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Miércoles, 14 Febrero 2018 19:17

Quién puede entrar en tu piso en alquiler

Cuando el casero te hace entrega de las llaves del piso en alquiler, ¿qué significa? ¿Puede él seguir entrando en la vivienda? ¿puedes tú cambiar la cerradura? ¿o invitar a amigos a pasar unos días en casa? Aquí tienes las respuestas.

A veces no tenemos muy claro cómo funciona la privacidad en una casa alquilada, por eso despejo aquí algunas de las dudas más frecuentes que plantean caseros e inquilinos.

¿Puede el casero entrar en la vivienda alquilada?

La respuesta es no. La vivienda constituye el domicilio del arrendatario y tal y como dispone el artículo 18.2 de la Constitución Española el domicilio es inviolable:

“2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito.”

Por lo tanto, sólo es posible acceder al domicilio de una persona con su consentimiento o por orden judicial.

Lo normal es que en los contratos de arrendamiento se incluya una cláusula que indique que el arrendatario deberá facilitar la entrada del arrendador o de los técnicos que envíe para efectuar las reparaciones que sean necesarias para el buen mantenimiento de la vivienda. Sin embargo, será necesario el consentimiento del arrendatario para que tanto técnicos como el propietario puedan acceder a la vivienda, o en su defecto será necesaria una autorización judicial para poder acceder a la vivienda (estas circunstancias vienen respaldadas por os artículos 21 y 22 de la Ley de arrendamientos urbanos).

Cualquier cláusula que obligue al arrendatario a permitir el acceso a la vivienda arrendada al propietario, sin consentimiento de aquél será nula.

¿Puede el inquilino cambiar la cerradura?

No sólo puede, sino que es aconsejable que cualquier persona que entre en una vivienda cambie la cerradura por una cuestión de seguridad.

En el momento de la firma del contrato, el casero le hará entrega de uno o dos juegos de llaves. Sin embargo, es posible que anteriores inquilinos conserven alguna copia de esas llaves. Por seguridad es mejor cambiar la cerradura, aunque el coste deberá soportarlo el propio inquilino.

¿El casero puede cambiar la cerradura para impedir el acceso al inquilino?

Muchos propietarios tratan de recuperar la vivienda tomándose la justicia por su mano, una vez que el inquilino ha empezado a impagar las rentas de alquiler.

Eso es algo que está totalmente prohibido, mientras no haya recuperado la vivienda mediante entrega de la posesión por parte del inquilino o resolución judicial y acta de lanzamiento en caso de que se haya visto obligado a interponer una demanda de desahucio.

¿Puede el inquilino invitar a amigos a pasar unos días en casa?

En principio no hay una norma que impida que terceras personas “pasen unos días” en la vivienda alquilada, por ejemplo amigos del inquilino.

Una cosa diferente será que estas terceras personas hagan de la vivienda, su domicilio habitual. En ese caso, los contratos suelen especificar qué personas pueden vivir en la vivienda. Así, se acostumbra a indicar que no será necesario que se avise al propietario cuando convivan familiares, pero sí cuando sean terceras personas.

Asimismo, el hecho de que habiten terceras personas tendrá consecuencias si estas pagan una renta, o si causan ruidos y molestias a los vecinos.

- Subarriendo: En general los contratos de alquiler incluyen cláusulas que prohíben que terceras personas ajenas al ámbito familiar habiten en la vivienda, para evitar que encubran un subarriendo de habitaciones, muy difícil de probar para el arrendador.

No obstante en caso de que no se indique nada en el contrato, podrá el arrendatario subarrendar la vivienda en todo o en parte.

- Ruidos o molestias: La generación de ruido y molestias a los vecinos puede ser causa de terminación de contrato.

(fuente enalquiler.com)

Publicado en Alquiler

A la hora de firmar un contrato de alquiler, tanto el inquilino como el propietario deben tener en cuenta una serie de cuestiones para conseguir una experiencia grata en el proceso de arrendamiento. Además, cada uno tiene una serie de derechos y obligaciones que debe conocer antes de firmar el contrato.

