Mostrando artículos por etiqueta: impuestos

El gobierno plantea más impuestos para la compra de segundas y terceras viviendas

Ante la inutilidad de las medidas planteadas hasta ahora para resolver el grave problema de la vivienda, el Gobierno se está planteando ejecutar nuevas actuaciones, en la línea de considerar la vivienda un derecho constitucional, en mayor medida que un activo susceptible de negociación en el mercado. La intención primera del Gobierno pasaría por un endurecimiento fiscal sobre las operaciones con viviendas que no sean de uso habitual , como 2ª y 3ª vivienda, y en un principio, exclusivamente en zonas muy tensionadas.

Estas intervenciones fiscales ya tienen antecedente en proyectos de lucha contra la especulación inmobiliaria, como el recargo del 100% aplicado a las operaciones de compraventa de extranjeros no comunitarios sin residencia en España; proyecto aún en tramitación parlamentaria.

El problema de la vivienda en España llega a Europa

A pesar de que somos uno de los países con mayores impuestos sobre la vivienda ,la preocupación por evitar la especulación inmobiliaria está ya planteándose en las CCAA y en Cataluña en especial, pero sus ecos se proyectan en Europa. Ya ha aparecido esta problemática en las reuniones del Consejo Europeo en Bruselas, donde el gobierno ha pedido que se establezcan medidas legales a escala de la UE para evitar la compraventa de viviendas para uso no residencial. El Consejo de la UE ya había considerado a Madrid,  Barcelona y Lisboa, como las ciudades europeas donde el esfuerzo en la compra o alquiler de vivienda es mayor y consume más sueldo de los ciudadanos.

Las intenciones del Gobierno se avalan con análisis como el “Estudio del Perfil Comprador 2025”, donde se evidencia que el 24% de las compraventas inmobiliarias están motivadas por objetivos de inversión. Un 18%, a su vez, correspondería a operaciones sobre segunda vivienda. Por lo tanto, más de un 40% serían viviendas susceptibles de suponer especulación inmobiliaria.

Atacar directamente la compraventa de viviendas de segunda y tercera mano, no obstante, no es fácil. El propio Gobierno considera extremas algunas propuestas políticas de esta naturaleza de otros partidos como Sumar. En Cataluña, vetar este tipo de operaciones de compraventa, ha generado muchas incertidumbres políticas. Sin embargo, si el asunto se plantea como una penalización fiscal a las viviendas de segundo y tercer uso, como ya propusieron algunos partidos en el extremo, actualmente podría tener viabilidad, ya que ahora tendría el apoyo de los partidos de la coalición gubernamental.

(fuente inmonews.es 03112025)

¿Cuándo debe asumir el comprador el IBI que dejó pendiente el vendedor?

La Dirección General de Tributos aclara en qué casos hay que abonar el IBI que dejó sin pagar el anterior propietario de la vivienda

El IBI puede generar conflictos entre comprador y vendedor si quedan recibos pendientes tras la venta del inmuebleCreative commons

Comprar o vender una vivienda no solo implica firmar una escritura ante notario. También acarrea obligaciones fiscales que pueden convertirse en un auténtico quebradero de cabeza. Una de las más repetidas en consultas jurídicas y foros inmobiliarios es: ¿quién paga el IBI al vender una vivienda?

La Dirección General de Tributos se ha pronunciado en una consulta vinculante para despejar una cuestión que afecta directamente al bolsillo de compradores y vendedores.

¿Qué es el IBI y cuándo se devenga?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal que grava la propiedad de pisos, casas, garajes o locales y la clave está en el calendario: el artículo 75 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL) señala que el impuesto se devenga el 1 de enero de cada año.

En esa fecha se decide el obligado a pagar el recibo anual, y será quien aparezca como propietario en ese momento. Esto implica que, aunque la vivienda se venda en abril, julio o diciembre, será el titular del 1 de enero quien tenga que abonar el impuesto completo de ese ejercicio.

¿Quién paga el IBI en una compraventa?

La regla general es que el vendedor debe asumir el IBI correspondiente al año en curso. Por su parte, el comprador no tiene que pagar ese ejercicio, salvo pacto en contrario o… que existan deudas pendientes. En este último caso, Hacienda puede reclamarlas por dos vías: la hipoteca legal tácita o la afección real.

