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IBI y tasa de basuras: así cambia lo que paga el inquilino con el nuevo decreto de vivienda

El Real Decreto-ley 29/2026 modifica las reglas sobre los tributos, gastos y tasas que pueden repercutirse al arrendatario en los nuevos contratos

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El Real Decreto-ley 29/2026 también ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en cuanto a las reglas sobre determinados gastos que pueden trasladarse al inquilino. La modificación del artículo 20 impide que el arrendador imponga tributos asociados a la vivienda cuando la parte arrendataria no tenga la condición de obligado tributario.

Pero la reforma no termina ahí. En las zonas de mercado residencial tensionado, la nueva redacción del artículo 17 introduce límites para evitar que ciertos gastos, impuestos o tasas aparezcan por primera vez en un nuevo contrato o sirvan para superar indirectamente los límites de renta.

La pregunta, por tanto, ya no es simplemente quién paga el recibo. Hay que comprobar qué tributo es, quién tiene la condición de obligado, cuándo se firmó el contrato y si la vivienda se encuentra en una zona tensionada.

¿Puede el propietario cobrar el IBI al arrendatario?

En los nuevos contratos, el propietario no podrá repercutir el IBI. Hasta ahora, el artículo 20.1 permitía acordar que determinados tributos fueran a cargo del inquilino, pero ese régimen cambia con el Real Decreto-ley 29/2026.

La modificación mantiene la posibilidad de pactar determinados gastos generales, servicios, cargas y responsabilidades, pero establece una regla específica: al no tener el arrendatario la condición de sujeto pasivo del impuesto, el propietario no puede introducir una cláusula que obligue al inquilino a asumir los recibos.

La situación difiere de la que existía hasta ahora, pues con la anterior regulación, el Tribunal Supremo incluso avaló la repercusión del IBI y de la tasa de basuras cuando así constase en el contrato y aun cuando no se hubiera precisado su importe anual, mientras estuvieran individualizados para esa vivienda.

¿Se puede repercutir la tasa de basuras al arrendatario tras la reforma?

A diferencia de lo que sucede con el IBI, la situación de la tasa de basuras no cambia y podrá seguir repercutiéndose. La clave reside en el propio diseño de la nueva redacción del artículo 20.1.

Como hemos mencionado, aunque el precepto fija una prohibición general de imponer al inquilino tributos asociados a la vivienda, introduce una salvedad: “excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario”.

En este artículo explicamos que el sujeto pasivo de la tasa es el beneficiario del servicio (en este caso, el arrendatario), mientras que el propietario actúa como sustituto frente al Ayuntamiento, como establece el artículo 23.2.a) de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Al ostentar el inquilino la condición de obligado, cumple con la excepción, por lo que sigue siendo válido repercutir las cuotas.

Los límites para repercutir gastos en zonas tensionadas

No obstante, en las zonas de mercado residencial tensionado, el artículo 17.6 impide introducir “nuevas condiciones contractuales que supongan la repercusión al arrendatario de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior”.

Por otro lado, el 17.7 añade otra restricción cuando, además de encontrarse la vivienda en una zona tensionada, el arrendador sea un gran tenedor. En estos casos, la renta inicial no podrá superar el límite máximo conforme al sistema de índices de precios de referencia.

El propietario tampoco podrá introducir nuevas condiciones que trasladen al inquilino cuotas, gastos, servicios, impuestos, tasas u otros conceptos que impliquen superar el límite de renta aplicable.

¿Qué gastos puede asumir el arrendatario con estos cambios en la LAU?

La norma mantiene la regla de que todos los servicios individualizados mediante contadores seguirán correspondiendo al arrendatario y ahora precisa que “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación”.

El artículo 20.1 sigue permitiendo pactar que el inquilino asuma determinados gastos generales, servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización. Como hasta ahora, para que el pacto sea válido, deberá constar por escrito y determinar el importe anual en la fecha del contrato.

No obstante, y como una de las principales novedades, en edificios no sometidos al régimen de propiedad horizontal (como bloques de apartamentos que pertenezcan a un único propietario) la ley establece la prohibición de imputar los gastos de comunidad al arrendatario.

Por supuesto, no debemos perder de vista que estas limitaciones rigen para los alquileres formalizados después de la entrada en vigor del RDL 29/2026, ya que la disposición transitoria cuarta de la Ley de Vivienda (también modificada) precisa que, salvo en materia de prórrogas y actualización de rentas, el régimen jurídico de los contratos seguirá siendo el que estuviese vigente en el momento de su celebración.

(Jesús Prieto (Colaborador de idealista news) 8 Octubre 2026, 15:2

Tasa de basuras 2025: ¿debe pagarla el propietario o el inquilino?

Con la aplicación de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular -que transpone la Directiva 2008/98/CE del Parlamento Europeo-, los ayuntamientos están obligados a implantar una tasa específica por la recogida y gestión de residuos urbanos. Su finalidad es cubrir el coste real del servicio, y su cobro está comenzando a generalizarse en 2025 en muchas ciudades españolas. 

