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Gastos de comunidad: ¿cuándo puede el propietario repercutirlos al inquilino?

La Audiencia de Alicante aclara qué debe incluir el contrato de arrendamiento para que estas cuotas puedan exigirse legalmente

Es una escena habitual: el propietario incluye en el contrato que el inquilino pagará los gastos de comunidad. Pasa el tiempo, surge un impago y llega la reclamación. Lo que parecía claro sobre el papel termina discutiéndose en los tribunales.

La Audiencia Provincial de Alicante vuelve a poner el foco en un detalle que muchos pasan por alto: si el contrato no determina el importe anual de los gastos de comunidad en el momento de su firma, el pacto de repercusión no resultará exigible al arrendatario.

La resolución, dictada el 4 de marzo de 2025, refuerza una exigencia formal del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que puede marcar la diferencia entre poder repercutir válidamente esos gastos o tener que asumirlos durante toda la duración del alquiler.

¿Quién debe asumir los gastos de comunidad?

El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el obligado al pago de los gastos generales del edificio es el propietario del inmueble. Frente a la comunidad de propietarios, por tanto, el responsable será siempre el titular de la vivienda, aunque esté arrendada.

Los tribunales distinguen así entre el plano externo (comunidad y propietario), donde la responsabilidad corresponde exclusivamente a este último, y el plano interno (propietario e inquilino), que depende de lo pactado en el contrato de arrendamiento.

De ahí que la comunidad de propietarios no pueda dirigirse contra el arrendatario en caso de impago. La obligación legal frente a la comunidad corresponde al titular del inmueble, con independencia de los pactos internos del contrato de arrendamiento. El acuerdo de repercusión solo despliega efectos en la relación interna entre propietario e inquilino.

¿Puede el contrato de alquiler obligar al inquilino a pagar la comunidad?

El artículo 20 de la LAU permite que las partes pacten que el arrendatario asuma los gastos generales, incluidos los de comunidad. Ahora bien, la norma impone dos condiciones muy concretas: que el pacto conste por escrito y que se fije el importe anual de esos gastos en la fecha de firma.

Las cuotas de comunidad, en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, son gastos generales del inmueble no individualizables por consumo. Por ello, la ley exige que el contrato determine el importe anual vigente en el momento de la firma, habitualmente tomando como referencia el último presupuesto aprobado por la comunidad. Sin esa determinación, el pacto no cumple los requisitos legales necesarios para su exigibilidad.

La Audiencia de Alicante confirma que el importe anual es un requisito obligatorio

La sociedad propietaria del inmueble reclamó a su inquilino distintas cantidades: rentas impagadas, indemnización por daños y una mensualidad de 20 euros correspondiente a la comunidad. El Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Alicante rechazó esa partida al entender que el propietario no había acreditado haber pagado previamente la cuota a la comunidad.

En apelación, la Audiencia corrige ese enfoque y aclara que el arrendador está legitimado para reclamar las cuotas asumidas por el arrendatario sin necesidad de acreditar su previo pago a la comunidad.

El obstáculo jurídico no era la legitimación, sino el incumplimiento del requisito formal del artículo 20 de la LAU: la falta de determinación del importe anual en el contrato. Existía una cláusula que atribuía al arrendatario su pago, pero no se especificaba cuál era el importe anual vigente en la fecha de firma, sin que constara cifra alguna, ni siquiera de forma orientativa, en el contrato.

Para el tribunal, esa omisión es determinante: al no haberse fijado contractualmente el importe anual exigido por la LAU, el pacto de repercusión no resulta exigible frente al arrendatario.

¿Quién asume el coste si el contrato no fija el importe anual?

Cuando el contrato no recoge el importe anual vigente en el momento de la firma, la cláusula de repercusión no despliega efectos frente al arrendatario. En consecuencia, el propietario continuará asumiendo el gasto en el ámbito interno, además de seguir siendo el único obligado frente a la comunidad en el plano externo.

No se trata de un mero formalismo: en la resolución analizada, la falta de determinación del importe anual bastó para dejar sin efecto la cláusula de repercusión, evidenciando que, en arrendamientos urbanos, los requisitos formales pueden llegar a determinar si una obligación pactada resulta realmente exigible.

¿Se pueden repercutir las derramas al inquilino?

