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¿Has heredado una vivienda? Estos son los pasos a seguir

Antes de aceptar una casa procedente de un testamento conviene analizar el coste que supondrá hacerlo

Autor

Eduardo (Colaborador de idealista news)

15 Noviembre 2022, 6:00

Tras el fallecimiento de un familiar, por lo general, te abruman los sentimientos y querrás dejar de lado los temas burocráticos; sin embargo, hay trámites que deberás solventar para no tener futuros problemas. Uno de ellos es la gestión de la herencia que dicho familiar te ha dejado, ya sea por testamento o por legitimidad. 

Si has heredado una vivienda por testamento puedes aceptarla o rechazarla. Un motivo común para rechazar la casa en cuestión es no contar con solvencia económica para afrontar los impuestos que conlleva la herencia. Además, también puedes haber heredado una casa hipotecada o con deudas, lo que hace la herencia no rentable.

Cabe la posibilidad de que no aparezcas en el testamento. Pero, si eres descendiente directo del fallecido, puedes reclamar la legitimidad de la herencia.

1. ¿Cómo aceptar la vivienda heredada? 
2. ¿Cómo reclamar una herencia si no apareces en el testamento? 
3. ¿Qué hacer si no tienes dinero para pagar los impuestos? 

¿Cómo aceptar la vivienda heredada? 

Durante todo el proceso te pedirán varias veces el certificado de defunción del precursor, por lo que es importante que lo tengas a mano para evitar demoras. También necesitarás el último recibo del IBI, la escritura de la casa o la nota simple. Una vez poseas los documentos necesarios, tendrás que entregarlos ante notario para preparar la escritura de aceptación del inmueble. 

Cuando hayas conseguido la escritura llega la parte del pago de impuestos de la herencia, entre los que están el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o la plusvalía municipal.  

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es un tributo progresivo y autonómico. Su cuantía depende de cada comunidad autónoma y del valor del inmueble. En Madrid, por ejemplo, este impuesto está bonificado al 99%, por lo que si heredas un piso valorado en 200.000 euros, tras aplicar todas las reducciones, te quedarán a pagar 2.000 euros, siempre que la herencia sea entre padres e hijos; también entre cónyuges y parejas de hecho. La región también ha anunciado más bonificaciones entre hermanos y tíos y sobrinos.

Por su parte, la plusvalía municipal grava el incremento del valor de la vivienda. Su aplicación y cantidad depende del ayuntamiento de la localidad en la que se encuentre la casa. Puedes hacer el cálculo directamente en la calculadora de idealista.

Una vez que hayas pagado los impuestos correspondientes podrás acudir al Registro de la Propiedad para hacer el cambio de nombre. Recuerda que tienes seis meses para pagar estos impuestos o perderás el derecho a la herencia. 

¿Cómo reclamar una herencia si no apareces en el testamento? 

Los herederos forzosos en primera instancia son los hijos y los nietos. En el caso de que no haya descendientes, los siguientes herederos serán los padres y otros ascendientes. A falta de todos los anteriores, el heredero legítimo será el cónyuge.  

Para reclamar la vivienda tendrás que tramitar una declaración de heredero 'ab intestato', un documento público que permite determinar quiénes son los herederos de una persona fallecida que no ha otorgado testamento y en qué proporción lo son. También deberás estar en posesión del libro de familia o de un certificado que señale el parentesco. 

¿Qué hacer si no tienes dinero para pagar los impuestos de una herencia? 

En este caso, Hacienda te permite cobrar por adelantado parte de la herencia, dando prioridad a los seguros de vida y ahorros, para hacer frente al Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía Municipal. Otra alternativa es pedir el aplazamiento del pago, aunque conlleva la suma de intereses. 

Algunos bancos conceden préstamos ofreciendo como garantía el inventario de la herencia, siempre que este no sea proindiviso, ya que podría generar deudas sobre otros beneficiarios. 

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Eduardo (Colaborador de idealista news)

15 Noviembre 2022, 6:00

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La fórmula para pagar menos impuestos al heredar una vivienda y evitar conflictos

La segregación es el proceso que separa del inmueble original una o varias partes del mismo. Debe cumplir unos requisitos y formalizarse ante notario

En las herencias, es habitual que varias personas reciban un inmueble cuya titularidad tienen que compartir y que ostenten la propiedad en régimen de proindiviso. Pero esta situación suele ser un foco de conflicto entre los herederos, que deben ponerse de acuerdo tanto para la adjudicación del inmueble como de cara a una posible venta futura.

