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La fórmula para pagar menos impuestos al heredar una vivienda y evitar conflictos

La segregación es el proceso que separa del inmueble original una o varias partes del mismo. Debe cumplir unos requisitos y formalizarse ante notario

En las herencias, es habitual que varias personas reciban un inmueble cuya titularidad tienen que compartir y que ostenten la propiedad en régimen de proindiviso. Pero esta situación suele ser un foco de conflicto entre los herederos, que deben ponerse de acuerdo tanto para la adjudicación del inmueble como de cara a una posible venta futura.

Sin embargo, hay maneras de evitar problemas entre los copropietarios. Y una opción puede ser el reparto mediante el conocido como ‘procedimiento de segregación’. Esta alternativa requiere que el inmueble reúna ciertos requisitos, así como tener el visto bueno de la Administración y formalizar el acuerdo ante notario.

Repasamos de la mano del despacho de abogados Ático Jurídico cuándo es posible optar por esta alternativa, qué pasos hay que dar para llevarla a cabo y qué impuestos hay que pagar:

1. ¿Cómo funciona la segregación en una herencia?
2. ¿Cuándo se puede optar por la segregación en una herencia?
3. Los pasos para formalizar la segregación en una herencia
4. Qué impuestos se pagan en la segregación de una herencia

¿Cómo funciona la segregación en una herencia?

La segregación es el proceso que separa del inmueble original una o varias partes del mismo. De esta manera, las partes segregadas constituyen inmuebles independientes de la matriz y pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad.

En este sentido, Salvador Salcedo, abogado y socio del despacho Ático Jurídico, afirma que la fórmula de la segregación “no debe confundirse con la división, en la que el inmueble original se fragmenta y desaparece dando lugar a varios inmuebles que se inscriben autónomamente”.

¿Cuándo se puede optar por la segregación en una herencia?

Esta alternativa solo es posible cuando se cumplan ciertos requisitos que dependen tanto de las características del inmueble (un piso, una parcela, un local comercial…) como de la normativa de comunidad autónoma donde se encuentre. Entre los más habituales se encuentra, por ejemplo, que el inmueble tenga unas dimensiones mínimas. Por ello, añade el letrado, “es aconsejable que previamente se valore el inmueble y la normativa aplicable, antes de tener la certeza de que la segregación podría ser viable”.

Los pasos para formalizar la segregación en una herencia

Una vez que los herederos confirman que el procedimiento cumple la normativa aplicable, es necesario llevar a cabo varios trámites y en unos plazos previstos.

El primer paso es conseguir la autorización administrativa. Para ello, explican desde Ático Jurídico, es conveniente contar con la ayuda de un técnico para preparar la documentación necesaria para formalizar la solicitud, y en la que debe acreditarse que se cumplen los requisitos legales exigidos en cada caso. También puede ser necesaria la autorización de la comunidad de propietarios, aunque solo si el inmueble se encuentra en un edificio en régimen de propiedad horizontal y si los estatutos de la comunidad no dicen nada al respecto. Es decir, no habrá que solicitarlo si lo autorizan los estatutos o el título constitutivo.

Una vez que se tengan las autorizaciones pertinentes, el segundo paso es formalizar la escritura de segregación ante notario, con el objetivo de “separar una o varias partes de la finca matriz, y proceder a la inscripción en el registro de la propiedad de las partes segregadas como fincas independientes”, recalca Salvador Salcedo. Y puntualiza que este acto modifica la configuración del inmueble (ya que la finca registral pasa a ser dos, tres…), pero no altera el patrimonio de los propietarios.

El siguiente paso es notificar la alteración del inmueble al Catastro en un plazo que no puede superar los dos meses desde la firma ante notario, y el Catastro dispone de hasta seis meses para dictar la resolución con la modificación de los datos catastrales. En algunos casos, este trámite puede realizarse directamente en la notaría.

Qué impuestos se pagan en la segregación de una herencia

El procedimiento de segregación está sujeto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y la base que se aplica es el valor de la parte del inmueble que se segrega. En una división, en cambio, se tributará por el valor total del inmueble.

Además, hay casos en los que los herederos están exentos de pagar AJD. Por ejemplo, cuando el procedimiento “se lleva a cabo como paso previo necesario para simultáneamente, en único acto y en la misma escritura, extinguir el proindiviso existente sobre dicho inmueble, podría eludirse la tributación en AJD por ambos conceptos”, según explica Salvador Salcedo, quien hace alusión al criterio establecido por el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en varias resoluciones recientes.

Por último, el letrado recuerda que la extinción de condominio no tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), a no ser que se produzcan excesos de adjudicación; y tampoco habrá que pagar la llamada plusvalía municipal. No obstante, y como ha sentenciado recientemente el Tribunal Supremo, sí existirá una ganancia patrimonial sujeta al IRPF cuando, con motivo de la extinción de condominio, se actualice el valor del inmueble.

