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¿Se puede quitar el usufructo de una vivienda? Cómo hacerlo y cuánto cuesta

Te contamos cuándo se extingue el usufructo, qué modelo presentar, plazos y cuánto cuesta la consolidación de dominio

Quitar el usufructo de una vivienda exige un proceso y un coste que depende de cómo se constituyó este derecho. Resolver esta situación puede ser clave para recuperar el pleno dominio de una casa, facilitar una compraventa o evitar conflictos familiares. Te contamos todo lo que tienes que saber.

1. ¿Se puede quitar el usufructo de una vivienda?
2. ¿Cuánto se paga por la extinción de usufructo?
3. Modelo para la extinción de usufructo por muerte
4. ¿Cómo se extingue el usufructo?

¿Se puede quitar el usufructo de una vivienda?

El artículo 513 del Código Civil recoge varias causas de extinción del usufructo. De todas ellas, estas son las más habituales:

• Fallecimiento del usufructuario, en los usufructos vitalicios. Es intransferible: el derecho no pasa a sus herederos.
• Cumplimiento del plazo pactado, en los usufructos temporales.
• Renuncia expresa del usufructuario a su derecho.
• Consolidación por compraventa o acuerdo entre las partes, cuando el usufructuario transmite su derecho al nudo propietario antes de tiempo.

Cada causa tiene su propio modelo de liquidación y, en algunos casos, su propia repercusión fiscal.

¿Cuánto se paga por la extinción de usufructo?

La cantidad depende de:

• Cómo se constituyó el usufructo.
• Del valor del inmueble.
• De la comunidad autónoma en la que se ubique.
• Del derecho que quedó pendiente de tributación.

Para saber el coste, la clave está en distinguir el origen del usufructo y la causa de su extinción:

• Si el usufructo nació de una herencia o donación: Hay que pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) por la consolidación del dominio. Para calcular este impuesto se tiene en cuenta, en determinados supuestos, la normativa que estaba vigente cuando se heredó y se creó el usufructo, y no necesariamente la normativa que existe cuando fallece el usufructuario.
• Si el usufructo se constituyó por una compraventa o transmisión onerosa: Cuando el usufructo se extingue, el nudo propietario debe pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la parte que todavía no había tributado. Para calcular la base sobre la que se aplica el impuesto, Hacienda utiliza la fórmula fiscal del usufructo vitalicio: 89 menos la edad del usufructuario en el momento del fallecimiento, con un mínimo del 10% y un máximo del 70% del valor del inmueble. La plusvalía municipal solo se exige en algunos ayuntamientos y casos concretos, por lo que conviene consultarlo antes de firmar la escritura.
• Renuncia o donación: Se considera una donación sujeta también al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). 

Además, hay que pagar la escritura pública de extinción y la actualización de la titularidad en el Registro de la Propiedad, que suele tener un coste que oscila entre 300 y 1.000 euros, en función del valor del inmueble.

Modelo para la extinción de usufructo por muerte

Te facilitamos un modelo listo para rellenar con tus datos para que puedas extinguir un usufructo por fallecimiento:

AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE [LOCALIDAD]

D./D.ª [NOMBRE Y APELLIDOS], mayor de edad, con DNI/NIE nº [NÚMERO], con domicilio a efectos de notificaciones en [DOMICILIO], comparece y, como mejor proceda en Derecho,

EXPONE

PRIMERO.— Que D./D.ª [NOMBRE DEL USUFRUCTUARIO FALLECIDO], con DNI/NIE nº [NÚMERO], era titular de un derecho de usufructo sobre la finca que se describe a continuación:

• Finca registral: [NÚMERO DE FINCA]
• Registro de la Propiedad: [NÚMERO Y LOCALIDAD]
• Tomo: [NÚMERO]
• Libro: [NÚMERO]
• Folio: [NÚMERO]
• Inscripción: [NÚMERO]
• Referencia catastral: [NÚMERO]

SEGUNDO.— Que el citado usufructuario falleció el día [FECHA], tal y como se acredita mediante el correspondiente certificado literal de defunción que se acompaña al presente escrito.

TERCERO.— Que el usufructo tenía carácter vitalicio y, de conformidad con lo establecido en el artículo 513.1.º del Código Civil, el derecho de usufructo se extingue por muerte del usufructuario.

CUARTO.— Que, producido el fallecimiento del usufructuario, procede hacer constar registralmente la extinción de dicho derecho y la correspondiente consolidación del pleno dominio en la persona del/de los titular/es de la nuda propiedad, en la medida que corresponda.

QUINTO.— Que a estos efectos se aporta la documentación necesaria para acreditar el fallecimiento y la extinción del derecho inscrito.

Por todo lo anterior,

SOLICITA

Que se tenga por presentado este escrito junto con la documentación que lo acompaña y que, previos los trámites que procedan, se haga constar en el Registro de la Propiedad la extinción del usufructo por fallecimiento de D./D.ª [NOMBRE DEL USUFRUCTUARIO], cancelándose la inscripción correspondiente y quedando consolidado el pleno dominio a favor de D./D.ª [NOMBRE DEL/DE LOS NUDO PROPIETARIO/S], conforme a su respectiva titularidad registral.

En [LOCALIDAD], a [FECHA].

Firma:

D./D.ª [NOMBRE Y APELLIDOS]
DNI/NIE: [NÚMERO]

Para la extinción del usufructo, debes acompañar la comunicación con toda la documentación que dispongas de esta lista:

1. Certificado literal de defunción del usufructuario.
2. Copia del DNI/NIE del solicitante.
3. Documento acreditativo de la titularidad de la nuda propiedad, si fuera necesario.
4. Escritura pública o título en virtud del cual se constituyó el usufructo, si se dispone del mismo.
5. Justificante de haber cumplido, en su caso, las obligaciones fiscales correspondientes.
6. Cualquier otra documentación que pueda exigir el Registro de la Propiedad.

¿Cómo se extingue el usufructo?

Además de liquidar el impuesto correspondiente, para inscribir la consolidación en el Registro de la Propiedad hace falta:

• El certificado de defunción del usufructuario, si la extinción es por fallecimiento.
• La escritura original de constitución del usufructo.
• Una nueva escritura pública de extinción o consolidación de dominio, otorgada ante notario.
• El justificante de la autoliquidación del impuesto, aunque el resultado a pagar sea cero.

Cuando hay varios nudos propietarios, todos deben comparecer en la escritura. Si solo uno de ellos quiere quedarse con la vivienda en pleno dominio, la operación puede conllevar una compraventa o adjudicación entre herederos, con su propio coste.

( Fuente idealista.com Eduardo G. Martínez (Colaborador de idealista news)