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Las reparaciones de las viviendas alquiladas tras el Real Decreto-ley 29/2026: qué cambia para propietario e inquilino

El nuevo decreto de vivienda establece un mecanismo específico de autorreparación a iniciativa del arrendatario

Los daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de las viviendas arrendadas, así como aquellas reparaciones necesarias para su conservación, adquieren un tratamiento jurídico diferente con la aprobación del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. Esta reforma puede convertirse en una nueva fuente de controversias entre arrendadores y arrendatarios y generar un incremento de la litigiosidad judicial, dada la frecuencia con la que se producen este tipo de incidencias en las viviendas alquiladas.

La obligación principal de reparar no cambia en lo sustancial. De conformidad con el artículo 21.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), corresponde al arrendador realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y permitir el uso convenido, salvo que el deterioro sea imputable al arrendatario. 

Esta última excepción debe ponerse en relación con los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, relativos a la responsabilidad del arrendatario por el deterioro o la pérdida de la cosa arrendada, con las salvedades legalmente previstas. Por su parte, el artículo 21.4 de la LAU, que no ha sido modificado por el RDL en arrendamientos de viviendas habituales (sí en arrendamientos temporales), atribuye al arrendatario las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda. En cambio, en los arrendamientos temporales el RDL atribuye estas pequeñas reparaciones a los propietarios.

La principal novedad se encuentra en el procedimiento para ejecutar las reparaciones y recuperar su coste. Hasta ahora, el arrendatario que pretendía exigir al arrendador el cumplimiento de sus obligaciones de conservación podía acudir a los tribunales por las vías correspondientes, pero no disponía, con carácter general, de una habilitación legal expresa como la que introduce la reforma para ejecutar las obras y descontar su importe de las rentas futuras. Además, el impago de la renta podía fundamentar una acción de desahucio conforme al artículo 27.2.a) de la LAU y al artículo 250.1.1.º de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC), sin que la mera existencia de reparaciones pendientes autorizara por sí sola al arrendatario a dejar de pagar.

El nuevo apartado 5 del artículo 21 de la LAU, introducido por el artículo 3, apartado trece, del Real Decreto-ley 29/2026, establece un mecanismo específico de autorreparación a iniciativa del arrendatario, sujeto a determinados requisitos. Cuando existan daños o desperfectos que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, o sean necesarias reparaciones de las previstas en el apartado primero del mismo artículo, el arrendatario podrá requerir por escrito al arrendador la reparación, acompañando un presupuesto razonable. El propietario dispondrá de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente las obras. Transcurrido ese plazo sin respuesta, o ante una negativa injustificada, el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras, siempre que el coste sea razonable, adecuado a los daños que se pretenden subsanar y quede acreditado documentalmente.

Esta modificación supone un cambio relevante en el equilibrio de las relaciones arrendaticias. Aunque el legislador establece un procedimiento y exige que el gasto esté justificado, la aplicación práctica de estas previsiones puede dar lugar a importantes discrepancias. Muchos propietarios carecen de liquidez suficiente para afrontar reparaciones imprevistas y, a su vez, numerosos inquilinos tampoco disponen de recursos para anticipar su coste. En estas circunstancias, pueden surgir conflictos sobre la necesidad y urgencia de las obras, la suficiencia del requerimiento previo, la razonabilidad del presupuesto y la procedencia del descuento practicado sobre las rentas.

El problema se acentúa porque la nueva regulación permite descontar el coste de las reparaciones de las rentas futuras, pero no establece un mecanismo específico para resolver de forma inmediata las discrepancias sobre la procedencia, el alcance o el precio de las obras. Si el arrendador considera que la reparación no le corresponde, que el daño ha sido causado por el inquilino o que el presupuesto resulta excesivo, puede oponerse al descuento y reclamar las cantidades que considere debidas. El arrendatario, por su parte, podrá sostener que ha actuado al amparo del nuevo artículo 21.5 de la LAU. Esta situación puede desembocar en procedimientos judiciales en los que sea necesario determinar si se cumplieron los requisitos legales para ejecutar las obras y descontar su importe.

