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La exención por reinversión en una vivienda comprada con hipoteca, a examen por el Supremo

El Tribunal Supremo tiene sobre la mesa decidir si es posible aplicar la exención del IRPF por reinversión cuando se pide hipoteca para comprar la nueva casa. Se trata de unos de los beneficios fiscales más usados por los contribuyentes y, por ello, se plantean problemas en relación con el importe reinvertido que puede considerarse exento y más cuando hay un préstamo de por medio.

Hace un tiempo el Tribunal Económico Administrativo (TEAC) resolvió que las cantidades reinvertidas para la compra de una nueva vivienda no tienen por qué ser exacta y materialmente las mismas que las obtenidas en la venta de la casa. Y es que, si así fuera, entonces no sería posible la reinversión en el caso de que la nueva casa se comprara antes de haber vendido la anterior, tal y como recuerda José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Pero la historia cambia cuando hay de por medio una hipoteca constituida para la compra de la nueva casa, porque el importe reinvertido no es exactamente el mismo que el obtenido en la venta y porque, además, se trata de un dinero que proviene de una fuente distinta. Es decir, no tiene su origen en la venta de la casa, sino en la financiación bancaria.

La Agencia Tributaria estima que solo se consideran reinvertidas las cantidades destinadas a la amortización del préstamo hipotecario durante el plazo de dos años (anterior o posterior a la venta), previsto en la normativa del IRPF. El resto de las cantidades, que normalmente suponen la práctica totalidad del préstamo, no se consideran exentas.

En caso de que la financiación hipotecaria haya sido parcial (un 60% o 70% de financiación), se considerarán a efectos del IRPF reinvertidos todos los importes satisfechos en idéntico plazo. Y ello, tanto si se corresponden con la entrega de cantidades directamente, como con el pago de las cuotas del préstamo obtenido. Es decir, se consideran reinvertidas las cantidades pagadas en metálico el día de la compra y las posteriores cuotas del préstamo, durante el plazo de los dos años anteriores o posteriores a la venta de la casa. 

Veámoslo con un ejemplo:

Un contribuyente vende su vivienda habitual el 10 de julio de este año por 200.000 euros. Éste es el importe obtenido en la venta, que es lo que hay que reinvertir, no la ganancia patrimonial. En su declaración de IRPF declara exenta la ganancia y tiene dos años para reinvertir el importe obtenido en la venta, en la compra de una nueva vivienda (hasta el 10-7-2021).

Ese día compra una nueva vivienda por el precio de 260.000 euros. El día de la compra paga 50.000 euros, y el resto de la deuda (210.000 euros), lo financia a 20 años.

Se considerarán reinvertidos los 50.000 euros que paga el día de la compra, y la suma de las cuotas del préstamo de 210.000 euros que pague en los dos años siguientes. Hasta el 10-7-2021, que es el plazo máximo para reinvertir. Pongamos que el total de estas dos cantidades es 68.000 euros (50.000 euros más 9.000 euros /año de cuotas de préstamo).  En ese caso, habrá reinvertido un 34% del importe obtenido en la venta. Por tanto, solo el 34% de la ganancia patrimonial declarada estará exenta.

Sin unanimidad entre los juzgados

Esta decisión de Hacienda no cuenta con la unanimidad de los tribunales. Salcedo asegura que se trata de una cuestión discutida. En línea con las tesis de la Administración se sitúa el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Cataluña. En la sentencia que ha sido recurrida ante el Supremo, el Tribunal catalán considera que solo tienen derecho a la exención del IRPF, las cantidades reinvertidas en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la venta de la vivienda habitual.

En cambio, el TSJ de la Comunidad Valenciana en una sentencia de 2018 se pronunció justo en el sentido contrario. Considera que es suficiente con que la cantidad abonada por la compra de la nueva vivienda sea equivalente o superior a la obtenida por la venta de la antigua, ya que la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a la procedencia de las cantidades reinvertidas.

