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LO BARATO SALE CARO

Cómo detectar fallos ocultos en una casa antes de comprarla (y evitar arruinarnos en la reforma)

Los llaman "vicios ocultos" y son esas cosas que pueden hacer del piso de sus sueños un infierno. Aquí va una guía para evitar que le den gato por liebre

Autor : Victoria Zárate

3 OCT 2020 - 10:35 CEST

La compra de una casa supone uno de los momentos más importantes y estresantes que viviremos a lo largo de nuestra vida. Y también la transacción de mayor envergadura. Si hablamos además de una vivienda de segunda mano, las noches en vela que conllevará su futura –y costosa– reforma se multiplican.

Cuando adquirimos una vivienda por primera vez solemos basar nuestra decisión en el precio final de la compra. Pero, como en todo, los chollos conllevan más de una pega. Según el portal Finanzas.com, el precio bajo de venta de un propiedad está relacionado con la presencia de ciertos desperfectos o características de la propiedad. Esto no quiere decir que debamos descartar la compra por ello, sino saber diferenciar qué puede ser superfluo y tener una fácil solución de lo que pueda traducirse en un desastre irreparable y un desembolso mayor para nuestro bolsillo.

Para evitar incómodas sorpresas que transformen lo que parecía una ganga en una mala decisión de por vida es fundamental detectar los llamados ‘vicios ocultos’ de una vivienda durante su visita. El portal Housell engloba en ellos los defectos o desperfectos más comunes que suele tener una casa y que no se detectan a simple vista.

En la mayoría de las ocasiones, solo se descubren al comenzar a vivir en la vivienda o cuando se emprende una reforma. Pero no todo está perdido. Varios profesionales nos revelan cómo podemos detectar nosotros mismos algunos fallos ocultos para evaluar con precisión el valor de la casa antes de comprarla.

Lo primero de todo: comprueba que las instalaciones estén en buen estado

Enhorabuena. Has visto el anuncio de un piso que encaja con tu presupuesto y el tamaño que necesitas, además de encontrarse en la zona que buscabas. Ahora es el momento de concertar una visita. Si el encuentro corre a cargo de una inmobiliaria, apenas contarás con media hora para analizar los pros y contras de la que podría ser tu próxima casa.

Para sacar el máximo provecho, el portal inmobiliario Habitaclia recomienda acudir con una libreta, una cámara de fotos y un metro para tomar medidas y anotar los detalles que darán buena cuenta de su estado general. Una lista en la que apuntaremos todo lo referente al espacio total y parcial, ya sea la distribución de las habitaciones, su orientación, los gastos de comunidad, el estado de las zonas comunitarias y la fachada, si existe ascensor…

Tras valorar los aspectos a simple vista entramos en terreno de lo oculto. Y aquí los profesionales coinciden: lo primero es conocer el estado de las instalaciones con las que cuenta la vivienda. “En una casa de segunda mano debemos ante todo revisar el cuadro eléctrico y el contador de gas, dos herramientas que nos mostrará la situación actual en la que se encuentran las instalaciones”, indica Alba V. Codesido, arquitecta y fundadora del estudio Basamenta.

El porta del hogar Tu&Co alude a la normativa general que obliga a que toda instalación eléctrica sea revisada por un técnico homologado cada 10 años, certificado que podemos exigir al propietario del inmueble. En caso de no tenerlo, existe una serie de comprobaciones sencillas que haremos para detectar posibles averías, como revisar el interruptor general del cuadro de luces, los puntos de luz, los enchufes y las tomas de corriente.

También es recomendable preguntar al dueño cuánta potencia tiene contratada y el importe de las últimas facturas para hacernos una idea aproximada del gasto mensual. Para realizar una lectura rápida de gas debemos localizar el contador y fijarnos en los dígitos que se sitúan a la izquierda de la coma. Son los que tendremos que aportar a la compañía para comprobar que esté todo en orden y funciona correctamente.

En cambio si queremos saber si la instalación del gas se encuentra en buen estado, Codesido señala que el único método es preguntar al propietario anterior: “No existe otra manera”. Si tras haber revisado la vivienda y obtenido una respuesta positiva existiera algún fallo interno, que no cunda el pánico. El portal inmobiliario Housell indica varias acciones legales que podemos emprender en función de la gravedad del problema y la manera en que afecte a la habitabilidad de la vivienda.

Lo importante es hacerlo cuanto antes, ya que solo contamos con seis meses desde la fecha en que se entregó la vivienda (en caso de nueva obra hasta dos años) para valorar y notificar por escrito los defectos ocultos.

