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Cómo afecta al IRPF e IVA de los propietarios la moratoria o condonación del alquiler

El Gobierno está estudiando la manera de “salvar” a aquellos inquilinos que, debido a la merma de ingresos como consecuencia del covid-19, no pueden afrontar el pago del alquiler. Incluso algunas empresas arrendadoras ya han comenzado a aplicar a sus arrendatarios moratorias en el pago de las rentas e, incluso, condonaciones. Pero, aunque el propietario no obtenga ingresos en determinado periodo de tiempo, debe tributar por ellos.

Los posibles acuerdos a los que puede llegar el arrendador y el inquilino, a la espera de que el Gobierno establezca alguna medida concreta, pueden ser la exoneración al inquilino del pago del alquiler o la concesión de una moratoria por un determinado tiempo, tal y como subraya José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Sea cual sea la medida que se lleve a cabo Salcedo recomienda encarecidamente que el pacto alcanzado entre las partes se documente por escrito, ya que, a efectos fiscales, la diferencia entre un simple impago de la renta y un acuerdo de exoneración de la renta o de la moratoria es muy importante.

Por ejemplo, el impago del alquiler no exime al propietario de declarar el IRPF en la renta o ingresar el IVA. Aunque luego legalmente es posible, en ocasiones, deducirse los saldos de dudoso cobro en el IRPF y modificar la base imponible en el IVA para compensar el impago. De ahí que sea importante demostrar que no es un impago, sino un acuerdo entre propietario e inquilino.

Cómo debe tributar el propietario ante el covid-19

  • Exoneración del pago del alquiler: en caso de ser un inmueble (local comercial, por ejemplo) sujeto a IVA, la suspensión del pago de la renta equivaldría a la cesión gratuita del inmueble durante el plazo pactado, por motivos propios de la actividad económica. Y el propietario podría verse liberado de tener que ingresar el IVA que no ha cobrado.

En caso de que el inmueble en alquiler sea una vivienda, el arrendador no tendrá que tributar por unos rendimientos del capital inmobiliario que, según el acuerdo firmado, no puede exigir al inquilino. Por ello declarar una renta que será el 2% del valor catastral (el 1,1%, si el inmueble está en un municipio con valores revisados).

“Si las rentas del alquiler tributaran como actividad económica (por contar con una persona a jornada completa), el contribuyente tampoco deberá incluir en su IRPF dichas rentas porque en función del pacto alcanzado con el arrendatario, la renta del alquiler ya no es exigible”, comenta Salcedo.

  • Moratoria en el pago de la renta: el propietario no exonera del pago al inquilino, sino que aplaza el pago, con lo que la renta sigue siendo exigible. Este retraso en el pago no exime al arrendador de tributar en su IRPF (como rendimiento del capital inmobiliario, o como actividad económica), ni en el IVA. Y el socio de Ático Jurídico considera que deberá imputar el rendimiento al período en el que sea exigible (anual, en el IRPF, y trimestral o mensual, en el IVA), según el acuerdo alcanzado.
  • Pago parcial de la renta: en caso de pactar el pago parcial de la renta y aplazar parte del importe restante, el propietario deberá tributar tanto en el IRPF como en el IVA en el momento en que la renta sea exigible. 

Qué pasa con las retenciones del IRPF ante el impago del alquiler

En caso de que el inquilino sea una empresa o un profesional, el inmueble está sujeto a una retención del 19% y esta retención no nace hasta que se paga la renta. Salcedo recuerda que la retención se efectuará en el momento en que se pague la renta, antes no.

Por último, Salcedo señala que “cuando se respete el acuerdo, y el inquilino pague en la forma pactada, el propietario solo podrá deducirse en su declaración del IRPF la retención efectivamente practicada. Y cuando dicha retención no se haya practicado, porque no se haya pactado el pago la renta, no podrá deducir nada en su declaración de IRPF”.

(Fuente idealista.com)

Publicado en Alquiler

Cómo tributa en el IRPF la vivienda si se alquila, se subarrienda o se vende

El sistema fiscal español en relación con la vivienda es muy variopinto. prácticamente todas las operaciones están gravadas. Por eso, en este artículo queremos analizar la tributación en el IRPF de diferentes situaciones relacionadas con los inmuebles, como son el alquiler, el subarriendo o los derechos reales, como el usufructo.

