Un tribunal avisa: alquilar una habitación no excluye automáticamente la aplicación de la LAU

La Audiencia de Cantabria sentencia que una inquilina puede acogerse a las prórrogas obligatorias al cubrir su necesidad permanente de vivienda

La aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos puede determinar el acceso a las prórrogas obligatorias cuando se alquila una habitación

atraviesa un momento de auge en nuestro país, aunque sigue rodeado de una notable inseguridad jurídica. La duda es recurrente: ¿debe regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos? La respuesta, lejos de ser automática, depende del uso real.

Aplicación de la LAU al alquiler de habitaciones

El caso arranca en un piso compartido por tres inquilinos. El conflicto se desencadenó cuando, una vez cumplido el plazo pactado en el contrato, la propietaria comunicó su intención de no renovar a una de las inquilinas, solicitando que abandonara la habitación.

Ante su negativa a marcharse (entendiendo que tenía derecho a continuar allí), la arrendadora instó el desahucio, y el Juzgado de Primera Instancia de Santoña le dio la razón, al considerar que se trataba de un contrato sujeto al Código Civil, y por lo tanto, sin acceso al régimen de prórrogas previsto en la LAU.

Pero la Audiencia Provincial de Cantabria ha dado un giro a la situación, corrigiendo ese criterio en una sentencia dictada el 10 de marzo, donde recuerda que la calificación del contrato no depende únicamente de su denominación formal, sino de su destino efectivo. En otras palabras, no basta con que el documento hable de “alquiler temporal” mientras la habitación se utilice como residencia estable del inquilino.

El tribunal pone el foco en el artículo 2.1 de la LAU, que define y protege los arrendamientos destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda, lanzando un mensaje claro al mercado: si la habitación cumple con esta finalidad, también puede aplicarse la LAU con todo su régimen de garantías.

¿Cuándo se está cubriendo una necesidad permanente de vivienda?

La Audiencia subraya además que la estipulación primera del contrato era tajante: la habitación tenía como destino exclusivo el uso residencial, prohibiendo cualquier actividad comercial, profesional o el alojamiento de terceras personas.

Para los magistrados, estas limitaciones, sumadas al hecho de que la inquilina estuviera empadronada, demuestran cuál era la verdadera finalidad del contrato, más allá de la denominación utilizada por las partes.

Además, el tribunal destaca un aspecto de especial relevancia en este tipo de contratos: el hecho de compartir cocina, baño u otras zonas comunes no excluye por sí mismo la aplicación de la LAU, pues lo determinante es que el alquiler cubra una verdadera necesidad de vivienda, sin que la falta de exclusividad constituya un criterio de exclusión conforme al artículo 5.

Prórrogas obligatorias y el problema de los falsos alquileres temporales

La consecuencia de aplicar esta ley no es menor, ya que supone que la inquilina puede permanecer en el inmueble aunque haya finalizado el plazo inicialmente pactado. Y es que la LAU establece un sistema de prórrogas obligatorias que protege la continuidad del alquiler durante un periodo mínimo. Actualmente, ese plazo puede alcanzar hasta cinco años cuando el arrendador es persona física o siete si se trata de una persona jurídica.

En este caso, la Audiencia entiende que el contrato debía recibir el tratamiento propio de un arrendamiento de vivienda habitual, por lo que la inquilina puede acogerse a estas prórrogas, salvo que exista una causa legal que permita a la propietaria recuperar el uso del inmueble.

Y es que la propia LAU contempla algunos supuestos excepcionales en los que el arrendador puede evitar la prórroga, como la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a su propia residencia o de determinados familiares.

No obstante, incluso en estos casos deben cumplirse ciertos requisitos y existir una necesidad real suficientemente concretada, tal y como refleja una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que analizamos en este artículo.

La resolución del tribunal cántabro también pone de relieve una práctica frecuente en el mercado del alquiler de habitaciones: utilizar contratos aparentemente temporales para situaciones que, en realidad, encubren una residencia habitual.

Cuando esa temporalidad no responde a una necesidad concreta y limitada en el tiempo, como unos estudios, un traslado profesional o una estancia provisional debidamente acreditada, los jueces pueden recalificar el contrato como un arrendamiento de vivienda.

Por ello, no basta con fijar una duración determinada o utilizar expresiones como “alquiler temporal” para excluir automáticamente la aplicación de esta ley. Cada vez es más importante identificar la causa y que se pueda justificar en caso de conflicto.

La Audiencia de Cantabria revoca el desahucio y refuerza la protección de la inquilina

La resolución también evidencia la importancia de analizar la naturaleza del contrato antes de iniciar un procedimiento judicial. Pronunciamientos como este dejan claro que aspectos como el empadronamiento, la duración efectiva de la estancia, las comunicaciones entre las partes o el uso real pueden acabar siendo determinantes.

Una valoración jurídica previa permite detectar riesgos, evitar interpretaciones erróneas y reducir la posibilidad de enfrentarse a litigios costosos. En este caso, el desenlace ha sido contundente: la Audiencia estima el recurso de la inquilina, revoca el desahucio y condena a la propietaria al pago de las costas de ambas instancias.

Así, mientras el alquiler de habitaciones se consolida como alternativa para miles de personas, los jueces se inclinan cada vez más por analizar la realidad del uso efectivo del inmueble por encima de la denominación del contrato, extendiendo la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos a supuestos que formalmente parecían quedar fuera de su protección.

( fuente idealista.com Jesús Prieto (Colaborador de idealista news)