Adiós al depósito de la fianza del alquiler en Andalucía
Entre otras medidas, la Ley de Vivienda de Andalucía elimina el depósito obligatorio de la fianza y redefine la gestión de los alquileres
El alquiler en Andalucía afronta uno de sus mayores cambios de los últimos años. La nueva Ley de Vivienda de Andalucía (Ley 5/2025) entra en vigor el próximo 24 de enero y trae consigo importantes novedades que afectan de lleno a propietarios, inquilinos y profesionales inmobiliarios.
Desaparece la obligación de depositar la fianza del alquiler en Andalucía
La disposición adicional sexta de esta ley autonómica suprime la obligación de ingresar la fianza de los arrendamientos de fincas urbanas. Hasta ahora, el procedimiento pasaba por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) y el conocido Modelo 806.
A partir de este mes, ese paso se elimina y será el propio arrendador quien conservará la fianza. El cambio supone un alivio administrativo para muchos propietarios, especialmente en contratos con alta rotación de inquilinos.
La norma no distingue entre vivienda y uso distinto. Por tanto, los arrendamientos de locales comerciales, oficinas y naves urbanas también quedan exentos del depósito en la AVRA.
¿Qué ocurrirá con las fianzas depositadas antes de la entrada en vigor de la medida?
La nueva ley no tiene efectos retroactivos. Las fianzas depositadas antes del 24 de enero de 2026 siguen sujetas al régimen anterior, de modo que permanecerán depositadas y su devolución se regirá por el procedimiento vigente en el momento del depósito.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre la fianza del alquiler?
La obligación de exigir fianza sigue intacta, al derivar del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que al ser una norma estatal, no se ve afectada por la ley andaluza.
El inquilino debe seguir entregando una mensualidad de renta en los arrendamientos de vivienda habitual y dos mensualidades en los contratos para uso distinto, sin perjuicio de las garantías adicionales que puedan pactarse.
El conflicto entre la LAU y la gestión administrativa
La supresión no es casual. Durante años, el sistema ha generado fricciones relevantes entre la normativa estatal y la práctica administrativa. La LAU obliga al propietario a devolver la fianza en un plazo máximo de un mes desde la entrega de las llaves y, de no hacerlo, el importe comienza a devengar intereses a favor del arrendatario.
El problema surge cuando la Administración supera ese plazo, situando al arrendador en una posición incómoda, ya que, para cumplir con la obligación legal, debe adelantar la fianza con fondos propios.
No obstante, la LAU prevé que, cuando la fianza esté depositada en la Administración y esta se retrase en su devolución, se devengue el interés legal correspondiente a favor del arrendador (disposición adicional tercera).
Este mecanismo traslada el coste del retraso, pero provoca que sea el inquilino quien resulte perjudicado, al verse obligado a esperar para recuperar su dinero. Con la nueva regulación, este desajuste desaparece y el propietario recupera el control efectivo sobre los plazos de devolución.
Andalucía elimina así esta exigencia administrativa y se desmarca del modelo general vigente en la mayoría de comunidades autónomas, donde el depósito sigue siendo obligatorio.
Otras claves de la nueva Ley de Vivienda de Andalucía
La reforma de la fianza no llega sola, pues forma parte de una ley mucho más amplia que persigue aumentar la oferta de vivienda a precio asequible en una comunidad con un déficit reconocido de vivienda, especialmente en áreas con mayores dificultades de acceso. La norma autonómica apuesta por facilitar suelo, agilizar procedimientos y reforzar el papel de la colaboración público-privada como palanca para incrementar el parque residencial.
Vivienda protegida y áreas prioritarias
Uno de los ejes es el impulso de la vivienda protegida, permitiendo aumentos de densidad y edificabilidad cuando exista compromiso de destinar los inmuebles a este régimen. Además, se crean las áreas prioritarias de vivienda (artículo 21), zonas donde la Administración concentrará ayudas al alquiler, a la compra y a la rehabilitación ante las mayores dificultades de acceso.
Coordinación, información y asesoramiento en materia de desahucios y lucha contra la ocupación ilegal
La ley refuerza la respuesta pública ante los desahucios y la ocupación ilegal mediante un nuevo marco coordinado de actuación. Se crea, por un lado, la Comisión de Coordinación en Materia de Desahucios y Lucha contra la Ocupación Ilegal (Capítulo II de la Ley 5/2025), integrada por distintas consejerías y organismos públicos, encargada de fijar directrices comunes y garantizar que vivienda, servicios sociales y justicia actúen de forma alineada.
Por otro, se pone en marcha el Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento en Materia de Desahucios y Ocupación Ilegal, destinado a personas incursas en procedimientos de desahucio o lanzamiento y a propietarios afectados por ocupaciones sin título.
Los ayuntamientos también podrán crear Unidades Municipales de Asesoramiento para ofrecer acompañamiento cercano, declarar situaciones de vulnerabilidad, coordinar alternativas habitacionales y canalizar ayudas cuando sea necesario.
Rehabilitación y calidad de la vivienda
Otro de los pilares es la rehabilitación del parque residencial, con especial atención a la eficiencia energética, la sostenibilidad y la eliminación de la infravivienda. Para ello, se crea una Comisión Técnica para la Calidad de la Vivienda en Andalucía (artículo 30.d), llamada a impulsar estándares más exigentes en construcción y rehabilitación.
Sanciones en materia de vivienda
La Ley de Vivienda de Andalucía diferencia, en su régimen sancionador, entre infracciones en materia de vivienda en general y aquellas específicamente vinculadas a la vivienda protegida. Las multas pueden alcanzar cuantías muy elevadas: hasta 60.000 euros en los supuestos más graves de vivienda en general (artículo 114) y hasta 120.000 euros cuando se trata de infracciones muy graves relativas a vivienda protegida (artículo 117).
( fuente idealista.com 15012026 Jesús Prieto (Colaborador de idealista news)
