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GUIA JURIDICA PARA PROPIETARIOS SOBRE LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

Adaptada al real decreto Ley 29/2026 de 6 de Octubre y real decreto ley 28/2026 del 06 de Octubre.

Excluimos de este resumen todo lo que tiene que ver con zonas tensionadas ya que actualmente en la Comunidad Valenciana no existen.

Parte 1, sobre los contratos temporales.

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, publicado en el Boletín Oficial del Estado de 7 de octubre de 2026 y en vigor desde el día 8 de octubre. Esta norma introduce modificaciones sustanciales en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), además de otras disposiciones legales.

La reforma introducida por el Real Decreto-ley 29/2026 tiene especial trascendencia al modificar el tratamiento jurídico de distintas modalidades de arrendamiento, particularmente los destinados a vivienda habitual, vivienda temporal y arrendamientos parciales por habitaciones o estancias.

1.- NUEVA CLASIFICACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

Concepto:

Conforme a los artículos 2, 3 y 5 de la LAU, en la redacción del RDL 29/2026, podríamos hablar de la siguiente clasificación:

Articulo 2, arrendamiento de vivienda:

Vivienda habitual (art. 2.1) Puede recaer también sobre una habitación o estancia destinada a satisfacer una necesidad residencial permanente.

Vivienda temporal (art. 2.3) Puede recaer también sobre una habitación o estancia destinada a satisfacer una necesidad residencial transitoria, por causa justificada y acreditable.

Los arrendamientos por habitaciones no constituyen una modalidad contractual autónoma, sino que se integran en los arrendamientos de vivienda habitual o temporal según su finalidad. Se encuentran sujetos, además, a las especialidades del artículo 17.9 LAU y a la normativa autonómica que resulte aplicable.

El nuevo artículo 2.3 LAU define el arrendamiento de vivienda temporal como aquel que recae sobre una edificación habitable —incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia— destinado a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario que se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable.

La principal novedad consiste en que el arrendamiento temporal deja de configurarse como una modalidad de arrendamiento para uso distinto de vivienda y pasa a integrarse expresamente en el régimen de arrendamientos de vivienda (título II LAU).

Dejan de existir los “contratos temporales distintos a vivienda habitual” y pasan a ser “contrato temporal de vivienda “

Exigencia de una causa real de temporalidad: el artículo 7.2 LAU exige que los contratos de arrendamiento temporal prevean de forma expresa la causa que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario.

Dicha causa deberá ser real y acreditable. La temporalidad debe responder a una necesidad residencial transitoria:

• de naturaleza laboral
• formativa,
• académica,
• sanitaria,
• familiar
• otras análogas.

Esta causa o necesidad deberá justificarse objetivamente, y no bastará la mera voluntad de las partes de evitar la aplicación del régimen de vivienda habitual. La simple denominación del contrato como «arrendamiento de temporada» o «arrendamiento temporal» no resulta suficiente para acreditar su verdadera naturaleza.

La norma atribuye expresamente al arrendador la carga de acreditar la existencia de la causa de temporalidad. La ausencia de una causa de temporalidad debidamente prevista en el contrato lo privará de su naturaleza temporal y comportará su sumisión al título II de la LAU en las mismas condiciones que los contratos de vivienda habitual, con efectos retroactivos a la formalización del contrato.

Bajo los contratos temporales de vivienda los inquilinos se pueden empadronar

Duración:

El artículo 9 bis.1 LAU establece que los contratos de vivienda temporal tendrán una duración libremente pactada, que deberá ser superior a treinta y un días y no exceder, como regla general, de doce meses, en atención a las causas que los motiven. Podrá prorrogarse mediante acuerdo expreso de las partes, sin superar como regla general la duración máxima de doce meses en conjunto, salvo que la causa de temporalidad subsista posteriormente.

Conforme al artículo 9 bis.2 LAU, cuando la duración del arrendamiento temporal exceda de doce meses sin justificación en la causa de temporalidad, el contrato se entenderá celebrado como arrendamiento de vivienda habitual.

