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Cómo puede una comunidad de propietarios pedir las ayudas europeas para reformar casa en 2023

¿Cómo saber que un edificio necesita una rehabilitación energética? ¿Qué es el agente rehabilitador? ¿Cuánto dura el proceso? Repasamos todas las claves de forma práctica

El parque inmobiliario es uno de los focos de contaminación más importantes en Europa. Los estudios calculan que es responsable de una tercera parte de las emisiones de CO2 a la atmósfera. Y el problema en España es aún mayor: tiene uno de los parques inmobiliarios más antiguos del Viejo Continente, con una edad media de los edificios que ronda los 50 años.

En este escenario, y coincidiendo con la lucha global contra el cambio climático y el objetivo de Bruselas de alcanzar la neutralidad energética en 2050, rehabilitar los inmuebles para reducir el consumo se ha convertido en una necesidad cada vez más acuciante y los fondos europeos Next Generation, en una oportunidad para conseguirlo.

Estas ayudas permiten subvencionar hasta un 80% del coste total de las actuaciones, siempre que se cumplan unos criterios, mientras que para el resto se puede pedir financiación bancaria. Pero ¿cómo saber que un edificio necesita una rehabilitación energética? ¿Cuáles son los pasos del proceso y cuánto dura? ¿Qué tipo de ayudas hay en marcha y qué actuaciones son, según los expertos, las más necesarias? Respondemos a todas estas preguntas de forma práctica:

1. El proceso de rehabilitación, paso a paso
   1. Saber que el edificio necesita una rehabilitación
   2. El papel del agente rehabilitador
   3. Nombrar al agente rehabilitador y hacer el proyecto de rehabilitación
   4. Decidir si se ejecuta el proyecto de rehabilitación
   5. La ejecución del proyecto
   6. Duración del proceso
2. Actuaciones de rehabilitación más recomendables
3. Ayudas para la rehabilitación de vivienda
4. a la rehabilitación de vivienda

El proceso de rehabilitación, paso a paso

Repasamos los pasos de un proceso de rehabilitación con los fondos europeos:

Saber que el edificio necesita una rehabilitación

Una de las dudas más frecuentes es cómo saber si el edificio donde vivimos necesita o no una rehabilitación. Y una forma de conocer la respuesta la tenemos en el año de su construcción.

“Cogiendo como referencia el año de construcción sabes qué tipo de construcción es y qué tipo de trabajos necesita el edificio para mejorar la eficiencia energética”, afirma Cátia Alves, directora de sostenibilidad y responsabilidad corporativa de UCI.

Basilio Agudo López, director general de AR Rehabilitación Energética, también defiende que la fecha de construcción es una de las variables más sencillas para que los ciudadanos se orienten sobre la potencial necesidad de mejora energética del edificio donde viven.

“La legislación ha ido cambiando mucho. En los años 80 había unas formas de construir, en los 90 había otras… Pero cuanto más atrás te vayas en el tiempo, más fácil es saber si es necesaria una rehabilitación. Como términos muy generales, una marca tope sería el Código Técnico de 2007. Todos los edificios anteriores, y sobre todo los anteriores al año 2000, podrían llegar a ahorros energéticos superiores al 65%, lo que implicaría un 80% de subvención”, explica.

Otro consejo, esta vez de Julio Pascual, director general de La Paloma Cerámicas, es realizar una auditoría para saber cuál es la eficiencia energética del edificio. "Eso lo tienen que gestionar los propietarios a través del administrador de fincas y ese va a ser un muy buen barómetro de si tu vivienda o tu edificio es mejorable o no es mejorable. Todo lo que tenga letra de E, F o G no son eficientes energéticamente y son susceptibles de ser mejoradas, y eso va a tener un impacto directo en el ahorro de la factura energética a final de mes".

Además, añade Pascual, "hay un componente estético, que eso ya es susceptible a la vista, que depende de la antigüedad que tenga el edificio en el que vivas y si está bien o no está bien conservado, dependiendo de los materiales que se usaron en su momento y de cómo está de maltratado por las inclemencias del tiempo dependiendo de dónde se encuentre. Y eso sí que es un componente más subjetivo, pero que puede ser también importante a la hora de valorar una posible rehabilitación".

