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Resumen del Real Decreto-ley 29/2026

Medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la
ampliación de la oferta de vivienda asequible · BOE núm. 249, de 7 de
octubre de 2026 (BOE-A-2026-20823)
Entrada en vigor: 8 de octubre de 2026, salvo las fechas específicas
indicadas en cada medida. Como todo real decreto-ley, debe ser
convalidado por el Congreso.

1. Alquiler: reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos
• Alquiler temporal: exige una causa real y acreditable de desplazamiento
desde la vivienda habitual, duración superior a 31 días y, por regla general,
no más de 12 meses. Si dura más sin justificación, o hay más de dos
contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, se
considera alquiler de vivienda habitual desde el primer contrato. Las
subidas de renta entre contratos temporales sucesivos quedan limitadas por
el IRAV.
• Alquiler de habitaciones: queda incluido en la LAU, como vivienda
habitual o temporal según la necesidad que cubra. La suma de las rentas de
las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa; en
zonas tensionadas se aplican los límites del art. 17.6, 17.7 y 17.8 LAU.
• Otras reglas reforzadas: gastos repercutibles, reparaciones, garantías
adicionales y constancia del estado de la vivienda al finalizar el contrato.
• Ventas conjuntas: se mantiene el derecho de adquisición preferente del
inquilino cuando la vivienda es jurídicamente individualizable, con
imputación del precio por criterios objetivos. No cabe renunciar a este
derecho.
• Plataformas de corta duración: obligaciones de información conectadas
con la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y el Reglamento (UE)
2024/1028, con régimen sancionador.
• Prórroga extraordinaria (DF 5ª): a petición del inquilino, hasta 2 años
adicionales (por anualidades) para contratos de vivienda habitual cuya
prórroga obligatoria termine antes del 31/12/2028. Requiere estar al
corriente de pago y haberlo estado los 8 meses anteriores.
Excepciones: acuerdo entre las partes, nuevo contrato, necesidad acreditada
del arrendador o familiares, o renovación con una renta al menos un 5 %
inferior.
• Límite a la actualización de renta (DF 6ª): para actualizaciones hasta el
31/12/2027, si la renta supera el índice de referencia no se puede subir; en
los demás casos, a falta de pacto, la subida máxima es del 2 %.
• Contratos anteriores a la Ley 12/2023: pueden acogerse a las prórrogas
del art. 10 LAU, con actualizaciones sujetas al límite de la DA 11ª LAU.

2. Publicidad de alquileres (art. 20)
Especialmente relevante para agencias. Toda oferta o anuncio de alquiler
debe ser veraz y transparente e incluir, como mínimo:
• El índice de referencia del precio del alquiler.
• La renta del último contrato de vivienda habitual vigente en los cinco
años anteriores, si lo hubo.
• El límite de renta aplicable en zonas con limitación legal.
• La condición de gran tenedor del arrendador, cuando proceda.
• El número o código identificativo de la vivienda cuando exista (por
ejemplo, el registro de vivienda de uso turístico).

3. Desahucios, gran tenedor y compras especulativas
• Suspensión de desahucios (art. 2): hasta el 31/12/2030 se suspenden los
de personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando el demandante
sea una entidad que compra inmuebles o carteras de préstamos impagados
muy por debajo de su valor de tasación, aunque haya sentencia y aunque ya
hubiera existido una suspensión previa. Para otros demandantes se prevén
compensaciones si se dedican al alquiler asequible.
• Enervación extraordinaria (art. 5): en desahucios por impago de
inquilinos vulnerables, la Administración dispone de 2 meses para ofrecer
alternativa habitacional o pagar/consignar la deuda y las costas. Si no lo
hace, queda subrogada como deudora, no hay lanzamiento y el contrato
sigue vigente mientras dure la vulnerabilidad. Se aplica también a
procedimientos en curso sin lanzamiento practicado.
• Gran tenedor: se acredita mediante certificación registral y se computan
las unidades residenciales de una misma finca aunque no haya división
horizontal. Se mantienen los umbrales (más de 10 inmuebles o más de
1.500 m² residenciales; hasta 5 o más en zona tensionada por decisión
autonómica).
• Ejecuciones hipotecarias: la demanda debe indicar si es la vivienda
habitual del deudor y si el ejecutante es gran tenedor, con certificación
registral si declara no serlo.
• Freno a la especulación (art. 1): hasta el 31/12/2030, grandes tenedores
y fondos de compra de activos con descuento no pueden adquirir viviendas
gratis o por menos del 70 % de su valor de mercado según tasación
independiente. Excepciones: alquiler asequible o social durante al menos 7
años, residencias sociosanitarias, tercer sector y entidades públicas de
vivienda.