El artículo 9 bis.2 LAU establece que  cuando se noven o sucedan más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, con aplicación de todos los preceptos de esa modalidad, incluidos el plazo mínimo y el régimen de prórrogas de los artículos 9 y 10 LAU.

Desistimiento:

El artículo 11.2 LAU reconoce al arrendatario temporal el derecho a desistir del contrato una vez transcurrido al menos un mes desde su formalización, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de diez días. Conforme al artículo 11.3, el desistimiento ejercitado en estas condiciones no genera derecho de indemnización a favor del arrendador.

Renta de contratos temporales sucesivos

El artículo 17.8 LAU introduce una limitación específica: cuando en una misma vivienda se celebren de forma sucesiva varios contratos de arrendamiento de vivienda temporal, la renta de los contratos posteriores no podrá suponer un incremento porcentual anual superior al valor del IRAV vigente. Esta limitación se refiere a la renta de nuevos contratos sucesivos, no a la actualización anual de un contrato vigente.

Gastos de gestión y formalización

Los gastos de gestión inmobiliaria deben ser cubiertos por el arrendador

Las prohibiciones y límites del artículo 20 LAU desarrollados en el capítulo 3 se aplican a los contratos de vivienda temporal, por su integración en el título II LAU.

Fianza y garantías adicionales

El artículo 36.1 LAU Establece una fianza legal de una mensualidad de renta para los arrendamientos de vivienda temporal, al igual que la garantía adicional no podrá exceder de una mensualidad de renta. Por tanto, para los nuevos contratos temporales, el régimen se configura  con una mensualidad de fianza legal y una mensualidad adicional como máximo.

Seguros de impago.

El artículo 36.5 prohíbe expresamente exigir al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.

Tributos asociados a la vivienda

El nuevo artículo 20.1 establece que no podrán imponerse al arrendatario los tributos asociados a la vivienda, salvo cuando este tenga legalmente la condición de obligado tributario, por ejemplo la tasa de basura, siendo siempre el obligado al pago el propietario, puede repercutir al inquilino este impuesto, siempre y cuando este reflejado y aceptado así en el contrato de arrendamiento. Esta modificación restringe la posibilidad de repercutir contractualmente determinados impuestos al arrendatario (con especial incidencia en el IBI y los tributos locales).

Depósito de la fianza

Las obligaciones de constitución y devolución de la fianza deberán coordinarse con las normas autonómicas que regulan su depósito ante los organismos competentes (por ejemplo, los registros autonómicos de fianzas), que continúan siendo de aplicación en su respectivo ámbito territorial.

Conservación y reparaciones de vivienda temporal

El nuevo artículo 21 bis atribuye al arrendador de la vivienda temporal la obligación de conservarla en condiciones de habitabilidad y de asumir también las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste derivado del uso ordinario. Esta última previsión constituye una diferencia relevante respecto del régimen general de la vivienda habitual, donde las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario corren a cargo del arrendatario (artículo 21.4 LAU).

El procedimiento es también distinto: el arrendatario deberá comunicar al arrendador la necesidad de reparación en el plazo más breve posible desde su detección, y el arrendador deberá responder en un máximo de cinco días hábiles. Transcurrido ese plazo sin respuesta, el arrendatario podrá efectuar las reparaciones necesarias y exigir de inmediato su importe al arrendador o, en su defecto, previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente.

Régimen transitorio de los Contratos de temporada y temporales anteriores a la entrada en vigor del RDL 29/2026 (disposición transitoria octava LAU.

Los contratos de arrendamiento por temporada celebrados antes de la entrada en vigor del RDL 29/2026 continuarán gozando de la consideración de contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, rigiéndose por el régimen jurídico que les era aplicable hasta la finalización del plazo pactado, alcanzado el cual quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga.