El papel del agente rehabilitador

Una vez que la comunidad de propietarios se cerciora de que el edificio necesita una rehabilitación energética, el siguiente paso es buscar un agente rehabilitador. Se trata de una figura nueva que ha llegado al mercado al calor de los fondos europeos y que da una solución 360 a las comunidades. Es decir, se encarga de todo el proceso de principio a fin.

Según los expertos, su figura es necesaria para la ejecución de los fondos europeos destinados a la rehabilitación y exige una gestión multidisciplinar. Y es que, para ejecutar bien estos procesos, hace falta una parte legal, administrativa, técnica, financiera…

¿Y cómo buscar un agente rehabilitador? Las comunidades autónomas han creado una lista donde los agentes rehabilitadores se tienen que dar de alta, así que el primer paso es consultar dicha lista. Pero, como explica el director general de AR Rehabilitación Energética, “esto no implica que la persona con la que vayan a contactar tenga las capacidades necesarias, pero es el primer paso. A partir de ahí, lo suyo sería hablar con ese agente rehabilitador, saber cuál es su experiencia previa… Lo recomendable es buscar empresas que tengan una trayectoria anterior en gestión de proyectos y en gestión de comunidades porque es otro índice diferenciador. La actividad de agente rehabilitador tiene una dificultad brutal, y es que lo que gestiona es comunidades de propietarios, es decir, personas”.

Por tanto, añade Basilio Agudo López, “el agente rehabilitador debe saber cómo tratar personas, así como tener unos conocimientos técnicos, unos conocimientos legales y financieros. No vale solo con tener una parte técnica y una parte administrativa o una gestión de subvenciones. Entonces, hay que buscar una empresa que toque todos estos palos y que tenga una trayectoria ya conocida, no como agente rehabilitador, que es una figura nueva, sino en estos sectores”.

Nombrar al agente rehabilitador y hacer el proyecto de rehabilitación

Una vez que la comunidad de propietarios se ha puesto en contacto con el agente rehabilitador, el siguiente paso es que éste realice una visita comercial y concierte una reunión con los vecinos. El objetivo es que le designen como agente rehabilitador para que pueda hacer el libro del edificio y el proyecto de rehabilitación, que es como una foto inicial de cómo está el inmueble y la foto final de cómo va a quedar. Tanto el libro del edificio como el proyecto de rehabilitación están 100% subvencionados.

Decidir si se ejecuta el proyecto de rehabilitación

Una vez que está listo el proyecto de actuación, el agente rehabilitador tiene que explicar a la comunidad de propietarios qué es lo que se va a hacer, cuál es el coste de la obra y cómo se va a financiar el proyecto. Y una vez que los vecinos deciden ejecutar la obra, empieza la parte de gestión y se tramita la ayuda.

De forma paralela, el agente rehabilitador hace el cierre financiero con el banco. Es decir, busca la financiación para afrontar el 20% que al menos no se cubre con los fondos europeos (la subvención máxima es de hasta el 80% del proyecto).

“Por tanto, no hay incertidumbre ni para los propietarios, ni para los bancos, que saben desde un primer momento que los fondos les van a llegar”, explica el director general de AR Rehabilitación Energética.

La ejecución del proyecto

El siguiente paso del proceso es la ejecución del proyecto. Es decir, se licitan las obras, el agente rehabilitador presenta ofertas de constructoras para ejecutar las obras y se elige la más adecuada. Luego viene todo el proceso de construcción y, por último, la entrega.

Y es entonces cuando la comunidad autónoma donde esté ubicado el edificio debe revisar que la rehabilitación se ha cumplido y que el proyecto previsto es el que se ha ejecutado. Una vez comprobado, desde AR Rehabilitación afirman que habrá “un proceso de unos tres o cuatro meses para que la autonomía entregue la subvención”.

Duración del proceso

La duración de una obra tipo, por decirlo de alguna forma, estará en tres o cuatro meses para el libro del edificio, toda la tramitación con la comunidad de propietarios y entregar el proyecto de rehabilitación. Luego hay un ‘impasse’ hasta que la comunidad de propietarios decide qué quiere hacer y los nueve meses que debería durar como máximo la obra. “Es decir, si juntas todo el proceso estaríamos hablando de 13-14 meses de principio a fin”, asegura Basilio Agudo López.