Aquí te ofrecemos algunas de las claves principales:

En cuanto a los propietarios

Legislación

Los propietarios deben adaptarse a los cambios de la ley de arrendamiento que entró en vigor en 2013 que establece, entre otros puntos, la duración mínima permitida en los contratos de alquiler. Existen modelos de contratos legales con los que el propietario puede contar.
El ejercicio del alquiler debe estar declarado a Hacienda, de lo contrario el propietario se enfrentará a determinadas penas y sanciones. Igualmente, alquilar una vivienda y dar constancia de ello conlleva una serie de ventajas fiscales.
Fijación del precio del alquiler y las condiciones del contrato
El propietario tiene derecho de fijar una cuota mensual y una fianza y establecer las condiciones que estime oportunas dentro de la legalidad del contrato, como la duración y/o la actualización.
El precio de la renta puede ser actualizado por el propietario en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato y pactado por ambas partes.
Es conveniente incluir en el contrato un inventario detallado de los bienes que se encuentran en la vivienda antes de alquilarla.

Qué hacer contra un inquilino moroso

Esta es una de las mayores preocupaciones de los propietarios, pero ante esta situación existen medidas como un aval bancario o un seguro de alquiler que dan ciertas garantías. Si el inquilino deja de abonar la cuota se aconseja llegar con él a un acuerdo extrajudicial. Si no da resultado, hay que recurrir a la vía judicial y esta tendrá dos desenlaces: el arrendatario paga o se produce el desahucio. El proceso puede durar meses.

Otros derechos u obligaciones del propietario

-Reclamar la vivienda en caso de necesidad extrema.
-Demandar una compensación si el contrato finaliza prematuramente por parte del inquilino.
-Finalizar el contrato si hay falta de pago, subarriendo, daños en la vivienda o que el inquilino realice actividades molestas, insalubres o nocivas.
-Conservar la fianza si finalizado el contrato hay daños en la vivienda. El inmueble debe ser devuelto en las condiciones previas al alquiler.
-Pagar los impuestos y tasas municipales (como el IBI o el seguro del contenido de la vivienda).

En cuanto a los inquilinos

Las cláusulas del contrato

El inquilino debe comprobar que en el contrato no existan cláusulas nulas, ya que estas limitan los derechos del arrendatario establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cláusulas de este tipo son, por ejemplo: Obligar al inquilino permanecer en el vivienda durante el primer año (ya que puede dar por finalizado en contrato una vez pasado los seis primeros meses, con la correspondiente penalización que establezca la ley) o el acceso a la vivienda por parte del arrendador.

Finalización del contrato

El inquilino puede finalizar el contrato cuando haya estado seis meses en la vivienda y avisado con treinta días de antelación.
Si el contrato es inferior a tres años, se renueva anualmente. Si se sobrepasa este tiempo se recurre a la “Prórroga tácita automática”, en la que el contrato se renueva de manera automática cada año a no ser que alguna de las partes no lo desee.

La fianza

La fianza debe ser entregada al propietario quien debe devolverla en caso de que no haya desperfectos ni impagos en el momento en que se acaba el contrato de alquiler. Existe una falsa creencia: que “el propietario consta treinta días para entregar la fianza”, la cual no está determinada por ninguna ley.

Otros derechos u obligaciones del inquilino

-Negociar el precio y duración del contrato.
-Tener beneficios fiscales en la declaración de la renta.
-Comprobar si es necesario dar de alta servicios como la luz, el agua, el gas o el teléfono y encargarse de los gastos del suministro.
-Dejar la vivienda tal y como estaba antes de finalizar el contrato.
-Abandonar la vivienda si el arrendador demuestra que la necesita.
-Desalojar la vivienda en caso de impago.

Ambos

El contrato de alquiler

Debe reflejarse en el documento información básica de los contratantes, la identificación de la vivienda, duración, renta y cláusulas pactadas.

La renta

La cuota final se acordará por ambas partes.
Obras y reparaciones

Las obras generales y de mejora están a cargo del propietario y deben mantener la vivienda en estado de habitabilidad. Si se prorrogan durante más de veinte días, el inquilino podrá desistir del pago proporcional a parte de la vivienda que no esté condicionada para habitarla.
De las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal de la vivienda es responsable el arrendatario.

En caso de que el inquilino efectúe obras por minusvalía debe devolver la vivienda tal y como estaba cuando termine el contrato si lo exige el propietario.
Alquilar la vivienda a través de un profesional

Esta puede ser una importante opción, ya que algunas de las ventajas son el asesoramiento, la profesionalidad y el ahorro de tiempo.
(fuente vivados)

Publicado en Contratos Alquiler

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