En qué casos las agencias inmobiliarias sí pueden repercutir los gastos al inquilino

Los gastos de gestión y los de formalización de los contratos no pueden repercutirse, pero hay otros que sí. Por ejemplo, en viviendas no sujetas a la LAU o suntuarias

La Ley de Vivienda que ha entrado hace unos días en vigor trae varios cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y uno de ellos versa sobre los gastos que las agencias no pueden repercutir a los inquilinos.

Según consta en el punto 4 de la disposición final primera, el nuevo artículo 20 de la LAU tras su modificación por la actual Ley de Vivienda, parece referirse a dos gastos previos devengados con anterioridad a la firma de los arrendamientos, porque primero habla de los gastos de gestión, y, en segundo término, como cerrando la prohibición, de los gastos posteriores de formalización del contrato.

En el siguiente artículo, voy a detallar los dos conceptos, por el cual las agencias inmobiliarias no pueden repercutir a los inquilinos los gastos de gestión y de formalización de los arrendamientos, independientemente de que los arrendadores sean personas físicas o jurídicas.

1. Los gastos de gestión inmobiliaria, ante la excesiva amplitud del término, parece referirse a los gastos de intermediación que cobran las agencias de forma previa, por buscar, mediar, ofrecer y enseñar propiedades en alquiler a los inquilinos interesados.
2. Los gastos de formalización de los contratos de arrendamiento, normalmente son los honorarios que cobran los profesionales que redactan los contratos para formalizar los arrendamientos, como abogados, notarios u otros profesionales.

Sin embargo, hay supuestos excepcionales donde la agencia podrá repercutir los gastos mencionados a los inquilinos. Estos son:

1. Alquileres de viviendas no sujetos a la LAU. Incluye los arrendamientos de viviendas sujetos a la legislación civil (código civil), laboral, o a normas sectoriales dictadas por las Comunidades Autónomas para regular los alquileres turísticos.
2. Arrendamientos para uso distinto a vivienda. Incluye los arrendamientos de locales, oficinas, despachos, etc.
3. Arrendamientos por temporadas. A los arrendamientos de viviendas por temporadas no se les aplica el artículo 20 de la LAU, ya que éste que solo se aplica a los arrendamientos de viviendas habituales con carácter de permanencia.
4. Cesiones temporales de viviendas. También se pueden repercutir estos gastos a los arrendatarios en las cesiones temporales que se haga del uso de las viviendas, a través de las figuras jurídicas del usufructo temporal y del derecho de superficie.
5. Arrendamientos de viviendas suntuarias. Son aquellos arrendamientos de viviendas cuya superficie excede de 300 m2 construidos, o cuya renta sobrepasa en 5.5 veces el salario mínimo interprofesional, a los cuales, si las partes lo acuerdan, no se les aplican las normas del artículo 20 de la LAU.
6. Tampoco entendemos que afectaría la prohibición a aquellos arrendamientos cuyo pago por parte del inquilino obedeciera a una contraprestación de tracto sucesivo en el tiempo, por el ofrecimiento por parte de las inmobiliarias de una serie de servicios adicionales por llevar durante la duración del alquiler, su completa administración, beneficiándose de los servicios ofrecidos.

(Fuente idealista.com 02062023)

Si quieres comprar casa, ¿mejor entre particulares o a través de una agencia?

Un particular que, tras publicar un anuncio en alguna web especializada en internet, hace visitar su vivienda a un potencial comprador que se había mostrado interesado. Unas semanas después, formalizan su acuerdo ante el notario y realizan el traspaso de la propiedad. Si esta es sin duda la estampa más común cuando se habla de compraventa de vivienda, de una encuesta de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) se desprende que el trato directo entre particulares fue adoptado en menos de la mitad de los casos el año pasado (un 45%). Por el contrario, el 37% de los compradores prefirió confiar en una agencia inmobiliaria (una cuarta parte de ellos declaró no haber tenido una buena experiencia) y el restante 18% pasó por otras vías.

El proceso de compra y los elementos en los que el usuario debería fijarse dependen de quién sea el vendedor o quién intervenga como mediador en su desarrollo. Aun así, en opinión de la portavoz de la OCU, Ileana Izverniceanu, hay consejos válidos en cualquier caso. “Primero: extremar la prudencia y tener muy claras tanto las necesidades como las posibilidades económicas, ya que los riesgos de una compra compulsiva o inducida por un hábil vendedor tendrían aquí efectos muchos más graves que el que padecemos en cualquier compra de un producto de consumo”, advierte.

Y habrá también que distinguir entre una compra sobre plano –es decir, de una vivienda que no está construida todavía– y una casa de segunda mano. En el primer supuesto, se averiguarán meticulosamente las características de la promoción a través de la documentación aportada por la promotora. En el segundo, se pondrá el foco en la situación legal de la vivienda (propietario real, eventuales cargas o hipotecas, ocupantes), su entorno de día y de noche (para evitar ruidos u olores indeseados), y su estado material (termitas, aluminosis, humedades, y aislamiento, entre otras fuentes de problemas). “Aunque en algunos casos se podrá reclamar, lo importante es extremar las precauciones antes de la compra para no llevarse sorpresas después”, resume Izverniceanu.

