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Los propietarios rebajan ya el precio de sus viviendas ante el temor de un gran desplome del mercado

Las valoraciones de las casas que se manejaban hasta hace un mes hoy están fuera de la realidad que ha traído la pandemia y exigen recortes del 10% al 20%148

Las primeras rebajas han llegado a la vivienda de segunda mano. Y es solo el comienzo. Esta oleada de propietarios, muy nerviosos por la paralización del mercado, ha bajado el precio de venta de sus casas en pleno estado de alarma por coronavirus. Entre el 13 y el 31 de marzo, un 24% de los cambios de precio registrados en los anuncios de Pisos.com fueron a la baja, frente al 19% del mismo periodo de 2019, cuantifica Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario.

El objetivo es llamar la atención de los potenciales compradores, esos que estos días de encierro se entretienen buscando pisos rebajados en Internet. Y, los primeros chollos: “Ya comenzamos a recibir mensajes de inversores, pequeños y grandes, nacionales e internacionales, interesados por las primeras oportunidades de negocio en el sector”, explica Toni Expósito, consejero delegado de la red Comprarcasa. Confían en sacar ventaja respecto a otros vendedores. De hecho, puede que la táctica sea acertada, puesto que las visitas virtuales son más frecuentes que nunca.

Propietarios con viviendas en Madrid —una de las ciudades más afectadas por la pandemia del coronavirus—, anunciadas en el portal Idealista han aplicado rebajas de hasta el 29%. No hay un patrón para estos descuentos, ya que se dan tanto en viviendas baratas como en casas de lujo. Por ejemplo, el piso rebajado un 29% se encuentra en barrio de San Diego, en el distrito de Puente de Vallecas, donde proliferan las viviendas de clases obreras. Su propietario actualizó el anuncio el 17 de marzo: de 170.000 a 120.000 euros. Su dueño deja claro que “el importe de las arras ascenderá al 20% del precio de la compraventa y el plazo máximo para formalizar la escritura será inmediatamente se suspenda el estado de alarma”.

Los propietarios de inmuebles cuyo precio supera el millón de euros también están metiendo la tijera a los precios. Ático dúplex en la calle Diego de León, con 183 metros y dos habitaciones. Su titular decidió el 27 de marzo rebajar un 16% el precio: de 1.375.000 a 1.160.000 euros. El 3 de abril, el dueño de una casa en el barrio de Nueva España, en el distrito de Chamartín, descontó un 15% en el precio de su vivienda: de 1.155.000 a 980.000 euros. Entre medias, hay un amplio listado de anuncios en distintos barrios de Madrid que han bajado 10.000, 20.000 o 30.000 euros.

En Barcelona, la mayor caída fue del 42% en un piso en el barrio de Sant Gervasi-Galvany. Su propietario pedía 499.000 euros y desde el 2 de abril se conforma con 290.000 euros. Se trata de un ático dúplex en la calle Balmes, de 85 metros cuadrados y una habitación. Ahora bien, es en las segundas residencias de playa donde se pueden encontrar las rebajas más potentes. Pongamos por caso un apartamento en Campello (Alicante) con vistas al puerto deportivo. Hasta el 21 de marzo costaba 290.000 euros y ahora 190.000 euros.

“Cuanto mayor sea la urgencia y la necesidad de vender, mayor será la bajada de precio que estén dispuestos a realizar. Para dar salida a estos inmuebles de forma rápida los precios podrían bajar de media entre un 10% y un 15%”, dice Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21 para España y Portugal. Lo que está claro es que “los precios que se manejaban hasta hace un mes hoy están fuera de mercado”, apunta Toni Expósito. En unos casos la propuesta de rebaja está partiendo de los agentes: “En Valencia los consultores están contactando con toda su cartera de propietarios para aplicar una rebaja del 10%”, afirma Miguel Ángel Cantos, director de Engel & Völkers Valencia. Y en otros, es cosa del dueño del inmueble: “Un 20% de las bajadas han sido por iniciativa del propietario”, añade.

Este ajuste de precios llega para animar el devastado mercado. “Muchas familias que no podían hacer frente a la compra de una vivienda por la tasa de esfuerzo que suponía, siempre que mantengan sus ingresos, mejorarán su poder adquisitivo”, opina Sousa. “Será un buen momento para que las personas que tengan necesidad de adquirir o cambiar de vivienda estén atentas”, reflexiona Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa. Pero de nada servirá esta inyección de adrenalina para el potencial comprador si este vislumbra el futuro demasiado oscuro. “La confianza será lo que marque el ritmo en las ventas de inmuebles. Aunque los tipos de interés seguirán bajos, serán necesarios estímulos económicos para la creación de empleo y que la gente pueda consumir”, dice Miguel Ángel Gómez, presidente de la Asociación Madrileña de Agencias Inmobiliarias (Amadei).

En cambio, para los inversores con liquidez el momento del mercado no puede ser más propicio. “La crisis ha provocado una sustancial disminución del valor de mercado de las propiedades y aparecerán inversores cuya intención es encontrar oportunidades”, comenta Juan-Galo Macià, consejero delegado de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra.