Una vivienda bien aislada (y económica) empieza por las ventanas

Un correcto aislamiento que nos proteja de los saltos térmicos y ruidos externos –además de reducir la factura– es fundamental a la hora de valorar la compra de una casa. El buen estado que presenten las ventanas es básico para mantener el intercambio óptimo de temperatura. Según la CEO de Gärna Studio, Laura Gärna, “la calidad de las carpinterías exteriores [en las ventanas] es determinante también para el aislamiento térmico. Si las carpinterías no son estancas, es lo primero que recomendamos cambiar en una reforma”.

Y su coste no es precisamente económico. “El estado de las ventanas es lo más que realmente debemos comprobar en la primera visita ya que cambiarlas implica una partida enorme que encarece mucho la obra”, insiste Alba de Basamenta. Para saber si se encuentran en buen estado debemos abrirlas y cerrarlas varias veces, comprobar que los cristales no sufren ninguna fisura, ver si las hojas tienen doble cristal o climalit (esto evitará futuras fugas de calor y frío) y que el sellado se encuentre en perfecto estado. Para detectar grietas poco visibles, podemos recurrir a la llama de un mechero. Si se mueve, es posible que exista un agujero por el que pase la corriente.

La fundadora de Gärna Studio nos da otro consejo para conocer si la vivienda cuenta con un buen aislamiento. “Durante la visita, lo mejor es que pidamos que apaguen el aire acondicionado o la calefacción para ver la casa con transparencia. Nos debemos fijar también en el volumen de los muros, ya que a mayor grosor, mejor aislamiento. Si en cambio la fachada es delgada, será de peor calidad”. Para saber si una grieta es relevante, Alba V. Codesido recomienda medirla con un rotulador, “si su grosor es mayor, deberíamos preocuparnos”.

En el caso de una vivienda unifamiliar, de un ático o una buhardilla, un buen aislamiento en el techo es de vital importancia. Pero revisar el estado de la cubierta necesitamos contar "con un técnico especialista, solo así sabemos si existen tejas deterioradas o filtraciones que impliquen reforzar el aislamiento por dentro”. Laura Gärna aconseja en este caso invertir en la revisión total de las instalaciones a cargo de una Due Diligence. Esta figura inmobiliaria realiza un estudio exhaustivo de la vivienda para concretar su valor final, incluyendo una estimación de los costes de reparación que puedan surgir.

Alba V. Codesido nos recuerda también la importancia de pedir el certificado energético del inmueble, que revela el consumo anual de energía que necesita ese edificio en condiciones normales de ocupación y funcionamiento. Si una casa es más eficiente energéticamente hablando se evitarán problemas y un posible intercambio de temperatura con el exterior. Desde junio de 2013 es obligatorio en España tanto para poder alquilar o vender cualquier vivienda y podemos exigirlo al propietario actual.

Humedades en la vivienda: la gran camuflada

“Cuando visité la casa por primera vez no vi ni rastro de ellas. En cambio, en la siguiente visita cuando el dueño había empezado la mudanza, descubrí una mancha enorme en la pared. Debía estar oculta por un armario o una estantería…”. La experiencia de María es uno de los casos más comunes dentro de los desperfectos que un propietario suele ocultar. Por ello, si encontramos muebles estratégicamente colocados en la pared, debemos sospechar y pedir que se muevan para comprobar que no exista una humedad detrás.

En este hipotético caso hablamos de una casa que cuenta con su pintura original. Si por el contrario estuviera recién pintada, “lo único que podría revelar una posible humedad es el olor a condensación”, señala Vázquez Codesido. A este factor determinante, Gärna Studio añade también el tacto. “Si hay humedades, aunque visualmente no se aprecien, notaremos la pared húmeda al pasar la mano. Esto puede durar hasta meses después de haberla pintado”.

Saber si las tuberías se encuentran en buen estado también será relevante ya que cambiarlas implica un presupuesto medio, según indica el portal Habitissimo, de 1.610 euros. Pero, ¿cómo podemos evaluarlas desde el exterior? “Lamentablemente no es posible. La fontanería es como la circulación sanguínea del hombre: no se ve a simple vista, está oculta y aunque aparentemente esté bien, puede estar mal y viceversa. Por ello recomiendo de nuevo invertir en una Due Diligence o revisarlas por completo (incluida la caldera) con ayuda de un fontanero”.

Lo único que podremos determinar en una inspección superficial es el estado del contador de agua, los tubos de entrada y salida y comprobar si son de hierro o de cobre. En la administración de la finca nos podrán indicar de dónde procede el agua, ya sea de una red general de abastecimiento, una comunidad de regantes o incluso un pozo privado. Y si tiene depósito propio, cuántos litros posee y cómo se suministra el agua. Todo ello hará que el coste mensual de agua varíe.