Ahora el Tribunal Supremo ha admitido a trámite el recurso de un contribuyente, al considerar que es cuestión de interés casacional. Y es que el Alto Tribunal debe determinar ahora si para aplicar la exención por reinversión en vivienda del IRPF es necesario emplear en su totalidad el dinero obtenido por la venta de la otra casa o si es suficiente con aplicar el dinero obtenido mediante un préstamo hipotecario, ya sea directamente o como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el vendedor.

Se trata una cuestión de gran importancia, y que podría dar lugar a muchas devoluciones. “Por ello, los contribuyentes no deben quedarse quietos, sino estar preparados para un hipotético fallo que considerase posible la exención por reinversión de todas las cantidades invertidas en la nueva vivienda, con origen en financiación ajena”, señala Salcedo.

Si el Supremo considera que las cantidades reinvertidas en la nueva casa procedentes de la hipoteca están exentas en el IRPF, entonces abriría la puerta a solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de IRPF en las que no se aplicó la exención sobre todos estos importes.

El abogado de Ático Jurídico recuerda que si la reinversión se llevó a cabo en un ejercicio que esté próximo a prescribir (2015, el más cercano), es aconsejable solicitar la rectificación y devolución de ingresos indebidos de dicho ejercicio. Y ello, para poder beneficiarse de una hipotética sentencia del Tribunal Supremo, favorable a los contribuyentes.

 En qué consiste la reinversión por compra de otra vivienda habitual

Cuando una persona vende su vivienda habitual, la ganancia que obtenga tendrá que declararla en el IRPF, a no ser que el importe obtenido lo reinvierta en la compra de otra casa habitual. Así, el contribuyente se ahorra los impuestos que van del 19% a 23% de la ganancia obtenida.

Las ganancias conseguidas con la venta de la vivienda habitual deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante). Pero si el dinero obtenido en la venta se invierte en la compra de otra casa, entonces el contribuyente está exento del pago de IRPF.

Publicado en Compras

Más tipo fijo, más transparencia y cambios en el euríbor: lo que les espera a las hipotecas en 2018

“El año se presenta con buenas perspectivas para el sector hipotecario, tanto por el mantenimiento de su dinamismo como por las expectativas de cambios que redundarán en mejoras para los clientes e innovación en el sector, planteando interesantes retos para la banca”. Con estas palabras resume Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, qué podemos esperar del mercado hipotecario durante 2018.

En su opinión, los próximos meses estarán marcados por un incremento en la concesión de nuevos préstamos, un mayor protagonismo de las hipotecas fijas, la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria que traerá más transparencia al sector, la simplificación de los procesos para la formalización de nuevas hipotecas y la posibilidad de que el euríbor a 12 meses cambie de tendencia y abandone sus mínimos históricos actuales. Resumimos las siete tendencias que se esperan en esta materia:

  1. Se firmarán más hipotecas

La tendencia al alza en la concesión de hipotecas que se inició en 2014 se mantendrá durante este ejercicio. Y es que se espera que la firma de nuevos préstamos crezca en los próximos meses, de la mano del creciente número de compraventas de viviendas.

A la espera de saber cómo cerró 2017, el último dato oficial del INE revela que entre enero y octubre se firmaron casi 265.000 hipotecas, un 8,2% más que un año antes. Todo apunta a que se superó la barrera de los 300.000 préstamos para la compra de vivienda, el mejor dato desde 2011. De cara a 2018, y teniendo en cuenta que las previsiones cifran el número de compraventas en 550.000 unidades (con un alza del 6% interanual), el mercado da por hecho que la concesión seguirá ‘in crescendo’. Sociedad de Tasación, por ejemplo, estima que podrían firmarse unas 315.000 hipotecas.

  1. El euríbor podría vivir sus primeras subidas

El indicador de referencia para la mayoría de las hipotecas que hay actualmente en España ha estrenado el año marcando mínimos históricos en su tasa a 12 meses, aunque el mercado descuenta que su suelo ya está muy cerca. A pesar de que podrían producirse nuevas caídas en los primeros meses del año, en la recta final del ejercicio sí podríamos ver una tímida subida.