Anuncios hibernados

Ahora bien, será en mes y medio cuando estas caídas de precios sean generalizadas. “Muchos propietarios están a la expectativa”, dice Cantos. En Idealista el número de anuncios rebajados en Madrid en marzo ronda el 5%, igual que antes del estado de alarma. En Barcelona se sitúa en torno al 7%, similar a febrero. Esta segunda oleada de propietarios está en modo hibernación. “Para ellos esta situación es un shock. Nuestra recomendación, si realmente necesitan vender en el corto o medio plazo, es que adecúen desde ya sus pretensiones y después, cuando se abra el mercado, ajusten los precios. No queda más remedio que asumir la situación cuanto antes. Si no, serán otros lo que logren hacer la venta”, analiza Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Recuerda Duque que tienen tiempo para tomar conciencia hasta junio; antes no podrán hacerse visitas. “A la vuelta a la normalidad, los propietarios tendrán que hacer bajadas para adaptarse a los precios que marque el mercado en ese momento”, insiste Miguel Ángel Gómez, de Amadei.

¿Cuáles? “Los descensos serán de entre el 10% y 15% en las ciudades de primera residencia y algo más acusados, en torno al 20%, en las localidades de segunda residencia, con especial énfasis en los primeros tres meses a partir del fin del estado de alarma”, cree José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI). Además, habrá más disposición a negociar el precio. “El mercado se inclinará más del lado del comprador, sobre todo del dispuesto a cerrar la compra en las primeras semanas a partir del fin del confinamiento”, recalca Alfaro.

El resto, el que no tenga prisa en vender, dice Ferran Font, “puede esperar a que el mercado vuelva a su cauce normal y ofrezca unas condiciones más acordes con sus expectativas”. El problema es que resulta difícil saber cuánto habrá que esperar para que eso ocurra. De momento, "en el mes de marzo vemos en Pisos.com la primera caída interanual en el precio de venta en España desde hace años. Esta caída es del 0,6%, indica.

EL PRECIO DEL ALQUILER TAMBIÉN BAJARÁ

¿Y qué pasa con el alquiler de viviendas? “Habrá descuentos, porque existirán alquileres que antes se estaban explotando como apartamentos turísticos y volverán al mercado de alquiler de larga duración. Con esto, se conseguirá aumentar la oferta y bajarán los precios en algunas zonas en torno al 10% incluso con un descuento mayor en las zonas con más oferta”, piensa el presidente de Amadei, Miguel Ángel Gómez.

“Creo que el alquiler puede ser el más beneficiado de esta situación. Se dará algo similar a lo vivido en la crisis de 2008, cuando se produjo una importante caída del empleo, se redujeron los salarios, y en pocos años el alquiler pasó de suponer el 14% al 21%, gracias al stock existente de particulares y entidades financieras. Hoy, a todo ello, podría sumarse el alto número de viviendas hasta ahora dedicadas al alquiler turístico y ante la previsible falta de demanda, ya están pasando al alquiler tradicional”, expone Toni Expósito, de Comprarcasa.

“Los descensos medios en las rentas serán en torno al 10% y 15%, considerando que una parte de la oferta del alquiler turístico volverá al alquiler de vivienda habitual. Aunque, dependerá del precio de salida, que si ya era alto y estaba en el límite, obviamente, las bajadas serán más acuciadas que en las zonas donde el precio de salida era más ajustado al precio real de mercado”, razona José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Agencias Inmobiliarias (FAI).

(FUENTE DIARIO EL PAIS)

Publicado en Ventas

Peligros y ventajas de inflar el precio inicial de la casa que vendes

 “Para bajar el precio, siempre hay tiempo”. Esta es una de las frases más comunes con la que un mediador inmobiliario cierra con su cliente el precio de la vivienda que va a comercializar. Pero al propietario de ese inmueble, ¿le favorece salir al mercado con un primer precio inflado?; esa diferencia, ¿aportará un buen margen para negociar o espantará a posibles compradores?

El mercado español de venta de viviendas de segunda mano refleja un sobreprecio de entre el 10% y el 25% con respecto al precio final de venta, según la fuente a que se consulte. El proceso es sencillo: la tasación de la vivienda es 200.000 euros, el agente inmobiliario capta al propietario con una tentadora propuesta de 220.000 euros, pero finalmente el propietario decide que el precio de salida sea de 240.000: “Es lo que pidió mi vecino del primero hace un año”, justifica.

“Es un sector que valora captar el inmueble, no si se capta a un precio justo”, explica Gonzalo Bernardos, profesor de la Universidad de Barcelona y conocido analista inmobiliario: “Más tarde ya habrá tiempo de explicar que a ese precio no hay ningún interesado, por lo que habrá que bajar el precio. Y en mi opinión esto contribuye al desprestigio de la profesión”.

