Blog

 

En nuestro BLOG conseguirás siempre información importante, util e interesante del medio inmobiliario

Mostrando artículos por etiqueta: herencia

Por qué valor escriturar y tributar cuando se compra o hereda una vivienda

Cuando un contribuyente compra o hereda una vivienda le surge la duda del valor por el que debe escriturar y tributar para evitar que Hacienda recalcule los impuestos del ITP o el de Sucesiones y Donaciones que ya pagaron. Lo más recomendable es ser prudente y solicitar una valoración previa de la casa que se va a adquirir.

José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, enumera varias situaciones que se pueden dar en función del perfil del contribuyente:

Perfil prudente 

En este caso recomienda solicitar una valoración previa del inmueble que se va a heredar o comprar. Esta valoración previa está regulada en el artículo 90 de la Ley General Tributaria y puede solicitarse antes de que finalice el plazo para declarar el impuesto que corresponda. Lo positivo es que esta valoración vincula a Hacienda, con lo que no puede hacer una comprobación del valor de la vivienda al contribuyente.

“Los contribuyentes también pueden consultar directamente la información sobre valoración de inmuebles publicada por su Comunidad Autónoma, en aplicación de alguno de los métodos previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria. Y la valoración del inmueble, así obtenida, también vincula Hacienda. Así lo ha declarado recientemente el Tribunal Supremo”, señala Salcedo.

No obstante, el experto fiscalista recuerda que en ocasiones los valores publicados por la comunidad autónoma correspondiente pueden estar muy inflados y no tener nada que ver con el estado actual del inmueble.

Perfil valiente

Este perfil encaja con el del contribuyente que opte por tributar por el valor por el que han escriturado el inmueble. Eso sí, José María Salcedo recuerda que esta opción es la más lógica pero la que más problemas acarrea con el fisco.  Y esto se debe a que el valor de las escrituras y por el que han pagado impuestos los contribuyentes no suele coincidir con el realizado por la administración autonómica, es decir, el valor de la administración suele ser siempre superior. Esto significa que la CCAA correspondiente hará una comprobación de valores para que el contribuyente pague más impuestos.

No obstante, los tribunales cada vez fallan más a favor de los contribuyentes y con un buen asesoramiento legal es posible anular la comprobación y la liquidación dictadas. “La falta de motivación de la valoración, la combinación ilegal de métodos de comprobación, la ausencia de visita al inmueble del perito, etc. son la causa de que la mayoría de las liquidaciones sean anuladas”, apunta el abogado Salcedo. En este especial te explicamos cómo impugnar este tipo de comprobaciones de valores en cada CCAA.

“Hay que tener en cuenta que la base imponible de impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales y Sucesiones y Donaciones es el valor real de los inmuebles, y no su precio de mercado. Y ello da alas a Hacienda para ignorar el precio que figura en las escrituras y fijar sus propios valores”, subraya.

Perfil ‘guerrero’

Se trata del contribuyente que comprueba que la casa que ha adquirido por 200.000 euros la comunidad autónoma la valora en 120.000 euros. En este caso, José María Salcedo afirma que es posible tributar por este último valor ya que los valores publicados por cada CCAA vinculan a Hacienda. Sin embargo, le tocará pleitear ya que la Administración nunca acepta esta tesis y le obligará a tributar por el valor escriturado, acogiéndose al artículo 46.3 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

“Sin embargo, consideramos que la aplicación de dicho artículo es improcedente. Y es que dicho artículo está dentro del procedimiento de comprobación de valores. Y por tanto, si dicho procedimiento no puede iniciarse porque el contribuyente ha declarado conforme a los valores publicados por la Administración, no podrá aplicarse”, apostilla el abogado Salcedo.

(Fuente idealista.com)

Publicado en Compras

¿Qué pasa cuando varias personas heredan una casa?

Desde el estallido de la crisis económica en 2007 hasta el año 2016, el aumento de renuncias a herencias fue del 250%.

Y en 2017, un 11,7% más respecto al año anterior, según las estadísticas del Colegio General del Notariado. ¿La razón? Principalmente, el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal.

El primer tributo varía, de forma considerable, de una comunidad autónoma a otra. Por ejemplo, una herencia de 800.000 euros en Andalucía debe tributar 165.000 euros. Mientras que en la Comunidad de Madrid se reduce a 1.500 euros.

El segundo impuesto, la plusvalía o impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, se aplica cuando se vende o se dona un inmueble. Y es recaudado por los ayuntamientos. Resultaba especialmente polémico porque se aplicaba con independencia de si existía o no un beneficio.

Tanto es así, que en 2017 el Tribunal Constitucional extendió en todo el territorio español la nulidad de este gravamen por considerarlo inconstitucional. Actualmente, pueden reclamar este impuesto aquellas personas, físicas o jurídicas, que hayan vendido su propiedad a pérdidas.

Si a todo esto le sumamos el caso de que sean varias personas las que perciban una herencia, la situación se puede complicar aún más. 

Condominio o pro indiviso

El concepto jurídico pro indiviso, o de forma equivalente condominio, hace referencia al derecho de propiedad sobre un bien de forma parcial. Ya que se comparte la titularidad de dicho bien con otras personas. Es decir, cuando la propiedad pertenece a varias personas sin división concreta entre los mismos.

Los casos más habituales de pro indiviso suelen ser: tras un divorcio, la repartición de una vivienda comprada conjuntamente o, ante una herencia, la división del bien entre los herederos (normalmente, familiares). Para poner fin a estas situaciones, se aplica lo que se conoce como “extinción del proindiviso” o “extinción de condominio”.

A la hora de extinguir un proindiviso se debe distinguir si el bien es divisible o indivisible. En el primer caso, la solución es sencilla. Se divide el bien en partes proporcionales a las cuotas de cada titular. En el segundo caso, pueden surgir más problemas.

Si se extingue el proindiviso de forma voluntaria, sólo es necesario firmar un negocio jurídico en el que uno de los cotitulares se adjudica la totalidad del derecho de propiedad y compensa a los demás económicamente. En caso contrario, se emplearía un procedimiento judicial. Si se trata de una herencia, habría que tramitar un procedimiento de división judicial de herencias. Normalmente, el resultado es la subasta del bien objeto de proindiviso. Y el reparto del dinero obtenido entre los copropietarios. 

¿Y si hay una hipoteca de por medio?

La extinción no afecta a la deuda hipotecaria, sino al derecho de propiedad. Es decir, aunque se realice la firma de la extinción de forma voluntaria, el cotitular que cede la propiedad sigue siendo deudor de la hipoteca ante el banco.

Para quedar libre de cargas, la entidad financiera debe aprobar un nuevo préstamo hipotecario en el que la persona que renuncia a la propiedad no figure como titular hipotecario. De esta forma, la división resulta satisfactoria para ambas partes, incluso, a la hora de determinar la compensación por ceder la parte de la propiedad, puede sustituirse la cuantía económica por un descuento de la parte de hipoteca correspondiente.

El procedimiento es simple: en el momento de la novación ante notario hay que rubricar primero una hipoteca solo con el nombre del nuevo titular pleno. Y después firmar la escritura de extinción de condominio. No obstante, siempre hay que tener en cuenta la posible negativa de la entidad bancaria. Por ello, lo más recomendable es recibir asesoramiento profesional de abogados o expertos antes de comenzar todo el proceso.

(Fuente fotocasa.com)

Publicado en Herencias

Utilizamos cookies propias y de terceros para mejorar la experiencia de navegación, y ofrecer contenidos y publicidad de interés. Al continuar con la navegación entendemos que se acepta nuestra Política de cookies POLITICA DE COOKIES