Entre particulares

Cuando el vendedor es un particular que traspasa una vivienda usada a otro particular, su relación mutua se rige por la legislación civil. Si lo estima necesario, el comprador puede reclamar por vicios ocultos en un plazo de seis meses, o pedir la nulidad de la compra por error en el consentimiento, o la resolución de la compraventa si cree que le han vendido gato por liebre. Si la vivienda tiene menos de 10 años, los plazos de garantía que prevé la Ley de Ordenación de la Edificación son de un año para defectos de acabado, tres para problemas con la habitabilidad, y 10 cuando se detectan fallos en la estructura.

El director general de la empresa de intermediación Tu Solución Hipotecaria, Ricardo Gulias, destaca algunas de las dificultades que pueden surgir en la compraventa entre particulares. “¿Qué pasa cuando en la finca hay una carga hipotecaria muy vieja pero no caducada? Y si hay una herencia, ¿quién pone a los herederos de acuerdo? ¿Y si el vendedor no vive en la misma ciudad del comprador? ¿Y si hay embargos en la finca?”, se pregunta. “A veces, la presencia de un profesional es fundamental para llevar a cabo una compraventa”, defiende.

A través de una agencia

Por ello, muchos deciden acudir a una agencia inmobiliaria, aunque el 26% de los compradores que lo hicieron el año pasado se declaró insatisfecho con la experiencia, siempre según datos de la OCU. Del lado del vendedor, las cosas no parecen ir mejor. Desde la organización señalan, por ejemplo, que “la cláusula de exclusividad –por la que el agente pretende cobrar la comisión en todo caso, incluso cuando no ha existido una mediación eficaz por su parte– campa todavía por sus respetos, pese a haber sido declarada abusiva en diversas ocasiones”.

“Dentro del sector hay auténticos fuera de serie pero también chapuzas”, admite Gulias, quien, para detectar si la agencia es seria, sugiere observar la documentación que entrega al comprador. “Si nos dan la nota simple actual [un documento expedido por el Registro de la Propiedad que informa sobre quién es la persona propietaria del inmueble, las posibles cargas asociadas y las limitaciones de uso], copia del catastro, estado de la comunidad de propietarios, si hay o no derramas, el certificado energético, la cédula de habitabilidad [en las Comunidades Autónomas donde está prevista], información sobre si la ITE está pasada o no, y cuánto se paga de comunidad, será difícil que la inmobiliaria no cumpla con nuestras expectativas”, asegura.

Malas costumbres

Cuando el cliente se haya decantado por un inmueble y esté convencido de que quiere adquirirlo, será necesario hacer un contrato de paga y señal o reserva, en el que se fijará el precio ofertado”. “Es cuando la inmobiliaria debería entregar la nota simple de la vivienda”, subraya Gulias. En la reserva se emplazará la parte propietaria del bien a hacer el contrato de arras, en el caso de aceptar la propuesta. En este contrato se establecerá el precio final y la fecha de vencimiento, así como si se conceden unos días para el desalojo de la vivienda y si en la vivienda se quedan unos muebles, entre otros detalles.

“La agencia puede proveer asesoramiento hipotecario y vincular la operación a la viabilidad del préstamo”, destaca Gulias, “pero no puede coaccionar el cliente para que utilice este servicio obligatoriamente”. Desentenderse del proceso una vez hayan percibido los honorarios es otra mala práctica que señalan tanto Izverniceanu como Gulias. Según este experto, se trata de una costumbre extendida entre las llamadas inmobiliarias low cost.

Ojo con las prácticas ilegales

En la resolución de problemas que puedan ocurrir en la compraventa de una vivienda usada a través de una agencia, habrá que distinguir la responsabilidad del vendedor y la del intermediario. “Entre el comprador y la agencia existe una relación de consumo, a la que se aplica la normativa de consumo y las reglas generales del derecho civil”, explica Izverniceanu. Su consejo es que, desde el principio, se dejen claras las condiciones de la mediación para el comprador, como si le cobrarán una comisión o si el precio anunciado incluye ya todos los gastos.

Al lado de una mayoría de agencias serias, prosperan también prácticas que Izverniceanu no duda en definir “ilegales”. Una de ellas consiste en incluir compromisos vinculantes en meras hojas de visita que el potencial comprador firma al inspeccionar una vivienda en venta. O hacer firmar un documento por el que la agencia pasa al vendedor una oferta de parte del comprador con una rebaja sobre el precio anunciado. “El problema es que este documento incluye ya el compromiso firme del comprador de adquirir esa casa si el vendedor accede a la oferta, sin que el adquiriente se dé realmente cuenta de ello”, advierte Izverniceanu. “Incluso se suele pedir avances de dinero en efectivo para trasladar esa oferta”, añade. Por lo que reitera su consejo: tener prudencia.