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Normas de uso en una terraza comunitaria, ¿qué puedes hacer y qué no?

Conoce qué puedes hacer y qué no en una terraza comunitaria: su uso suele verse limitado por la normativa de la comunidad

Una de las grandes dudas con respecto a las zonas comunes de un edificio o cualquier otro tipo de propiedad horizontal es qué uso puede hacerse de una terraza comunitaria.

Como veremos, todo dependerá de la normativa de la propia comunidad de propietarios, por lo que puede ser interesante consultar las reglas al respecto si estás pensando en comprar o alquilar un inmueble. 

1. Diferencia entre terrazas comunitarias y privativas
1. ¿Cuándo una terraza es de uso privativo?
2. Terraza de uso comunitario
2. ¿Cómo puedo saber si mi terraza es comunitaria de uso privativo?
3. ¿Qué significa uso y disfrute de una terraza?
4. Ley que regula las terrazas comunitarias
5. Normas de uso de una terraza comunitaria
6. ¿Se puede prohibir el uso de la terraza comunitaria?
7. Sanciones por uso indebido de la terraza comunitaria

Diferencia entre terrazas comunitarias y privativas

Para comenzar a tratar este asunto, deberemos tener claro el concepto de terraza comunitaria frente al de terraza privativa:

¿Cuándo una terraza es de uso privativo?

Una terraza será de uso privativo cuando sea de tu exclusiva propiedad. A la hora de comprar una vivienda conocerás con claridad qué superficie estarás adquiriendo y dónde se sitúa en el plano general del conjunto del inmueble, así como cuáles son las zonas comunitarias y tu cuota de participación. Lo normal es que estos dos conceptos y áreas se encuentren claramente diferenciados.

Eso sí, que una terraza sea de uso privativo no quiere decir que puedas hacer lo que quieras en ella: existen límites que debes conocer y que tienen que ver con el respeto al resto de vecinos. Un caso de duda frecuente es si es posible hacer una barbacoa en una terraza o jardín de tu propiedad.

También existe un caso híbrido: las terrazas comunitarias de uso privativo, que consisten en zonas comunes a nivel formal, pero de uso exclusivo para uno o varios vecinos. 

Terraza de uso comunitario

Cuando hablamos de una terraza comunitaria nos referimos, en general, a cualquier zona abierta que cumpla con las medidas de seguridad necesarias para poder utilizarse por parte de los vecinos y que sea considerada una zona comunitaria según los estatutos de la comunidad de propietarios.

Esto significa que se tratará de un elemento que forma parte del conjunto del inmueble, pero cuyo uso será, en principio (y salvo en el caso de las terrazas comunitarias de uso privativo) compartido con el resto de vecinos.

Otras zonas comunitarias suelen ser jardines, piscina, cuartos de limpieza o de contadores, portal, ascensor, escaleras... Normalmente la terraza comunitaria suele consistir en la azotea del edificio.

Para conocer qué zonas pueden considerarse terraza comunitaria debemos atender a lo que indiquen los estatutos, así como a la normativa azoteas transitables: existen áreas que, por su propia configuración y diseño arquitectónico, no cumplen con los requisitos mínimos para poder utilizarse con seguridad. Si la azotea no es transitable significa que solo podrá acceder a ella personal técnico con el fin de realizar instalaciones, reparaciones, etc. 

¿Cómo puedo saber si mi terraza es comunitaria de uso privativo?

El concepto de terraza comunitaria de uso privativo lo encontramos en aquellos casos en que una terraza o azotea pertenece formalmente a la comunidad de propietarios, existiendo a la vez un derecho de uso y disfrute exclusivo por parte de uno o varios vecinos.

Es frecuente en el caso de áticos con terraza que funciona como cubierta para pisos inferiores, así como en terrazas de patios de luces: nos encontramos entonces ante un elemento común de uso privativo.

Para salir de dudas y saber si tu terraza es comunitaria de uso privativo, deberás acudir a tu contrato de compraventa o de alquiler, así como al título constitutivo de las comunidades de propietarios y a los estatutos de la comunidad. 

Por otro lado, también es posible hacer un uso privativo de una terraza comunitaria de forma puntual y siempre con permiso de la comunidad. Un ejemplo de uso exclusivo de terraza comunitaria sería celebrar una reunión familiar.

Eso sí, deberás respetar en todo momento la normativa de la comunidad y dejar todo en las mismas condiciones en que lo encontraste (teniendo en cuenta, además, el horario establecido y evitando hacer más ruido del permitido) si quieres evitar posibles sanciones o problemas con el resto de vecinos. 

¿Qué significa uso y disfrute de una terraza?

El uso y disfrute de una terraza comunitaria consiste precisamente en la posibilidad de utilizar esta zona común y, en principio, todos los vecinos tienen derecho a hacerlo, salvo cuando nos encontremos ante un caso de uso privativo de este tipo de espacio común.

