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Hacienda impondrá una nueva valoración de casas para cobrar el ITP o Sucesiones

Hacienda, harta de ver anuladas en los Juzgados las comprobaciones de valores que hace a los contribuyentes que han comprado o heredado una vivienda a un precio por debajo de lo que estima, contempla la creación de una nueva valoración de inmuebles que sea la base imponible del ITP y del Impuesto de Sucesiones. Es decir, el valor de referencia dejará de ser el establecido en las escrituras y pasará a ser uno elaborado por el Catastro y calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, entre otras fuentes.

Así está contemplado en el Anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención de Lucha contra el Fraude Fiscal que se ha conocido y que aboga por modificar la base imponible del ITPAJD y del ISyD, tal y como subraya José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.  

De este modo, la base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado, entendido como el precio más probable por el cual podría venderse el inmueble, entre partes independientes.

De hecho, Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza este nuevo valor de referencia para motivar sus comprobaciones de valores.

“El problema no es, en cualquier caso, que Hacienda y Catastro se hayan inventado un nuevo método para valorar los inmuebles sin moverse del despacho, y sin visitarlos. El verdadero problema es que ahora Hacienda pretende imponer dicho valor a los contribuyentes por la fuerza”, señala Salcedo.

Y es que en la mayoría de comprobaciones de valores que realizan las haciendas autonómicas de casas compradas o heredadas no se tiene en cuenta las circunstancias específicas de los inmuebles. “Estos nunca, o rara vez se visitan, y se hacen valoraciones desde el sillón de la oficina. Y los Tribunales las anulan por genéricas, y por no reflejar el verdadero valor real del inmueble”, añade el abogado, que recuerda que la intención de Hacienda es seguir valorando los inmuebles sin visitarlos. Con la modificación legal que se pretende aprobar, la pelota quedará en el tejado del contribuyente, aunque Hacienda no haya visitado el inmueble.

Y es que para los inmuebles se ha establecido una presunción de que “el valor de mercado es el valor de referencia de mercado de la Dirección General del Catastro”. Dicha presunción es de las denominadas “iuris tantum”. Es decir, admite prueba en contrario.

Esto significa que será el contribuyente el que tenga que demostrar que el inmueble comprobado tiene un valor de mercado inferior al nuevo valor de referencia elaborado por el Catastro. En este caso, deberá recurrir la liquidación dictada por la correspondiente administración autonómica. Y lo habitual será aportar un informe pericial, que demuestre que el inmueble tiene un valor inferior al que resulta de Catastro, tal y como recuerda Salcedo.

A quién afecta esta nueva valoración

No sólo afectará a aquellos contribuyentes que hayan comprado o heredado un inmueble y que lo hayan declarado en el ITP o en el ISyD por debajo de lo que estima la hacienda autonómica, sino también a los vendedores, si el valor comprobado es superior al que se declaró en el IRPF.

Hacienda les comunicará también a ellos el nuevo valor comprobado, por si quieren impugnarlo. Y ello, para que este nuevo valor no afecte a la ganacia patrimonial declarada en su IRPF

Qué pueden hacer los contribuyentes

Si se llega a aprobar este cambio tan importante en la forma de cobrar el ITP e ISyD, los contribuyentes podrán aportar prueba para demostrar que el precio por el que compró o heredó es el valor de mercado y no lo es el valor de referencia de Catastro.

“Esta prueba podrá ser una pericial. Pero también podrá acreditarse el estado del inmueble, o su deficiente conservación, si es el caso. Además, podrá aportarse justificación de transmisiones de inmuebles similares que se conozcan, e incluso de ofertas publicadas en portales inmobiliarios”, señala Salcedo.

(Fuente idealista.com)

Publicado en Impuestos

Las casas vacías ya están 'penalizadas' con el pago de varios impuestos

El Gobierno quiere movilizar el parque de viviendas vacías y sacarlas al mercado del alquiler. para ello, está estudiando fórmulas para obligar a los propietarios de casas vacías, tanto empresas como personas físicas, a que las saquen al mercado del alquiler. Se desconoce aún si serán medidas incentivadoras o coercitivas. Por lo pronto, se ha celebrado el primer grupo de trabajo interministerial con el objetivo de desarrollar medidas urgentes en materia de vivienda.

Los expertos consultados por idealista/news recuerdan que la solución no pasa por penalizar al dueño de un inmueble, puesto que por tener un piso vacío hay que pagar ya varios impuestos.

