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Las comunidades de vecinos pueden prohibir la presencia de mascotas en la vivienda

Los administradores de fincas recuerdan que las normas de convivencia deben estar recogidas en los estatutos internos y aprobarse por unanimidad

Tres años después de la aprobación de la Ley de Bienestar Animal la tenencia de mascotas en pisos sigue generando dudas entre los propietarios. Dicha norma reconoce a los animales como "seres sintientes" y refuerza el derecho a tenerlos bien atendidos en un domicilio, pero no deroga automáticamente los estatutos comunitarios si estos limitan su presencia en las fincas. Así lo avaló el pasado abril una sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vigo, que enfrentó al dueño de un caniche contra sus vecinos y dio la razón a estos últimos. Una resolución que, para el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), otorgó preferencia a la capacidad de autorregulación de cada comunidad frente a esta norma estatal, siempre que se encuentre dentro de los límites de la Ley de Propiedad Horizontal.

No obstante, los administradores de fincas reconocen que, pese a la jurisprudencia que sentó este fallo, sigue existiendo un debate jurídico relevante. "Algunas interpretaciones sostienen que las prohibiciones absolutas podrían entrar en tensión con el espíritu de la ley, especialmente si no están justificadas por razones objetivas", señalan. A día de hoy, por tanto, recomiendan a los afectados "actuar con cautela al afirmar un efecto directo invalidante".

Aunque la Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe las mascotas por defecto, las comunidades de vecinos sí pueden hacerlo si esta limitación está expresamente reflejada en los estatutos de la comunidad. Para que sea efectiva, el último paso es que esté debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, pero esto no siempre ocurre. "Si las restricciones no estaban inscritas por ejemplo una norma de régimen interior podría abrirse un escenario de conflicto, dado que este tipo de normas de convivencia no suelen inscribirse aunque, pese a ello, vinculen a quienes no eran propietarios en el momento en el que fueron aprobadas", advierten los administradores de fincas.

Recién llegado al edificio

Las comunidades también pueden limitar conductas concretas, como prohibir el paso de animales en zonas comunes como los ascensores, exigir que vayan con correa, sancionar ruidos o daños. Pero el desconocimiento de estas restricciones, especialmente para los propietarios de mascotas que se hayan mudado recientemente a una comunidad de vecinos, no exime de su cumplimiento, como sucede con el resto de leyes. En CAFMadrid se muestran claros en este sentido, "desde un punto de vista jurídico, el desconocimiento no suele eximir del cumplimiento si las limitaciones están debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, conforme a lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal".

¿A qué sanciones se enfrenta el dueño de una mascota?

El incumplimiento de las normas comunitarias puede dar lugar a acciones legales por parte de la comunidad de propietarios, en virtud de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este precepto permite requerir al propietario de la mascota el cese de actividades prohibidas o molestas (ruidos, insalubridad, daños), y en caso de persistencia, acudir a la vía judicial. 

Los administradores de fincas recuerdan, pese a todo, que la mera tenencia de mascotas no es ilícita en si misma, "la clave radica en si la conducta de la mascota genera perjuicios de carácter personal sobre el resto de los propietarios o sobre las instalaciones o elementos comunes del edificio".

Cambiar las reglas

Para modificar los estatutos de una comunidad de vecinos, un mecanismo que se rige por el artículo 17.6 de la Ley de la Propiedad Horizontal, se exige un acuerdo que se adopte con el voto favorable de la unanimidad de todos los propietarios que, a su vez, representen la totalidad de las cuotas de participación.

Los administradores explican que una vez aprobado el acuerdo, debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea oponible a terceros. "Es importante advertir que cualquier defecto en el procedimiento (convocatoria, mayorías, redacción) puede dar lugar a su impugnación, por lo que conviene extremar el rigor formal", zanjan.

