Vender la vivienda no permite adelantar la salida del inquilino
La Audiencia de Madrid declara nula una cláusula que pretendía excluir las prórrogas legales del alquiler si el inmueble se vendía
El deseo de un propietario de vender no permite poner fin al alquiler de forma anticipada, aunque el arrendatario hubiera aceptado esa posibilidad. Así lo ha confirmado la Audiencia Provincial de Madrid en una sentencia del 2 de julio.
El caso tiene su origen en un contrato en el que las partes habían previsto que la vivienda se pondría a la venta transcurrido un año. El acuerdo establecía que, llegado ese momento, el inquilino tendría que dejar el inmueble, sin derecho a indemnización y con renuncia expresa a la prórroga prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Ante su oposición a marcharse, la propietaria acudió a los tribunales para solicitar la resolución del contrato, apoyándose en esa cláusula. El Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuenlabrada rechazó la demanda, por lo que recurrió ante la Audiencia Provincial.
La venta no permite excluir las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos
La propietaria defendía que ambas partes conocían y aceptaron esa condición y que, además, existía una intención real de vender. Sin embargo, esta situación no debe confundirse con el supuesto de necesidad que contempla el artículo 9.3 de la LAU, que permite al arrendador recuperar el inmueble si lo destina a vivienda permanente para sí o para determinados familiares.
La Audiencia centra entonces su análisis en si la LAU permite dejar sin efecto, desde el principio, las prórrogas que reconoce al inquilino. La Sala concluye que no, ya que la cláusula pretendía excluir anticipadamente su aplicación.
La LAU pone límites a lo que propietario e inquilino pueden pactar
Aunque las partes pueden acordar las condiciones del contrato, esa libertad encuentra límites cuando se trata de un arrendamiento de vivienda. La Audiencia de Madrid recuerda que los artículos 4 y 6 de la LAU establecen el carácter imperativo de determinadas normas y que las cláusulas que las modifiquen en perjuicio del inquilino son nulas, salvo que la propia ley permita expresamente esa modificación.
Por ese motivo, el tribunal no considera suficiente que el arrendatario supiera desde el principio que el inmueble podía ponerse a la venta, ya que el contrato no podía convertir esa previsión en una renuncia de sus derechos.
Duración del alquiler y recuperación de la vivienda
El artículo 9.1 permite pactar libremente la duración inicial. Sin embargo, cuando se trata de un alquiler de vivienda, queda sujeto a las prórrogas previstas en ese mismo precepto, de modo que el contrato puede extenderse hasta cinco años si el arrendador es una persona física y siete cuando se trate de una persona jurídica. La sentencia recuerda que esta prórroga es obligatoria para el propietario y facultativa para el arrendatario.
Por tanto, que las partes acuerden un periodo determinado (como un año) no permite al arrendador recuperar el inmueble cuando termina ese plazo si las prórrogas todavía son aplicables.
Alcanzado ese periodo mínimo, el artículo 10 establece una prórroga tácita por plazos anuales, hasta un máximo de tres años más. Esta prórroga sí puede evitarse llegado el momento, siempre que el propietario notifique su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación. La diferencia es fundamental: una cosa es que el arrendador se oponga cuando la ley se lo permite y otra que pretenda dejar la prórroga sin efecto desde la firma.
La Audiencia Provincial de Madrid desestima así el recurso de la propietaria, imponiéndole además el pago de las costas procesales de la segunda instancia y la pérdida del depósito constituido.
¿Qué ocurre con el contrato de alquiler cuando se vende la vivienda?
Dicho esto, debemos recordar que la venta de la vivienda tampoco implica por sí misma que el alquiler desaparezca, ya que el artículo 14 de la LAU establece que el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones que se deriven del contrato.
Si las partes han estipulado que la enajenación extinguirá el arrendamiento, como sucedió en este caso, el comprador deberá soportar el alquiler durante el tiempo que reste hasta completar los cinco primeros años de vigencia, o siete si el anterior arrendador fuese una persona jurídica.
Fuente idealista.com, Jesús Prieto (Colaborador de idealista news)
8 Septiembre 2026, 20:2