¿Cuándo se devenga la tasa? 

El devengo de esta tasa se produce el 1 de enero de cada año, momento en que se inicia el periodo impositivo. El hecho imponible es la prestación del servicio de recogida, gestión y tratamiento de residuos, que afecta tanto a viviendas residenciales como a locales y oficinas. Hasta ahora, muchos municipios no cobraban esta tasa de manera independiente, al considerarse integrada en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Pero, con la nueva normativa, los consistorios están emitiendo recibos específicos. Y es entonces cuando surge la gran duda: ¿quién debe pagarla si la vivienda está alquilada, el propietario o el inquilino?

El momento del contrato es clave

Dado que el devengo se produce el 1 de enero, lo primero que debe analizarse es la fecha del contrato de arrendamiento. Si el contrato se firmó después de esa fecha, parece razonable entender que el pago del ejercicio en curso corresponde al propietario, salvo pacto en contrario. Trasladar el pago íntegro al inquilino por un periodo anterior a la ocupación podría considerarse abusivo, siendo más equilibrado un pacto prorrateado (“prorrata temporis”), según la fecha de entrada en la vivienda.

Quién es el sujeto pasivo según la ley 

La Ley 7/2022 establece que el sujeto pasivo de la tasa es quien se beneficia del servicio. En un inmueble arrendado, ese beneficiario es el inquilino, que genera los residuos y se aprovecha directamente de la recogida. Por tanto, si la vivienda ya estaba alquilada a 1 de enero de 2025, la obligación de pago recaería sobre el arrendatario.

Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 

El artículo 20 de la LAU permite que propietario e inquilino pacten la repercusión de determinados gastos: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario".

Y añade: "Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato".

Aunque el texto no menciona expresamente la tasa de basuras, se trata de un tributo y si estaría incluida dentro de este concepto, pero el resto del texto no parece referirse a ella, cuando sigue diciendo “que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada”. Digo esto porque la tasa de residuos si está individualizada para cada vivienda, por lo que podría argumentarse que no está sujeta a los requisitos del artículo 20 de la LAU y, por tanto, si podría repercutirse a los inquilinos, incluso si el contrato no lo recogiera expresamente, salvo que este les exonere del pago o se aprecie claramente que le corresponde al arrendador.

El dilema de los contratos anteriores a 2025 

Evidentemente, en los contratos de arrendamiento donde se haya recogido el pacto de repercusión no hay ninguna duda de que la repercusión al inquilino es válida, incluso en el supuesto de arrendamientos anteriores al 2025 donde se hubiera previsto la repercusión al inquilino de cualquier tasa que gravara la ocupación, pero no se hubiera recogido el importe de la tasa al no estar todavía en vigor. El debate se complica en los contratos firmados antes de 2025, cuando esta tasa aún no existía y, por tanto, no pudo preverse su repercusión. 

En estos casos, algunas interpretaciones sostienen que el pago corresponde al propietario, mientras que otras lo atribuyen al inquilino, al ser quién se beneficia del servicio. Como suele ocurrir, las opiniones varían según el colectivo que se consulte: asociaciones de propietarios, de inquilinos o de gestores inmobiliarios.

La interpretación más razonable 

De acuerdo con la normativa vigente y lo expuesto anteriormente, mi opinión, por supuesto sujeta a una mejor fundamentación, es que por el mero hecho de ser los inquilinos los contribuyentes beneficiarios del servicio, también estarían obligados al pago de la tasa, aunque no se hubiera establecido en el contrato, salvo que el contrato disponga lo contrario o permita interpretar que el arrendador asume ese gasto. 

Esta conclusión, al menos en Madrid, se apoya en dos fundamentos: 

1. Normativa fiscal aplicable. El artículo 5 de la Ordenanza Fiscal 8/2024 del Ayuntamiento de Madrid y el artículo 23 del Real Decreto Legislativo 2/2024 (Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales) establecen que los sujetos pasivos son quienes resultan beneficiados por el servicio. o Cuando el beneficiario no es el propietario, este actúa como sustituto del contribuyente y puede repercutir la tasa al inquilino.
2. Consulta administrativa reciente. Según la consulta CC-01-2025 del Instituto Municipal de Consumo del Ayuntamiento de Madrid (2 de octubre de 2025), “si el contrato de arrendamiento no incluye una cláusula específica sobre el pago de la tasa de basuras, se permite la repercusión del coste al arrendatario como beneficiario del servicio”.

Conclusión: mejor dejarlo por escrito 

Aunque el tema probablemente generará futuras resoluciones judiciales, la recomendación más prudente por ahora es incluir una cláusula expresa en los contratos de arrendamiento que determine quién asume la tasa de residuos Urbanos, conforme a los requisitos que establece el artículo 20 de la LAU. 

Así, tanto propietarios como inquilinos evitarán conflictos y sabrán con claridad quién debe pagar este nuevo tributo, que todo indica ha llegado para quedarse.

(fuente idealista.com 17 Noviembre 2025)