A continuación, detallamos los impuestos que hay que pagar:

IRPF

El propietario que tenga una vivienda desocupada ya sea en la ciudad, en la playa o en la montaña debe imputarse rentas inmobiliarias en el IRPF y el importe a pagar se calcula partiendo del valor catastral del inmueble, y en función de si dicho valor catastral ha sido o no revisado.

Así, con carácter general se aplicará el 2% sobre el valor catastral del inmueble que figure en el recibo del IBI. O el 1,1% para las viviendas cuyo valor catastral haya sido revisado. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, afirma que dicha renta imputada se integra en la base imponible general del IRPF, tributando a escala junto con el resto de rentas del trabajo, actividades económicas, capital inmobiliario, etc. El tipo impositivo oscila entre el 19% y el 45%. 

Los residentes que vivan en País Vasco y Navarra no se aplican las imputaciones inmobiliarias para viviendas vacías.

Veámoslo con un ejemplo práctico:

Imaginemos un inmueble con un valor catastral revisado de 154.910,88 euros. En este caso el porcentaje aplicable es del 1,1%.  Con una renta imputada de 1.704,02 euros y un gravamen del 19%, el total a pagar sería de 323,76 euros.

Además, José María Salcedo recuerda que Hacienda está negando a los propietarios de estas viviendas desocupadas, puestas en alquiler, la deducción de los gastos que generan mientras no consiguen ser alquiladas. Afortunadamente, algunos Tribunales Superiores de Justicia están siendo más permisivos en estos casos.

IBI

Y también tiene que pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), como todo propietario de una casa. Se trata de un impuesto local, con lo que cada ayuntamiento fija, dentro de unos márgenes, lo que se debe pagar por los inmuebles que se sitúan en su territorio. Así, el coeficiente a aplicar sobre el valor catastral de un inmueble urbano sin características especiales varía entre un 0,4% y un 1,1%. Y si la vivienda está vacía, hay un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto (según el artículo 72.4 de la Ley de Haciendas Locales).   

Impuesto sobre el patrimonio: Además de IRPF e IBI, el propietario de una casa vacía tiene que pagar el impuesto sobre el patrimonio, un tributo cedido a las CCAA. Se trata de un impuesto de carácter directo y personal que grava el valor del inmueble. La ley contempla tres valores y el impuesto grava el más alto: el valor catastral, el valor de adquisición o el valor comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. En la Comunidad de Madrid está bonificado al 100%, con lo que nadie debe pagarlo, pero en la mayoría hay que abonarlo. En La Rioja, la bonificación llega al 75%.

Por defecto se aplica el mínimo estatal de 700.000 euros y solo han regulado uno específico rebajado Aragón (400.000 euros), Cataluña y Extremadura (500.000 euros en ambos casos) y Comunidad Valenciana (600.000 euros).

El tipo impositivo que se debe aplicar al patrimonio neto del contribuyente varía del 0,2% al 2,5% en función de la base liquidable. La ley que regula este impuesto establece una tarifa, salvo que la Comunidad Autónoma regule otra:

REAF

Las viviendas vacías en España, a debate:El último censo de población y viviendas 2011 elaborado por el INE refleja que hay 3,4 millones de casas vacías. Y de este volumen apenas una de cada tres sería, a priori, óptimas para ocuparlas. El resto, bien por su estado de conservación, antigüedad o por encontrarse en municipios de escasa o nula demanda de vivienda en alquiler, no son adecuadas para ponerse en el mercado.

Elena Serrano, titular del despacho Eslawyer, señala que “penalizar no es la solución para sacar al mercado del alquiler las viviendas vacías. Justo hay que hacer lo contrario”. En su opinión, hay que dar más seguridad jurídica tanto al propietario como al inquilino para aumentar el número de pisos en alquiler. Y considera que hay que bonificar vía impuestos al propietario.   

Carlos Cruzado, presidente de los Técnicos de Hacienda (Gestha), asegura que “en cuestión de beneficios fiscales somos partidarios de que haya pocos, sobre todo teniendo en cuenta lo mal que funciona el sistema. Necesitamos recaudar, por eso está sobre la mesa una subida de impuestos, y seguimos lejos de las cifras que conseguimos antes de la crisis. Habría que ser lo más restrictivo posible en lo que se refiere a beneficios fiscales para limitar el agujero del sistema y para cumplir con una de las recomendaciones más frecuentes que nos hace la Comisión Europea”.

(Fuente Idealista.com)

Publicado en Impuestos

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