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Todo sobre la ley que regula el alquiler de temporada en Cataluña y lo que está por venir en España

El pasado 1 de enero entró en vigor en Cataluña una nueva normativa que cambia por completo el marco del alquiler de temporada y del alquiler de habitaciones. A partir de ahora, todas las viviendas de uso residencial, independientemente de la duración del contrato, deberán respetar el tope de precios en zonas tensionadas.  Además, los contratos temporales deberán acreditar y justificar expresamente su finalidad, un requisito que está generando muchas dudas entre propietarios, inquilinos e intermediarios.

Pero lo más relevante es que esta regulación catalana no es un caso aislado: se considera un adelanto de la futura ley estatal sobre alquiler temporal y de habitaciones que ya se debate en el Congreso y que podría afectar a toda España si llega a aprobarse.

Para aclarar el impacto real de esta normativa, contamos con Alejandro Fuentes-Lojo, abogado especializado en derecho inmobiliario y profesor de la Universidad Oberta de Catalunya, que nos va a ayudar a entender cómo deben actuar los propietarios, las inmobiliarias y los arrendatarios ante este nuevo escenario legal.

¿A qué contratos de alquiler de temporada y habitaciones afecta exactamente esta normativa?¿Es retroactiva, es decir, afecta a los contratos ya existentes o únicamente a los que se firmen a partir de ahora?

En primer lugar, hay que tener en cuenta que esta normativa catalana, la Ley 11/2025, que entró en vigor el pasado 1 de enero de 2026, lo que modifica es el régimen jurídico de los contratos de arrendamiento de temporada. Y, por tanto, son aquellos contratos cuya causa contractual consiste en la voluntad por parte del inquilino de residir en esa finca, pero por razones secundarias de temporalidad, es decir, no para residir de forma permanente, sino porque tiene una necesidad por razones de trabajo, por razones de estudios, por razones de ocio, por razones vacacionales, de contratar esa vivienda, y, por tanto, que no es su domicilio habitual. 

Y en cuanto a contratos en vigor, esta normativa, por seguridad jurídica, la retroactividad que tiene es que afecta a aquellos contratos que nazcan con posterioridad a la entrada en vigor, evidentemente a partir del 1 de enero. Y también aquellos que se renueven, pueden ser contratos anteriores, pero que haya una renovación o bien a través de un contrato nuevo y, por tanto, con el mismo inquilino, o bien lo que llamaríamos a través de una tácita reconducción, que es la aquiescencia de las partes de renovar un contrato conforme al Código Civil y, por lo tanto, sería una renovación o nuevos contratos. 

Pero en caso de prórrogas contractuales, innovaciones meramente modificativas, nos inclinamos por entender que no puede aplicar de forma retroactiva por vulnerar la seguridad jurídica y porque eso sería contrario a principios legales básicos, como el de seguridad jurídica y constitucionales, y, por tanto, es un tema que no está bien abordado en la norma, pero en la medida que realmente no establece una disposición transitoria clara que establezca que aplica con carácter retroactivo esos contratos, pues hay que entender que no aplica.

¿Cuáles son los cambios fundamentales que introduce esta regulación para los alquileres de temporada y los de habitaciones?

La norma también afecta no solo a contratos de temporada, sino también a los contratos de arrendamiento de habitaciones o viviendas compartidas, cuyo objeto no es la vivienda completa, sino parte de ésta y, por tanto, consisten en arrendamientos de uso exclusivo de una habitación con usos compartidos de otros espacios que garanticen la habitabilidad del inmueble. Regula, por tanto, un vacío legal que existía, que es el arrendamiento de habitaciones, que no estaba regulado y que hoy en día se ha popularizado, lamentablemente, por culpa de la crisis de acceso a la vivienda. 

Entonces, las principales modificaciones que hay son básicamente la voluntad del legislador de establecer que se aplique el régimen de contención de rentas que ya existía para arrendamientos de vivienda habitual en zonas en zonas de mercado residencial tensionado en Cataluña a los arrendamientos de temporada. 