Por tanto, la entrada en vigor del real decreto-ley no convierte automáticamente los contratos temporales o por habitaciones anteriores en arrendamientos de vivienda habitual, pero impide su prórroga bajo el régimen anterior: la renovación ya queda sujeta a las nuevas reglas (causa acreditable, límites de duración, renta de contratos sucesivos, fianzas y garantías).

ARRENDAMIENTOS POR HABITACIONES O ESTANCIAS

3.1. Concepto: La reforma incorpora los arrendamientos parciales por habitaciones o estancias al régimen de arrendamientos de vivienda (artículos 2.1 y 2.3 LAU). Su calificación dependerá de la necesidad residencial satisfecha: residencia permanente (vivienda habitual) o residencia temporal real y acreditable (vivienda temporal).

3.2. Límite de la renta conjunta

El nuevo artículo 17.9 LAU establece que, cuando se celebren varios contratos parciales sobre una misma vivienda, la suma de las rentas pactadas en los contratos vigentes simultáneamente no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa. La limitación impide que la división contractual de una vivienda en habitaciones permita obtener una renta global superior a la del arrendamiento de la vivienda completa.

De la finalización del contrato, el estado de la vivienda y entrega del inmueble

La reforma introduce la obligación de documentar por escrito el estado de la vivienda en el momento de finalizar el contrato y entregar la posesión, mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes.

Si no se suscribe el documento o no se reflejan en él desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en adecuado estado de conservación.

Prohibición de renuncia:

 El nuevo artículo 25.8 establece expresamente que las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

RESUMEN DE LOS ASPECTOS MAS RELEVANTES QUE AFECTAN A LOS CONTRATOS TEMPORALES

1. Dejan de existir los “contratos temporales distintos a vivienda habitual” y pasan a ser “contrato temporal de vivienda “. Dicha causa deberá ser real y acreditable. La norma atribuye expresamente al arrendador la carga de acreditar la existencia de la causa de temporalidad.
2. Bajo los contratos temporales de vivienda los inquilinos se pueden empadronar.
3. La duración deberá ser superior a treinta y un días y no exceder de doce meses, si es menor de 12 meses podrá prorrogarse mediante acuerdo expreso de las partes, sin superar como regla general la duración máxima de doce meses en conjunto.
4. Si se excede de doce meses sin justificación en la causa de temporalidad, el contrato se entenderá celebrado como arrendamiento de vivienda habitual.
5. Cuando sucedan más de dos contratos temporales de forma consecutiva, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
6. El arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato una vez transcurrido al menos un mes desde su formalización, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de diez días. El desistimiento ejercitado en estas condiciones no genera derecho de indemnización a favor del arrendador.
7. Si en una misma vivienda se celebren de forma sucesiva varios contratos de arrendamiento de vivienda temporal, la renta de los contratos posteriores no podrá suponer un incremento porcentual anual superior al valor del IRAV vigente.
8. Los gastos de gestión inmobiliaria deben ser cubiertos por el arrendador.
9. La fianza legal será de una mensualidad y una otra adicional como máximo.
10. Se prohíbe expresamente exigir al arrendatario la contratación de seguros de impago.
11. La fianza tendrá que ser ingresada en la Generalitat.
12. Se atribuye al arrendador de la vivienda temporal la obligación de conservarla en condiciones de habitabilidad y de asumir también las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste derivado del uso ordinario. El arrendador deberá responder en un máximo de cinco días hábiles las solicitudes de reparación. Transcurrido ese plazo sin respuesta, el arrendatario podrá efectuar las reparaciones necesarias y exigir de inmediato su importe al arrendador o, en su defecto, previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente.
13. Los contratos de de temporada celebrados antes de la entrada en vigor del RDL 29/2026 continuarán gozando de la consideración de contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, rigiéndose por el régimen jurídico que les era aplicable hasta la finalización del plazo pactado, alcanzado el cual quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga. No se convierten automáticamente los contratos temporales o por habitaciones anteriores en arrendamientos de vivienda habitual.
14. Existe la obligación de documentar por escrito el estado de la vivienda en el momento de finalizar el contrato y entregar la posesión, mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes. Si no se suscribe el documento o no se reflejan en él desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en adecuado estado de conservación.
15. Prohibición de renuncia: El nuevo artículo 25.8 establece expresamente que las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

La UE busca vivienda para los universitarios: tres de cada diez en España estudian fuera de casa y las habitaciones superan los 400 euros

La Comisión Europea plantea una batería de medidas específicas para los jóvenes en etapa de formación, mientras los estudiantes denuncian que las becas son insuficientes y reclaman residencias públicas.

