Un tribunal confirma que el nuevo propietario responde por obras del anterior en zonas comunes
La Audiencia de Madrid obliga a restaurar una azotea y recuerda que el propietario puede asumir las consecuencias de obras realizadas por el anterior titular
Los equipos de climatización pueden parecer una solución sencilla para muchas viviendas. Sin embargo, cuando se instalan en un espacio que forma parte de los elementos comunes de una comunidad, esa decisión no puede adoptarla un propietario de forma unilateral.
La Audiencia Provincial de Madrid lo ha recordado en una sentencia de 18 de diciembre de 2025 en la que ordena retirar seis compresores de la cubierta de un edificio residencial, así como eliminar el resto de alteraciones. La resolución ofrece una importante aclaración sobre los límites que impone la Ley de Propiedad Horizontal.
Obras en elementos comunes sin autorización de la comunidad
El origen del conflicto lo encontramos en la transformación de seis locales de uso terciario (oficinas) en viviendas. Estas disponían de un sistema de climatización por aerotermia cuyas unidades estaban en el interior de los propios inmuebles.
Con el tiempo comenzaron a aparecer problemas de funcionamiento y bloqueos en estos equipos, lo que llevó a la empresa que había adquirido las viviendas tras el cambio de uso a buscar una alternativa.
Finalmente, decidió trasladar los equipos a la azotea, instalándolos sobre una estructura metálica de soporte y conectándolos a las viviendas mediante cableado eléctrico y tuberías frigoríficas.
Para la instalación fue necesario practicar perforaciones para el paso de los conductos, incorporar elementos de ventilación y aplicar una pintura de clorocaucho de color naranja que contrasta con el baldosín catalán original, eliminando además las juntas de dilatación y dificultando la recuperación del pavimento previo.
Rechazo de la comunidad de propietarios a la instalación en la cubierta
En distintas juntas, los vecinos se opusieron a la instalación de los equipos de climatización en la cubierta. Además, solicitaron formalmente a la sociedad propietaria que retirara las instalaciones y devolviera la azotea a su estado anterior.
Aun así, la empresa mantuvo los equipos en funcionamiento. Ante la falta de acuerdo, la comunidad decidió acudir a los tribunales para reclamar la restitución de los elementos comunes.
El recorrido judicial de las obras ilegales en la azotea
El caso llegó al Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Madrid, que dio parcialmente la razón a la comunidad y declaró ilegales las obras. No obstante, limitó la condena a retirar los seis equipos y la estructura metálica. Los vecinos consideraron insuficiente la decisión, por lo que recurrieron la sentencia, sosteniendo que la alteración fue mucho más amplia.
La Audiencia Provincial revisó el caso a la luz de los artículos 7.1 y 9.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, que obligan a los propietarios a respetar las instalaciones y espacios comunes del edificio, abstenerse de cualquier actuación que altere su configuración o estado exterior y solicitar autorización cuando puedan afectar a esos elementos.
La Audiencia recuerda que, aunque una obra pretenda solucionar problemas técnicos o mejorar el funcionamiento de una vivienda, ello no faculta al propietario para ocupar un espacio comunitario.
En este caso, el informe pericial aportado fue determinante a la hora de demostrar que las obras modificaron de forma relevante la configuración de la azotea, excediendo cualquier margen de flexibilidad admitido por la jurisprudencia.
Alteraciones detectadas en la cubierta del edificio
Entre las actuaciones detectadas figuraban la construcción de una bancada para maquinaria de climatización de mayor tamaño, la instalación de condensadores y estructuras metálicas, la apertura de conductos y perforaciones para el paso de cableado y tuberías, así como la incorporación de elementos de ventilación, además de la pintura que alteraba la estética original del pavimento de la cubierta.
Asimismo, las instalaciones generaban una servidumbre que no existía con anterioridad, ya que el mantenimiento y la reparación de los equipos obligaba a acceder de forma periódica a la cubierta.
La situación se agravaba porque la azotea estaba concebida como una cubierta no transitable y carecía de un acceso adecuado, lo que implicaba utilizar escaleras y transitar por un espacio no diseñado para ese uso, con el consiguiente riesgo.
Los problemas técnicos no justifican ocupar zonas comunes
Uno de los argumentos de la sociedad propietaria fue que la instalación en la azotea respondía a los fallos del sistema de aerotermia instalado en las viviendas. La Audiencia rechaza esta justificación y señala que los problemas técnicos derivados de la instalación debieron valorarse antes de la transformación de los locales en viviendas, sin que pueda trasladarse a la comunidad las consecuencias de decisiones técnicas que pudieron no ser las más adecuadas.
El tribunal recuerda además que, aunque el cambio de uso de un local a vivienda puede ser legítimo desde el punto de vista urbanístico, no implica una autorización automática para realizar obras en elementos comunes.
La obligación de restaurar un elemento común afecta al propietario actual
La sentencia aborda una cuestión jurídica muy relevante en la propiedad horizontal: las llamadas obligaciones propter rem, es decir, aquellas vinculadas al propio inmueble y no a la persona que realizó la actuación. Cuando una vivienda o local cambia de dueño, el nuevo propietario se subroga en determinadas obligaciones relacionadas con el edificio y sus elementos comunes.
Por esta razón, la Audiencia considera irrelevante quién ejecutó las obras. Aunque parte de estas actuaciones se remontaban al anterior propietario, que fue quien transformó los locales en viviendas, el tribunal recuerda que es el titular actual quien debe permitir la reposición del elemento común y asumir las consecuencias de la alteración.
La resolución añade además que, en este tipo de conflictos, la comunidad no tiene que demostrar la existencia de un perjuicio concreto. Basta con acreditar que se ha producido una alteración no autorizada de un elemento común o de la configuración o estado exterior del edificio para exigir su restitución al estado original.
La sentencia también pone de relieve que la comunidad se había opuesto de forma reiterada a la instalación de los equipos en la cubierta, tal y como reflejaban las actas de las juntas.
Esa oposición continuada fue determinante para descartar la existencia de retraso desleal, una figura jurídica vinculada al principio de buena fe que, en determinados casos, puede impedir exigir la retirada de una obra cuando la comunidad ha tolerado la situación durante un largo periodo de tiempo sin reaccionar.
Distinto habría sido el escenario si los vecinos hubieran permitido durante años la instalación sin formular objeciones ni dejar constancia de su rechazo, ya que en ese caso podría haberse interpretado que existía una tolerancia incompatible con exigir posteriormente la reposición.
Casos como este recuerdan la importancia de revisar las actas antes de adquirir una vivienda o realizar instalaciones en elementos comunes, ya que si la comunidad ha mostrado una oposición constante, el nuevo propietario puede verse obligado a asumir las consecuencias de estas actuaciones.
(Fuente idealista.com Jesús Prieto (Colaborador de idealista news)