4. Medidas fiscales
• IRPF del arrendador: nuevo sistema de reducciones del rendimiento
neto para contratos nuevos. Del 100 % al 70 % si se rebaja la renta más de
un 5 % (según continuidad del inquilino, renta bajo el índice, zona
tensionada y edad); 50 % si la renta no sube; del 40 % al 15 % si sube,
según cuánto. Para viviendas alquiladas por primera vez, del 100 % al 50
%; 70 % para alquiler social; 60 % para viviendas rehabilitadas; 80 % en
prórroga tácita respetando el índice. Régimen transitorio para contratos
anteriores al 1/12/2026.
• Deducción estatal por alquiler: 10 % de lo pagado por inquilinos con
base imponible inferior a 33.007,20 € (base máxima 11.630 €, decreciente
desde 23.007,20 €). No se puede ser titular de otra vivienda a menos de 50
km.
• Venta exenta en IRPF: hasta el 31/12/2027, venta a entidades públicas
de vivienda de viviendas vacías sin causa durante 2 años, por menos de
800.000 €. Exención total hasta 200.000 € y decreciente hasta 800.000 €; el
resto puede quedar exento reinvirtiendo en la Cuenta Financia Europa
Reinversión.
• Imputación de rentas inmobiliarias: desde 2027, escala del 1,1 %, 1,5
%, 2 % y 3 % según la suma de valores catastrales.
• IVA: desde el 1/12/2026, los alquileres turísticos y de corta estancia (30
noches o menos, que no sean la vivienda habitual del arrendador) o con
servicios hoteleros dejan de estar exentos y tributan al 10 %. Las obras de
reforma de viviendas destinadas a alquiler habitual pasan al 10 %. Las
viviendas protegidas con calificación permanente tributan al 4 %.
• IBI: en zonas tensionadas, los ayuntamientos pueden aplicar un recargo
de hasta el 50 % a los pisos turísticos (100 % con 2 o más; 150 % con 4 o
más).
• SOCIMI: gravamen especial del 25 % sobre beneficios no distribuidos
del alquiler residencial, reducible al 50 % o al 100 % si el parque es
mayoritariamente asequible.
• Plusvalía municipal: nuevos coeficientes máximos.

5. Parque público y fomento de vivienda asequible
• Definición de vivienda asequible: aquella cuyo precio de venta o
alquiler, con gastos, no supera el 30 % de la renta mediana de los hogares
del municipio.
• Viviendas públicas vendidas: precio máximo limitado al módulo más
alto de vivienda protegida de la comunidad, también en reventas, con
constancia registral
• CASA 47: recibe inmuebles del Patrimonio del Estado y viviendas de la
Seguridad Social.
• Financiación: Fondo de Vivienda de Impacto Social (400 M€); avales
ICO de hasta 2.000 M€ para promotores de alquiler social o asequible;
avales de 280 M€ para pymes de construcción industrializada, cuyos
componentes pasan a ser hipotecables.

6. TU CASA: ayuda a la compra de primera vivienda (art. 19)
• Préstamo ICO a interés cero y sin comisiones por el menor de: 20 % del
valor de la vivienda o 50.000 €. Complementa la hipoteca. Sin límite de
edad. Dotación inicial de 10.000 M€.
• Contrapartida: la vivienda debe ser habitual y queda sujeta
permanentemente a un precio máximo de reventa (precio de compra
actualizado por IPC, más ciertas mejoras). Si se alquila, la renta debe ser
inferior al índice de referencia. La limitación se inscribe en el Registro.
• Los detalles (beneficiarios, límites) se fijarán por acuerdo del Consejo de
Ministros.

7. Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa
• Cuenta de inversión individual (una por persona) con aportaciones en
efectivo de hasta 150.000 €, en acciones de la UE/EEE y fondos elegibles
(no SOCIMI ni SICAV ni derivados).
• Las ganancias no tributan hasta que se retira el dinero. Para aportaciones
mantenidas más de 5 años, quedan exentos los primeros 10.000 € de
ganancia y el 20 % del resto.
• Modalidad Reinversión (hasta 800.000 €) vinculada a la venta de
viviendas exenta. También se crea el seguro SIALP Financia Europa (hasta
10.000 €/año).
• No se puede contratar hasta que se apruebe la orden ministerial de
obligaciones de información.
Texto solo a titulo orientativo. Resumen orientativo elaborado a partir del
texto publicado en el BOE. No sustituye la lectura del texto oficial ni el
asesoramiento jurídico o Fiscal.