El economista y asesor fiscal José Miguel Golpe Saavedra explica cómo tributar en el IRPF en las siguientes situaciones:

Alquiler de vivienda por parte del propietario

El contribuyente deberá tributar en concepto de rendimientos de capital inmobiliario en la base imponible general atendiendo a los rendimientos que obtenga por el alquiler de la vivienda.

El importe de los rendimientos se obtiene por la diferencia entre los ingresos y gastos deducibles. Los ingresos están constituidos por el importe que recibe el propietario en concepto de alquiler. Por otra parte, los gastos deducibles serán todos aquellos gastos necesarios para la obtención de los ingresos. Por ejemplo, gastos financieros para la adquisición de la vivienda, amortización de la vivienda, seguros, … Es muy importante diferenciar entre los gastos de conservación y reparación y, aquellos, destinados a “mejoras “y ampliación de los inmuebles porque el importe que se puede deducir el contribuyente puede no ser la totalidad del pago de la factura en el primer año.

Además, es posible aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento obtenido cuando el inmueble se destina como vivienda habitual por parte del arrendatario. Salvo en ciertas ocasiones, como, por ejemplo, el alquiler de la vivienda por temporadas (DGT V0895-05) o que la vivienda esté alquilada a una empresa que la utiliza para destinarla a vivienda de sus empleados.

Subarriendo de la vivienda

En ocasiones, el arrendatario de una vivienda decide alquilar alguna de las habitaciones de la vivienda para obtener unos ingresos extraordinarios. En este caso, los rendimientos obtenidos pueden tener un concepto diferente pero la misma tributación que si se alquilara la vivienda. En consecuencia, cuando el arrendatario de una vivienda alquila una o varias habitaciones, deberá tributar por rendimientos de capital mobiliario en el IRPF y, al igual que sucede con los rendimientos de capital inmobiliario, en este caso, se sumarían en la base imponible general. Además, al igual que sucede cuando se alquila una vivienda, es posible deducirse todos aquellos gastos que sean necesarios para la obtención de ingresos salvo la amortización del inmueble de acuerdo con la consulta vinculante (V0781-13).

En el caso de que el arrendatario pague una comisión al arrendador de la vivienda, éste deberá tributar por esos ingresos como rendimientos de capital inmobiliario.

Venta del inmueble

En este caso, el propietario puede obtener una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF que será necesaria conocer el importe de compra más gastos asociados (valor de la escritura en el caso de una herencia) para poder determinarla.

En el caso de que se trate de una ganancia patrimonial, deberá tributar en la base imponible del ahorro (tributando del 19 al 23 por ciento sobre el importe de la ganancia patrimonial). Además, dependiendo de si cumple o no los requisitos establecidos en la normativa tributaria, se podrá aplicar la deducción por reinversión en vivienda habitual.

Por otra parte, el propietario de la vivienda deberá hacer frente al pago de la plusvalía municipal cuando obtenga un beneficio de acuerdo con el Ayuntamiento en donde se encuentre ubicado el inmueble.

Derechos reales

Cada vez es más habitual que los ciudadanos posean derechos reales de inmuebles, por ejemplo, el usufructo de una vivienda cuando los padres deciden dejar la titularidad de los inmuebles a sus hijos.

Por una parte, cuando se produce la transmisión o extinción del derecho real se puede producir una ganancia o pérdida patrimonial en la declaración de la renta del usufructuario. En este caso tenemos dos situaciones habituales para determinar la ganancia o pérdida patrimonial.

  1. Que el inmueble esté generando rendimientos de capital inmobiliario por encontrarse alquilado. Pues bien, a la hora de determinar el precio de adquisición del derecho real, siempre y cuando se hayan deducido las amortizaciones para la determinación del rendimiento de capital inmobiliario del inmueble cuando estaba arrendado, será obligatorio minorar el importe de las amortizaciones.
  2. Que el inmueble no esté generando rendimientos de capital inmobiliario por no estar arrendado. En este caso, a la hora de determinar la ganancia o pérdida patrimonial en la transmisión o extinción del derecho real, en el precio de adquisición deberá minorarse el importe atendiendo al tiempo que haya transcurrido hasta su venta y no se haya alquilado y, por ende, no se obtuvieran rendimientos de capital inmobiliario.

Saldos de dudoso cobro

En ocasiones, el arrendador no percibe los ingresos por los alquileres durante un periodo largo de tiempo. En este caso, y siempre que se cumplan los requisitos recogidos en las leyes fiscales, podrá deducirse como gasto aquellas mensualidades que no hayan sido cobradas.

(Fuente idealista.com)

Publicado en IRPF

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