La vía judicial

¿Y qué ocurre cuando un propietario está disconforme con las normas de convivencia interna de una finca? La primera solución, recomiendan desde CAFMadrid, es impugnar los acuerdos comunitarios adoptados al efecto. Para ello sería necesario acudir a la vía judicial "siempre que concurran los requisitos legales, es decir, ser contrario a la ley o a los estatutos, resultar gravemente lesivo o suponer abuso de derecho".

Si se quiere evitar llegar a los tribunales, la otra solución es promover la modificación de las normas a través de la junta de propietarios. "Aquí conviene precisar que, si la limitación se encuentra recogida en los estatutos, su modificación exige la adopción del acuerdo por unanimidad mientras que si se han aprobado como norma de régimen interior, para modificarla será suficiente que el acuerdo se apruebe por mayoría simple", insisten los administradores de fincas.

(fuente idealista.com colaborador Miguel Ángel Alfonso )

Daños por mascotas: cuándo puede el casero retener la fianza y cuándo no

La Audiencia de Barcelona aclara que el propietario no puede quedarse la fianza sin pruebas del deterioro y de su imputación al inquilino

Recuperar la fianza del alquiler sigue siendo uno de los principales focos de conflicto entre propietarios e inquilinos, especialmente en aquellos supuestos en los que el arrendador atribuye los daños a la convivencia con animales domésticos.

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona vuelve a poner el acento en una cuestión clave: el arrendador no puede retener la fianza ni reclamar daños (ni siquiera cuando se invoca la presencia de mascotas) si no demuestra, con pruebas sólidas, que los desperfectos existen, que estaban presentes en el momento en que el inquilino devolvió la vivienda y que, además, son imputables al inquilino de forma directa.

La fianza en el contrato de arrendamiento y su devolución al finalizar el alquiler

La fianza no es un fondo automático para reparar el inmueble tras la marcha del inquilino, ya que se trata de una garantía que solo puede retenerse cuando existen incumplimientos contractuales acreditados debidamente.

En este caso, los propietarios no solo se negaron a devolverla, sino que además reclamaron más de 7.000 euros por supuestos daños en puertas, suelos, mobiliario, electrodomésticos, jardín y fosa séptica, atribuyendo una parte relevante de esos desperfectos a la presencia de perros y gatos en la vivienda y basándose en presupuestos de reparación que no iban acompañados de pruebas objetivas que acreditaran la existencia real de los desperfectos alegados.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Vic como la Audiencia Provincial coincidieron en que esas reclamaciones no estaban respaldadas por pruebas suficientes y objetivas.

Reclamación de daños al inquilino: carga de la prueba y límites legales

Uno de los argumentos habituales en este tipo de litigios es la presunción de responsabilidad del inquilino prevista en el artículo 1563 del Código Civil. No obstante, la Audiencia de Barcelona recuerda que esta presunción no actúa de forma automática.

Antes de entrar a valorar la culpa, el arrendador debe probar dos extremos esenciales: que los daños existen y que estaban presentes en el momento en que se devolvió la vivienda, ya que esta presunción solo opera respecto a la imputación subjetiva de la culpa y no exime de acreditar previamente la realidad del daño y su concurrencia al finalizar el arrendamiento.

Falta de prueba pericial y documental sobre los daños

El tribunal provincial apreció importantes deficiencias probatorias en la actuación de los propietarios que fueron determinantes para el desenlace del litigio. En primer lugar, no se aportó ningún informe pericial que permitiera identificar y valorar de forma objetiva los supuestos daños alegados.

Tampoco existía un acta de entrega de llaves ni documento alguno que reflejara el estado de la vivienda en el momento de su devolución, lo que impedía realizar una comparación fiable entre la situación inicial y final del inmueble.

A ello se sumó que las fotografías en las que se basaba la reclamación fueron tomadas más de un mes después de la salida de los inquilinos, carecían de una fecha fiable y, además, no coincidían con el reportaje aportado por los arrendatarios, que no fue impugnado de forma efectiva por la propiedad.

Este desfase temporal y la ausencia de documentación objetiva llevaron al tribunal a concluir que no podía darse por acreditado que los daños reclamados existieran en el momento en que se produjo la entrega, lo que impedía imputarlos a los inquilinos.

