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Alquiler sin inventario: ¿qué puede ocurrir si el casero reclama los muebles?

La Audiencia de Barcelona rechaza la reclamación de un propietario ante la falta de inventario y de pruebas sobre la inclusión de mobiliario

¿Qué ocurre cuando un propietario reclama muebles tras finalizar un alquiler, pero el contrato no incluía elementos probatorios suficientes? La Audiencia Provincial de Barcelona lo ha aclarado: sin pruebas objetivas que acrediten la inclusión de los bienes en el arrendamiento, la reclamación carece de viabilidad.

Así lo establece una resolución que vuelve a poner el foco en uno de los grandes olvidados de los contratos de alquiler: el inventario. La sentencia, del 23 de octubre de 2025, delimita con precisión cuándo puede exigirse responsabilidad por la desaparición de bienes en la vivienda.

Reclamación por bienes en un contrato de alquiler sin constancia de muebles

El propietario reclamó 9.500 euros a los antiguos inquilinos por la supuesta retirada de muebles y objetos que, según sostenía, estaban en la vivienda al inicio del alquiler. Entre los bienes cuya falta se denunciaba figuraban enseres de especial valor económico.

Los inquilinos, sin embargo, ofrecieron una versión distinta: sostuvieron que la vivienda se arrendó sin que constara la inclusión de muebles o enseres en el contrato, que no hacía referencia alguna a mobiliario ni incorporaba un inventario o cláusula específica sobre estos bienes.

¿Cómo demostrar qué incluía realmente el alquiler?

En primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona desestimó la demanda del arrendador. El motivo fue claro: no se acreditó la existencia, la titularidad ni que los bienes reclamados formaran parte del objeto del arrendamiento durante la vigencia del contrato. El juzgado subrayó que no puede imponerse una responsabilidad civil al inquilino sin un respaldo probatorio mínimo.

La Audiencia de Barcelona y la restitución de bienes en el arrendamiento

Al resolver el recurso de apelación, la Audiencia Provincial de Barcelona confirmó la sentencia anterior, recordando que el artículo 1.561 del Código Civil obliga al arrendatario a devolver la vivienda en el mismo estado en que la recibió, salvo el desgaste propio del uso normal o causas inevitables.

Ahora bien, esta obligación no se extiende a bienes que no formen parte del objeto del arrendamiento. Para exigir su restitución o reclamar una indemnización, el propietario debe probar que los bienes estaban incluidos en el contrato, que eran de su propiedad y que se encontraban en la vivienda al inicio del arrendamiento.

Diferencias entre desgaste normal y daños reclamables en una vivienda alquilada

El desgaste normal es el que deriva del uso ordinario de la vivienda, como rozaduras leves, pérdida de brillo, pequeños arañazos o el envejecimiento natural de los materiales, mientras que los daños reclamables suponen un deterioro anormal, evitable o derivado de un mal uso, como roturas, golpes graves, instalaciones inutilizadas o desperfectos incompatibles con un uso razonable.

Ausencia de inventario y falta de prueba objetiva

El tribunal pone el acento en un aspecto decisivo: el contrato no contenía inventario de muebles ni mención alguna a enseres. Además, el informe pericial presentado por el arrendador se elaboró a partir de su propio relato, sin inventario, documentación previa ni prueba objetiva que acreditara la preexistencia de los bienes.

Las fotografías aportadas tampoco permitían reconstruir con certeza el estado inicial de la vivienda ni acreditar que los objetos reclamados estuvieran realmente en el inmueble. Ante esta falta de pruebas, la Audiencia concluye que no puede apreciarse responsabilidad civil por la supuesta sustracción de bienes.

La importancia del inventario en el contrato de arrendamiento

La sentencia lanza un mensaje claro al mercado del alquiler: el inventario no es un trámite menor, pues se trata de la herramienta que permite definir qué se entrega y qué debe devolverse al finalizar el contrato, sobre todo cuando la vivienda se arrienda con muebles o elementos de cierto valor.

Sin inventario, cualquier reclamación posterior se convierte en una carrera cuesta arriba para el propietario, aun cuando esté convencido de que determinados bienes formaban parte del alquiler.

Criterio jurídico de la Audiencia de Barcelona

La Audiencia consolida un criterio relevante en materia de arrendamientos urbanos: cuando un contrato de alquiler no incorpora inventario ni otras pruebas objetivas suficientes, no es viable reclamar una indemnización si no se acredita la existencia, la titularidad y la inclusión de bienes muebles en el arrendamiento.

La resolución refuerza la seguridad jurídica en las relaciones arrendaticias y clarifica los límites de la responsabilidad del inquilino al finalizar el contrato, un recordatorio de que la documentación del estado y el contenido de la vivienda es determinante, pues aquello de lo que no se deja constancia al inicio, difícilmente podrá exigirse cuando la relación arrendaticia llegue a su fin.

Pruebas necesarias para reclamar daños al finalizar un alquiler

Como vemos, para que un propietario pueda reclamar con éxito daños o desperfectos tras la finalización del arrendamiento, es imprescindible que aporte un respaldo probatorio suficiente.

En concreto, debe acreditar el estado de la vivienda en el momento de su entrega, cuál era su estado cuando se produjo la devolución de las llaves y que los daños alegados no se corresponden con el desgaste normal.

Para ello, los medios de prueba con mayor peso son el inventario firmado por ambas partes, las fotografías o vídeos fechados que permitan una comparación objetiva, los informes periciales técnicamente fundamentados y, en su caso, las facturas que acrediten el coste real de las reparaciones. Sin este soporte documental, las posibilidades de que una reclamación prospere se reducen significativamente.

Aunque no es obligatorio hacer un inventario, desde un punto de vista práctico y probatorio resulta casi imprescindible. Cuando el contrato no menciona muebles ni incorpora inventario, los juzgados pueden concluir que los bienes no formaban parte del objeto del contrato y, en estos casos, reclamar la desaparición de muebles u objetos se vuelve especialmente complejo, como ha confirmado la Audiencia de Barcelona.

Incluso en viviendas sin muebles, un inventario que describa el estado general, las instalaciones y los elementos fijos aportará seguridad a ambas partes, evitando conflictos futuros.

(Fuente idealista.com Jesús Prieto (Colaborador de idealista news)