Sin embargo, hay maneras de evitar problemas entre los copropietarios. Y una opción puede ser el reparto mediante el conocido como ‘procedimiento de segregación’. Esta alternativa requiere que el inmueble reúna ciertos requisitos, así como tener el visto bueno de la Administración y formalizar el acuerdo ante notario.

Repasamos de la mano del despacho de abogados Ático Jurídico cuándo es posible optar por esta alternativa, qué pasos hay que dar para llevarla a cabo y qué impuestos hay que pagar:

1. ¿Cómo funciona la segregación en una herencia?
2. ¿Cuándo se puede optar por la segregación en una herencia?
3. Los pasos para formalizar la segregación en una herencia
4. Qué impuestos se pagan en la segregación de una herencia

¿Cómo funciona la segregación en una herencia?

La segregación es el proceso que separa del inmueble original una o varias partes del mismo. De esta manera, las partes segregadas constituyen inmuebles independientes de la matriz y pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad.

En este sentido, Salvador Salcedo, abogado y socio del despacho Ático Jurídico, afirma que la fórmula de la segregación “no debe confundirse con la división, en la que el inmueble original se fragmenta y desaparece dando lugar a varios inmuebles que se inscriben autónomamente”.

¿Cuándo se puede optar por la segregación en una herencia?

Esta alternativa solo es posible cuando se cumplan ciertos requisitos que dependen tanto de las características del inmueble (un piso, una parcela, un local comercial…) como de la normativa de comunidad autónoma donde se encuentre. Entre los más habituales se encuentra, por ejemplo, que el inmueble tenga unas dimensiones mínimas. Por ello, añade el letrado, “es aconsejable que previamente se valore el inmueble y la normativa aplicable, antes de tener la certeza de que la segregación podría ser viable”.

Los pasos para formalizar la segregación en una herencia

Una vez que los herederos confirman que el procedimiento cumple la normativa aplicable, es necesario llevar a cabo varios trámites y en unos plazos previstos.

El primer paso es conseguir la autorización administrativa. Para ello, explican desde Ático Jurídico, es conveniente contar con la ayuda de un técnico para preparar la documentación necesaria para formalizar la solicitud, y en la que debe acreditarse que se cumplen los requisitos legales exigidos en cada caso. También puede ser necesaria la autorización de la comunidad de propietarios, aunque solo si el inmueble se encuentra en un edificio en régimen de propiedad horizontal y si los estatutos de la comunidad no dicen nada al respecto. Es decir, no habrá que solicitarlo si lo autorizan los estatutos o el título constitutivo.

Una vez que se tengan las autorizaciones pertinentes, el segundo paso es formalizar la escritura de segregación ante notario, con el objetivo de “separar una o varias partes de la finca matriz, y proceder a la inscripción en el registro de la propiedad de las partes segregadas como fincas independientes”, recalca Salvador Salcedo. Y puntualiza que este acto modifica la configuración del inmueble (ya que la finca registral pasa a ser dos, tres…), pero no altera el patrimonio de los propietarios.

El siguiente paso es notificar la alteración del inmueble al Catastro en un plazo que no puede superar los dos meses desde la firma ante notario, y el Catastro dispone de hasta seis meses para dictar la resolución con la modificación de los datos catastrales. En algunos casos, este trámite puede realizarse directamente en la notaría.

Qué impuestos se pagan en la segregación de una herencia

El procedimiento de segregación está sujeto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y la base que se aplica es el valor de la parte del inmueble que se segrega. En una división, en cambio, se tributará por el valor total del inmueble.

Además, hay casos en los que los herederos están exentos de pagar AJD. Por ejemplo, cuando el procedimiento “se lleva a cabo como paso previo necesario para simultáneamente, en único acto y en la misma escritura, extinguir el proindiviso existente sobre dicho inmueble, podría eludirse la tributación en AJD por ambos conceptos”, según explica Salvador Salcedo, quien hace alusión al criterio establecido por el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en varias resoluciones recientes.

Por último, el letrado recuerda que la extinción de condominio no tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), a no ser que se produzcan excesos de adjudicación; y tampoco habrá que pagar la llamada plusvalía municipal. No obstante, y como ha sentenciado recientemente el Tribunal Supremo, sí existirá una ganancia patrimonial sujeta al IRPF cuando, con motivo de la extinción de condominio, se actualice el valor del inmueble.

(fuente idealista.com, 08112022)