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Cuándo y cómo hay que cambiar las escrituras de una vivienda heredada

Es necesario cambiar las escrituras de la vivienda para venderla o alquilarla, además de evitar que sigan llegando recibos e impuestos. 

Heredar una vivienda siempre es un asunto complicado. Una vida se va y se recibe una casa cargada de recuerdos. Después, vienen los embrollos legales y se genera una situación de desconcierto jurídico en la que, si no se toman las acciones pertinentes, a la larga puede suponer un quebradero de cabeza. Pero es necesario cambiar las escrituras de la vivienda para venderla o alquilarla, además de evitar que sigan llegando recibos e impuestos. 

¿Cuándo hay que cambiar las escrituras de una vivienda heredada? 

Lo ideal es cambiar las escrituras lo antes posible, ya que así se podrá disfrutar de la vivienda en pleno derecho y evitar problemas fiscales, pero no es necesario hacerlo inmediatamente. 

Para cambiar las escrituras de una vivienda heredada, lo primero que hay que hacer es aceptar la herencia y es algo que no siempre compensa. Los altos impuestos que hay que pagar para heredar una casa pueden suponer más un gasto que un beneficio.

Los dos grandes gastos que hay que afrontar en una herencia son el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal. Estos marcan el tiempo disponible para cambiar las escrituras de una casa heredada.

Impuesto de Sucesiones

La ley establece un plazo máximo de seis meses para pagarlo después de la defunción de la persona que deja la herencia. Es ampliable por otros seis siempre y cuando se pida la ampliación dentro de los cinco primeros meses para liquidarlo. El importe depende de la comunidad autónoma.

Plusvalía municipal 

Al igual que el Impuesto de Sucesiones, la plusvalía municipal debe pagarse en los seis meses posteriores al fallecimiento del testador, pudiéndose ampliar otros seis meses más. El valor de la plusvalía depende del municipio. idealista cuenta con una herramienta muy útil que ayuda a calcularlo.

Cómo cambiar las escrituras de una vivienda heredada

Para cambiar las escrituras de la vivienda de un fallecido, César García, director del bufete Acounsel Abogados, enumera los siguientes pasos:

1. Obtener el certificado de defunción que se expide por el registro civil donde ha ocurrido la defunción. Tienen que pasar quince días entre el fallecimiento y que nos puedan expedir el certificado. 
2. Con el certificado de defunción, tenemos que acudir al Ministerio de Justicia para solicitar un Certificado de Actos de Última Voluntad, en el cual consta si el fallecido otorgó testamento ante notario o no.
3. Si otorgó testamento ante notario, tenemos que comparecer frente a dicho notario, acreditando que somos herederos del fallecido, por ejemplo con el libro de familia, partida de nacimiento donde aparezca que somos sus hijos, etc.
4. El notario tiene que otorgar la escritura de adjudicación y partición de herencia, en la cual se dividen los bienes entre los herederos, conforme a las disposiciones testamentarias.
5. Una vez que los bienes están adjudicados a los herederos, es cuando se pueden vender a un tercero, previo pago de los impuestos correspondientes (Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal) e inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto cuesta cambiar de nombre las escrituras de una casa por motivos de herencia?

Es muy complicado establecer un precio, ya que varía enormemente dependiendo de la comunidad o el valor de la vivienda, entre otras cuestiones. Estos son los marcadores del precio:

• Impuesto de sucesiones: Cada comunidad autónoma tiene un tipo impositivo distinto y va desde casi no tener que pagar nada en Madrid, siendo descendientes del fallecido, hasta cuantía altas en otras comunidades autónomas. También el impuesto difiere si se trata de una primera vivienda o no.
• Plusvalía municipal: Al igual que en el caso del Impuesto de Sucesiones, depende del ayuntamiento donde están inscritos los bienes. 
• Gastos de notario: Están fijados por arancel, por lo cual no deben variar de un notario a otro, pero no se puede hacer un cálculo fijo, ya que depende del valor de la vivienda. No es lo mismo heredar un inmueble de un millón de euros que uno de 100.000.  
• Registro de la propiedad: Los honorarios de los registradores de la propiedad están fijados por arancel, pero también dependen del precio de la vivienda heredada.