En esos supuestos, tan solo las personas autorizadas (normalmente los vecinos con acceso directo a estas áreas) podrán hacer uso de ellas, por lo que, en la práctica, nos encontraremos con un uso privativo de un elemento de propiedad común.

Ley que regula las terrazas comunitarias

Como regla general, el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal nos dice que es una obligación de cada propietario (y, por extensión, de cualquier inquilino) "respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos."

Además, el artículo 7.2 de la misma norma indica que los propietarios u ocupantes de una vivienda o local no podrán realizar actividades prohibidas en los estatutos o aquellas que sean dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Normas de uso de una terraza comunitaria

Teniendo en cuenta el punto anterior, no podremos realizar:

• Actividades prohibidas expresamente por la comunidad de propietarios
• Aquellas que, por su naturaleza, resulten molestas o perjudiciales

Estos son algunos casos de duda frecuente:

• ¿Puedo subir a la azotea de mi edificio? Lo normal es que sí, siempre que se trate de una azotea transitable que cumpla con todas las medidas de seguridad. Es posible que se vean limitados los horarios en que puedes hacerlo, especialmente para no molestar a los vecinos más cercanos. 
• Fiestas en terrazas comunitarias: En este caso habrá que atender a lo que indiquen los estatutos. Es frecuente que se prohíban este tipo de actividades, pero también existen estatutos en los que se contempla esta posibilidad, siempre cumpliendo ciertos requisitos para evitar molestar al resto de vecinos o provocar daños en las instalaciones. También es posible que no exista prohibición expresa, pero que puedan apercibirte por tratarse de una actividad intrínsecamente molesta.
• Tomar el sol en terraza comunitaria: Se trata de un uso en principio permitido, pero que puede limitarse en los estatutos de la comunidad. En algunos casos su 'legalidad' está implícita (por ejemplo, en comunidades con piscina y solarium). En cuanto a hacer topless, esta actividad puede regularse internamente en los estatutos, pero en principio estaría permitida, salvo prohibición expresa.

• Hacer yoga o practicar deporte en la azotea: Todo dependerá nuevamente de lo que digan los estatutos o lo que los propios vecinos acuerden de forma extraordinaria. Por ejemplo, durante la pandemia fue muy frecuente utilizar las zonas comunes para la práctica de deporte y relajación en un contexto de reducida movilidad y aislamiento. 
• Tender ropa en la azotea: Es uno de los casos más frecuentes y normalmente se entiende que se trata de un uso permitido. Los estatutos también pueden contemplar y regular esta posibilidad, así como en qué términos podrán realizarse las instalaciones necesarias para tender (sujetarse a elementos comunes, como los muros de la azotea; repartir el espacio de forma equitativa...).

¿Se puede prohibir el uso de la terraza comunitaria?

Un caso de duda es si se puede prohibir el uso de la terraza comunitaria de forma absoluta. Se trata de una previsión poco frecuente que choca, además, con el Código Civil: su artículo 394 nos indica que "cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho."

Sanciones por uso indebido de la terraza comunitaria

Hay que tener en cuenta que ni al propietario ni al ocupante de una vivienda les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, podrá instar a quien las realice a cesar en su conducta y, en caso contrario, podrá iniciar las acciones judiciales procedentes.

Además, es posible no solo conseguir la cesación de la actividad prohibida, sino también una indemnización por daños y perjuicios, si procede, e incluso la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad.

Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.

(fuente idealista.com 15112023)

Así impacta la decisión del Supremo de prohibir pisos turísticos en comunidades

No tiene efectos retroactivos y sólo vincula a quienes quieran destinar su vivienda en el futuro a dicha actividad

10 Octubre 2024, 8:20

El Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias en las que declara que las comunidades de propietarios pueden prohibir las viviendas de alquiler turístico mediante acuerdos adoptados en junta por mayoría de tres quintos. El alto tribunal ha unificado doctrina en torno al alcance de la palabra “limitar”, contenida en el art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Las modificaciones estatutarias en las comunidades de propietarios requieren unanimidad, pero desde 2019 (mediante Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) se permite que dichas “limitaciones” a los pisos turísticos puedan ser aprobadas con una doble mayoría cualificada de 3/5.

Juan Ramón Méndez, abogado especializado en alquiler vacacional, aclara que esta nueva regulación ha generado interpretaciones contradictorias en los tribunales: algunos entendían que el concepto de "limitar" permitía la prohibición total de la actividad, mientras que otros consideraban que dicha prohibición excedía el marco normativo. “El Tribunal Supremo ha respaldado la primera de estas posturas, avalando que las comunidades de propietarios puedan prohibir completamente el alquiler turístico”, añade.

• Sentencia recurrida por la Audiencia Provincial de Madrid con fecha del pasado 3 de octubre
• Sentencia recurrida por la Audiencia Provincial de Málaga con fecha del pasado 3 de octubre

Las decisiones, adoptadas por unanimidad por el Supremo, resuelven la controversia entre las audiencias provinciales, evidenciada en las dos sentencias recurridas de signo opuesto, sobre si la prohibición de las actividades turísticas descritas en el art. 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), debe de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios.

