tras el fin del período voluntario.
• 10% entre los 3 y 6 meses siguientes.
• 15% entre los 6 y 12 meses siguientes.
• 20% si transcurre más de un año.

Igualmente cabe destacar que las sanciones por impago de la plusvalía van desde el 50% hasta el 150% de la cantidad resultante del importe en función de si la infracción reconocida es leve, grave o muy grave.

Errores en el pago de la plusvalía

Desde el año 2017, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales algunos artículos de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y hoy en día se ha reconocido un error en la fórmula para el cálculo del impuesto, lo que ha dado lugar a que actualmente exista un proyecto de reforma de la normativa de la plusvalía municipal, pero que sigue todavía en tramitación parlamentaria.

La reforma plantea que se tengan en cuenta los valores escriturados de compra y venta para determinar si ha existido ganancia patrimonial y en ese caso pagar la plusvalía o si por el contrario ha existido pérdida patrimonial y no corresponde pagar impuesto alguno. No obstante, se trata de una propuesta que hay que esperar a ver si aprueban y cómo se materializa finalmente.

Las últimas novedades judiciales las encontramos en unas sentencia reciente del Tribunal Supremo, donde explica que el valor de los inmuebles no puede actualizarse conforme al IPC para evitar pagar este tributo.

Actualmente, y siempre con asesoramiento legal ya que no todos los casos son reclamables, se está procediendo a reclamar el impuesto una vez abonado para evitar recargos y sanciones. En esas reclamaciones puede recuperarse hasta el 100% de lo pagado si la transmisión se ha dado sin incremento patrimonial y hasta el 37,5% si lo ha habido, aunque esto depende también de los años de posesión del inmueble antes de la transmisión y del municipio en el que haya que liquidar el impuesto.

(Fuente idealista.com, Artículo escrito por Esther M. Ramos Andivia, asociada de Testamentaría)