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Tasa de basuras 2025: ¿debe pagarla el propietario o el inquilino?

Con la aplicación de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular -que transpone la Directiva 2008/98/CE del Parlamento Europeo-, los ayuntamientos están obligados a implantar una tasa específica por la recogida y gestión de residuos urbanos. Su finalidad es cubrir el coste real del servicio, y su cobro está comenzando a generalizarse en 2025 en muchas ciudades españolas. 

¿Cuándo se devenga la tasa? 

El devengo de esta tasa se produce el 1 de enero de cada año, momento en que se inicia el periodo impositivo. El hecho imponible es la prestación del servicio de recogida, gestión y tratamiento de residuos, que afecta tanto a viviendas residenciales como a locales y oficinas. Hasta ahora, muchos municipios no cobraban esta tasa de manera independiente, al considerarse integrada en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Pero, con la nueva normativa, los consistorios están emitiendo recibos específicos. Y es entonces cuando surge la gran duda: ¿quién debe pagarla si la vivienda está alquilada, el propietario o el inquilino?

El momento del contrato es clave

Dado que el devengo se produce el 1 de enero, lo primero que debe analizarse es la fecha del contrato de arrendamiento. Si el contrato se firmó después de esa fecha, parece razonable entender que el pago del ejercicio en curso corresponde al propietario, salvo pacto en contrario. Trasladar el pago íntegro al inquilino por un periodo anterior a la ocupación podría considerarse abusivo, siendo más equilibrado un pacto prorrateado (“prorrata temporis”), según la fecha de entrada en la vivienda.

Quién es el sujeto pasivo según la ley 

La Ley 7/2022 establece que el sujeto pasivo de la tasa es quien se beneficia del servicio. En un inmueble arrendado, ese beneficiario es el inquilino, que genera los residuos y se aprovecha directamente de la recogida. Por tanto, si la vivienda ya estaba alquilada a 1 de enero de 2025, la obligación de pago recaería sobre el arrendatario.

Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 

El artículo 20 de la LAU permite que propietario e inquilino pacten la repercusión de determinados gastos: “Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario".

Y añade: "Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato".

Aunque el texto no menciona expresamente la tasa de basuras, se trata de un tributo y si estaría incluida dentro de este concepto, pero el resto del texto no parece referirse a ella, cuando sigue diciendo “que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada”. Digo esto porque la tasa de residuos si está individualizada para cada vivienda, por lo que podría argumentarse que no está sujeta a los requisitos del artículo 20 de la LAU y, por tanto, si podría repercutirse a los inquilinos, incluso si el contrato no lo recogiera expresamente, salvo que este les exonere del pago o se aprecie claramente que le corresponde al arrendador.

El dilema de los contratos anteriores a 2025 

Evidentemente, en los contratos de arrendamiento donde se haya recogido el pacto de repercusión no hay ninguna duda de que la repercusión al inquilino es válida, incluso en el supuesto de arrendamientos anteriores al 2025 donde se hubiera previsto la repercusión al inquilino de cualquier tasa que gravara la ocupación, pero no se hubiera recogido el importe de la tasa al no estar todavía en vigor. El debate se complica en los contratos firmados antes de 2025, cuando esta tasa aún no existía y, por tanto, no pudo preverse su repercusión. 

En estos casos, algunas interpretaciones sostienen que el pago corresponde al propietario, mientras que otras lo atribuyen al inquilino, al ser quién se beneficia del servicio. Como suele ocurrir, las opiniones varían según el colectivo que se consulte: asociaciones de propietarios, de inquilinos o de gestores inmobiliarios.

La interpretación más razonable 

De acuerdo con la normativa vigente y lo expuesto anteriormente, mi opinión, por supuesto sujeta a una mejor fundamentación, es que por el mero hecho de ser los inquilinos los contribuyentes beneficiarios del servicio, también estarían obligados al pago de la tasa, aunque no se hubiera establecido en el contrato, salvo que el contrato disponga lo contrario o permita interpretar que el arrendador asume ese gasto. 

Esta conclusión, al menos en Madrid, se apoya en dos fundamentos: 

1. Normativa fiscal aplicable. El artículo 5 de la Ordenanza Fiscal 8/2024 del Ayuntamiento de Madrid y el artículo 23 del Real Decreto Legislativo 2/2024 (Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales) establecen que los sujetos pasivos son quienes resultan beneficiados por el servicio. o Cuando el beneficiario no es el propietario, este actúa como sustituto del contribuyente y puede repercutir la tasa al inquilino.
2. Consulta administrativa reciente. Según la consulta CC-01-2025 del Instituto Municipal de Consumo del Ayuntamiento de Madrid (2 de octubre de 2025), “si el contrato de arrendamiento no incluye una cláusula específica sobre el pago de la tasa de basuras, se permite la repercusión del coste al arrendatario como beneficiario del servicio”.