Para Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, se trata de “una práctica asentada en la mentalidad española. El comprador quiere pagar menos de lo que vale, y el propietario quiere cobrar más de lo que vale, pero al final el precio lo pone el mercado”.

Toni Expósito, director general de Comprarcasa, introduce otra variante coyuntural en el análisis: “Varía enormemente según crece la oferta o la demanda. Hacia mediados de 2019 nuestra valoración era que cerca del 85% de los pisos estaban sobrevalorados en un 20%. Sin embargo hoy, y dado que desde Navidad notamos un enfriamiento de la demanda y un periodo de reflexión más prolongado, los precios empiezan a contenerse y reflejar cifras más próximas a la realidad”.

Punto de vista compartido desde la tasadora Tinsa por César Escobar, codirector de Control de Valoración: “El mercado inmobiliario español se basa en una economía de mercado cuyo principio básico es la ley de la oferta y la demanda. Es un mercado heterogéneo y su evolución depende fundamentalmente de las condiciones económicas, sociales, administrativas y urbanísticas de las diferentes zonas geográficas, en el que la negociación se debe considerar como un ingrediente más del propio sistema”.

¿Inflar el precio favorece al vendedor?

Punto en el que existe una mayor coincidencia entre los expertos: aporta más desventajas que ventajas.

“Sobrevalorar una vivienda el 15% o el 20% en un mercado alcista puede ser posible”, continúa el profesor Bernardos, “va a tardar más en vender, pero la subida de los precios te va a atrapar en unos meses, como ocurrió de 2004 a 2006. Pero sobrevalorar un 15% en la actual coyuntura es muy peligroso, porque vas a perder un tiempo importante. Lo que no sabe el comprador porque nadie se lo dice, es que en esta coyuntura el margen para negociar ha aumentado brutalmente, por lo que debe hacer una oferta”.

Duque también identifica desventajas. “Al inflar los precios se excluye a muchos posibles compradores por pensar que es inaccesible para ellos. Y al no venderse la casa, no queda más remedio que ir bajando paulatinamente hasta ponerla a precio real de mercado”. Por ello desde Alfa Inmobiliaria advierten del riesgo de quemar la vivienda: “Cuando se publica por primera vez en los portales, en esos primeros días es cuando se produce el mayor número de vistas. Si estamos muy caros, todas estas personas que la ven la descartarán y ya solo queda esperar el goteo que llegue a medida que se van produciendo las bajadas. Y en ese proceso muchas personas pueden perder interés por ella”.

¿Una práctica que enturbia el mercado?

Para algunos agentes esta práctica resta transparencia. “Por esta razón cada vez es mayor la diferencia entre los precios de los portales y los que ofrecen organismos como tasadoras, colegios de notarios o registradores”. Pero Expósito también opina que este hecho “viene muy bien a los profesionales inmobiliarios, ya que nuestro asesoramiento a los propietarios que confían en nosotros está acompañado de testigos de venta reales de operaciones nuestras, precios de cierre real del Registro de la Propiedad y de notarías. Es la diferencia entre poner a la venta un inmueble o hacer una estrategia para venderlo”.

Desde Tinsa, Escobar defiende que cada vez hay más fuentes de información “por lo que es innegable que existe una mayor información pública fácil de contrastar por todos los agentes que intervienen. Por esta razón, la existencia de ofertas con precios de salida supuestamente inflados puede provocar que el futuro comprador las descarte inicialmente o inicie una fuerte negociación por haber dispuesto de información suficiente. Y el vendedor se verá obligado a ajustar el precio en consecuencia”.

¿Debería desaparecer esta práctica del mercado?

En lo que sí hay coincidencia entre los expertos es que el regateo inmobiliario es una práctica que, por muy asentada que esté en España, debería desaparecer.

“Sí, creo que es una práctica que deberíamos erradicar, para lograr mayor transparencia y eficacia en el sector”, defiende Expósito. Para Duque “sería muy beneficioso para todas las partes eliminar esta práctica. De hecho, es una labor que realizamos cuando un vendedor llega a una de nuestras oficinas, le informamos del precio real al que esa vivienda podrá venderse en un plazo de tiempo adecuado”.

Pero Bernardos no vislumbra grandes señales de cambio: “No lo veo, al menos de momento. Desde luego pasa por prácticas como que el propietario se conciencie de que no le resulta beneficiosos, pero también de que el agente inmobiliario capte con mayor conocimiento de mercado y pedagogía, y los portales informen de forma clara sobre la rebaja en los precios desde que se anuncian. Pero de lo que estoy convencido es de que cada vez hay menos ‘mirlos blancos’ porque el comprador está más informado. Y menos habrá este año en el que nadie va a pagar ni un euro más de lo que considere justo”.  

La experiencia de Tinsa apunta a cierta corrección natural: “Nos permite comprobar que con carácter general los cierres de las operaciones cada vez se acercan más a los precios de la oferta inicial. Pero evidentemente pueden existir excepciones”, puntualiza.

(Fuente idealista.com)

Publicado en Ventas

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