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¿Cuándo puede extinguirse un alquiler tras la muerte del inquilino?

El Tribunal Supremo aclara en qué situaciones puede extinguirse el contrato, aun cuando los familiares siguen pagando la renta

El fallecimiento del inquilino no implica automáticamente que sus familiares puedan seguir en la vivienda, ni siquiera cuando continúan pagando puntualmente el alquiler. Así lo ha recordado el Tribunal Supremo en una resolución que vuelve a poner el foco en un aspecto clave de los arrendamientos urbanos: la comunicación al propietario.

La sentencia núm. 1.527/2025, de 30 de octubre, marca una línea nítida sobre cuándo procede la extinción del contrato, un escenario más habitual de lo que parece, especialmente en los vinculados a la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Cuándo se extingue un contrato de alquiler tras la muerte del inquilino?

La respuesta corta es que, efectivamente, puede extinguirse si no se cumplen los requisitos legales para la subrogación. La normativa permite que determinados familiares sigan en la vivienda, pero esa continuidad no opera de forma automática, pues se exige una actuación concreta: comunicar al arrendador tanto el fallecimiento del inquilino como la voluntad de subrogarse, y hay que hacerlo dentro del plazo establecido.

Cuando esta comunicación no se realiza correctamente, el propietario puede solicitar la extinción del alquiler, aun cuando la renta se haya seguido pagando, salvo que quede acreditado que tenía un conocimiento efectivo y en un plazo razonable del fallecimiento y de la voluntad de subrogación.

Un contrato de alquiler anterior a la LAU actual

El conflicto llegó al Supremo a raíz de un contrato de arrendamiento firmado en 1966, por lo que estaba regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, todavía aplicable a muchos alquileres antiguos. Tras el fallecimiento del inquilino, su esposa y su hija permanecieron en la vivienda y siguieron abonando la renta con normalidad.

Falta de comunicación al arrendador dentro del plazo legal

El problema surgió porque no comunicaron a la sociedad propietaria del inmueble ni el fallecimiento ni su intención de subrogarse en el contrato dentro del plazo legal de tres meses, periodo que la normativa exige para que pueda producirse la subrogación tras el fallecimiento del arrendatario.

Ante esta omisión, los propietarios solicitaron la extinción del alquiler y tanto el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de El Puerto de Santa María como la Audiencia Provincial de Cádiz le dieron la razón, ordenando el desalojo.

Una interpretación más flexible de los requisitos de la subrogación

Las ocupantes recurrieron al Supremo apoyándose en la sentencia núm. 475/2018, de 20 de julio, que admitió una interpretación menos rígida de los requisitos formales de la subrogación.

Dicha doctrina se apoya en la disposición transitoria segunda de la LAU de 1994, que permite interpretar el régimen de subrogación de los contratos anteriores conforme a los criterios del artículo 16.3 de la LAU vigente.

En este caso, el alto tribunal recuerda que esa flexibilización tiene un alcance estrictamente casuístico y que no opera de forma automática ni permite salvar cualquier incumplimiento. Solo es aplicable cuando el propietario ha tenido un conocimiento real, efectivo y en un plazo razonable tanto del fallecimiento del inquilino como de la voluntad de subrogación.

El conocimiento efectivo del fallecimiento como requisito

La clave del asunto no está solo en lo que hicieron los familiares, sino en qué supo realmente el arrendador y cuándo lo supo. Para que la subrogación pueda mantenerse sin comunicación formal, debe acreditarse que el propietario conoció el fallecimiento del inquilino, quién pretendía ocupar su lugar en el contrato, siempre dentro de un plazo razonable.

El Supremo confirma la extinción del contrato de arrendamiento

La Sala de lo Civil concluye que en este caso no concurren los requisitos exigidos por su propia jurisprudencia. En concreto, considera probado que la sociedad arrendadora no tuvo conocimiento del fallecimiento hasta pasado más de un año y que la información le llegó de manera indirecta, a través de un vecino.

Por otro lado, los pagos de la renta se siguieron realizando a nombre del inquilino fallecido, sin referencia alguna a una subrogación. No hubo ninguna comunicación de la voluntad de subrogarse dentro del plazo legal.

Así, el Supremo concluye que el abono de las rentas no acredita por sí solo el conocimiento del propietario ni puede interpretarse como una aceptación tácita de la subrogación, especialmente cuando los pagos se siguen realizando a nombre del arrendatario fallecido.

Con estos datos, el Supremo descarta que pueda imponerse a los propietarios la continuidad del contrato y advierte de que hacerlo supondría vaciar de contenido el régimen legal de la subrogación mortis causa en los contratos de alquiler. Sin una comunicación clara y dentro de plazo, el contrato puede extinguirse.

Claves sobre la subrogación del contrato de alquiler tras el fallecimiento

El fallo no se limita a resolver un caso concreto, sino que deja una serie de enseñanzas de gran utilidad para entender cómo funciona la subrogación en los contratos de alquiler tras el fallecimiento del inquilino:

• Es esencial comunicar al propietario el fallecimiento y la voluntad de subrogarse dentro del plazo legal.
• La subrogación en el alquiler tras el fallecimiento del inquilino no es automática.
• La doctrina flexible del Supremo no permite subrogarse en cualquier momento.
• Seguir pagando la renta no sustituye la comunicación exigida por la ley.
• El plazo legal resulta determinante.

Más seguridad jurídica para arrendadores y ocupantes

Esta sentencia refuerza la idea de que el derecho a continuar en una vivienda alquilada tras el fallecimiento del inquilino exige cumplir estrictamente las reglas que marca la normativa. Para los familiares, la lección es evidente: hay que actuar con rapidez y comunicar dentro del plazo legal.

Para los propietarios, la resolución aporta seguridad frente a situaciones prolongadas de incertidumbre. En ambos casos, la clave está en no confiarlo todo al paso del tiempo ni al simple pago de las rentas, sino en cumplir con rigor los plazos y las formas exigidas por la ley.

( Fuente Jesús Prieto (Colaborador de idealista news) 6 Febrero 2026, 2:00