Conclusión: mejor dejarlo por escrito 

Aunque el tema probablemente generará futuras resoluciones judiciales, la recomendación más prudente por ahora es incluir una cláusula expresa en los contratos de arrendamiento que determine quién asume la tasa de residuos Urbanos, conforme a los requisitos que establece el artículo 20 de la LAU. 

Así, tanto propietarios como inquilinos evitarán conflictos y sabrán con claridad quién debe pagar este nuevo tributo, que todo indica ha llegado para quedarse.

(fuente idealista.com 17 Noviembre 2025)

Humedades en terrazas: la Justicia aclara quién paga, el propietario o la comunidad

Una sentencia de la Audiencia de Granada aclara en qué casos los vecinos no tienen que asumir los daños producidos por humedades

¿Quién paga cuando las humedades se filtran desde una terraza y afectan al piso inferior? La pregunta no es nueva en las comunidades de vecinos, pero vuelve a la actualidad gracias a una sentencia de la Audiencia Provincial de Granada que refuerza la doctrina ya consolidada y aporta un criterio relevante para propietarios y comunidades.

El fallo, dictado el 27 de junio de 2025, resuelve que los daños detectados en una vivienda no se debieron al uso de la terraza del ático, sino a un defecto estructural de la cubierta del edificio. Y fue esa diferencia la que cambió todo, siendo la comunidad de propietarios quien debe hacerse cargo de la reparación.

¿Quién paga las humedades en las comunidades de propietarios?

El caso arrancó con la demanda de una vecina contra la propietaria del ático y su aseguradora. La denunciante sostenía que las humedades procedían de obras realizadas sin autorización en la terraza, como jardineras y ampliaciones.

En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granada le dio la razón en parte, condenando a la propietaria a ejecutar reparaciones valoradas en 6.652,39 euros y obligando a la aseguradora a cubrir una parte de los daños.

La historia, sin embargo, no terminó ahí. La propietaria y la aseguradora recurrieron, y fue entonces cuando la Audiencia Provincial de Granada dio un giro al caso.

La Audiencia de Granada se pronuncia sobre las humedades en terrazas privativas

En su resolución, la Audiencia Provincial de Granada determinó que las humedades no estaban relacionadas con las intervenciones en la terraza del ático.

Los informes técnicos coincidieron en que el origen se encontraba en el deterioro de la impermeabilización y en la rotura del sistema de evacuación de aguas de la cubierta, lo que constituye un defecto estructural.

El tribunal aplicó lo previsto en el artículo 396 del Código Civil, que incluye forjados y cubiertas entre los elementos comunes, y destacó que la valoración de la prueba pericial resultaba decisiva.

Conforme al artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el tribunal otorgó plena credibilidad al informe del perito judicial, coincidente con el de la parte demandada, por su mayor rigor técnico. Dicho dictamen concluyó que las humedades no se originaron en las jardineras ni en las ampliaciones de la terraza, sino en defectos estructurales de la cubierta.

Estatutos y Ley de Propiedad Horizontal: claves para determinar la responsabilidad

Uno de los argumentos de la demandante fue que los estatutos de la comunidad imponían a los propietarios de áticos la obligación de mantener sus terrazas. La Audiencia rechazó este planteamiento al constatar que dichos estatutos no habían sido aprobados de forma válida ni inscritos en el Registro de la Propiedad, requisito indispensable según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal para que puedan hacerse valer frente a terceros.

A falta de este requisito, un nuevo propietario que adquiera su vivienda después de la supuesta aprobación no queda vinculado por esas disposiciones internas si no figuran inscritas de manera oficial. En consecuencia, la demandada —que había comprado su ático con posterioridad— no podía ser obligada a asumir dichos gastos en virtud de estatutos ineficaces frente a ella.

Además, para reforzar su decisión, la Audiencia citó la Sentencia núm. 80/2024 del Tribunal Supremo, del 23 de enero, que resolvió un caso casi idéntico. La doctrina del alto tribunal es clara: si el origen de las humedades está en el forjado o en la parte estructural de la cubierta, la responsabilidad corresponde a la comunidad de propietarios, salvo prueba de un mal uso por parte del propietario.

La comunidad de propietarios responde por las humedades estructurales

El resultado fue la absolución tanto de la propietaria como de su aseguradora. Los gastos de reparación deberán ser asumidos por la comunidad de vecinos, al tratarse de un defecto estructural y no de un problema derivado del uso privativo de la terraza.

Es importante recordar que el hecho de que una terraza sea de uso exclusivo no implica que todos sus componentes sean privativos. El forjado, la impermeabilización y el sistema de evacuación de aguas forman parte de los elementos comunes del edificio.

La doctrina del Tribunal Supremo refuerza esta idea: cuando la filtración procede de estas partes estructurales, la responsabilidad corresponde a la comunidad de propietarios. Solo en los supuestos en que el daño se origine en el solado o en un uso negligente de la terraza, será el propietario quien deba asumir el coste.

Fuente idealista.com 03102025