En consecuencia, no debe confundirse el derecho de autorreparación con una autorización general para dejar de pagar la renta. La nueva regulación ampara, en las condiciones previstas legalmente, la ejecución de determinadas reparaciones y el descuento de su coste, pero no establece una facultad indiscriminada de suspensión del pago. La procedencia del descuento deberá examinarse en cada caso, atendiendo a la naturaleza de los daños, la responsabilidad sobre su reparación, el cumplimiento del procedimiento y la acreditación del gasto. Por ello, la afirmación de que la reforma abre la puerta al impago debe entenderse como una previsión sobre posibles conflictos interpretativos, y no como una consecuencia jurídica automática.

Otro foco de litigiosidad será la delimitación entre las distintas categorías de desperfectos. Deberá distinguirse entre los daños imputables al arrendatario, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario. Esta diferenciación, que ya generaba controversias bajo el régimen anterior, puede adquirir una mayor relevancia cuando de ella dependa que el inquilino pueda ejecutar directamente las obras y descontar su coste de las rentas. También podrán surgir discrepancias sobre la prueba del origen de los daños, especialmente cuando el estado de la vivienda al inicio del contrato no se haya documentado adecuadamente.

A ello se sumarán las controversias sobre la razonabilidad y proporcionalidad de los presupuestos de reparación presentados por los arrendatarios. El artículo 21.5 de la LAU exige que el presupuesto y el coste de las obras sean razonables y adecuados, pero no establece un baremo general ni designa un órgano específico para resolver preventivamente las discrepancias sobre su importe. Por tanto, cuando no exista acuerdo entre las partes, la valoración podrá terminar sometida al control judicial, con la consiguiente necesidad de aportar facturas, presupuestos alternativos, informes técnicos u otros medios de prueba que permitan determinar la necesidad y el coste razonable de la reparación.

En definitiva, la reforma introduce, en teoría, una herramienta potencialmente útil para evitar que la inacción del arrendador prolongue situaciones que comprometan la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda. Sin embargo, la efectividad de este mecanismo dependerá de que se aplique con rigor y de que las partes documenten las incidencias, los requerimientos, las respuestas y los gastos. De lo contrario, una medida destinada a facilitar la conservación de las viviendas puede convertirse en un nuevo motivo de enfrentamiento entre propietarios e inquilinos y de incremento de la carga de trabajo de los juzgados.

( fuente idealista.com José Ramón Zurdo 13 Octubre 2026 )

¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler?

Para evitar desencuentros entre arrendador y arrendatario repasamos las claves sobre las reparaciones en una vivienda de alquiler

Si vives en una casa de alquiler seguro que alguna vez se ha roto algo, se ha producido algún desperfecto en la vivienda o has querido realizar algún tipo de modificación. Cuando la vivienda se encuentra alquilada, pueden surgir dudas respecto a quién debe hacerse cargo de las reparaciones, llegando a generar grandes desencuentros entre arrendador y arrendatario, que, sin duda, es mejor evitar.

Por ese motivo vamos a explicarte aquellas obligaciones y derechos de las partes que intervienen en un contrato de arrendamiento, además de contarte quién debe hacerse responsable de las reparaciones y obras en un piso de alquiler.

1. ¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre las reparaciones?
2. ¿Qué reparaciones de la vivienda debe pagar el inquilino?
3. ¿Cómo se determina si una reparación es pequeña?
   1. Reparaciones a cargo del inquilino
4. ¿En los contratos de arrendamiento se regulan las obligaciones?
   1. Obligaciones en el contrato de alquiler para el propietario
   2. Obligaciones en el contrato de alquiler para el inquilino
5. La presunción de culpa del arrendatario
6. ¿Es obligación del inquilino soportar las obras que el propietario deba realizar para el mantenimiento de la vivienda?
   1. ¿Quién paga una persiana en un piso de alquiler?
   2. ¿Qué pasa si se rompe una lavadora en una vivienda de alquiler?
   3. ¿Quién paga la reparación del calentador en una casa de alquiler?
7. ¿Qué pasa si no se llega a un acuerdo sobre la reparación?

¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre las reparaciones?

En principio y como norma general, el arrendador es quien debe hacerse cargo del pago de aquellos arreglos necesarios para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, siguiendo lo dispuesto por el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):

“El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.

Por su parte, el arrendatario tiene la obligación, tal y como se señala en el artículo 21.3. de comunicar al “arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones (...) a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda”, para que tome las medidas oportunas. En algunos casos, si la reparación es urgente “para evitar un daño inminente o una incomodidad grave”, el arrendatario podrá actuar por su cuenta siempre con la correspondiente “previa comunicación al arrendador”, tras lo cual podrá exigir de inmediato el importe abonado.

¿Qué reparaciones de la vivienda debe pagar el inquilino?

Tal y como contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos, aquellas reparaciones que se deban a desperfectos imputables al arrendatario es una de las excepciones en las que el inquilino debe hacer frente a las reparaciones de la vivienda, pero no la única. Otra es la que señala el artículo 21.4: “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”, por ejemplo:

• Si un técnico revela que la avería se ha producido por un mal uso.
• Las reparaciones que afectan a cosas dentro de la casa, como una mesa o un sofá, podrían ser responsabilidad del inquilino, aunque depende de cómo se hayan producido los desperfectos.
• Un elemento con poco tiempo de antigüedad o nuevo es difícil que se rompa así porque así, por lo que podría deberse a un mal uso por parte del inquilino, que tendría que pagarlo si fuera el caso.

¿Cómo se determina si una reparación es pequeña?

Se consideran pequeñas reparaciones aquellas que afectan a elementos de uso diario y que se han producido por un uso normal. Por ejemplo: grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, persianas, termos, etc.

Reparaciones a cargo del inquilino

Existen algunos criterios que ayudan a saber si se trata de una pequeña reparación que tiene que pagar el inquilino o una avería que debe correr a cuenta del arrendador:

• Tiempo de ocupación: Si la avería se produce poco después de que el inquilino entre a vivir, normalmente le corresponderá al propietario pagar la reparación.
• Coste de la reparación: El importe de las reparaciones debe ser razonable en relación con el valor de reposición del objeto deteriorado. Por ejemplo, hay sentencias que consideran como pequeñas reparaciones a aquella cuyo coste de reparación no supera el 50% del precio del alquiler mensual. En cambio, otras sentencias establecen que existe una pequeña reparación cuando el coste es inferior al 50% del valor del bien nuevo a reparar.
• Zona de la vivienda afectada por el deterioro: Como norma general, las reparaciones que afectan a la vivienda en sí le corresponden al arrendador (tuberías, calderas, etc.).

No se puede incluir dentro de pequeñas reparaciones aquellos elementos que se rompen o estropean debido a su antigüedad o a que han agotado su vida útil.

¿En los contratos de arrendamiento se regulan las obligaciones?

En los contratos de alquiler se pueden añadir algunas condiciones específicas, en forma de cláusulas, que no tienen por qué ser idénticas en otros contratos. Sin embargo, la ley establece una serie de obligaciones para ambas partes. Por un lado, las que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU y, por otro, las que tipifica el Código Civil.

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Obligaciones en el contrato de alquiler para el propietario

Según el artículo 1554 del Código Civil, el arrendador está obligado a:

1. A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato: En este caso, la vivienda y todos los enseres que aparezcan en el contrato de alquiler.
2. A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
3. A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Además, según recoge la LAU, el inquilino tendrá derecho de adquisición preferente si la vivienda alquilada se pone a la venta. Es decir, el propietario tendrá que vendérsela a él antes que a nadie.

Obligaciones en el contrato de alquiler para el inquilino

Las obligaciones en un contrato de alquiler para el inquilino aparecen recogidas en el artículo 1555 del Código Civil:

1. A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos: Esto incluye el importe y la forma de pago.
2. A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra. Es decir, si se alquila como vivienda, no se puede destinar a otros usos, por ejemplo, al de local comercial.
3. A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

Por otro lado, la LAU establece que el arrendatario está obligado:

• Pagar una fianza de un mes de renta para sufragar los posibles desperfectos que puedan ocasionarse.
• Pagar la renta en los términos pactados.
• No ceder ni subarrendar la propiedad sin permiso del arrendador.
• Soportar obras de mejora, siempre que no se puedan demorar hasta la conclusión del alquiler.
• No realizar obras que modifiquen la configuración de la casa sin permiso del propietario.
• Etc.