La Comisión Europea cree que la solución al problema de la vivienda pasa por construir más y revisar la regulación comunitaria para evitar trabas burocráticas innecesarias y redoblar la vigilancia sobre los alquileres turísticos y temporales. Pero es consciente de que la situación es urgente para algunos colectivos que no pueden esperar a que se levanten edificios o se cambien las normas, como es el caso de los jóvenes. En ellos, entre otros grupos, pone el foco el Plan Europeo de Vivienda Asequible presentado esta semana por el Ejecutivo de Ursula von der Leyen, especialmente en los estudiantes. En España cerca de tres de cada diez universitarios estudian fuera de casa y la escasez de alojamientos los aboca a un mercado en el que el precio medio de una habitación ya supera los 400 euros.

"El acceso a una vivienda asequible es cada vez más inalcanzable para muchos jóvenes, lo que limita su independencia y su participación en la sociedad y en la economía", reconoce el plan de choque de la Comisión Europea, en el que el organismo comunitario se compromete a movilizar fondos para construir vivienda para estudiantes, a "evaluar la viabilidad" de un sistema de avales para evitar la exigencia de depósitos o garantías al alquilar, a difundir modelos de alojamiento "innovadores" como "espacios de convivencia y convivencia intergeneracional" y a poner en marcha un proyecto piloto en el marco del programa Erasmus+ para aumentar la disponibilidad de soluciones de vivienda asequible para estudiantes desplazados procedentes de entornos desfavorecidos. 

Según el informe La Universidad española en cifras 2025 publicado recientemente por la Conferencia de Rectores y Rectoras de las Universidades Españolas (CRUE), del millón de alumnos matriculados en grados y másteres en universidades públicas españolas durante el curso 2022/23 —el último para el que hay datos disponibles—, 176.426 estudiaban fuera de su comunidad de residencia habitual, la mayoría procedentes de otra zona del territorio nacional (84,9% frente a un 15,1% de extranjeros). 

Madrid fue con diferencia la autonomía con más peso de alumnos desplazados (30,4%), seguida de Andalucía (14,8%), la Comunidad Valenciana (11,5%), Castilla y León (11%) y Cataluña (10,9%). En el resto de regiones la proporción no llegó al 3,5%. A esto habría que sumar los estudiantes que se cambian de provincia —e incluso los que se mudan dentro de ella—, lo que eleva la proporción total de matriculados fuera de su circunscripción hasta el 31,4%, según datos del Ministerio de Ciencia.

La CRUE recalca en su análisis que el estudiante universitario prioriza la elección de centro en función de la disponibilidad de plazas en campus ubicados cerca de su lugar de residencia habitual y del precio de la matrícula. "En el caso de que la titulación elegida no encuentre oferta pública de proximidad, la capacidad económica familiar resulta determinante para poder continuar los estudios", señala el informe, que reconoce que lo "insuficiente" de las becas y ayudas al estudio universitario y la escasez de oferta de alojamiento estudiantil —colegios mayores, residencias y apartamentos universitarios— obliga a los estudiantes a acudir a un mercado de la vivienda con precios disparados y, con frecuencia, ubicaciones alejadas de los campus.