(fuente idealista.com, 08112022)

Cuándo y cómo hay que cambiar las escrituras de una vivienda heredada

Es necesario cambiar las escrituras de la vivienda para venderla o alquilarla, además de evitar que sigan llegando recibos e impuestos. 

Heredar una vivienda siempre es un asunto complicado. Una vida se va y se recibe una casa cargada de recuerdos. Después, vienen los embrollos legales y se genera una situación de desconcierto jurídico en la que, si no se toman las acciones pertinentes, a la larga puede suponer un quebradero de cabeza. Pero es necesario cambiar las escrituras de la vivienda para venderla o alquilarla, además de evitar que sigan llegando recibos e impuestos. 

¿Cuándo hay que cambiar las escrituras de una vivienda heredada? 

Lo ideal es cambiar las escrituras lo antes posible, ya que así se podrá disfrutar de la vivienda en pleno derecho y evitar problemas fiscales, pero no es necesario hacerlo inmediatamente. 

Para cambiar las escrituras de una vivienda heredada, lo primero que hay que hacer es aceptar la herencia y es algo que no siempre compensa. Los altos impuestos que hay que pagar para heredar una casa pueden suponer más un gasto que un beneficio.

Los dos grandes gastos que hay que afrontar en una herencia son el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal. Estos marcan el tiempo disponible para cambiar las escrituras de una casa heredada.

Impuesto de Sucesiones

La ley establece un plazo máximo de seis meses para pagarlo después de la defunción de la persona que deja la herencia. Es ampliable por otros seis siempre y cuando se pida la ampliación dentro de los cinco primeros meses para liquidarlo. El importe depende de la comunidad autónoma.

Plusvalía municipal 

Al igual que el Impuesto de Sucesiones, la plusvalía municipal debe pagarse en los seis meses posteriores al fallecimiento del testador, pudiéndose ampliar otros seis meses más. El valor de la plusvalía depende del municipio. idealista cuenta con una herramienta muy útil que ayuda a calcularlo.

Cómo cambiar las escrituras de una vivienda heredada

Para cambiar las escrituras de la vivienda de un fallecido, César García, director del bufete Acounsel Abogados, enumera los siguientes pasos:

1. Obtener el certificado de defunción que se expide por el registro civil donde ha ocurrido la defunción. Tienen que pasar quince días entre el fallecimiento y que nos puedan expedir el certificado. 
2. Con el certificado de defunción, tenemos que acudir al Ministerio de Justicia para solicitar un Certificado de Actos de Última Voluntad, en el cual consta si el fallecido otorgó testamento ante notario o no.
3. Si otorgó testamento ante notario, tenemos que comparecer frente a dicho notario, acreditando que somos herederos del fallecido, por ejemplo con el libro de familia, partida de nacimiento donde aparezca que somos sus hijos, etc.
4. El notario tiene que otorgar la escritura de adjudicación y partición de herencia, en la cual se dividen los bienes entre los herederos, conforme a las disposiciones testamentarias.
5. Una vez que los bienes están adjudicados a los herederos, es cuando se pueden vender a un tercero, previo pago de los impuestos correspondientes (Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal) e inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto cuesta cambiar de nombre las escrituras de una casa por motivos de herencia?

Es muy complicado establecer un precio, ya que varía enormemente dependiendo de la comunidad o el valor de la vivienda, entre otras cuestiones. Estos son los marcadores del precio:

• Impuesto de sucesiones: Cada comunidad autónoma tiene un tipo impositivo distinto y va desde casi no tener que pagar nada en Madrid, siendo descendientes del fallecido, hasta cuantía altas en otras comunidades autónomas. También el impuesto difiere si se trata de una primera vivienda o no.
• Plusvalía municipal: Al igual que en el caso del Impuesto de Sucesiones, depende del ayuntamiento donde están inscritos los bienes. 
• Gastos de notario: Están fijados por arancel, por lo cual no deben variar de un notario a otro, pero no se puede hacer un cálculo fijo, ya que depende del valor de la vivienda. No es lo mismo heredar un inmueble de un millón de euros que uno de 100.000.  
• Registro de la propiedad: Los honorarios de los registradores de la propiedad están fijados por arancel, pero también dependen del precio de la vivienda heredada.

¿Quién paga el IBI de un fallecido?

El IBI correrá del bolsillo del usufructuario de la vivienda, es decir, la persona que la usa. Esto es importante en situaciones donde sobrevive un cónyuge. Una vez que se ha producido su fallecimiento, el nudo propietario tendrá la obligación de pagar el IBI. 

En caso de que existan varios herederos, se podrá solicitar al ayuntamiento una división  para que cada uno pague la parte proporcional que le corresponde del IBI. Siempre respetando la cantidad total de la cuota.

(Fuente idealista.com 02022022)