La presunción de culpa del arrendatario

Es muy común que al finalizar un contrato de alquiler exista conflicto entre el propietario y el inquilino sobre lo relativo al estado y deterioro de la vivienda y sus enseres. Según recoge el artículo 1563 del Código Civil, “el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya”. Es decir, existe una presunción de culpa contra el inquilino, ya que, si quiere quedarse exonerado, deberá probar que no ha sido su responsabilidad aquello de lo que se le acusa.

Para evitar conflictos, lo mejor es hacer un inventario detallado -incluso con fotografías- de los muebles de la vivienda, así como de su estado de conservación, antes de alquilar el piso. De este modo, tanto el arrendador, como el propietario, dispondrán de pruebas de cara a la resolución del problema.

¿Es obligación del inquilino soportar las obras que el propietario deba realizar para el mantenimiento de la vivienda?

Un problema de la redacción del artículo 21 de la LAU es la vaguedad de algunas expresiones empleadas, como, por ejemplo, “condiciones de habitabilidad”. Ello ha dejado la puerta abierta a que se realicen diferentes interpretaciones por las partes interesadas. Para unificar el criterio sobre a qué se hace referencia, una buena opción es ver qué dice la jurisprudencia.

La Sala 1ª del Tribunal Supremo en una sentencia de 1951 ha matizado que por este tipo de reparaciones se entienden aquellas “encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato”.

En esa línea, sentencias posteriores han señalado de forma expresa que esta expresión incluye todas aquellas actuaciones “de conservación del techo de la casa objeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua” (1951), “las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe” (1970), “ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor” (1964).

De estos pronunciamientos se deduce que las reparaciones en la instalación eléctrica, en el sistema de calefacción o en las tuberías, por poner solo algunos ejemplos, deben ser pagadas por el arrendador, con la única excepción de que un técnico concluya que la causa de los desperfectos haya sido un mal uso del arrendatario.

¿Quién paga una persiana en un piso de alquiler?

Una persiana es un elemento de uso diario y, normalmente, tendrá que pagar su reparación el inquilino. Sin embargo, puede que haya una casuística que apunte a lo contrario. Por ejemplo, si es una persiana con mecanismo eléctrico y se ha estropeado por su antigüedad.

¿Qué pasa si se rompe una lavadora en una vivienda de alquiler?

El propietario de la vivienda en alquiler tendrá que pagar el arreglo de la lavadora, salvo que la avería esté provocada por un mal uso o por un daño intencionado por parte del inquilino.

¿Quién paga la reparación del calentador en una casa de alquiler?

Si se ha producido por el uso y desgaste ordinario, el propietario tendrá que pagar la reparación. El inquilino solo tendrá que asumir el coste si ha provocado él el desperfecto.

¿Qué pasa si no se llega a un acuerdo sobre la reparación?

El primer paso es notificar al casero por escrito que existe necesidad de una reparación. Lo mejor es el burofax, ya que deja constancia fehaciente de la comunicación y de la fecha en la que se ha producido. Si sigue los desperfectos deben correr a cargo del propietario, pero no se hace responsable, el arrendatario tiene tres opciones:

1. Poner una reclamación judicial para exigir al arrendador el cumplimiento de sus obligaciones.
2. Promover la resolución del contrato de alquiler, ya sea por mutuo acuerdo o instando la resolución a los tribunales.
3. Realizar las reparaciones y, posteriormente, reclamar al casero el importe correspondiente: Para que esto te sea favorable, hay que avisar previamente al propietario y las reparaciones deben estar destinadas a evitar un daño inminente o una incomodidad grave.

Fuente Idealista.com 8 Mayo 2023