Ayudas insuficientes

Según datos de Idealista, el alquiler medio de una habitación en un piso compartido se sitúa en 405 euros, aunque en grandes capitales como Madrid y Barcelona el precio medio llega hasta los 550 y 600 euros respectivamente. "En las zonas universitarias, mucha gente se aprovecha del estudiantado", añade la vicepresidenta de Comunicación de la Coordinadora de Representantes de Estudiantes de Universidades Públicas (CREUP), María de los Ángeles Guzmán, que advierte de que las residencias tampoco son una opción mucho más asequible. La Guía de Alojamiento Universitario 2025 de Uniscopio apunta a que los precios de residencias más baratos rondan los 500 euros mensuales por una habitación compartida en Madrid y Barcelona, así como en otras grandes ciudades como Valencia o Sevilla.

Guzmán subraya que las ayudas estatales para compensar los gastos por el abandono temporal del domicilio habitual se quedan cortas. El informe de la CRUE apunta a que la proporción de universitarios que perciben estas becas de residencia apenas se ha movido entre el 5,8% y 7,6% de los estudiantes de grado y máster a lo largo de las últimas dos décadas, lo que equivale prácticamente a un tercio de los alumnos desplazados solo entre comunidades. El volumen total de ayudas ha aumentado apenas un 16,4% en ese mismo periodo, mientras el colectivo total de becarios ha aumentado un 56,5%, con lo cual estas asignaciones por residencia cada vez cubren una menor proporción de becados. Al mismo tiempo, la dotación per cápita se ha reducido casi a la mitad, pasando de 3.043 a 1.600 euros.

Más residencias

Ante la fuerte demanda y escasa oferta de alojamiento estudiantil, proliferan las opciones privadas. Según un estudio reciente de la consultora inmobiliaria JLL, la inversión en residencias de estudiantes se ha disparado un 151% en 2025 hasta alcanzar un volumen total de 1.700 millones de euros transaccionados. Calculan que España cuenta con unas 106.200 plazas operativas y está prevista la puesta en marcha de otras 26.000 hasta 2028. 

"El parque de viviendas en las principales ciudades españolas es insuficiente para el creciente número de estudiantes que se desplazan y los estudiantes cada vez más prefieren alojarse en residencias que les ofrecen instalaciones, servicios y facilitan la creación de lazos de amistad y comunidad", explica a 20minutos la directora de Living de JLL España, Paola Erhardt, sobre los motivos detrás del fuerte crecimiento de este tipo de alojamientos, a lo que suma como atractivo para los inversores la calidad académica y la captación de estudiantes internacionales.

Pese al auge de las residencias, desde la consultora inmobiliaria estiman un déficit de 335.000 camas para el curso 2029/30, para el que prevén una movilidad estudiantil global de 690.000 alumnos. "El déficit de plazas en alojamientos especializados empuja a muchos estudiantes al mercado del alquiler tradicional, lo que a su vez reduce la oferta de vivienda en alquiler para otros perfiles de residentes", advierte Erhardt.

Oferta pública

"Cada vez hay más recursos privados, pero realmente sigue siendo una alternativa que no te puedes permitir si eres un estudiante de a pie sin una condición socioeconómica alta", puntualiza, por su parte, Guzmán, que reclama la creación de residencias y colegios mayores públicos para garantizar una oferta de alojamiento estudiantil realmente asequible que sirva también como contrapeso al mercado privado y fuerce unos precios más competitivos. Desde la CREUP ponen el ejemplo de Madrid, donde hay una demanda de unos 110.000 estudiantes desplazados al año frente a una oferta de apenas 940 camas públicas.

Junto a esta medida, la plataforma estudiantil propone también iniciativas más a medio y corto plazo, como la reconversión de espacios públicos, el impulso de modelos de convivencia intergeneracional, la limitación de los precios del alquiler, la creación de una bolsa de alquiler asequible o la regulación de los pisos turísticos. También señalan acciones que se pueden impulsar desde las propias universidades, como oficinas de intermediación o programas de apoyo a estudiantes en situación de vulnerabilidad, entre otras. 

( Fuente 20 minutos.es Noticia 21 dic 2025 - 08:23 Isabel Fuentes)