Gastos de mantenimiento ordinario que corresponden al arrendador

La sentencia vuelve a trazar una línea clara entre el desgaste derivado del uso normal y los daños que pueden considerarse indemnizables, subrayando que determinadas actuaciones habituales al finalizar un contrato no pueden calificarse como daños indemnizables ni imputarse al inquilino, al formar parte del mantenimiento ordinario.

En este sentido, la Sala sostiene que gastos como la pintura, la limpieza general, el mantenimiento del jardín o las pequeñas reparaciones responden al uso normal y corresponden al arrendador, al tratarse de trabajos habituales y necesarios para poder volver a poner la vivienda en el mercado del alquiler.

Esta conclusión resulta especialmente relevante cuando, como ocurría en el caso analizado, no existe un inventario inicial ni documentación detallada que permita comparar el estado del inmueble al inicio y al final del arrendamiento, lo que impide imputar a los inquilinos actuaciones que responden al desgaste ordinario del uso.

Animales domésticos en una vivienda alquilada

La presencia de perros y gatos fue uno de los ejes del conflicto, ya que los propietarios atribuían a los animales una parte relevante de los desperfectos reclamados. Sin embargo, la Audiencia Provincial es clara al respecto: la mera convivencia con mascotas no constituye, por sí sola, prueba suficiente de la existencia de daños imputables al inquilino.

El tribunal destaca que no se aportó ningún informe que permitiera vincular estos daños a la actuación de los animales, ni tampoco pruebas gráficas válidas que acreditaran un deterioro que fuera más allá del desgaste normal derivado del uso de la vivienda.

En ausencia de una relación causal acreditada entre los animales y los daños alegados, no es posible imputar responsabilidad a los arrendatarios por el simple hecho de tener mascotas mientras no existan pruebas específicas que vinculen esos daños con la actuación de los animales.

Daños por mascotas que pueden reclamarse al inquilino

El propietario solo puede exigir responsabilidad cuando acredita la existencia de un deterioro anormal del inmueble, distinto del desgaste propio del uso ordinario. En este sentido, solo pueden considerarse indemnizables aquellos daños que presenten un carácter objetivo, relevante y no reversible, como puertas o marcos mordidos, suelos o rodapiés levantados o deteriorados de forma anómala, mobiliario fijo dañado de manera irreversible o elementos estructurales afectados por orines o arañazos profundos.

Por el contrario, las marcas leves, suciedad habitual o desperfectos fácilmente reparables suelen encuadrarse dentro del uso normal de la vivienda y, como regla general, no justifican la retención de la fianza ni una reclamación económica adicional.

La fosa séptica y la exclusión de responsabilidad por falta de prueba

También quedó fuera la reclamación por el desatasco de la fosa séptica. Los inquilinos acreditaron haber sustituido la bomba con anterioridad mediante una factura reciente y, además, se constató que la imagen aportada por los propietarios no se correspondía con el estado del inmueble en el momento de la entrega, lo que llevó al tribunal a descartar cualquier responsabilidad de los inquilinos.

Aplicación del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Ante la ausencia de daños imputables, la Audiencia de Barcelona confirmó la devolución íntegra de la fianza y añade un elemento clave: el pago de los intereses legales previstos en el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se devengan desde que transcurre el plazo legal de un mes sin que el arrendador haya devuelto la fianza.

Seguridad jurídica en la devolución de la fianza del alquiler

Esta sentencia refuerza una idea esencial para el mercado del alquiler: retener la fianza exige pruebas claras, inmediatas y objetivas, no bastando con fotografías tardías, presupuestos genéricos o gastos propios del mantenimiento ordinario.

Documentar el estado de la vivienda al inicio y al final del contrato es la mejor garantía para evitar conflictos en torno a la devolución de la fianza, de modo que la falta de inventario termina jugando en contra del propietario cuando pretende justificar su retención.

(Fuente idealista.com Jesús Prieto (Colaborador de idealista news)