GUIA JURIDICA PARA PROPIETARIOS SOBRE LA REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

Adaptada al real decreto Ley 29/2026 de 6 de Octubre y real decreto ley 28/2026 del 06 de Octubre.

Excluimos de este resumen todo lo que tiene que ver con zonas tensionadas ya que actualmente en la Comunidad Valenciana no existen.

Parte 1, sobre los contratos temporales.

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, publicado en el Boletín Oficial del Estado de 7 de octubre de 2026 y en vigor desde el día 8 de octubre. Esta norma introduce modificaciones sustanciales en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), además de otras disposiciones legales.

La reforma introducida por el Real Decreto-ley 29/2026 tiene especial trascendencia al modificar el tratamiento jurídico de distintas modalidades de arrendamiento, particularmente los destinados a vivienda habitual, vivienda temporal y arrendamientos parciales por habitaciones o estancias.

1.- NUEVA CLASIFICACIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

Concepto:

Conforme a los artículos 2, 3 y 5 de la LAU, en la redacción del RDL 29/2026, podríamos hablar de la siguiente clasificación:

Articulo 2, arrendamiento de vivienda:

Vivienda habitual (art. 2.1) Puede recaer también sobre una habitación o estancia destinada a satisfacer una necesidad residencial permanente.

Vivienda temporal (art. 2.3) Puede recaer también sobre una habitación o estancia destinada a satisfacer una necesidad residencial transitoria, por causa justificada y acreditable.

Los arrendamientos por habitaciones no constituyen una modalidad contractual autónoma, sino que se integran en los arrendamientos de vivienda habitual o temporal según su finalidad. Se encuentran sujetos, además, a las especialidades del artículo 17.9 LAU y a la normativa autonómica que resulte aplicable.

El nuevo artículo 2.3 LAU define el arrendamiento de vivienda temporal como aquel que recae sobre una edificación habitable —incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia— destinado a cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario que se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual por causa justificada y acreditable.

La principal novedad consiste en que el arrendamiento temporal deja de configurarse como una modalidad de arrendamiento para uso distinto de vivienda y pasa a integrarse expresamente en el régimen de arrendamientos de vivienda (título II LAU).

Dejan de existir los “contratos temporales distintos a vivienda habitual” y pasan a ser “contrato temporal de vivienda “

Exigencia de una causa real de temporalidad: el artículo 7.2 LAU exige que los contratos de arrendamiento temporal prevean de forma expresa la causa que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario.

Dicha causa deberá ser real y acreditable. La temporalidad debe responder a una necesidad residencial transitoria:

• de naturaleza laboral
• formativa,
• académica,
• sanitaria,
• familiar
• otras análogas.

Esta causa o necesidad deberá justificarse objetivamente, y no bastará la mera voluntad de las partes de evitar la aplicación del régimen de vivienda habitual. La simple denominación del contrato como «arrendamiento de temporada» o «arrendamiento temporal» no resulta suficiente para acreditar su verdadera naturaleza.

La norma atribuye expresamente al arrendador la carga de acreditar la existencia de la causa de temporalidad. La ausencia de una causa de temporalidad debidamente prevista en el contrato lo privará de su naturaleza temporal y comportará su sumisión al título II de la LAU en las mismas condiciones que los contratos de vivienda habitual, con efectos retroactivos a la formalización del contrato.

Bajo los contratos temporales de vivienda los inquilinos se pueden empadronar

Duración:

El artículo 9 bis.1 LAU establece que los contratos de vivienda temporal tendrán una duración libremente pactada, que deberá ser superior a treinta y un días y no exceder, como regla general, de doce meses, en atención a las causas que los motiven. Podrá prorrogarse mediante acuerdo expreso de las partes, sin superar como regla general la duración máxima de doce meses en conjunto, salvo que la causa de temporalidad subsista posteriormente.

Conforme al artículo 9 bis.2 LAU, cuando la duración del arrendamiento temporal exceda de doce meses sin justificación en la causa de temporalidad, el contrato se entenderá celebrado como arrendamiento de vivienda habitual.