Pero hay una excepción. Solo quedarán excluidos de este régimen de contención de rentas los alquileres turísticos y, por tanto, solamente estos serán los únicos que continuarán rigiéndose por la libertad de pacto entre las partes y en los cuales se podrá seguir pactando una renta que las partes convengan sin limitación alguna, tal y como hasta ahora sucedía. Pero respecto del resto de contratos nuevos de alquiler de temporada, aplicará este régimen de rentas en términos similares a como aplica para el alquiler de vivienda habitual y con los dos límites: 

1) con el límite de la última renta contractual si hubiera contrato de arrendamiento de vivienda habitual durante los últimos cinco años, o 

2) con el límite del índice de referencia que establece el Serpavi del Ministerio de Vivienda y en el caso de ser gran tenedor, el menor de los dos, y en el caso de no ser gran tenedor, pues en principio aplica la última renta, salvo que no la hubiera, que aplicaría el índice. 

Eso es lo que ya conocíamos del arrendamiento de vivienda habitual y que se aplicará también ahora a arrendamientos de temporada, salvo como decía, la tipología de arrendamiento estrictamente vacacional.

La ley obliga ahora a reflejar y acreditar en el contrato la finalidad del alquiler de temporada. ¿Qué motivos se consideran válidos (estudios, trabajo temporal, etc.) y cómo debe redactarse esa cláusula para que el contrato sea legalmente sólido?

La normativa introduce también un requisito de forma consistente en que se debe justificar y se debe especificar cuál es la causa de temporalidad concreta, si es por estudios, si es por razones médicas, si es por razones de trabajo y, además, se debe justificar documentalmente. Y además no solo eso, sino que queda muy claro que también se establece como obligación la necesidad de depositar no solo la fianza, sino el contrato con la documentación justificativa en el Incasol. 

Es cierto que no es nuevo el depósito de la fianza, pues ya era obligatorio por la normativa de finanzas de Cataluña, pero hasta la fecha, aun cuando había esa obligación, la gente no depositaba los de temporada. Y en el caso específico de que te quieras acoger al régimen de arrendamiento de temporada por razones estrictamente vacacionales o turísticas, debes también indicar claramente cuál es el domicilio habitual del inquilino. 

En el fondo, el legislador aquí está pensando en intentar, de alguna forma, evitar el fraude de ley, fraude contractual, la simulación contractual y, por tanto, que quede bien acreditado que realmente existe esa causa contractual y no es una causa simulada.

Con esta nueva ley, tanto los alquileres temporales como de habitaciones quedarán sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la ley que regula el alquiler de larga estancia o tradicional. ¿Qué implicaciones tiene para el arrendador y para el inquilino?

Hay que distinguir, en primer lugar, arrendamientos de vivienda completa de temporada. Entonces, lo que establece esta normativa es modificar indirectamente la LAU, pero la modificación de la LAU (normativa estatal) no procede, porque lo hace una normativa catalana, autonómica, con lo cual ahí tenemos también una cuestión técnica que puede que acabe declarándose inconstitucional esta norma, por cuestiones competenciales, porque, ¿hasta qué punto una normativa catalana puede modificar la LAU de forma indirecta? 

Pero, básicamente, lo que dice esta ley catalana es que los arrendamientos de temporada se sujetan a la LAU, pero modifica el régimen jurídico. Los que son por razones de temporalidad generales y no estrictamente vacacionales, es decir, los que están sujetos a la contención de rentas, que son los que básicamente quiere regular, establece que, a partir de ahora, se aplicarán prácticamente la misma regulación que el arrendamiento de vivienda habitual del título segundo de la LAU. 

La remisión al título segundo no es clara. Pero establece, sobre todo, que a nivel de regulación de límites de la fianza y garantías complementarias se aplica el mismo régimen de vivienda habitual. A nivel de régimen de pacto de la renta y actualización de renta, se aplica el mismo régimen que a la vivienda habitual. Y, a nivel de repercusión de gastos, se aplica el mismo régimen que la vivienda habitual. A nivel, también, de obras de reparaciones, también se aplica el régimen del artículo 21 de la LAU y por tanto, es la voluntad. 

Se debe justificar y se debe especificar cuál es la causa de temporalidad concreta

Por lo que respecta a arrendamientos de habitaciones, el cambio es sustancial porque, hasta ahora, el arrendamiento de habitaciones no estaba tipificado legalmente y existía un vacío legal y dudas sobre cuál era la normativa aplicable, si era la LAU o el Código Civil. La normativa pone negro sobre blanco y dice muy claramente que se aplicará la LAU a estos contratos de arrendamiento de habitaciones y no el Código Civil. 