Deudas del IBI: ¿qué pasa cuando el vendedor no paga?

La ley prevé un mecanismo llamado afección real, recogido en el artículo 64 del TRLRHL. Traducido a un lenguaje cotidiano: la deuda va unida al inmueble, no solo al propietario.

De esta forma, si el vendedor deja de pagar, la Administración podrá llegar a reclamar al comprador los importes pendientes, pero solo como responsable subsidiario, y siempre después de declarar fallido al transmitente y de tramitar formalmente un procedimiento de derivación de responsabilidad.

Además, en este supuesto el comprador solo responde de la cuota principal del impuesto, sin que se le puedan exigir recargos de apremio ni intereses de demora. Dicho de otro modo, la casa “arrastra” consigo las deudas de IBI, pero con límites claros para el adquirente.

La prioridad de Hacienda frente a otros acreedores

Además, Hacienda cuenta con una preferencia especial frente a cualquier otro acreedor: el artículo 78 de la Ley General Tributaria (LGT) reconoce una hipoteca legal tácita que garantiza el cobro del IBI correspondiente al año en curso y al inmediatamente anterior.

En este caso, el Ayuntamiento puede reclamar esas cantidades al comprador, una vez iniciado el procedimiento de apremio contra el transmitente y transcurrido sin pago el plazo establecido en el artículo 62.5 de la LGT. No se trata de una responsabilidad tributaria, sino de una garantía real del crédito público, ejecutable directamente sobre el bien transmitido.

Plazo para reclamar los recibos de IBI pendientes

El plazo general de prescripción de las deudas del IBI es de cuatro años contados desde el día siguiente a aquel en que termina el periodo voluntario de pago (artículo 66 LGT).

No obstante, este plazo puede interrumpirse en los supuestos previstos en el artículo 68, como la notificación de actuaciones de gestión, recaudación o apremio. Mientras la deuda no prescriba, el Ayuntamiento podrá reclamarla: directamente al vendedor como deudor principal, o al comprador.

¿El vendedor puede repercutir el IBI al comprador en el contrato de compraventa?

Sí, pero solo como pacto privado entre las partes. La ley fija que el obligado principal es el propietario a 1 de enero, pero nada impide que vendedor y comprador acuerden otra distribución. Eso sí, este pacto solo vincula a ellos: frente a Hacienda, el responsable seguirá siendo el titular a 1 de enero.

En la práctica, es habitual que se reparta a prorrata por meses, corriendo el vendedor con la cuota correspondiente a los meses en los que fue propietario y el comprador con la restante. Aunque no es obligatorio, se ha convertido en un uso de mercado aceptado por la mayoría de agentes inmobiliarios y notarías.

Incluirlo en el contrato de arras evita discusiones posteriores y da seguridad a ambas partes. De esta forma, ya queda fijado de antemano cómo se repartirá el impuesto en la escritura definitiva.

¿Qué pasa si en la escritura no se menciona nada sobre el IBI pendiente?

Cuando no se prevé nada al respecto en el contrato de compraventa, se aplica la regla legal: el vendedor debe pagar el año en curso. Sin embargo, como recuerda la Dirección General de Tributos, cuando quedan deudas pendientes de liquidar, Hacienda puede reclamarlas al comprador como responsable subsidiario, tras declarar fallido al vendedor y derivar formalmente la responsabilidad.

Cómo evitar problemas con el IBI en la compraventa de viviendas

La normativa es clara: en principio es el vendedor quien debe hacerse cargo del IBI del año en curso, aunque el comprador puede llegar a responder de las deudas que arrastre la vivienda si no se han regularizado antes de la transmisión.

Por ello, conviene solicitar al vendedor los últimos recibos del IBI pagados, además de un certificado de estar al corriente emitido por el Ayuntamiento. Este documento aporta una garantía sólida, ya que acredita oficialmente la inexistencia de deudas en la fecha de su expedición, aunque no cubre posibles liquidaciones posteriores aún no notificadas.

También resulta recomendable incluir en el contrato de compraventa una cláusula que determine con claridad quién asumirá las eventuales deudas pendientes. Así, comprador y vendedor podrán formalizar la operación con mayor seguridad jurídica y minimizar el riesgo de que surjan facturas inesperadas vinculadas al inmueble.

(FUENTE IDEALISTA.COM 09102025)