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Las compraventas de viviendas vuelven a caer en agosto y las hipotecas se moderan, según los notarios

El precio de las viviendas vendidas sube un 5,6% interanual en España, hasta quedarse en 1.728 euros/m2. Acumula 25 incrementos consecutivos

Se prolongan los síntomas de ralentización inmobiliaria. Según los datos de los notarios, en agosto se transaccionaron en España 38.239 viviendas, un 1,3% menos interanual. Se trata del dato más bajo en dos años y de la segunda caída consecutiva del volumen de operaciones.

Mientras, la firma de hipotecas reduce su crecimiento y avanza un 3,3% interanual, con hasta las 21.011 operaciones, al tiempo que los precios continúan al alza: el precio medio del m2 de las viviendas vendidas durante el octavo mes del año se quedó en 1.728 euros, con un avance del 5,6% respecto al ejercicio anterior. 

Nueva caída de las compraventas

Los datos del Consejo General del Notariado muestran la segunda caída consecutiva de las transacciones de viviendas en el conjunto de España (en julio bajaron un 0,2%) y la tercera en los últimos cuatro meses (en mayo el volumen de operaciones se contrajo un 1,2%). El número de compraventas de agosto (38.239) es el más bajo en dos años y la caída, la más pronunciada desde marzo de 2025.

El balance se ha visto arrastrado por los números rojos de los pisos, cuyas compraventas disminuyeron un 3,3% interanual, con 27.822 unidades; mientras que las viviendas unifamiliares se incrementaron un 4,5% interanual, con 10.417 unidades. 

Los notarios muestran una evolución dispar en las comunidades autónomas, con subidas en ocho regiones y caídas en las nueve restantes. Los mejores resultados fueron los de Castilla y León (12,6%), Aragón (11,8%), Extremadura (11,5%), País Vasco (9%), Castilla-La Mancha (6,4%), Galicia (4,2%), Asturias (2%) y La Rioja (0,4%).

Ya en negativo se situaron Canarias (-1%), Cataluña (-1,2%), Murcia (-2,7%) y Andalucía (-2,9%), aunque su caída ha sido inferior a la media del conjunto del país. Peores son los números de Madrid (-14,5%), Baleares (-9,5%), Navarra (-7,0%), Comunidad Valenciana (-5,7%) y Cantabria (-4,8%).

El precio lleva más de dos años subiendo

El precio medio de las viviendas vendidas ha vuelto a subir, firmando ya 25 meses consecutivos de incrementos. Según la estadística notarial, el promedio se ha situado en 1.728 euros/m2, importe un 5,6% superior al registrado en agosto de 2024.

En este caso, sí hay simetría por tipo de vivienda, con alzas tanto en los pisos como en los chalets. En el caso de la vivienda plurifamiliar, el precio medio ha alcanzado los 1.993 euros/m2, tras ascender un 8,1% interanual; mientras que el precio de las viviendas unifamiliar se quedó en 1.312 euros/m2, con un repunte del 2,5% respecto al ejercicio previo. 

Hasta 15 CCAA han registrado un nuevo incremento de precios, con Cantabria (21,6%), Extremadura (20,2%), Baleares (20,1%), Murcia (15,2%), Canarias (14,2%) y Comunidad Valenciana (11,3%) en cabeza. Las demás regiones que están en positivo han registrado un alza de un solo dígito. Los únicos descensos son los de Castilla-La Mancha (-12,8%) y Asturias (-3,1%).

Las hipotecas crecen, pero cada vez menos

Por otro lado, la estadística notarial cifra en 21.011 el número de nuevas hipotecas formalizadas en agosto, cifra que ha crecido un 3,3% interanual y que suma su decimoséptima subida consecutiva. Se trata del volumen de nuevas operaciones más reducido desde septiembre de 2023 y el menor ritmo de incremento en año y medio (desde marzo de 2024). 

Los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda han repuntado en 11 autonomías, con Extremadura (30,6%), Galicia (16,8%), Aragón (12,8%), Asturias (12,7%), Castilla y León (12%), Cataluña (8,2%), País Vasco (4,4%), Castilla-La Mancha (4,3%) y La Rioja (4,2%) por encima de la media nacional. Murcia (3%) y Cantabria (1,7%) ya han registrado un crecimiento inferior a la media, mientras que los descensos se han producido en Navarra (-11,3%), Islas Baleares (-10,5%), Madrid (-3%), Comunidad Valenciana (-1,6%), Andalucía (-0,2%) y Canarias (-0,2%). 

Lo que también ha aumentado en agosto de 2025 es la cuantía media de los préstamos para la compra de vivienda, que ha ascendió un 9,4% interanual y ha alcanzado los 161.692 euros; con todas las CCAA en positivo. Destacaron los aumentos en Asturias (21,3%) y Aragón (20,6%), mientras que Galicia (1,4%) y Navarra (0,4%) registraron las subidas más leves. 

Por último, los notarios sitúan en el 54,9% el porcentaje de compras de viviendas financiadas con hipoteca y afirman que, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 73,9% del precio del inmueble.

Cambiar titularidad de hipoteca entre familiares, ¿es posible? Cómo hacerlo

Existen dos fórmulas de cambiar al titular de un préstamo hipotecario: la subrogación y la novación. Te contamos cómo funcionan

Existen diversas razones para cambiar la titularidad de una hipoteca entre familiares, por ejemplo, para obtener un préstamo inicial con mejores condiciones, para garantizar su concesión o incluso para regalar una vivienda que de otro modo no podría comprar. ¿Pero es posible hacerlo? Te contamos todo lo que tienes que saber.

