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IBI y tasa de basuras: así cambia lo que paga el inquilino con el nuevo decreto de vivienda

El Real Decreto-ley 29/2026 modifica las reglas sobre los tributos, gastos y tasas que pueden repercutirse al arrendatario en los nuevos contratos

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El Real Decreto-ley 29/2026 también ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en cuanto a las reglas sobre determinados gastos que pueden trasladarse al inquilino. La modificación del artículo 20 impide que el arrendador imponga tributos asociados a la vivienda cuando la parte arrendataria no tenga la condición de obligado tributario.

Pero la reforma no termina ahí. En las zonas de mercado residencial tensionado, la nueva redacción del artículo 17 introduce límites para evitar que ciertos gastos, impuestos o tasas aparezcan por primera vez en un nuevo contrato o sirvan para superar indirectamente los límites de renta.

La pregunta, por tanto, ya no es simplemente quién paga el recibo. Hay que comprobar qué tributo es, quién tiene la condición de obligado, cuándo se firmó el contrato y si la vivienda se encuentra en una zona tensionada.

¿Puede el propietario cobrar el IBI al arrendatario?

En los nuevos contratos, el propietario no podrá repercutir el IBI. Hasta ahora, el artículo 20.1 permitía acordar que determinados tributos fueran a cargo del inquilino, pero ese régimen cambia con el Real Decreto-ley 29/2026.

La modificación mantiene la posibilidad de pactar determinados gastos generales, servicios, cargas y responsabilidades, pero establece una regla específica: al no tener el arrendatario la condición de sujeto pasivo del impuesto, el propietario no puede introducir una cláusula que obligue al inquilino a asumir los recibos.

La situación difiere de la que existía hasta ahora, pues con la anterior regulación, el Tribunal Supremo incluso avaló la repercusión del IBI y de la tasa de basuras cuando así constase en el contrato y aun cuando no se hubiera precisado su importe anual, mientras estuvieran individualizados para esa vivienda.

¿Se puede repercutir la tasa de basuras al arrendatario tras la reforma?

A diferencia de lo que sucede con el IBI, la situación de la tasa de basuras no cambia y podrá seguir repercutiéndose. La clave reside en el propio diseño de la nueva redacción del artículo 20.1.

Como hemos mencionado, aunque el precepto fija una prohibición general de imponer al inquilino tributos asociados a la vivienda, introduce una salvedad: “excepto en los supuestos en los que dicha parte tenga la condición de obligado tributario”.

En este artículo explicamos que el sujeto pasivo de la tasa es el beneficiario del servicio (en este caso, el arrendatario), mientras que el propietario actúa como sustituto frente al Ayuntamiento, como establece el artículo 23.2.a) de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Al ostentar el inquilino la condición de obligado, cumple con la excepción, por lo que sigue siendo válido repercutir las cuotas.

Los límites para repercutir gastos en zonas tensionadas

No obstante, en las zonas de mercado residencial tensionado, el artículo 17.6 impide introducir “nuevas condiciones contractuales que supongan la repercusión al arrendatario de cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior”.

Por otro lado, el 17.7 añade otra restricción cuando, además de encontrarse la vivienda en una zona tensionada, el arrendador sea un gran tenedor. En estos casos, la renta inicial no podrá superar el límite máximo conforme al sistema de índices de precios de referencia.

El propietario tampoco podrá introducir nuevas condiciones que trasladen al inquilino cuotas, gastos, servicios, impuestos, tasas u otros conceptos que impliquen superar el límite de renta aplicable.

¿Qué gastos puede asumir el arrendatario con estos cambios en la LAU?

La norma mantiene la regla de que todos los servicios individualizados mediante contadores seguirán correspondiendo al arrendatario y ahora precisa que “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación”.

El artículo 20.1 sigue permitiendo pactar que el inquilino asuma determinados gastos generales, servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización. Como hasta ahora, para que el pacto sea válido, deberá constar por escrito y determinar el importe anual en la fecha del contrato.

No obstante, y como una de las principales novedades, en edificios no sometidos al régimen de propiedad horizontal (como bloques de apartamentos que pertenezcan a un único propietario) la ley establece la prohibición de imputar los gastos de comunidad al arrendatario.

Por supuesto, no debemos perder de vista que estas limitaciones rigen para los alquileres formalizados después de la entrada en vigor del RDL 29/2026, ya que la disposición transitoria cuarta de la Ley de Vivienda (también modificada) precisa que, salvo en materia de prórrogas y actualización de rentas, el régimen jurídico de los contratos seguirá siendo el que estuviese vigente en el momento de su celebración.

(Jesús Prieto (Colaborador de idealista news) 8 Octubre 2026, 15:2