Alerta ruido: puede hacernos la vida imposible

Tras meses de confinamiento hemos podido comprobar que una vivienda libre de ruido es sinónimo de calidad de vida. Trabajar, dormir o ver una película escuchando al vecino como si estuviera en nuestra propia casa es algo que debemos evitar, siendo algo decisivo en la compra de una vivienda. Para saber con certeza si una casa es ruidosa sin vivir en ella, Alba de Basamenta solo ve una opción: “Puede resultar ridículo, pero la única manera es permanecer el máximo tiempo posible que nos permitan. Otro consejo es preguntar la antigüedad de la vivienda, ya que un experto te podrá decir más o menos el tipo y calidad de la construcción, algo determinante en la robustez de un edificio”.

Los vecinos también podrán aportarnos alguna pista más, aunque ante la duda, y si contamos con el presupuesto necesario, Gärna Studio recomienda siempre “invertir en insonorizar la vivienda. Así no escucharemos a nadie, ni ellos nos escucharán a nosotros”.

Evitar que los ruidos de la calle se transfieran al interior de la vivienda depende del aislamiento acústico que generen no solo las ventanas exteriores, sino también la puerta principal, porque lo que se recomienda revisar su estado. Un mal cerramiento en la entrada por una carpintería de dudosa calidad permite que se pierda el calor de la vivienda hasta un 40 % del calor general y que entren los ruidos de zonas comunes y el exterior.

¿Un suelo antiguo precioso o una lacra en desnivel?

Quedarnos fascinados con un viejo parqué o un mosaico hidráulico puede hacer que olvidemos las cualidades funcionales que tiene que cumplir todo pavimento en una vivienda. Un suelo debe estar nivelado, ser resistente y fácil de mantener. Una superficie de mármol, por ejemplo, resultará fría y precisa pulirse, mientras que el gres porcelánico es un material sólido y limpio pero tiende a levantarse en la parte inferior si se golpea.

Además, es importante observar los posibles desperfectos que pueda tener el suelo para valorar su futura renovación. “Todo depende de lo que encontremos. Si se trata por ejemplo de una piedra que no nos gusta, la podemos usar para pegar una madera encima y dar un aire completamente diferente a la casa por menos dinero. En cambio, si queremos levantar un suelo preexistente esto requiere un coste adicional de demolición”, señala Laura Gärna.

Por otro lado, si un suelo no está bien nivelado las juntas terminarán por deteriorarse y generar todo tipo de problemas, desde tropiezos y movimientos no deseados de los muebles a la proliferación de hongos y bacterias que se acumulen en las grietas. Para saber si un pavimento se encuentra desnivelado, Alba V. Codesido recomienda tomar como referencia las carpinterías interiores la casa y visualizar una línea recta sobre el suelo: “Las líneas superiores de los armarios y los rodapiés nos darán una pista acerca del estado de la nivelación”.

Esta casa tiene menos luz de lo que pensábamos

Una casa luminosa es sinónimo de confort y ahorro energético. Y si la luz es natural, mucho más. Para captar la incidencia del sol sobre la vivienda, Habitaclia recomienda hacer varias visitas durante distintas horas del día. No solo cotejaremos la luz natural que entre por ventanas, balcones o una terraza, también será un buen momento para fijarnos en los ruidos y olores que traspasan a la vivienda.

Otro factor decisivo es la orientación del inmueble. El portal inmobiliario Idealista señala que una mala orientación pude traducirse hasta en un 70 % más de gasto en la factura de la luz. Saber cuál es la mejor para nuestra vivienda depende del clima en el que nos encontremos, aunque la orientación Este suele ser una buena opción para la mayoría de los casos, ya que el sol incide desde que amanece hasta el mediodía. Así se acumula el calor durante el día y se libera por la tarde–noche sin necesidad de subir el termostato.

Pero en una vivienda no solo se debe valorar la luz natural. Los puntos de luz artificial que posea la casa también son relevantes. “La iluminación de una vivienda es muy personal. No solo es cuestión de reforzarla en cuanto a cantidad sino ver cómo se adapta al uso de cada rincón en la vivienda” explica Iván Meana, Lighting Designer de Faro Barcelona. “Lo más importante es saber si se acomoda a los gustos del nuevo propietario y si no es así, ver si se pueden cambiar sin invertir mucho dinero”. Para ello, hay que revisar el estado de la instalación, “sobre todo el cuadro eléctrico y las cajas de conexiones de la vivienda”, recalca Meana.

¿Y qué podemos pasar por alto?