También conviene diferenciar entre gastos ordinarios y derramas extraordinarias. El artículo 20 LAU se refiere a los gastos generales necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble.

Las derramas por obras estructurales, rehabilitaciones o mejoras relevantes, salvo pacto claro y formalmente válido, suelen corresponder al propietario. No todo gasto comunitario resulta automáticamente repercutible al arrendatario, sobre todo cuando se trata de derramas vinculadas a la conservación del inmueble.

IBI y tasa de basuras: un tratamiento distinto al de los gastos de comunidad

No todos los gastos vinculados a una vivienda arrendada reciben el mismo tratamiento. Mientras que las cuotas de comunidad, al ser gastos generales del edificio, exigen que el contrato fije su importe anual para poder repercutirse al inquilino, el criterio cambia cuando se trata de tributos como el IBI o la tasa de recogida de basuras, cuestión que analizamos en este artículo a raíz de una reciente sentencia del Tribunal Supremo.

Cuando el tributo se gira mediante un recibo específico para una vivienda concreta, nos encontramos ante un gasto individualizado y, si existe pacto expreso, puede exigirse aunque el contrato no detalle su cuantía.

En consecuencia, la exigencia formal que impide repercutir la comunidad cuando no consta su importe anual no se extiende al IBI ni a la tasa de basuras cuando aparecen perfectamente identificados para ese inmueble.

¿Qué revisar en el contrato de alquiler para repercutir determinados gastos?

Desde la perspectiva del propietario, la cláusula sobre gastos de comunidad no puede limitarse a una mención genérica. Debe recoger el importe anual aprobado por la comunidad en el momento de la firma, evitando referencias imprecisas o abiertas que puedan generar problemas de exigibilidad en el futuro. Una redacción incompleta puede convertir un gasto inicialmente repercutible en un coste que el arrendador termine asumiendo durante años.

Para el inquilino, la revisión del contrato exige comprobar qué gastos asume y en qué condiciones se repercuten. En el caso de los gastos de comunidad, la falta de determinación del importe anual impide su exigibilidad frente al arrendatario, mientras que otros conceptos pueden regirse por criterios distintos.

(Fuente idealista.com Jesús Prieto (Colaborador de idealista news)

Alquiler sin inventario: ¿qué puede ocurrir si el casero reclama los muebles?

La Audiencia de Barcelona rechaza la reclamación de un propietario ante la falta de inventario y de pruebas sobre la inclusión de mobiliario

¿Qué ocurre cuando un propietario reclama muebles tras finalizar un alquiler, pero el contrato no incluía elementos probatorios suficientes? La Audiencia Provincial de Barcelona lo ha aclarado: sin pruebas objetivas que acrediten la inclusión de los bienes en el arrendamiento, la reclamación carece de viabilidad.

Así lo establece una resolución que vuelve a poner el foco en uno de los grandes olvidados de los contratos de alquiler: el inventario. La sentencia, del 23 de octubre de 2025, delimita con precisión cuándo puede exigirse responsabilidad por la desaparición de bienes en la vivienda.

Reclamación por bienes en un contrato de alquiler sin constancia de muebles

El propietario reclamó 9.500 euros a los antiguos inquilinos por la supuesta retirada de muebles y objetos que, según sostenía, estaban en la vivienda al inicio del alquiler. Entre los bienes cuya falta se denunciaba figuraban enseres de especial valor económico.

Los inquilinos, sin embargo, ofrecieron una versión distinta: sostuvieron que la vivienda se arrendó sin que constara la inclusión de muebles o enseres en el contrato, que no hacía referencia alguna a mobiliario ni incorporaba un inventario o cláusula específica sobre estos bienes.

¿Cómo demostrar qué incluía realmente el alquiler?

En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona desestimó la demanda del arrendador. El motivo fue claro: no se acreditó la existencia, la titularidad ni que los bienes reclamados formaran parte del objeto del arrendamiento durante la vigencia del contrato. El juzgado subrayó que no puede imponerse una responsabilidad civil al inquilino sin un respaldo probatorio mínimo.

La Audiencia de Barcelona y la restitución de bienes en el arrendamiento

Al resolver el recurso de apelación, la Audiencia Provincial de Barcelona confirmó la sentencia anterior, recordando que el artículo 1.561 del Código Civil obliga al arrendatario a devolver la vivienda en el mismo estado en que la recibió, salvo el desgaste propio del uso normal o causas inevitables.