El artículo 9 bis.2 LAU establece que  cuando se noven o sucedan más de dos contratos de arrendamiento de vivienda temporal de forma consecutiva, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, con aplicación de todos los preceptos de esa modalidad, incluidos el plazo mínimo y el régimen de prórrogas de los artículos 9 y 10 LAU.

Desistimiento:

El artículo 11.2 LAU reconoce al arrendatario temporal el derecho a desistir del contrato una vez transcurrido al menos un mes desde su formalización, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de diez días. Conforme al artículo 11.3, el desistimiento ejercitado en estas condiciones no genera derecho de indemnización a favor del arrendador.

Renta de contratos temporales sucesivos

El artículo 17.8 LAU introduce una limitación específica: cuando en una misma vivienda se celebren de forma sucesiva varios contratos de arrendamiento de vivienda temporal, la renta de los contratos posteriores no podrá suponer un incremento porcentual anual superior al valor del IRAV vigente. Esta limitación se refiere a la renta de nuevos contratos sucesivos, no a la actualización anual de un contrato vigente.

Gastos de gestión y formalización

Los gastos de gestión inmobiliaria deben ser cubiertos por el arrendador

Las prohibiciones y límites del artículo 20 LAU desarrollados en el capítulo 3 se aplican a los contratos de vivienda temporal, por su integración en el título II LAU.

Fianza y garantías adicionales

El artículo 36.1 LAU Establece una fianza legal de una mensualidad de renta para los arrendamientos de vivienda temporal, al igual que la garantía adicional no podrá exceder de una mensualidad de renta. Por tanto, para los nuevos contratos temporales, el régimen se configura  con una mensualidad de fianza legal y una mensualidad adicional como máximo.

Seguros de impago.

El artículo 36.5 prohíbe expresamente exigir al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.

Tributos asociados a la vivienda

El nuevo artículo 20.1 establece que no podrán imponerse al arrendatario los tributos asociados a la vivienda, salvo cuando este tenga legalmente la condición de obligado tributario, por ejemplo la tasa de basura, siendo siempre el obligado al pago el propietario, puede repercutir al inquilino este impuesto, siempre y cuando este reflejado y aceptado así en el contrato de arrendamiento. Esta modificación restringe la posibilidad de repercutir contractualmente determinados impuestos al arrendatario (con especial incidencia en el IBI y los tributos locales).

Depósito de la fianza

Las obligaciones de constitución y devolución de la fianza deberán coordinarse con las normas autonómicas que regulan su depósito ante los organismos competentes (por ejemplo, los registros autonómicos de fianzas), que continúan siendo de aplicación en su respectivo ámbito territorial.

Conservación y reparaciones de vivienda temporal

El nuevo artículo 21 bis atribuye al arrendador de la vivienda temporal la obligación de conservarla en condiciones de habitabilidad y de asumir también las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste derivado del uso ordinario. Esta última previsión constituye una diferencia relevante respecto del régimen general de la vivienda habitual, donde las pequeñas reparaciones por desgaste ordinario corren a cargo del arrendatario (artículo 21.4 LAU).

El procedimiento es también distinto: el arrendatario deberá comunicar al arrendador la necesidad de reparación en el plazo más breve posible desde su detección, y el arrendador deberá responder en un máximo de cinco días hábiles. Transcurrido ese plazo sin respuesta, el arrendatario podrá efectuar las reparaciones necesarias y exigir de inmediato su importe al arrendador o, en su defecto, previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente.

Régimen transitorio de los Contratos de temporada y temporales anteriores a la entrada en vigor del RDL 29/2026 (disposición transitoria octava LAU.

Los contratos de arrendamiento por temporada celebrados antes de la entrada en vigor del RDL 29/2026 continuarán gozando de la consideración de contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, rigiéndose por el régimen jurídico que les era aplicable hasta la finalización del plazo pactado, alcanzado el cual quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga.

Por tanto, la entrada en vigor del real decreto-ley no convierte automáticamente los contratos temporales o por habitaciones anteriores en arrendamientos de vivienda habitual, pero impide su prórroga bajo el régimen anterior: la renovación ya queda sujeta a las nuevas reglas (causa acreditable, límites de duración, renta de contratos sucesivos, fianzas y garantías).