Actuaciones de rehabilitación más recomendables

Las actuaciones subvencionadas con cargo al programa definido en el Real Decreto 853/2021, que delimita las acciones de los fondos Next Generation para la rehabilitación energética, deben cumplir las siguientes condiciones: una reducción del consumo de energía primaria no renovable de al menos un 30% y una segunda reducción de la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración del edificio en un 25% si la zona climática es C o en un 35% de las zonas climáticas D y E. Cumplidas estas condiciones, entramos a diferentes tramos de ayuda. En resumidas cuentas, el objetivo es mejorar al menos dos letras en la escala de eficiencia energética.

Así, en cualquier edificio las actuaciones serían mejorar la envolvente completa (cubierta, fachadas y carpinterías) con el objetivo de reducir un 30% la demanda global de energía. Ese sería el primer paso para poder llegar a las subvenciones y la primera intervención que se debería hacer. A partir de aquí hay otras intervenciones, como instalar paneles solares, que lo que hacen es mejorar la eficiencia.

Como explican desde Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), “las actuaciones que más se usan para la rehabilitación de edificios son sin duda el SATE (Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior) y las fachadas ventiladas, que es como poner el abrigo al edificio; la cubierta, que es el sombrero del edificio y las luminarias. Y si también se hacen los cerramientos, ventanas…, entonces es la guinda del pastel”. Además del SATE, en el mercado existen otras soluciones que conservan el ladrillo caravista, como por ejemplo el ladrillo termoklinker, que permite rehabilitar manteniendo la estética de la fachada.

Ayudas para la rehabilitación de vivienda

La comunidad de propietarios que consiga ahorros energéticos superiores al 65% en su edificio a través de una rehabilitación, puede obtener hasta un 80% de subvención. “Estamos hablando de inversiones de 23.500 euros y una subvención de 18.800 euros por vivienda”, detalla Agudo López.

El 20% restante (o en su defecto el porcentaje no cubierto vía fondos europeos) puede financiarse a través de un préstamo bancario, con plazos que pueden estar entre 8 y 10 años. Y el 60% está exento en la declaración de la renta.

“Al final, si haces el cálculo, resulta que de una inversión del 100% los propietarios estarían pagando solamente un 8%. Si el 20% que pagarías a 10 años (parte no subvencionable con los fondos europeos) es una cuota aproximada de unos 50 euros y tienes un 60% exento, te vas a deducir en renta unos 30 euros. Así que realmente estás pagando 20 euros al mes, y esos 20 euros te los vas a ahorrar sí o sí en el consumo de energía con la mejora”, insisten desde AR Rehabilitación Energética.

Según la normativa actual, los contribuyentes propietarios de viviendas ubicadas en edificios de uso predominante residencial en el que se hayan llevado a cabo obras de rehabilitación energética hasta el 31 de diciembre de 2024, podrán deducirse el 60% de las cantidades satisfechas durante dicho período por tales obras en viviendas, garajes y trasteros (excluyendo las obras realizadas en la parte de la vivienda que se encuentre afecta a una actividad económica), hasta un máximo de 15.000 euros.

La deducción se practicará en los períodos impositivos 2021, 2022, 2023 y 2024 en relación con las cantidades satisfechas en cada uno de ellos, siempre que se hubiera expedido, antes de la finalización del período impositivo en el que se vaya a practicar la deducción, el citado certificado de eficiencia energética, con el 1 de enero de 2025 como fecha límite.

Financiación bancaria a la rehabilitación de vivienda

El sector financiero, consciente de la necesidad de aprovechar los fondos europeos, está lanzando préstamos destinados a las comunidades de propietarios para rehabilitar edificios. En líneas generales, son préstamos de una duración más reducida que en el caso de una hipoteca, con plazos de entre 8 y 12 años de media.

Además, suelen establecer un periodo de carencia (que pueden durar hasta 24 meses), lo que significa que los propietarios no empiezan a pagar la cuota hasta que la obra está terminada. Así, insisten los expertos, comienzan a pagar cuando ya tienen el beneficio y el ahorro.

Ahora bien, el tipo de interés medio es mucho más alto que en el caso de las hipotecas tradicionales y rondan el 7%. Y todo apunta a que habrá una revisión al alza de las condiciones de los préstamos para adecuarse a las circunstancias del mercado financiero.

Hay entidades que permiten realizar el proceso de forma totalmente online, sin abrir cuenta en el banco ni contratar otros productos, y que no exigen pasar por notaría si el importe a financiar es inferior a 300.000 euros.

(fuente idealista.com Redacción, 12 January 2023)