Con la nueva ley, los alquileres temporales y de habitaciones en zonas tensionadas también están sujetos al control de precios. ¿Qué debe saber un propietario o una inmobiliaria para calcular correctamente la renta máxima permitida y cumplir con la ley?

Es prácticamente imposible calcular con certeza cuáles son esos límites de renta, dado que la normativa no es clara y además el sistema estatal de precios de referencia del Serpavi es muy deficiente y, por tanto, hay muchos inmuebles que directamente no aparecen en el Serpavi cuando tú los introduces. Hay muchos vacíos legales que en la proposición de ley estatal que está en el Congreso se intentan de alguna forma regular, mejorar, pero hay muchas incógnitas que incluso Habitatge está continuamente publicando preguntas y respuestas sobre estas cuestiones, empezando por cómo hacer ese cálculo. 

Las principales dudas que nos estamos encontrando los operadores en el mercado y como abogados es cuando hay un arrendamiento anterior de temporada. ¿Esa última renta es aplicable como límite a efectos del nuevo contrato o solo se considera aplicable como límite un contrato de arrendamiento que sea de vivienda habitual y no temporal porque la norma no ha modificado la LAU y, por tanto, se sigue haciendo referencia a vivienda habitual. 

Por tanto, conforme a la norma tal y como está escrita, da a entender que el precio de la última renta de temporada no se tiene en cuenta a efectos de determinar cuál es la nueva renta y, por tanto, en esos casos, si no hubiera un contrato de vivienda habitual en los últimos cinco años en base a esta tesis, nos tendríamos que ir necesariamente al índice de referencia en la medida en que es como si no hubiera habido contrato. Es decir, aunque no sea gran tenedor, me voy al índice de referencia, que es mucho más perjudicial en la mayoría de los casos que si hubiera contrato anterior. 

Los gastos de gestión y formalización del contrato se pueden aplicar en casos de arrendamiento de temporada

Esto significa que el legislador deja sin aplicar uno de los límites para esos contratos, el de la última renta. ¿Entonces, qué diferencia hay entre un gran tenedor y un tenedor a secas? Porque con esta interpretación, la ley nos consideraría jurídicamente como grandes tenedores y, por tanto, deberíamos irnos al índice de referencia. 

Además, la normativa estatal que se está regulando en ese sentido sí que modifica la LAU a efectos de dejar constancia que ahora el límite de la última renta no será el de vivienda habitual, sino el de cualquier arrendamiento, sea de temporada o habitual, para que realmente los arrendadores puedan seguir acogiéndose como límite a la última renta del contrato de temporada y, por tanto, no verse penalizados drásticamente como si fueran grandes tenedores.

Y en cuanto al alquiler de habitaciones, tampoco queda claro si realmente se aplican con anterioridad. Y luego está el tema de las dudas frecuentes del índice de referencia que a estas alturas es realmente demencial que este índice sea tan deficiente en cuanto a su aplicabilidad.

Y es que realmente hay una confusión en los operadores: piensan que este índice de referencia no aplica a esas viviendas de menos de 30 m2 o más de 150 m2.  Pero la verdad es que no es así. La norma no excluye a estos contratos. La norma solo excluye a los arrendamientos de viviendas suntuarias, que son las de más de 300 m2 o a los inquilinos con una renta igual o superior a 5,5 veces el SMI. 

Lo que sucede es que el índice de referencia no detecta esas viviendas y, por tanto, la metodología utilizada para configurar este índice no ha tenido en cuenta viviendas de menos de 30 m2 o más de 150 m2, porque no hay testigos suficientes cuando se hizo el índice y, por tanto, no es que los quiera excluir, sino que directamente no aparecen. Entonces, hay dudas de qué índice aplicar. 

¿Es posible la prórroga de los contratos temporales? ¿Y cómo debe hacerse para evitar que se consideren alquileres de larga estancia?

La ley establece claramente que se puede prorrogar el contrato de temporada, pero debe también justificarse que se están prorrogando las causas de temporalidad y que persiste mediante la documentación pertinente. En caso de no justificar esa prórroga de las condiciones de temporalidad, se entenderá a efectos legales, que es un arrendamiento de vivienda habitual con todas las consecuencias que ello tiene. Por tanto, hay que documentar muy bien las prórrogas y habrá que hacer unas novaciones de unos documentos, de unas adendas de prórrogas muy bien reguladas, en las cuales se pacte todo esto.