¿Se puede cambiar el titular de una hipoteca? 

Sí, se puede cambiar el titular de una hipoteca, ya sea entre familiares o particulares, a través de una novación de hipoteca o mediante la subrogación del préstamo. En ambos casos se requiere la aprobación del banco, que evaluará la solvencia del nuevo titular antes de ejecutar el cambio. El cambio, generalmente, conllevará tener que afrontar ciertos gastos, ya que habrá que modificar el contrato original del préstamo hipotecario.

Cómo cambiar el titular de una hipoteca entre particulares

Existen dos formas de cambiar el titular de una hipoteca:

Subrogación

Solo se cambia el titular del préstamo. En la subrogación de una hipoteca la entidad que concedió el préstamo estudia al futuro titular para ver si será capaz de asumir la carga de esta deuda. En caso afirmativo el nuevo encargado de pagar el préstamo solo tendrá que asumir los gastos de la tasación y se quedará con la hipoteca.

 Novación hipotecaria

Se modifican las condiciones del préstamo hipotecario con el consentimiento de todas las partes involucradas, por ejemplo, tipo de interés, plazo, titularidad, etc. De esta forma, se cambian muchos aspectos de la hipoteca, no solo la titularidad. Con la novación habrá que pagar los gastos de notaría, registro y gestoría. Si se modifica el tipo de la hipoteca (de variable a fija, etc.) o el periodo de amortización también tocará pagar una comisión por novación. Además, si se cambia el capital financiado, habrá que realizar una tasación y asumir su coste.

¿Qué es mejor, novación o subrogación?

La elección entre novación y subrogación dependerá de las necesidades del nuevo titular. Si la intención es mantener las condiciones originales del préstamo, la subrogación suele ser la opción más económica. Sin embargo, si el objetivo incluye modificar aspectos importantes de la hipoteca, como el tipo de interés o el plazo, la novación será la mejor alternativa, ya que la subrogación no contempla este tipo de cambios.

¿Cuánto cuesta cambiar de titularidad una hipoteca?

Modificar el titular de una hipoteca, ya sea por razones como separación, divorcio, ajustes familiares o mejorar las condiciones del préstamo, conlleva una serie de gastos:

1. Notaría

Es indispensable firmar una nueva escritura ante notario para formalizar el cambio de titularidad. Estos costes varían según el importe del préstamo y la complejidad del trámite, pero suelen moverse entre 300 y 800 euros.

2. Gastos de registro

Cualquier modificación de las condiciones inicialmente pactadas de la hipoteca tendrá que formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Los costes registrales oscilan entre 200 y 400 euros, dependiendo de la ubicación y el valor del inmueble.

3. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Este impuesto se aplica sobre la escritura de modificación hipotecaria y depende de cada comunidad autónoma, generalmente entre 0,5% y 1,5% del valor de la hipoteca. Aquí puedes ver los tipos aplicables de AJD en las distintas CCAA.

4. Comisiones bancarias

Los bancos suelen cobrar comisiones por cambiar el contrato hipotecario. Suelen ser un porcentaje del capital pendiente, generalmente entre 0,5% y 1%. 

5. Otros gastos posibles

• Honorarios de abogados: Si se contrata un abogado para gestionar el proceso, sus tarifas dependerán de la complejidad del caso y de su prestigio. No hay un importe fijo.
• Tasación de la propiedad: Algunas entidades bancarias exigen una nueva tasación del inmueble, cuyo coste suele oscilar entre 300 y 500 euros.

Cómo eliminar a un titular de la hipoteca tras un divorcio

Cuando una pareja se separa o divorcia y comparten una hipoteca, tocará realizar una extinción de condominio. Este procedimiento permite que uno de los titulares abandone la hipoteca, mientras el otro asume la deuda en su totalidad y se convierte en el único propietario del inmueble.

Para formalizar el cambio, es imprescindible inscribirlo el Registro de la Propiedad, de modo que quede reflejado que tanto la titularidad del inmueble como la de la hipoteca recaen únicamente en una persona.

Sin embargo, respecto a la hipoteca, el banco deberá evaluar si la persona que se queda con el préstamo cuenta con la solvencia necesaria para asumirlo. Existe la posibilidad de que el banco perciba un mayor riesgo al haber solo un titular, lo que podría derivar en un aumento del interés del préstamo o en la exigencia de un aval como garantía adicional.

Cambiar el titular de la hipoteca en caso de fallecimiento

Cuando una hipoteca tiene varios titulares, la deuda suele dividirse en partes iguales. Si uno de los titulares muere , su parte de la hipoteca pasa a los herederos legales junto con el resto de sus bienes y obligaciones.

En este caso, si los demás titulares desean asumir la parte de la hipoteca del fallecido, deberán adquirirla a los herederos. Para formalizar este cambio, se realiza una subrogación por cambio de deudor, que transfiere la titularidad de esa parte de la deuda a quien la asuma.

Es importante tener en cuenta que el banco evaluará la solvencia del nuevo titular antes de aprobar la subrogación, para garantizar que pueda hacerse cargo del préstamo.

(fuente idealista.com 24022025)