1. ¿Prohibir el alquiler vacacional tiene carácter retroactivo o no?
2. ¿Qué implicaciones legales tiene la prohibición de alquileres turísticos para las comunidades de propietarios?
3. ¿Cuáles son las consecuencias de saltarse la prohibición de alquileres turísticos en una comunidad?
4. ¿Existen excepciones para permitir el alquiler turístico incluso si la comunidad lo prohíbe?
5. El Supremo avala el veto a los pisos turísticos que se prohíben en los estatutos

¿Prohibir el alquiler vacacional tiene carácter retroactivo o no?

Méndez recuerda que la propia norma establece que estos acuerdos no pueden tener efectos retroactivos, por lo que no afectarán a aquellos que vinieran realizando la actividad de forma legal con anterioridad a la aprobación del acuerdo de la comunidad de propietarios.

Desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) también insisten e que el acuerdo adoptado por la junta de propietarios con una mayoría de 3/5 partes para limitar el alquiler turístico no tiene efectos retroactivos y solo vinculará, después de adoptado el acuerdo comunitario, a los propietarios que quieran destinar su vivienda en el futuro a dicha actividad.

CAFMadrid valora, positivamente, sendas sentencias del Tribunal Supremo, dado que, en su opinión, los pisos turísticos generan serios problemas de convivencia en las comunidades de propietarios, entre ellos, como recoge la propia Sentencia del Tribunal Supremo, la falta de respeto a las normas básicas de convivencia, ruidos, o basura orgánica, e incluso inseguridad para los vecinos.

Para la presidenta del CAFMadrid, Manuela J. Martínez, este es uno de los puntos fundamentales denunciados por el Colegio desde hace años, “ya que la vida en comunidad no está diseñada para compartirse con actividades turísticas que generan todo tipo de problemas y conflictos, y que tienen muy difícil resolución incluso en la vía judicial, ya que los procedimientos tardan bastante tiempo en resolverse. Además, estas sentencias proporcionan mayor seguridad jurídica tanto a las comunidades de propietarios como a los administradores de fincas colegiados a la hora de adoptar los acuerdos”.

¿Qué implicaciones legales tiene la prohibición de alquileres turísticos para las comunidades de propietarios?

Juan Ramón Méndez asegura que la principal implicación legal es que el acuerdo por el que se limite (y ahora sabemos que puede prohibir) la actividad turística en las viviendas de la finca, siempre que los acuerdos se hayan realizado siguiendo todas las formalidades, convierte a las actividades turísticas en la finca en actividades contrarias a los estatutos, lo que dota a las comunidades de herramientas jurídicas para actuar contra ellas.

Si el acuerdo de prohibición es aprobado por 3/5 partes de propietarios, se deberá expedir un certificado de dicho acuerdo para proceder a su inscripción en el Registro de la Propiedad, con el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente y queden vinculados a la misma.

No obstante, exista o no exista limitación por la comunidad de vecinos, para poder destinar la vivienda al alquiler turístico se deberá contar con las autorizaciones administrativas autonómicas o locales correspondientes.

¿Cuáles son las consecuencias de saltarse la prohibición de alquileres turísticos en una comunidad?

El abogado Méndez aclara que en el caso de que se realizara una actividad turística contraviniendo los estatutos, la comunidad de propietarios podría iniciar la acción de cesación sobre esa actividad, al amparo de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la LPH. Esto supondría que se pudiera prohibir judicialmente el desarrollo de la actividad, que se indemnizara con los daños y perjuicios que se hubieran podido causar a la comunidad e, incluso, la prohibición de uso de la vivienda o local por un periodo de hasta tres años.

En el caso de que el infractor fuera un inquilino, podría solicitarse que se resolviera el contrato de arrendamiento, así como que se ordene su inmediato lanzamiento (desalojo).

¿Existen excepciones para permitir el alquiler turístico incluso si la comunidad lo prohíbe?

El abogado Juan Ramón Méndez recalca que “la prohibición que se puede acordar mediante doble mayoría de 3/5 se circunscribe al arrendamiento minuciosamente descrito en el artículo 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, al alquiler turístico. Cualquier otro tipo de alquiler, ya sea de habitaciones, arrendamiento de uso distinto de vivienda, de temporada, etc., no puede limitarse mediante este mecanismo y requerirá unanimidad de los vecinos”.  

El Supremo avala el veto a los pisos turísticos que se prohíben en los estatutos

El pasado mes de diciembre de 2023 el Supremo hacía público otras dos sentencias en las que avala el veto de los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica. Es decir, afirma que, si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico, no podrán ejercerse actividades actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial. El tribunal considera al respecto que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica.

(fuente idealista.com 11102024)