En la proposición estatal de ley de regulación de alquiler de temporada, el régimen de las prórrogas es mucho más duro que la normativa catalana. Empezando por el preámbulo, que cita prácticamente como precursor de la norma al Sindicato de alquileres y ya lo cita incluso en el preámbulo como ideólogo de esta normativa. Evidentemente hay una falta de objetividad y de regulación técnica. Y en ese sentido, pues es que ese texto podemos abordarlo luego. Pero es que. En la proposición de ley estatal se prohíben las prórrogas de los contratos directamente.

¿Qué alquileres quedan fuera del control de esta ley?

Las segundas residencias de alquiler vacacional quedan al margen.

Esta ley de Cataluña es muy parecida a la ley que el Gobierno central está debatiendo actualmente en el Congreso y que prevé que se vote en febrero, ¿en qué aspectos son iguales? ¿También prevé limitar las rentas en zonas tensionadas de España?

Hemos de tener en cuenta que, actualmente, el control que se llama el control de rentas o de contención de rentas actualmente no solo está en Cataluña, sino que durante los últimos años hemos visto como ese control de rentas se ha ido ampliando a muchos territorios, como es País Vasco, Navarra, o partes de Galicia y es previsible que lo haga en más territorios, pero dependerá mucho del color político que gobierne en cada caso, porque es una facultad autonómica y una delegación de competencias por parte del Ejecutivo estatal a través de la Ley de Vivienda estatal.

En cuanto a la proposición de ley estatal de regulación del alquiler de temporada que se está debatiendo en el Congreso de los Diputados, viene a cubrir una necesidad competencial o a validar esa necesidad competencial que Cataluña necesita ahora para que este texto catalán no acabe embarrado en el Tribunal Constitucional, porque lo más probable es que este tribunal acabe declarando inconstitucional esta normativa y, por tanto, derogándola con efectos retroactivos como si nunca hubiera existido.

La idea que tienen los políticos es que entre en vigor antes de que el Tribunal Constitucional se pronuncie sobre la posible inconstitucionalidad del texto catalán para salvar ese desastre. 

Se trata de una propuesta de ley muy dura y si se aprueba va a producir una conflictividad y litigiosidad brutal, como establecer que si el inquilino requiere al arrendador para que realice una obra de reparación y este no la realiza en el plazo de 15 días, el inquilino pueda realizarla y luego dejar de pagar la renta compensando en lo que ha pagado en reparación.

¿Pero qué es esto? Una compensación automática sin ningún tipo de control. Y esto va a ser una debacle para los desahucios. Eso es cargarse el desahucio porque se permitirá enervar indirectamente los desahucios. 

Y en la normativa estatal no hay excepciones: el alquiler vacacional también va a estar regulado, es decir, para cualquier contrato de temporada va a ser aplicable sin excepción ninguna esta nueva propuesta de normativa y aplica el régimen de contención de rentas. 

¿Quién asume los honorarios en los contratos temporales? 

La norma, a pesar de no ser muy clara, sí que podemos decir que acciones de prestación gramatical de la norma no establece una remisión al artículo 20 de la LAU, sino que establece una remisión exclusivamente a la aplicación de la normativa relativa a los límites de repercusión de gastos generales del inmueble, pero no dice nada respecto a la prohibición que hay en el arrendamiento de vivienda habitual de repercutir los gastos de formalización y gestión del contrato, con lo cual, a mi juicio, si no establece una remisión expresa al artículo 20, ni tampoco declara que no se pueda repercutir los gastos de formalización y gestión del contrato al inquilino, pues hay que entender que esos gastos de gestión y formalización del contrato se pueden aplicar en casos de arrendamiento de temporada. 

En cambio, la ley estatal sí que ya lo prevé y establece que no se podrán repercutir. Pero por ahora en la ley catalana, tal como está redactada, hay que entender que hay libertad de pacto y que, por tanto, no hay prohibición a la repercusión de esos gastos.

(fuente idealista.com Paloma Martínez-Almeida 4 Febrero 2026, 12:34