¿Quién paga el IBI de un fallecido?

El IBI correrá del bolsillo del usufructuario de la vivienda, es decir, la persona que la usa. Esto es importante en situaciones donde sobrevive un cónyuge. Una vez que se ha producido su fallecimiento, el nudo propietario tendrá la obligación de pagar el IBI. 

En caso de que existan varios herederos, se podrá solicitar al ayuntamiento una división  para que cada uno pague la parte proporcional que le corresponde del IBI. Siempre respetando la cantidad total de la cuota.

(Fuente idealista.com 02022022)

Por qué valor escriturar y tributar cuando se compra o hereda una vivienda

Cuando un contribuyente compra o hereda una vivienda le surge la duda del valor por el que debe escriturar y tributar para evitar que Hacienda recalcule los impuestos del ITP o el de Sucesiones y Donaciones que ya pagaron. Lo más recomendable es ser prudente y solicitar una valoración previa de la casa que se va a adquirir.

José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, enumera varias situaciones que se pueden dar en función del perfil del contribuyente:

Perfil prudente 

En este caso recomienda solicitar una valoración previa del inmueble que se va a heredar o comprar. Esta valoración previa está regulada en el artículo 90 de la Ley General Tributaria y puede solicitarse antes de que finalice el plazo para declarar el impuesto que corresponda. Lo positivo es que esta valoración vincula a Hacienda, con lo que no puede hacer una comprobación del valor de la vivienda al contribuyente.

“Los contribuyentes también pueden consultar directamente la información sobre valoración de inmuebles publicada por su Comunidad Autónoma, en aplicación de alguno de los métodos previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria. Y la valoración del inmueble, así obtenida, también vincula Hacienda. Así lo ha declarado recientemente el Tribunal Supremo”, señala Salcedo.

No obstante, el experto fiscalista recuerda que en ocasiones los valores publicados por la comunidad autónoma correspondiente pueden estar muy inflados y no tener nada que ver con el estado actual del inmueble.

Perfil valiente

Este perfil encaja con el del contribuyente que opte por tributar por el valor por el que han escriturado el inmueble. Eso sí, José María Salcedo recuerda que esta opción es la más lógica pero la que más problemas acarrea con el fisco.  Y esto se debe a que el valor de las escrituras y por el que han pagado impuestos los contribuyentes no suele coincidir con el realizado por la administración autonómica, es decir, el valor de la administración suele ser siempre superior. Esto significa que la CCAA correspondiente hará una comprobación de valores para que el contribuyente pague más impuestos.

No obstante, los tribunales cada vez fallan más a favor de los contribuyentes y con un buen asesoramiento legal es posible anular la comprobación y la liquidación dictadas. “La falta de motivación de la valoración, la combinación ilegal de métodos de comprobación, la ausencia de visita al inmueble del perito, etc. son la causa de que la mayoría de las liquidaciones sean anuladas”, apunta el abogado Salcedo. En este especial te explicamos cómo impugnar este tipo de comprobaciones de valores en cada CCAA.

“Hay que tener en cuenta que la base imponible de impuestos como el de Transmisiones Patrimoniales y Sucesiones y Donaciones es el valor real de los inmuebles, y no su precio de mercado. Y ello da alas a Hacienda para ignorar el precio que figura en las escrituras y fijar sus propios valores”, subraya.

Perfil ‘guerrero’

Se trata del contribuyente que comprueba que la casa que ha adquirido por 200.000 euros la comunidad autónoma la valora en 120.000 euros. En este caso, José María Salcedo afirma que es posible tributar por este último valor ya que los valores publicados por cada CCAA vinculan a Hacienda. Sin embargo, le tocará pleitear ya que la Administración nunca acepta esta tesis y le obligará a tributar por el valor escriturado, acogiéndose al artículo 46.3 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

“Sin embargo, consideramos que la aplicación de dicho artículo es improcedente. Y es que dicho artículo está dentro del procedimiento de comprobación de valores. Y por tanto, si dicho procedimiento no puede iniciarse porque el contribuyente ha declarado conforme a los valores publicados por la Administración, no podrá aplicarse”, apostilla el abogado Salcedo.

(Fuente idealista.com)