Si eres de los que solo se fija en los azulejos estilo Metro que adornan un baño, en las persianas mallorquinas del balcón o las molduras del techo cuando visita una casa, craso error. Cuando diseccionas a fondo una vivienda de segunda mano para evitar cualquier contratiempo en la futura reforma lo sentimos, pero es así. Lo estético debe pasar a un segundo plano.

Con ellos no nos referimos a prescindir de techos altos o grandes ventanales (algo que sí cumple con creces una función), sino a quitar importancia a aspectos superfluos que además se puedan cambiar con el tiempo y sin grandes costes. “Cuestiones como los acabados en carpintería, el estado defectuoso de la pintura (algo económico de cambiar) o un mal alicatado no deberían ser prioritarias para un futuro propietario” apunta la fundadora de Basamenta.

Todos los desperfectos que hemos relatado se detectan, en principio, sin ayuda de un experto. En inmuebles con más de 50 años se recomienda consultar la Inspección Técnica de Edificios para descartar una deficiencia interna más grave como la aluminosis o fiebre del hormigón, que puede llegar a colapsar la estructura. Y si preferimos estar más tranquilos y evitar sorpresas lo mejor es contar con un profesional que nos asesore durante la visita. “En construcción lo barato sale caro y a veces por escatimar un poco nos podemos arrepentir”, concluye Laura Gärna.

Fuente : Periódico El País

Publicado en Reformas
Lunes, 25 Marzo 2019 21:42

¿Para qué necesitas una licencia de obra?

¿Para qué necesitas una licencia de obra?

Si quieres realizar una obra en un inmueble, no puedes lanzarte sin más. Si así fuera, no habría forma de asegurar que todos los edificios cumplen con los estándares del Código Técnico de Edificación (CTE). Necesitas pedir permiso al ayuntamiento, y para ello tienes que solicitar una licencia de obra.

Como no todas las obras son iguales, existen dos tipos de licencia en función de la magnitud de las modificaciones. La primera es la licencia de obra menor, para trabajos relativamente sencillos que no modifican la estructura del inmueble. Serían obras menores el cambio de puertas o ventanas, la instalación de cerramientos o cualquier tipo de fontanería.

La licencia de obra mayor, en cambio, sí que implica modificar la estructura básica del inmueble. Cada municipio especifica en su Plan General de Ordenación Urbanística qué es lo que considera una obra mayor, pero con carácter general pueden incluirse las siguientes actuaciones:

  • Obras de nueva planta.
  • Obras que suponen el cambio de uso del inmueble, como adaptar un local para convertirlo en vivienda.
  • Obras que modifican la estructura de la edificación, como añadir o tirar tabiques.
  • Obras en los elementos comunes del edificio, como la terraza o la fachada.
  • Obras relacionadas con la protección contra los incendios.
  • Obras de ampliación en lo que se refiera a altura y/o volumen.
  • Obras de rehabilitación. 

¿En qué se diferencian la obra mayor y la menor?

Las obras menores son por lo general más sencillas en cuanto a técnica, y también más baratas. Por no suponer un cambio en las estructuras o elementos comunes del inmueble, no tendrás que presentar un proyecto de obra. Se considera que una obra menor no puede poner en jaque la normativa de seguridad del CTE.

La licencia de obra mayor suele resultar más cara ya que conlleva más trámites. Además los plazos suelen ser más amplios.

La tasa la fijará el ayuntamiento para ambas licencias (algunos municipios la han suprimido, así que no dudes en preguntar) pero debido a todos los informes adicionales que debes entregar conviene contratar a un arquitecto técnico o superior. Puedes hacerlo en empresas especializadas como Certicalia.

De forma obligatoria para cualquier tipo de licencia de obra, firmarás una declaración responsable en la que te comprometerás a hacer buen uso de ella en caso de que te la concedan.

¿Puedo hacer algún tipo de obra sin licencia?

Existen modificaciones, como pintar las paredes de la casa, que pueden hacerse sin licencia. Sin embargo, antes de lanzarte a modificar algo “que no hace daño a nadie”, conviene que consultes con un profesional.

Para conseguir una licencia de obras tendrás que entregar una memoria descriptiva de los trabajos, realizada por un técnico que la visará en un Colegio Oficial o te protegerá con su seguro de responsabilidad profesional.

Si no has seguido el cauce administrativo, en cambio, cualquier accidente será responsabilidad tuya. Además de pagar cualquier gasto derivado serás sancionado por la autoridad pertinente, con multas que empiezan entre 300 y 6.000 euros por infracciones leves.

En resumen, no merece la pena correr el riesgo por no pagar el coste de una licencia, que aunque depende de cada ayuntamiento no suele ser demasiado elevado.

(Fuente vivados.com)

Publicado en Reformas

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