Ahora bien, esta obligación no se extiende a bienes que no formen parte del objeto del arrendamiento. Para exigir su restitución o reclamar una indemnización, el propietario debe probar que los bienes estaban incluidos en el contrato, que eran de su propiedad y que se encontraban en la vivienda al inicio del arrendamiento.

Diferencias entre desgaste normal y daños reclamables en una vivienda alquilada

El desgaste normal es el que deriva del uso ordinario de la vivienda, como rozaduras leves, pérdida de brillo, pequeños arañazos o el envejecimiento natural de los materiales, mientras que los daños reclamables suponen un deterioro anormal, evitable o derivado de un mal uso, como roturas, golpes graves, instalaciones inutilizadas o desperfectos incompatibles con un uso razonable.

Ausencia de inventario y falta de prueba objetiva

El tribunal pone el acento en un aspecto decisivo: el contrato no contenía inventario de muebles ni mención alguna a enseres. Además, el informe pericial presentado por el arrendador se elaboró a partir de su propio relato, sin inventario, documentación previa ni prueba objetiva que acreditara la preexistencia de los bienes.

Las fotografías aportadas tampoco permitían reconstruir con certeza el estado inicial de la vivienda ni acreditar que los objetos reclamados estuvieran realmente en el inmueble. Ante esta falta de pruebas, la Audiencia concluye que no puede apreciarse responsabilidad civil por la supuesta sustracción de bienes.

La importancia del inventario en el contrato de arrendamiento

La sentencia lanza un mensaje claro al mercado del alquiler: el inventario no es un trámite menor, pues se trata de la herramienta que permite definir qué se entrega y qué debe devolverse al finalizar el contrato, sobre todo cuando la vivienda se arrienda con muebles o elementos de cierto valor.

Sin inventario, cualquier reclamación posterior se convierte en una carrera cuesta arriba para el propietario, aun cuando esté convencido de que determinados bienes formaban parte del alquiler.

Criterio jurídico de la Audiencia de Barcelona

La Audiencia consolida un criterio relevante en materia de arrendamientos urbanos: cuando un contrato de alquiler no incorpora inventario ni otras pruebas objetivas suficientes, no es viable reclamar una indemnización si no se acredita la existencia, la titularidad y la inclusión de bienes muebles en el arrendamiento.

La resolución refuerza la seguridad jurídica en las relaciones arrendaticias y clarifica los límites de la responsabilidad del inquilino al finalizar el contrato, un recordatorio de que la documentación del estado y el contenido de la vivienda es determinante, pues aquello de lo que no se deja constancia al inicio, difícilmente podrá exigirse cuando la relación arrendaticia llegue a su fin.

Pruebas necesarias para reclamar daños al finalizar un alquiler

Como vemos, para que un propietario pueda reclamar con éxito daños o desperfectos tras la finalización del arrendamiento, es imprescindible que aporte un respaldo probatorio suficiente.

En concreto, debe acreditar el estado de la vivienda en el momento de su entrega, cuál era su estado cuando se produjo la devolución de las llaves y que los daños alegados no se corresponden con el desgaste normal.

Para ello, los medios de prueba con mayor peso son el inventario firmado por ambas partes, las fotografías o vídeos fechados que permitan una comparación objetiva, los informes periciales técnicamente fundamentados y, en su caso, las facturas que acrediten el coste real de las reparaciones. Sin este soporte documental, las posibilidades de que una reclamación prospere se reducen significativamente.

Aunque no es obligatorio hacer un inventario, desde un punto de vista práctico y probatorio resulta casi imprescindible. Cuando el contrato no menciona muebles ni incorpora inventario, los juzgados pueden concluir que los bienes no formaban parte del objeto del contrato y, en estos casos, reclamar la desaparición de muebles u objetos se vuelve especialmente complejo, como ha confirmado la Audiencia de Barcelona.

Incluso en viviendas sin muebles, un inventario que describa el estado general, las instalaciones y los elementos fijos aportará seguridad a ambas partes, evitando conflictos futuros.

(Fuente idealista.com Jesús Prieto (Colaborador de idealista news)