¿El motivo? Su cotización descuenta cómo estarán los tipos de interés en el plazo de un año…, y es muy posible que el Banco Central Europeo (BCE) decida encarecer el precio del dinero en la eurozona durante 2019. Pero que nadie se lleve las manos a la cabeza: el inicio de la tendencia alcista no significa necesariamente que el euríbor vaya a entrar en terreno positivo en este ejercicio, sino que poco a poco se vaya acercando al 0%. De hecho, Villén sostiene que el efecto real sobre el bolsillo de los hipotecados será mínimo.

  1. Las hipotecas fijas seguirán sumando cuota de mercado

El posible cambio de rumbo del euríbor está calando en los nuevos hipotecados. Quien quiera protegerse de dicha subida debe mirar a las hipotecas fijas, una alternativa cuya principal ventaja es la tranquilidad que brinda al cliente: la cuota será exactamente la misma desde el primer mes hasta el último.

A lo largo de 2017 ya vimos a los préstamos a tipo fijo batir máximos históricos, y si no hay grandes cambios en el mercado, los expertos vaticinan más récords…, incluso no descartan que el tipo fijo pueda llegar a superar a su ‘rival’ variable en las nuevas contrataciones. El nivel más alto que han alcanzado es el 40% de agosto, de acuerdo con los datos del INE.

Además del euríbor, otra de las palancas del tipo fijo será la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria que, entre otras novedades, dará facilidades a los consumidores para convertir un préstamo variable en uno fijo si así lo pacta con su banco.

  1. El consumidor ganará protección con la ley hipotecaria

El Gobierno aprobó a principios de noviembre la nueva ley hipotecaria, aunque el texto aún está en fase parlamentaria. Su aprobación definitiva está prevista para la primera mitad del año.

La normativa llega con el objetivo de implantar en el ordenamiento jurídico español las directrices europeas en materia, aumentar la transparencia para los consumidores y dar más seguridad jurídica a la banca.

Para ello, pondrá en marcha cambios como la obligatoriedad del cliente de acudir a un notario antes de firmar el contrato para garantizarse de que su préstamo se ajusta a la legalidad, una limitación a las comisiones que aplican los bancos, la posibilidad de convertir las hipotecas variables en fijas con un coste mínimo o una lista de cláusulas abusivas.

A pesar de que algunos economistas creen que los bancos ‘se cobrarán’ la mayor protección al usuario y, por ende, se encarecerán las hipotecas, Villén está convencido de que las condiciones seguirán siendo muy ventajosas para los clientes porque se mantendrá la competencia entre las entidades. Además, sostiene queveremos innovación en los productos hipotecarios ante la necesidad de disociar los productos vinculados y cómo se interpretan las ‘ofertas combinadas’”.

  1. Se cancelarán más hipotecas de las que se concederán

El mercado da por hecho que el incremento de la formalización de nuevas hipotecas no será suficiente como para superar las cancelaciones. En 2017 se ha producido algún ‘sorpasso’ puntual, aunque todo apunta a que el saldo vivo hipotecario (es decir, el volumen de dinero que han prestado las entidades vía hipotecas) se seguirá reduciendo, presionando todavía más el margen de negocio del sector financiero.

  1. Será más fácil para comparar ofertas

La nueva ley hipotecaria, unida a la mayor utilización de internet y a la existencia de comparadores, permitirá comparar mejor las ofertas de unos bancos con otros y permitirá a los usuarios conocer mejor cómo está el mercado antes de decidirse por un préstamo en concreto. En el comparador de idealista hipotecas, por ejemplo, se puede consultar de un solo vistazo cuáles son las ofertas más competitivas en función del perfil del cliente.

  1. Los procesos de solicitud y formalización se agilizarán 

Otra de las tendencias que veremos este año en materia hipotecaria es el creciente esfuerzo de los bancos por digitalizar el proceso de solicitud y formalización de hipotecas, aunque siempre apoyados por equipos humanos debido a la complejidad y multitud de partes intervinientes en dicho proceso.

Publicado en Hipotecas

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