ARRENDAMIENTOS POR HABITACIONES O ESTANCIAS

3.1. Concepto: La reforma incorpora los arrendamientos parciales por habitaciones o estancias al régimen de arrendamientos de vivienda (artículos 2.1 y 2.3 LAU). Su calificación dependerá de la necesidad residencial satisfecha: residencia permanente (vivienda habitual) o residencia temporal real y acreditable (vivienda temporal).

3.2. Límite de la renta conjunta

El nuevo artículo 17.9 LAU establece que, cuando se celebren varios contratos parciales sobre una misma vivienda, la suma de las rentas pactadas en los contratos vigentes simultáneamente no podrá exceder el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa. La limitación impide que la división contractual de una vivienda en habitaciones permita obtener una renta global superior a la del arrendamiento de la vivienda completa.

De la finalización del contrato, el estado de la vivienda y entrega del inmueble

La reforma introduce la obligación de documentar por escrito el estado de la vivienda en el momento de finalizar el contrato y entregar la posesión, mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes.

Si no se suscribe el documento o no se reflejan en él desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en adecuado estado de conservación.

Prohibición de renuncia:

 El nuevo artículo 25.8 establece expresamente que las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

RESUMEN DE LOS ASPECTOS MAS RELEVANTES QUE AFECTAN A LOS CONTRATOS TEMPORALES

1. Dejan de existir los “contratos temporales distintos a vivienda habitual” y pasan a ser “contrato temporal de vivienda “. Dicha causa deberá ser real y acreditable. La norma atribuye expresamente al arrendador la carga de acreditar la existencia de la causa de temporalidad.
2. Bajo los contratos temporales de vivienda los inquilinos se pueden empadronar.
3. La duración deberá ser superior a treinta y un días y no exceder de doce meses, si es menor de 12 meses podrá prorrogarse mediante acuerdo expreso de las partes, sin superar como regla general la duración máxima de doce meses en conjunto.
4. Si se excede de doce meses sin justificación en la causa de temporalidad, el contrato se entenderá celebrado como arrendamiento de vivienda habitual.
5. Cuando sucedan más de dos contratos temporales de forma consecutiva, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
6. El arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato una vez transcurrido al menos un mes desde su formalización, comunicándolo al arrendador con una antelación mínima de diez días. El desistimiento ejercitado en estas condiciones no genera derecho de indemnización a favor del arrendador.
7. Si en una misma vivienda se celebren de forma sucesiva varios contratos de arrendamiento de vivienda temporal, la renta de los contratos posteriores no podrá suponer un incremento porcentual anual superior al valor del IRAV vigente.
8. Los gastos de gestión inmobiliaria deben ser cubiertos por el arrendador.
9. La fianza legal será de una mensualidad y una otra adicional como máximo.
10. Se prohíbe expresamente exigir al arrendatario la contratación de seguros de impago.
11. La fianza tendrá que ser ingresada en la Generalitat.
12. Se atribuye al arrendador de la vivienda temporal la obligación de conservarla en condiciones de habitabilidad y de asumir también las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste derivado del uso ordinario. El arrendador deberá responder en un máximo de cinco días hábiles las solicitudes de reparación. Transcurrido ese plazo sin respuesta, el arrendatario podrá efectuar las reparaciones necesarias y exigir de inmediato su importe al arrendador o, en su defecto, previa justificación, descontarlo de la renta del mes siguiente.
13. Los contratos de de temporada celebrados antes de la entrada en vigor del RDL 29/2026 continuarán gozando de la consideración de contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, rigiéndose por el régimen jurídico que les era aplicable hasta la finalización del plazo pactado, alcanzado el cual quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga. No se convierten automáticamente los contratos temporales o por habitaciones anteriores en arrendamientos de vivienda habitual.
14. Existe la obligación de documentar por escrito el estado de la vivienda en el momento de finalizar el contrato y entregar la posesión, mediante un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes. Si no se suscribe el documento o no se reflejan en él desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en adecuado estado de conservación.
15. Prohibición de renuncia: El nuevo artículo 25.8 establece expresamente que las partes no podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.